细细的红线 | 美的置业 千亿一年

观点地产网

2021-03-01 22:40

  • 调整“踩线”指标,成为美的置业的重要任务。

    编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

    进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

    我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

    观点地产网 自2010年走出珠三角算起,美的置业全国化之路已经10年。

    作为一家知名制造业企业旗下的地产公司,美的置业的发展规模在一众类似企业中或许称得上“最好”。

    超千亿销售规模、已经完成全国化布局、持续而稳定的增长,一系列成绩看起来还不错。

    然而,在千亿业绩之下,美的置业的“烦恼”也不少。最直接的一个就是,在2020年监管部门设置的“三条红线”中,美的置业踩中一条。

    去年8月,监管部门意在希望房企控制负债,不要继续快速加杠杆,为此,红-橙-黄-绿”四档管理成为监管部门对房企的分类依据,并按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、现金短债比为1三条标准,对销售额较高的50家房企进行了划分。

    按照美的置业2020年中期报告显示,美的置业按照剔除预收账款资产负债率81.1%,踩中红线,其余两个指标都在绿档。

    因此和大部分企业一样,调整“踩线”指标,成为美的置业的重要任务。

    千亿之路

    按照官网显示,美的置业成立于2004年,是知名制造企业美的控股下属企业,并由美的创始人何享健先生实际拥有。

    截至2020年6月30日,美的置业在珠三角、长三角、长江中游、华北和西南5大核心经济区的61个城市布局295个项目,已进驻上海、广州、武汉、天津、郑州、重庆、成都等国家中心城市。

    截至2020年12月31日止十二个月,美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币1261.6亿元,相应已售建筑面积约1111.4万平方米,分别同比增长24.63%和10.88%。

    数据来源:企业公告 观点指数整理

    和大部分房企在2020年的表现一致,美的置业上半年销售处于全年低位,然后一路上扬,年末达到全年高位水平。

    观点指数此前发布的《2020中国房地产销售TOP100》榜单中,美的置业排名第31位,距离TOP30一步之遥。

    虽然和销售排名前十甚至前五的房企仍有不小差距,但在由家电制造业进军房地产行业的一众房企中,美的置业的表现已属优异。

    事实上,几乎所有家电企业都布局了房地产业务,包括格力、长虹、海尔、海信、奥克斯等。

    从公开信息来看,取得了较好成绩的企业并不太多。

    以格力地产为例,2020年前三季度的营业收入为42.5亿元,归属于上市公司股东的净利润5.97亿元,而2019年销售金额为49.74亿元,销售面积23.8万平方米。

    至于其他几家,负责海尔地产业务的海尔产城创集团,有第三方统计称去年前11月销售190亿元左右,奥克斯地产2019年未经企业核实的第三方销售数据为80亿元左右。

    看起来并不算太高的销售业绩,依然吸引着家电企业进入。事实上,此前就曾有分析称,房地产企业年利润几乎都是家电龙头企业的一倍以上,或许这也是家电大鳄们集体进军地产业的原因之一。

    有分析称,房地产基本上可以看成家电企业的一个投资方式,现在房地产整个利润前景感觉不错,所有大家都纷纷进去。

    还有一些是在主业上盈利非常艰难,那不如去做副业,通过家用电器的资产去做抵押,去融资,然后进入地产。

    显然,对于美的集团而言并不存在主业盈利艰难的情况。据公告显示,美的集团2020年上半年营收近1400亿,净利润139亿。

    融资和负债

    背靠着美的控股这棵大树,为美的置业的发展带来不少便利,尤其是在融资方面。

    据美的置业上市前招股书显示,2018年10月成功上市前大举扩张阶段,美的置业负债水平一直居高不下,其中2015-2017年,净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%;2018年度以及2019年度的净负债率则分别为97.4%、89%。

    2020年中期,美的置业净负债率降至86.8%,虽然和2019年相比降幅并不算太高,但从趋势来看却一直稳定下降。

    数据来源:企业公告 观点指数整理

    这得益于美的置业从上市之后就一直在优化财务结构,在2020年8月的中期业绩会上,执行董事兼首席财务官林戈曾多次强调“健康财务指标”的重要性。

    “我们重新审视所提到的资产负债结构优化,要平衡好规模、利润以及负债的三角关系,这是非常重要的课题。”

    事实上,单独观察美的置业去年的一些融资,利率水平更能说明问题。

    比如,2月发行的一笔2+2期限公司债,利率低至4%;8月拟再发行一笔2+2期限公司债,利率再次降低至3.98%,创下公司发债利率历史新低。截至2020年中期期末,加权平均融资成本降低至5.52%。

    9月16日,美的置业完成发行10亿元公司债,其中,品种一发行规模为8.4亿元,最终票面利率为4.40%;品种二发行规模为1.6亿元,最终票面利率为3.99%。

    数据来源:企业公告 观点指数整理

    作为一个销售规模刚过千亿的房企,如果不是背后有美的控股的背书和支持,这样的融资成本是很难获得的。

    事实上,2020年,海外债券票面利率能在4.0%以下的房企有龙湖、绿城,而头部房企如万科、保利、中海等发行公司债票面利率才能在3.6%以下。

    另一方面,或许是因为越来越低的融资成本,或许是为了有足够资金满足快速发展的需要,美的置业的融资规模出现了明显上升。

    根据年报数据,美的置业负债总额由2017年的1008.14亿元上升至2020年中期的2213.48亿元,两年半内总负债增长119.56个百分点、净增长1205.34亿元。

    具体债务结构方面,截至2020年6月底,银行借款占比超过六成,为64%,公司债占比21%。集团持有的总现金及银行结余为260亿元,尚未动用的银行授信额度为874亿元;一年内到期债务占债务总额比重为21%,现金短债比为2.26。

    可以看出,美的置业融资主要还是依赖国内渠道,同时也在积极尝试更多的融资方式。

    比如在2020年,进行了几次购房尾款资产证券化。

    2020年1月21日及22日,美的置业发行了共计7.54亿元证券化产品,利率为5.85%,发行机构为国泰君安和中山证券。

    2020年3月26日,美的置业发行12.46亿元证券化产品,利率为4.98%,发行机构包括国泰君安、申港证券、中信证券和中山证券。

    而在境外融资方面,2019年6月落地首笔29亿港元银团贷款,期限为3年,执行利率Hibor+2.73%;2020年7月,第二笔3年期银团贷,金额为10.5亿港币及0.6亿美元,设置总额不超过11.7亿港币或等值美元的绿鞋期权,执行利率Hibor+2.6%。

    重仓与旧改

    美的置业发布的2020年中报显示,上半年结算毛利率下降,营收增幅和归母净利的增幅并不对等,出现了“增收不增利”的现象。

    上半年业绩报表结算毛利率下降的情况并不少见,房地产行业激烈竞争导致过往趋高的毛利率回归正常水平,经营相对稳健的万科和中海结算毛利率也出现下降趋势,分别由上年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。

    相比之下,美的置业2020年中期结算毛利率下滑9.5个百分点至26.4%,下滑幅度高于同等规模房企的平均水平。

    据资本市场人士分析,2017-2019年拿地价格较高,但房价调控政策并没相应地放开,导致了毛利率下降。

    此前观点指数曾统计,随着重仓城市能级上升,美的置业销售均价由2016年6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。另一方面,扩储成本也随之上升,2018年和2019中期美的置业拿地均价/销售均价比分别为29%、39%。

    2020年,美的置业依然维持了快节奏的拿地速度,以及较高的拿地溢价。上半年新增24个地块,集中在15个城市,新增二线及以上城市土储445万平方米,占比88%。

    拿地区域来看,上半年美的置业在长三角区域新增土地建面245万平方米,占比48%,大本营珠三角新增土储建面为34万平方米,占比7%。可以对比的是,2019年长三角和珠三角新增土地建面占比分别为32%、15%。

    对长三角区域的布局和深耕,始于美的置业从2010年就开始的全国化布局,当时先后落子贵阳、株洲、顺德、徐州、高明等五城市,取得约2000亩土地。

    在徐州的基础上,美的置业随后开始了对长三角地区的布局。

    截至2020年6月底,美的置业土储共有6133万平方米(包含已售未结部分面积),其中长三角区域土储占比上升至27%,大湾区占比下降至19%。

    2020年8月举行的中期业绩会上,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐也表示,公司已经进入60个城市,城市布局基本完成,后续将围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市等深耕布局,提升单城市的产能。

    下半年,美的置业先后在杭州、宁波、南通、上海拿地,耗资约55亿元,并通过参与华夏幸福项目在南京再添一子。

    这样的结果体现在销售上,表现已经十分明显。根据2020年中期业绩,美的置业来自长三角的销售贡献已占上半年全部销售金额的47%,接近一半。

    但这并不代表美的置业放弃了大本营珠三角的市场,事实上,2019年粤港澳大湾区发展规划纲要和深圳先行示范区等文件的出台,使得市场非常看好大湾区未来发展,越来越多房企纷纷布局大湾区城市,而美的置业这种有着天然地缘优势的房企,更不会轻易退出。

    只是在拿地方式上,美的置业进行了一些调整,增加了旧改拿地的渠道。

    据资本市场人士透露,2020年上半年,美的置业在佛山签约几个旧改项目,通过孵化,旧改项目未来可以转化为优质土储,改善销售毛利率。

    有机构统计,截至2020中期,美的置业拥有的可逐步转为土储的项目10个、规划建面402万平方米,已转化为土储的项目4个、规划建面133万平方米,其中2020中期转化2个、规划建面67万平方米,总项目数由2019年的12个升至14个,预计年末待转化2个、规划建面72万平方米。

    虽然孵化后的旧改项目可以转化为土储,对改善毛利有很大帮助,但这些旧改项目未进行实质转化前,美的置业的盈利表现依然面临挑战,毕竟和其他区域相比,长三角土地成本要高一些。

    据资本市场人士披露,为了改善未来销售毛利率,美的置业在突破千亿之后,选择放缓销售增速,定在15%-20%区间,并强调“精准投资、巩固深耕”,主要体现在控制拿地成本和精测拿地利润。

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    撰文:武瑾莹    

    审校:徐耀辉



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