原报告｜非典型房企保利置业分析

观点指数 在第二、三批集中供地，中海、华润、招商蛇口、中国铁建等资金实力雄厚的企业频繁出手，部分中小型企业也趁着行情冷清的时机入局，而在这之中，作为腰部房企的保利置业也有不少收获。

在深圳，保利置业拿下坪山区、龙岗区、龙华区各一个地块；在上海底价收下杨浦区定海社区地块；此外，近期在宁波、济南等城市的土地交易中亦有所斩获。

究其原因，事实上保利置业从2019年开始便加快拓展速度，主张"增长和发展"，更在2020年度业绩发布会上表示"已经制定了在未来五年再造一个保利置业的目标"。 

然而值得注意的是，从2021年的中期业绩报告来看，保利置业扣除预收账款的资产负债率为75.3%，净负债率为124.4%，非受限现金短债比为1.72，前两项指标均超过三道红线标准，属于"橙档"企业。

土储与区域

保利置业近期拓地步伐明显加快，项目获取方式亦是多途径的。根据2021年半年业绩会上的披露，保利置业2021年上半年共获取4个项目，其中1个为招拍挂所得，两个为合作项目，还有一个项目为勾地所得。

进入下半年，保利置业的土储收获要远多于上半年，获取土地方式则主要是招拍挂，最显眼的一次是在深圳第二批集中供地中一举拿下三宗地块；在济南第三批集中供地中，亦以30.21亿元竞得五里牌坊棚户区改造项目三宗地块。

据观点指数统计，2021年保利置业共获取19个新地块或项目，包含合作开发在内合计新增土地储备360万平方米，权益口径新增土储为289万平方米。

将时间线拉长，可以发现近年保利置业土地储备逐渐向长三角地区和粤港澳大湾区倾斜，特别是在2019年和2021年，粤港澳大湾区新增土地储备均超过五成。

2021年中期业绩发布会上管理层也表示，保利置业在大湾区正在寻找更多机会，如今大湾区城市布局的力度还不够。

因此可以理解保利置业在9月深圳集中供地中的大举出手，据查，过去5年保利置业在深圳仅获得1个新项目。

与此同时，随着公司扩张目标的设立，2019年保利置业新增土地储备面积出现较大幅度增长。随后由于疫情出现及行业环境变化等原因，新增土地储备面积出现回落，2021年仅为去年的六成左右。

这一指标表明保利置业的规模扩张计划受到行业调整期影响，但从2021年下半年表现来看，依然冲劲十足。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

过去五年，保利置业在西南地区的土储呈下降趋势，粤港澳大湾区与长三角地区的土储呈现上升趋势，而其他地区土储比例则在波动中保持稳定。

截至2021年上半年，保利置业总土地储备建筑面积约2189万平方米，权益土地储备总建筑面积约1602万平方米。按城市划分，一线、二线及三四线城市分别占18%、65%、17%；按区域分布长三角、大湾区、西南地区和其他地区分别占14%、20%、37%、29%。

具体到城市层面，截至上半年，总土储在100万方以上的城市有南宁、武汉、广州、济南、哈尔滨等。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

同时，保利置业也没有错过城市更新的拓展模式，拿下了广州东漖村、济南五里牌坊、深圳龙岗旧改等多个项目。据查，以上三个项目合计规划建筑面积超过400万平方米，其中，龙岗旧改项目将分为八期进行开发，首期住宅项目2021年已经开盘。

2021年7月，绿地控股与保利置业签约战略合作，双方将在城市综合开发建设与运营管理、城市更新、国资改革等重要领域展开全面深度合作，重点聚焦在上海等长三角未来重点发展区域。

可以预料，未来保利置业将涉足长三角地区城市更新项目，进一步拓展业务版图，亦有望通过城市更新提高在长三角地区的土储比例。

销售与盈利

由于具有较为可观的土地储备，在开发运营效率提升条件下，近年保利置业的销售额出现较大幅度增长。

2020年，保利置业合约销售金额增长为20.6%；2021年全年合约销售金额约566亿元，合约销售面积约为313.8万平方米，同比增长分别为8.64%、10.88%。

此外，由于土地储备结构的改善，保利置业销售均价一直保持在较高水平，2018至2020年超过1.8万元/平方米。

然而，2021年上半年保利置业平均销售价格约为1.75万元/平方米，同比下降7%。

在城市能级提升同时销售均价下降，意味着去化端存在着较大压力，这一现象或为利润率下行埋下伏笔。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

2021年上半年，保利置业毛利率为37.9%，同比录得轻微上升；净利率为12.5%，同比增加3.6个百分点，整体盈利能力高于行业平均水平。

值得注意的是，尽管盈利水平上升，但不代表保利置业业务运营能力提升。原因是与2020年同期相比，2021中期三费费率上升1.7个百分点，而2021年上半年出售合营企业或附属公司获得了3.2亿港元收益，贡献了2.3%的收入，而该项目上年同期的收益为-2.7亿港元。

从历年情况来看，保利置业盈利水平在2018年达到较高水平，主要是由于结转金额大幅减少，使得销售成本大幅下降。其后由于去库存效果显著，保利置业收入上升，因而维持了整体盈利水平。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

在如今的土地竞拍价格和政策之下，行业利率水平下降是共识，2021年上半年保利置业平均土地成本约9300元/平方米，这其中包含了近40%通过勾地获得的土地，加之下半年招拍挂拿地比例提高，未来盈利空间必然压缩。

显然，保利置业要在如今的行业环境和监管要求之下实现规模增长与利润的平衡，势必需要更精细化的运营和更灵活的发展方式。

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