观点直击 | 九龙仓吴天海:没有奇迹出现,现时情况“天阴有雨”(实录)

观点地产网

2021-03-04 21:58

  • “现在的情况是天阴有雨,不是落大雨,大雨暂时已过去了,会不会继续来?我不敢说。”

    观点地产网 吴天海用“乏善可陈”来形容公司去年的业绩表现。

    毕竟九龙仓置业是以收租为主营业务的公司,旗下最主要的六大投资项目均位于香港。众所周知,香港去年受到新冠疫情的冲击比较严重,目前仍然在第四波疫情影响之中。

    根据香港政府统计处和旅游发展局披露,2020年全港零售销售额录得3260亿港元,同比下跌24%,而访港旅客则直接收缩94%到360万人,其中去年2月-12月只有约40万人。

    而且2019年12月成功注入母公司会德丰两个新加披物业,情况也没有太大改善。新加坡去年受疫情冲击也不小,该国目前仍存120个确诊病例。

    极端的市场环境重创九龙仓置业,资料显示,截至2020年上半年,收入下跌了20%,基础盈利下跌26%,由盈转亏。

    放眼2020年全年,九龙仓置业收入减少3%至港币155.15亿元,基础净盈利减少24%至74.77亿港元。如果计入投资物业重估亏损的137.65亿港元,归母净利润亏损达到78.54亿港元。

    结果不算意外,“下半年也没有什么奇迹出现。”吴天海介绍,就算去年下半年市况开始回转,本地客增多,九龙仓置业也不能扭转乾坤。

    具体到每一个项目,尖沙咀海港城(包括酒店)去年总收入86.74亿港元,下跌了25%,营业盈利下跌29%;铜锣湾时代广场整体收入下跌18%,营业盈利则下跌24%。

    时代广场过去比较长一段时间的表现不算太好,按戴德梁行最新研究报告,铜锣湾是2020年香港商铺租赁市场受创最严重的区域。3月3日消息,奢侈品牌路易威登(Louis Vuitton)和芬迪(Fendi)已决定关闭位于时代广场的门店。

    中环组合卡佛大厦、会德丰大厦过去一年租务保持了稳定,截至期末前者写字楼租出95%,后者租出94%,零售铺面则全部获租。因此卡佛大厦和会德丰大厦去年收入反而上升2%,营业盈利上升3%。

    九龙东荷里活广场2020年表现亦有下滑,全年收入4.79亿港元,同比下降13%,营业盈利下跌19%。新加坡组合,位于乌节路黄金地带的Scotts Square商场和会德丰广场,从去年下半年开始复苏。

    但值得注意的是,荷里活广场的下滑比海港城和时代广场低,这是由于有本地消费力支撑。资料显示,位于交通枢纽钻石山港铁站上盖的荷里活广场,是以九龙东新兴中产阶层人士为主要顾客,海港城和时代广场则更依赖旅客生意。

    增强与本地消费者的联系,是九龙仓置业去年做得最多的工作。

    “在大环境未曾明朗化之前,当然希望抢占本地市场的份额。”吴天海表示,无论在购物商场、酒店和餐饮食肆方面,九龙仓目前都致力于吸引香港本地客,要发挥主观能动性,挖掘本地潜力。

    据统计,九龙仓置业2020年市场推广支出较往年增加了3倍。5月11至17日,海港城及时代广场就举办了名为“Rewarding Everyone”的全港性消费奖赏计划,向外派出了价值超过1亿港元的消费券。

    同时租户组合调整也在继续进行,去年Lululemon在海港城开设了香港最大旗舰店,Alexander McQueen、Canada Goose、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 也将在海港城的店铺扩充成旗舰店。

    时代广场则引入了Area 0264、AHKAH(香港首店)、Bakebe、Cigar Kingdom、GeneHarbor(港岛区首店)、Lionesse 及 MaskOn Gallery等新鲜租户,为未来进一步复苏做好准备。

    因交通受限而收入暴跌的酒店,也只好依仗本地客人。

    过去一年,香港当地正兴起周末到酒店住一晚到两晚的“短期旅行”。尽管如此,九龙仓置业酒店分部2020年收入仍暴跌58%至6.3亿港元。

    因此,九龙仓置业现时经营理念很简单:等待疫情过去,等待香港和内地实现通关,等待香港零售业和旅游业的复苏……总之疫情过去,一切阴霾都会消散。

    吴光海称:“本地消费已经陆续恢复了,目前欠缺的是游客。”他对未来一年香港零售业前景的判断是“天阴有雨”,最大的难关已经闯过去了,但持续的低迷是常态。

    至于什么时候才会晴朗?最终要看疫苗接种情况,目前香港市民正在分批接种科兴疫苗。

    另据特区政府最新通报,香港已延长香港法例第599C章《若干到港人士强制检疫规例》、第599E章《外国地区到港人士强制检疫规例》,包括口罩令、由海外到港人士需强制检疫等7项规例的有效期至2021年9月30日。

    换句话说,最早的可能通关日期,还要等9月30日之后。

    以下为九龙仓置业地产投资有限公司2020年全年业绩发布会问答环节实录:

    现场提问:商场销售额跌势在去年第四季有放缓现象,今年首季表现怎样?公司市场推广支出增加了3倍,今年预算是怎么样呢?去年年底整体商场出租率下跌至90%,今年会不会有机会回到以往的水平?

    吴天海:昨天政府已经公布了今年1月份全港的消费数字了,但看的时候还是要小心一点点,因为有农历年的效应。去年农历年是在西历1月末,今年农历年是在2月中,所以单看一个月可能不是很全面。

    我们从客户方面得到一些不太全的数据,大家觉得是好了一点的,尤其如果是过年前后有去海港城或时代广场,都可以留意到人潮多了很多,停车场排长龙,也多了很多人逛街。

    那究竟旺丁之余有多旺财?这需要看具体数据我们才能知道。但整体来讲,大多数租户都比几个月前放心了一些。

    至于今年会用多少钱去推广?我们会维持高推广的水平,比如消费券会继续做的。当然消费券是需要购物者在用的时候才会有支出,希望各位消费者多用一些。

    至于今年出租率能有几多?很大情况是看疫情,如果疫情能尽快受控制,相信租户对前景会更有信心一点、会继续开铺。无论开新铺还是继续保留旧铺,相信各方面信心都会大一些。

    现场提问:管理层如何看待香港今年的零售市场?公司是否有计划在海外收购?

    吴天海:首先香港的零售情况,如果只看1月份数字是以偏概全的。但你问我如何看?我自己个人看,今年香港零售市场有一点点像现在的天气“天阴有雨”,至于什么时候才会晴朗?我不是很敢讲,因为很大程度上还是要看疫情。

    本地消费已经陆续恢复了,正如刚刚讲现在有很多人逛街,或多或少也会有人花钱,但会花多少?就要看个人经济状况以及经济前景。

    目前欠缺的是游客,而游客的消费力不仅是游客花一元的消费力就只是一元的。钱是有公关效应的,可能游客花了一元,但得出的结果可能是几元,这是一个非常重要的因素。

    关于海外收购,暂时没有这方面的计划。

    现场提问:商场业务方面,集团用了那么多成本去做相关支持援助,也有一定成效,会不会继续做下去?公司业务什么时候会复苏?管理层会不会觉得这个情况会比较被动?酒店方面,会不会有一些策略放在不同的消费人群?

    吴天海:首先关于推广,我们1月份至今都有陆续在做,没有停止过,所以根据现时的走势,我们会继续做下去。至于做到什么时候?这看很多因素,因为会不会某个策略到差不多的时候,市场对它没有那么接受,我们又要出新招,这是经常需要思考的事情。

    但暂时似乎还是很有用的一个工具,我们会继续做。

    酒店方面,不仅仅是我们一个机构、一个公司要面对,而是全香港都要面对。全香港的零售业都面对同样的问题,全香港的酒店业都面对同样的问题,这个问题应该问财政司司长或问特首。

    我们自己在大环境未曾明朗化之前,当然希望抢占本地市场的份额,所以一系列动作都是往这个方向走。

    酒店就多做本地客、餐饮也是争取本地客的份额;至于商场,我们近半年吸引了很多汽车过来我们停车场停车。两年前我们停车场肯定是没有那么忙的,但现在比以前忙碌了很多,这也证明我们是抢到了本地客的生意。

    现场提问:公司业绩提到有减租的幅度,提供租金减免大概20亿左右,到今年这些措施都会不会继续有?还是说租金减幅预期是多少?业绩或者市道最坏的情况是否已经过去了?

    吴天海:对于今年生意或租金减免,有一个很重要的因素,我希望大家都能考虑进去:在一年前的今天,有很多租户给的租金是当时或之前签下来的高水平租金。

    现在很多高水平的租金已经陆续到期的了,取而代之很多都是经过调整的租金,因此租户所承担的新租约之下的新租金,已经轻了很多。

    是不是还需要继续援助?这个我们会进行考虑,当然有一部分租户仍然是旧约,这就是另外一个方法。不过这始终是一个零和游戏,如果要形成一个双赢的方案,肯定需要市道好,通关是其中一个重要的环节。

    最坏情况是否已经过去?刚刚我说现在的情况是天阴有雨,不是落大雨,大雨暂时已过去了,会不会继续来?我不敢说。

    现场提问:管理层如何看网购对线下场的冲击?

    吴天海:网购经过疫情之后受欢迎了很多,但一般消费者使用网购,我相信主要是日常使用的货品比较多一点,奢侈品方面可能没有那么多。

    另外,在香港,时装一类的商品暂时网购的比例不是很高。

    但我觉得起码在2021年来讲,假如疫情可以稳定,大家能多一点逛街,逛商场始终是一个很重要的活动。而逛街或多或少都会花一点钱,我相信暂时对实体的零售影响不会很大。

    现场提问:香港同内地依然未通关,因此访港人数未有明确变化,公司如何看本地零售业走势,会不会考虑线上模式?

    吴天海:我们会不会做线上?我们不是做零售的,网购是租户自己去做,实际上大部分的租户都已经在做了,只是个别情况不一样而已。

    现场提问:LV在时代广场关店,续租情况怎么样呢?今年续租租金预计有多大幅度下调?今年1、2月份酒店情况是否有改善?

    吴天海:同个别租户谈租约的情况不太方便透露,只能再次强调一点,比如奢侈品在香港今日的市场,我想大部分的奢侈品牌在过去1-2年改变了对香港市场的看法,可能没两年之前觉得香港市场是那么重要,陆续都减少在香港的投资了。

    这不是任何一个商场、单一一个商场的问题,而是整个香港相对于内地市场发展的趋势,大趋势我们没有办法能够阻挡。

    至于某一个品牌本来有五间铺,但觉得3间够了,要减一些,他减哪两间呢?这由很多不同的因素决定,第一就是哪一间的租约到先到期,如果租约还有五年,除非能走得掉,否则未必一定会走那张最长的租约,因为既然有约在身,提前走赔偿也是挺厉害的。

    所以有很多不同的因素,如果减铺的话,减哪个先?正如我刚刚讲,一方面有人看淡香港市场,有一些人没有看得那么淡,不是不淡而是没有那么淡,他仍然相信香港市场地位的时候,如果见到海港城有一些铺是很喜欢的,可能会搬过来,实际上我们也有这样的例子。

    因此我们对今年的市道不是绝对悲观,但还是说来说去那句话“天阴有雨”。

    1-2月份酒店当然没有好转,因为大家知道每一个月只有几千游客来香港,如果做游客生意每晚租出一间房这个市场份额都很高了,现在大家都是靠本地客,本地客始终有限的。所以现在酒店业非常辛苦,不可否认。

    现场提问:现在内地奢侈品销售非常强劲,是否担心即使通关之后游客的消费很难复苏到以往的水平?

    吴天海:不敢说短期就恢复到以往的水平,这肯定需要一个适应期,也需要看通关是怎么开。

    例如澳门通关早香港起码几个月,但澳门那边的情况也未曾马上就完全恢复,这需要一个过程。过程之中,香港自身要有足够的吸引力,如果仍是停滞不前的话,那始终都会跑输的。

    撰文:刘子栋    

    审校:徐耀辉



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