细细的红线 | 祥生元年

观点地产网

2021-03-02 23:26

  • 上市元年之后,陈弘倪需要对祥生的发展重新谋划与思考。

    编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

    进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

    我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

    观点地产网 从诸暨起家到总部搬到上海,再到千亿跨越上市,被称为行业“黑马”的祥生地产可谓步步为营。

    2020年11月,祥生地产正式登陆港交所,成为最新一家上市千亿房企。

    上市元年,最初两个月内,祥生在资本市场上一片静悄悄,股价波动也一直不大,保持平稳。

    没有选择着急发债,登陆资本市场时,祥生地产方面表示,上市后企业将积极借助资本市场平台,优化各项指标。此外,上市并不仅仅是为了直接融资,而是对接全球资本平台,获得更多融资渠道,提升在整个金融内的品牌影响力。

    另一方面,作为踩着“三道红线”上市的祥生而言,未来一段时间内在财务指标的优化上还需要下不少功夫。

    由于未披露最新财报数据,关于这家自带热点的房企,还需要从招股书里摸索出一些蛛丝马迹,窥探上市后祥生地产的思考和变化。

    任务

    作为“最后一个”在港交所敲钟上市的千亿房企,祥生风光背后首要解决的问题是债务。

    回顾祥生发展历史,2015年首次突破百亿大关,销售额为109亿元,2018年就突破千亿,达到1070.6亿元,复合增长率超过100%。

    三年10倍的销售业绩增长,祥生把“快”展现得淋漓尽致。同样是百亿到千亿,这段过程,碧桂园用了6年、恒大用了5年,行业平均6.75年。

    极致的快周转也对祥生现金流提出了更高要求,2019年开始,该公司明显放缓规模增长速度,更加注重财务管理和销售回款。

    充沛的现金流、充分的借贷能力、充裕的土地储备,这三个层面都关乎房企的可持续发展,支撑千亿之后的规模快跑。

    现金流方面,2017-2019及截至2020年4月30日,祥生控股集团现金及现金等价物分别为32.3亿元、31.1亿元、24.2亿元和24.4亿元;同期,一年内须偿还的银行贷款及其他借款均超百亿元,截至2020年8月31日则超200亿元。

    经营过程中,由于周转速度过快、货币资金不足、关联交易数额较大、对信托过度依赖等,祥生短期压力不小。

    上市前,祥生较多利用民间资本支撑其快速扩张,2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    数据显示,截至2020年8月31日,祥生尚未偿还借款总额(包括计息银行及其他借款及优先票据)为414.42亿元。“三道红线”出台的情况下,如何合理运用资金是祥生需要面对的重要课题——IPO资金30%都将用于偿还此前发行的信托融资。

    对比来看,祥生控股2017年净负债率高达1380%,2018年下降至740%,2019年以后持续下降。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    对此,祥生招股在招股书中写道:“我们的净资产负债比率较高,乃由于借款金额相对较大,以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”

    过去三年,祥生控股借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元。而2020年前8月为414.41亿元了。

    上市之后,祥生地产进一步多元化融资来源,进而优化债务结构。

    2020年4月30日至2020年8月31日期间,祥生就借款订立六份贷款协议,本金总额为人民币42.1亿元,该等六份贷款协议的年利率介乎3.70%至7.00%。

    同期,祥生还就融资订立28项信托融资安排,本金总额为约人民币121.66亿元。该等信托融资协议的年利率介乎7.90%至15.40%。

    进入2021年,从债券市场上看,房企境外融资利率普遍下降,对于祥生来说,无疑也是个利好消息。

    随着发展进入可持续新通道后,祥生不断提升企业关键经营财务指标的健康度和增长性,真正全面提升融资评级,比如参与穆迪、标普、惠誉的国际评级。

    在传统融资方面,加大与银行等金融头部机构的总对总对接和沟通,拓展总对总的融资白名单,实现集团的整体授信,最终持续降低未来融资成本。

    破圈

    1999年,祥生于浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目,即诸暨祥生滨江花苑。

    随后,祥生逐渐走出诸暨,于2007年开发了首个上海住宅项目,即上海祥生福田雅园,并继续走出长三角,尝试在其他地方拿地开发。

    很长一段时间内,祥生坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。

    2016年,祥生采取“1+1+X”扩张策略,将项目扩展至泛长三角区域以外(例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特)的其他具高增长潜力的城市。

    仅从2019年收益比例看,大本营浙江占到祥生收益的62.5%,泛长三角区域收益占比为35.9%,其他区域为1.6%。此外,项目主要位于长三角的三四线城市,属于农村包围城市的战略。

    X,意味着无限可能。祥生对新进城市,往往以标杆项目破局,打造区域影响力和竞争力。

    截至2020年7月31日,祥生土储总面积2382万平方米,在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。其中,属于浙江省的土储占比50%左右,另外37%来源于泛长三角,为浙江省紧密相连的上海、江苏、安徽、山东等省市,剩余的X是祥生认为未来具有较大增长潜力的区域和城市,目前布局是13%左右。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    截至目前,祥生在土储和投资上基本呈现出“541”的分布格局,如2019年的销售,浙江大约贡献5成,非浙江外泛长三角大概4成,X城市合计1成。

    随着1+1+X动态推进,当下541格局未来会逐步走向均衡,预计3-5年后会呈现出442的新格局。即浙江区域占比40%,浙外泛长三角占40%,而X区域占比20%。

    因为X板块基数低,边界大、未来增速更快,所以浙江区域虽然业绩会持续增长,但权重会从50%逐步下降到40%左右。

    更多数据披露,2017-2019及截至2020年4月30日,祥生控股集团的物业开发及销售收入中,来自浙江省的占比分别为51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。

    截至2020年7月31日,祥生控股集团有一半以上项目和约49.8%土地储备,均位于浙江省内。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    据观点指数统计,祥生2020年新增33宗地块,权益金额221.79亿元,其中诸暨6宗,杭州、济南各三宗,合肥、嘉兴、宿迁、温州均拿下两宗地,其余城市各拿到一宗地块。

    2016-2018年间,祥生地产踩准了三四线发展红利,迅速从百亿扩大到千亿规模。

    随着房地产行业的政策和市场变化,三四线红利在逐渐消失,未来祥生需要调整,把方向放到全国化和二线城市发展。

    这对祥生的土地储备提出更高要求。

    截至2020年3月31日,祥生拥有项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米,低于奥园、远洋等同规模房企——截至2019年末,奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为:4503万平方米、3724.3万平方米。

    另一方面,长三角是众多房企必争之地,土地成本价格也在不断拉升。

    祥生地产土地成本从2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米,溢价空间不断被压缩。

    区域破圈,是祥生上市后的另一个任务。

    布局

    如果说2019年那波人事调动是为了上市做准备,那上市后对组织架构大动“手术刀”,则是对于全国化布局的重新考量。

    1月14日下午,有媒体报道称,祥生地产在开展大规模的区域调整和人事调整,对区域公司进行拆分。除了已经“一拆三”的华中区域,重点的苏宁皖区域和浙南区域也已拆分,浙东和浙北等几个区域也将着手细分。

    具体为,祥生地产将原苏宁皖区域进行新一轮优化调整,将原来的苏宁皖大区全新规划形成连宿、苏南、宣城和合肥4个事业部。

    华中区域则分出了江西公司(单独成立为事业部),湖南公司划归联创区域。原浙南区域下属的2个义乌项目划归台州城市公司统一管理,3个丽水项目合并成立丽水事业部后,也规划台州城市公司统一管理。

    6个温州项目合并成立温州事业部,7个衢州项目合并成立衢州事业部,两个事业部均划归浙东区域统一管理。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    对此,祥生地产品牌负责人表示,集团内部尚未发布调整文件及正式公告。内部组织变革一直是公司十分关注的管理内容。规模进阶后,公司主动调整,以组织构架的不断升级变革带动运营效率的提升。

    组织架构发生重大调整,公司高管也将发生变动。负责祥生地产浙南区域的总裁顾建军有意在年后离职,最值得关注的是,苏宁皖区域拆分后由祥生地产行政总裁陈弘倪管理,可见对于泛长三角区域发展的重视程度。

    据祥生地产招股书披露,公司核心高级管理层年龄均在46岁以下,与37岁的陈弘倪属于同一个年龄段。副总裁郭政,39岁;副总裁韩波,46岁;副总裁陈建熙,40岁;副总裁谈铭恒,44岁;浙南区域总裁顾建军,44岁;浙北区域副总裁钟超,46岁。

    公开资料显示,陈弘倪自2012年10月加入祥生,担任祥生实业集团酒店管理公司总经理,负责酒店的整体运营;2014年,担任大本营诸暨城市分公司董事长、负责诸暨市内各项目公司管理及运营;2017年,担任祥生地产执行总裁,协助总裁进行祥生地产的整体业务管理。

    从酒店运营到大本营董事长,再到地产执行总裁,陈国祥给予了陈弘倪足够耐心,让其慢慢成长。2020年5月,陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁,负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。

    事实上,陈弘倪自2019年上任后,继续坚持重仓三四线的模式。

    有业内人士分析指出,诸如祥生这样的企业,想要完善全国化布局,势必要不断加大在一二线城市的项目比重,增强整体经营的抗风险能力。

    数据来源:招股书、观点指数整理

    然而,2020年实现上市的祥生,遭遇新冠疫情黑天鹅影响和“三道红线”出台,对于其中的机会把握更加考验企业领导人的眼光和能力。

    表现在外的,这一年祥生地产仍不断在杭州、温州等一二线及强二线城市拿地补仓,进一步平衡战略布局与土地储备。

    显然,上市元年之后,陈弘倪需要对祥生的发展重新谋划与思考。

    细细的红线 | 在理智与疯狂之间,只有一道细细的红线。

    撰文:杨晓敏    

    审校:徐耀辉



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