细细的红线 | 蓝光择邻

观点地产网

2021-02-22 16:40

  • 蓝光设立上海总部可以更好地接近金融、信息、人才等资源,但是变化不会马上显现。

    编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

    进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

    我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

    观点地产网 “君子居必择邻,游必就士,择居所以求士,求士所以辟患也。”

    于房企而言,在什么地方设立总部,意味着身边将聚集什么层次的政策、人才、金融、信息等资源,北上广深也就成为了许多房企的首选目的地。

    尤其是上海,作为国内经济最发达城市,这里有着最好的资源。近年来,越来越多房企选择把总部迁至上海或实行双总部,而大虹桥又是他们在上海的首选地。

    以大虹桥为总部,不仅能够对外展现出自身全国化乃至国际化发展路线的决心;也能站在信息高地,助力企业转变长期偏安一隅形成的固化思维;还能吸引具有战略目光的各类高端人才,帮助企业解决当下发展阶段存在的问题。

    过往搬迁到上海的房企中,有不少成功案例。

    比如阳光城,2012年迁至上海,当年销售业绩73亿元,2018年便达标千亿,2020年以2185亿元的成绩,位列房企销售榜单第19名。

    新城控股、世茂房地产、旭辉集团、中南置地等,规模的快速发展都是在总部迁址上海后实现的,并且规模发展速度领先于行业。

    甚至有总部搬迁至上海的房企董事长笑称,若没有将总部搬迁至上海,如今入职的明星经理人也不可能前往协助。言外之意,在上海这个平台,让企业完成了人才补优,而只有在这个平台,这种补优的机会才存在。

    据不完全统计,自2000年以来,已有42家房企“迁都”,其中,有31家迁往上海,2019年则是房企搬迁总部的高峰期。

    正是这一年,蓝光发展在上海设立总部,开始实行“上海+成都”双总部战略。

    蓝光选择上海的目的与大多数房企一样,这里有更优秀的信息平台、金融平台、人才平台。

    此后,蓝光引入了迟峰,这位曾经是华润置地华东市场的掌舵者。其上任之后,便将蓝光经营风格进行了大刀阔斧的改革。一切动作背后,是蓝光面对叩开千亿大门之后,如何再进一步的考虑。

    新装上路的蓝光,2020年似乎也经历了磨合期。

    千亿台阶

    上任后第一次面对外界发声,迟峰便为蓝光的2020年定下了基调,以“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”为年度战略主题。

    不过,迟峰也认识到,转型路上还是要经历阵痛期:“2020年总规模要稳定在TOP30以内,2021年-2022年则要上台阶,每年增长最少要在20%以上,把规模做起来。”

    维持在TOP30,是蓝光2020年不算太高的期望,但困难似乎超出了意料。

    2020年全年,蓝光完成销售金额1035亿元,同比微增1.93%。据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示,蓝光位列第39名。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    通过最后一个季度的冲刺,蓝光成功再次实现千亿销售。

    数据显示,在2020年,蓝光单季销售额分别为108.45亿元、272.13亿元、281.55亿元以及374.17亿元;2019年同期,分别是188.62亿元、276.68亿元、249.89亿元以及300.18亿元。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    2020年,蓝光销售的复苏,在规模房企中应该是较慢的一批。据观点指数发布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单,TOP100房企全口径总销售金额在7月便已经实现同比增幅首次转正。而蓝光在第三季度末,也就是前9月累计销售依然处于同比减少7.42%。

    可以参考的是,排名与蓝光相近、销售额1049.7亿元的禹洲,4月份便实现累计销售同比正增长;销售额1062.1亿元的建业地产则在3月份便实现同比增长转正;销售额1080.7亿元的中骏,5月份实现了同比正增长。

    疫情受控以后,房地产销售端恢复情况远好于预期,但蓝光似乎撞上了一道坎。按照迟峰年初透露,想要更进一步,就要解决区域发展不均衡等问题。正是区域发展不均的问题,导致蓝光2020年发展有所停滞。

    具体来看,2020年第三季度,蓝光在成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域分别完成销售金额104.01亿元、79.16亿元、144.67亿元、203.96亿元、69.38亿元、60.95亿元,销售贡献占比分别为15.71%、11.96%、21.85%、30.8%、10.48%、9.21%。

    其中,销售金额同比增速率先转正地区为滇渝,同比增长24.7%;华东,同比增长2.2%,这两个区域也是过去蓝光布局最重点的两个区域。

    据观点地产新媒体了解,按新增土地储备按建筑面积计算,蓝光2019年新增土地储备中,滇渝占比27%、华东25%、华中15%、华北14%、成都13%、华南6%。具体城市看,则是重庆(14.0%)、成都(10.9%)、天津(9.7%)、宝鸡(8.3%)、昆明(7.6%)等城市新增土储占比较高,以中西部核心城市为主。

    滇渝的体量显然没有办法和华东相媲美,2019年土地储备布局集中在中西部的“后遗症”在2020年开始显现,也让蓝光在销售排行上未能保住TOP30的位置,跌至39名。与排名第40的卓越,差距仅0.1亿元。

    迟峰履新的第一年,蓝光开始转变方向,布局重心明显往东迁移。2020年前三季度,蓝光新增房地产项目47个,新增建筑面积774.78万平方米,按区域来看,华中37%,华东30%,华北13%,滇渝9%,华南8%,成都4%。

    只是土地是有“钝感”的,从投资端到销售端,需要一定时间才能兑现。2020对于蓝光而言,虽然已经对接上了华东的资源,但迁都也是有阵痛期的。

    “迁都”之后

    阵痛期主要体现在经营层面。

    迟峰在2020年2月24日“龙抬头”之时,为蓝光开出了四剂药方——精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

    其中,精准投资,要求在既有投资战略指引下,长短期结合、快慢结合,抓住窗口期,调结构、调节奏;卓越运营,要求蓝光发展坚持项目的生意逻辑,以现金流为核心,以营销为导向,以利润为目标,全面提升运营及盈利能力;资本突破,持续提升信用评级,紧扣政策争取全流通、实现A+H双资本平台联动,拓展融资平台和能力;变革创新,则是进一步“强区域、精总部”,实现总部与区域运营统一管理,纵向贯通。

    最明显的变化是,将总部原有19个部门调整为8大中心,整合为投资、经营、财务、综合管理、风控五大职能;对原区域公司进行整合,如江苏区域合并安徽区域、河南区域合并两湖区域(湖南、湖北)、华南区域合并粤港澳区域。背后核心的目的,就是提高经营效率。

    近期,迟峰对外表示,蓝光在年底会将区域合并到10个,未来让每个区域都成为一个集团,总部平台化,区域公司化,自负盈亏,简化区域与总部的关系。未来还有可能进一步精简聚焦到8个,8个大的集团公司支撑总部。

    区域调整之余,还有人事调整。2020年,见证了蓝光从小到大、从重组上市到突破千亿全部历程的余驰,辞任常务副总裁兼首席运营官;服务公司14年的张巧龙辞任副董事长、董事;王万峰辞任副总裁;人力“一把手”孟宏伟也提出离职申请。

    目的很明确,新发展模式需要新的思维,过去跨越千亿的模式、惯性,仍不足以让蓝光走得更远,最终是为了让公司经营效率更高。

    但是区域整合、人事调整都需要重新适应、重新磨,就如汽车一样,如若传动系统配合不到位,再怎么加油门,车也开不快。换而言之,蓝光原本计划在2020年就加快步伐、加速周转,实际情况却有所偏差。

    财务上明显的变化是,2020年已经公布财报中,蓝光存货周转率或营业周期都有所变慢。

    数据显示,2020年前三季度,蓝光存货周转率和营业周期分别为0.03次、0.08次、0.17次及3235.23天、2212.23天、1656.62天,较2019年同期有所降低。2019年同期,上述数据分别为0.04次、0.1次、0.2次及2122.07天、1797.05天、1399.52天。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    存货周转率反映了存货周转速度,营业周期反映了企业资金周转速度。简而言之,2020年,蓝光不仅存货周转速度慢了下来,资金周转速度也相应有所降低。

    显然这不是蓝光想要的效果,迟峰指出,蓝光将打造营销为核心的大运营体系,做到融资、投资、营销、供货节奏均衡协同,将坚持高品质下的快速开发,提高区域均好性。最近更是强调六句话,投资准、融资优、建得好、卖得快、成本优、品牌好。

    搬去上海后,蓝光能拿出来说道说道的是融资成本有所改善。据兴业证券,2020年蓝光评级上调为AAA,融资成本有所改善。前三季度,公开发行债券、票据规模52.5亿元,评级融资成本6.97%,较2019年下降50bp。

    加上受益于2020年上半年融资环境宽松,蓝光发展1-9月美元债、公司债、中票、短融、供应链ABS平均发行利率为10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%,相比2019年回落166.7BP、32.5BP、40.0BP、90.0BP、0.00BP。

    实际案例上,蓝光7月和9月分别发行了8亿元3年期一般公司债和10亿元2年期一般中期票据,利率均为7%。而3月和5月分别发行了7.5亿元3年期一般公司债和5亿元3年期一般中期票据,利率分别为7.15%和7.20%。

    另外,于7月份,招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持证券成功设立,总规模10.65亿元。这是蓝光发展以自持物业资产为基础发行的办公物业类REITs资产支持专项计划。

    平衡现金流

    融资成为了蓝光2020年平衡现金流的主要手段。

    数据显示,2020年前三季度,蓝光筹资活动产生的现金流量净额分别为45.15亿元、101.77亿元、128.99亿元,同比分别增长103.81%、99.90%、68.20%。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    事实上,蓝光2020年需要具体做的几件事情中,比较重要的就是现金流必须做强,但其中特别强调的是经营性现金流。

    2020年前三季度,蓝光经营活动产生的现金流量净额均为净流出状态,分别为39.32亿元、83.77亿元、98.50亿元。2019年同期,则为流出28.83亿元、流入2.42亿元以及流出20.04亿元。

    之所以造成经营性现金流净额流出,一方面是土地投资有所增加,另一方面是购买商品、接受劳务支付的现金上,蓝光三个季度分别支出95.20亿元、270.16亿元、385.31亿元,同比分别减少4.69%、增长25.79%、增长30.74%。

    实际土地支出上,2020年上半年,蓝光拿地强度(当期全口径拿地金额/当期全口径销售金额)上升至66.6%;1-9月份依然有47.5%,较2019年上升12.7个百分点。而在2017年至2019年,蓝光拿地强度从未超过40%。

    另一方面,蓝光销售回款率保持在50%到60%的区间。2020年三季度,其销售商品、提供劳务收到的现金为360.29亿元,销售回款率54.41%。

    也就是说,蓝光在区域转移过程中,首先需要购买资源,支出大笔资金,但是销售回款暂时跟不上节奏。所以在前三季度,蓝光借助来到上海后能直接接触金融总部的优势,推高融资额,从而平衡整体现金流。

    2020年第三季度,蓝光通过借款收到的现金达到474.52亿元,创下历史新高,较2019年同期大幅增长42.62%,净额增长141.81亿元。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    在过往,这种动态平衡是企业做大规模的必经之路,但与其他房企一样,蓝光也需要面对来自监管层的“三道红线”政策,即剔除预收账款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1倍。

    前三季度大手笔拿地推高了蓝光净负债率指标,几乎超过监管红线,且现金短债比也低于监管要求。

    据了解,2020年三季度,蓝光剔除预收账款后资产负债率为48.23%,净负债率为97.64%,现金短债比0.81。值得注意的是,在2019年末,蓝光净负债率还是79.07%,最新披露的数据按年增长18.57个百分点。

    数据来源:企业公告、观点指数统计

    若按照第三季度指标,目前蓝光有息负债规模增速将被限制在10%,如果净负债率再踩线,有息负债规模增速将被限制在5%。换而言之,以2020年蓝光对于融资端资金的需求,这样的有息负债规模增速是不能接受的。

    正如“孟母三迁”,蓝光设立上海总部可以更好地接近金融、信息、人才等资源,但是变化不会马上显现。不管是公司自身架构、土地资源储备,还是三道红线政策,蓝光都需要抓紧适应。

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    撰文:廖尧    

    审校:刘满桃



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