6000亿亚腾资产后 ESR继续收购长三角资产包

观点网 2月10日，ESR宣布与一家机构投资者合作在中国市场收购55万平方米资产组合。

据观点新媒体了解，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾55万平方米。资产位置集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区内人口高度稠密且交通系统发达的主要城市。

ESR并没有披露交易的具体合作方以及合作金额。而值得注意的是，在8月13日，ESR与APG（欧洲养老基金）、RECO（GIC旗下）签订合作协议，设立一个共同投资平台，初始资本上限合共10亿美元，将投资于由ESR采购、开发和管理位于中国选定市场的仓储或仓储与工业混合用途物业。

ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初表示：“在新增供应紧缺的上海大都市圈，具备如此规模、地段价值以及增值空间的优质资产组合出现在市场中实属机会难逢。该资产组合含有多个具备强劲增值空间的项目，ESR将针对这些项目进行改造优化。”

在ESR的中国规划圈中，围绕大北京、大上海、大广州都市圈进行战略扩张，这些区域也正是中国国内经济较为活跃的环渤海、长三角、大湾区三个经济圈。

于大上海都市圈中，ESR预期于去年底前完成ESR上海青浦雨润一期，该项目为物流设施并将包括冷库空间，计划总建筑面积逾340,000平方米。

随着这笔收购和上海青浦雨润一期的完工，ESR将在大上海都市圈新增约89万平方米的管理面积。

截至2021年上半年，在未完成亚腾及相关资产收购下，ESR在国内持有74亿美元资产管理规模，8900万平方米的建筑面积。

ESR将此次交易称为上海大都市圈迄今最大宗的物流及工业资产组合的收购交易，是对物流地产又一次新加码。

2021年的半年报中，ESR认为新型冠状病毒疫情持续提升电子商务的增长，而ESR在新经济中为其客户提供核心基础设施。ESR预期将会继续从电子商务加速及供应链转型中受益，有助平台未来12个月加深拓展现有市场及开拓新市场。

根据仲量联行《2021年中国物流地产白皮书》披露，中国人均仓储物流设施库存不足1平方米，距离美国和日本人均近4平方米仓储物流设施存在不小的差距，仍有较大的发展空间。

另一方面，不少海外基金都希望能够进入中国的物流地产市场，其较为成熟的新经济对于物流地产的需求十分旺盛。

不久前，黑石以超过70亿人民币的价格买下了大湾区内最大的城市物流园。如今，在商业地产、物流地产和住宅地产的对比中，物流资产已经成为一个更好的套现目标，这背后是ESR、普洛斯、黑石们的激烈竞争。

“持续见证资金加强流入物流行业，原因为全球机构投资者正寻求战略性重整其投资组合。由于资本流入及租赁需求持续强劲，加强物流行业在亚洲房地产资产类别中的地位。”ESR在报告中指出。

正是出于对物流地产未来的信心以及新经济对相关资产的需求，ESR在进行收并购时往往十分积极，其背后的华平基因也起到了关键性作用，靠着联合创始人在基金圈中的“人脉”，ESR通过不断地设立新基金将各式各样的资产揽入囊中。

ESR指出其受惠多年来建立的稳健资本伙伴合作关系及往绩记录。截至2021年上半年，公司拥有逾44亿美元的已承诺但未认缴资本，可供未来投资新项目，集资能力属于业内顶级。

同时，ESR通过基金达成的资本循环也是其收并购模式中的重要一环，透过设立新基金，持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力，同时沿用轻资产的基金管理策略。

十分典型的区域发展便是ESR澳大利亚的扩张，ESR通过基金的助力进行“买买买”，成为澳大利亚的头部物流地产企业之一。

2019年，ESR与GIC共同成立澳大利亚新基金ESR Australia Logistics Partnership（ESR持股20%，GIC持股80%）。ESR在2019年4月份以约5.25亿美元私有化收购Propertylink集团，价值近12亿美元资产，随后将集团资产注入该基金中，实现资本循环。

除了Propertylink的收购，ESR于2021年6月完成38亿澳元（约29亿美元）的Milestone物业组合及其管理平台的收购项目，成为澳大利亚史上最大规模的物流物业交易。该收购项目使ESR澳大利亚的资产管理规模增加80%，推动ESR于进入澳大利亚市场三年内成为该国第三大物流及工业资产拥有者。

在澳大利亚通过买买买顺利完成“阶级跨越”跻身当地豪门，ESR的胃口远不止如此，它的目标是成为“亚太区物流地产一哥”。

ESR把目光放在了一个更大的目标中--亚腾ARA Asset Management，这个曾与长实、李嘉诚相关联的公司给后者留下了更多的故事色彩。

亚腾的另一个称号或许对ESR来说更有意义，“亚太地区最大的房地产资产管理公司”，所管理的总资产达950亿美元，并拥有发展最快的新经济房地产平台。

帮助ESR拿下ARA的便是联合创始人华平。2016年，华平牵头的ARA私有化协议中，华平就是后者的最大股东，并在2020年增持至48.7%的股权，将ARA售予ESR的协议便是由华平一手促成的。

1月20日，ESR宣布完成对ARA的收购，后者成为全资附属公司，最终只付出了5.19亿美元的代价，剩余46.73亿美元将由发行新股票代付，合计代价51.92亿美元。

据ESR管理层估算，截至2021年12月31日，公司总资产管理规模达1400亿美元。其中，在中国拥有134亿美元的新经济资产管理规模，以及250万平方米的储备项目。

基金对ESR的作用不言而喻，包括此次收购大上海都市圈中的55万平方米物流地产资产同样是一次与机构投资者的合作，高效且大胆的ESR利用基金成功破圈，实现了快速的财富积累。

成立之时，依靠华平撒下的第一桶金，ESR成功在国内打下了根基。在10年后的2021年，华平的又一次帮忙让ESR成为了亚太地区最大的房地产及房地资产管理公司，并成为全球第三大上市房地资产管理公司。