楼市调查 | 龙光、天健前海速度 两宗周转迥异的土地站到同一起跑线

观点地产网

2021-01-22 22:09

  • 利润率挑战不仅发生在龙光和天健身上,对于那些抢地的开发商而言,这或许是普遍现象。

    观点地产网 2021年初前海两个限价盘的入市,为魔幻的深圳楼市又画上浓墨重彩的一笔。

    事情起因于1月18日夜间,龙光前海天境、天健前海悦桂府双双获批预售证,并在网上开放购房意向登记,时间从1月19日至1月21日,均属于无房优先,且房源与意向客户比例不超1:3。

    过去一年以来深圳楼市持续高温,监管层频频出台政策调控,上述最新的两个“网红盘”同样设置严格的门槛。

    1月20日,深圳开始流传新的政策,居民家庭购买的商品房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;对不具备购房资格的家庭成员,暂停夫妻婚内更名。

    市场人士对观点地产新媒体指,新盘购房资格的审核以及打击“假结婚”购房的新政,使得符合登记意向的人数减少。但在限价之下,一二手倒挂依然令新推项目犹如“彩票”般具有诱惑,外界仍对动辄上千万的“打新”趋之若鹜。

    新房需求反过来为开发商推售撑起了安全垫,资金得以保持快速滚动,实际上龙光从斥资百亿拿地到动工、预售仅用了8个月左右,相比之下天健用了13个月左右。

    两家不同性质、不同时期拿地的开发商,在前海最终站到了同一起点,开发策略、资金把控及市场因素造就了这种“殊途同归”。

    两个不同周转的项目

    2019年12月11日下午,深圳前海T204-0142住宅用地正式出让,最终天健在中海、平安、越秀、华发、龙光、招商、金茂、万科等开发商围猎中脱颖而出,以38.9亿元拿下地块,可售楼面价约为7.2万元/平方米,需配建人才住房6000平方米。

    这也是前海首宗公开拍卖的限价宅地,位于前海桂湾片区三开发单元04街坊,占地0.94万平方米,建设面积6.72万平方米。出让条件要求,宗地限定普通商品住房(毛坯)入市最高均价9.9万元/平方米,以此计算,天健的货地比约为1.375倍。

    时隔5个多月后的2020年5月15日,龙光以总价115.97亿元、人才住房面积4.08万平方米,竞得前海前湾T102-0346号地块,可售楼面价8.6万元/平方米。宗地同样设置普通商品住房(毛坯)最高限价10.71万元/平方米,货地比约1.25倍。

    拿地后第二天,网上便有爆料称,龙光已进场施工;5月20日,深圳市龙光骏荣房地产有限公司注册成立,主要负责T102-0346宗地开发建设。8月下旬,华南理工大学受龙光骏荣委托,已完成前海项目风洞试验与风振响应分析。

    9月,龙光前海天境对外宣布即将开放展厅,至11月项目开放展厅及样板房,一度预计12月中旬开盘,有消息指需验资500万元。此后受“代持”事件等影响,项目延期开盘。

    反观天健,该公司发布的公告显示,前海项目于去年5月29日开工,至6月底处于基坑支护施工阶段,完工进度仅5%;截至三季度末,项目进入土方工程,完工进度为8%,仅较上半年提高3个点。

    根据观点地产新媒体1月20日实地走访,目前龙光前海天境1、2、3、5栋地面建筑已有四五层高,现场施工人员告知,项目预计2022年完工;而数公里外的天健悦桂府同样已出地面四五层。

    走访前两天,龙光前海天境、天健悦桂府双双获批预售许可证,并在“i深圳”启动线上购房意向登记。至此,龙光从拿地、动工到预售仅历时8个月,而天健使用的时间几乎是龙光的1.6倍。

    这反映出龙光和天健采取了截然不同的开发策略。

    快速开发销售是龙光一贯的作风,安信国际曾指出,2018年初该公司开始实行新的周转策略,包括对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准,要求8个月后可供销售。

    据观点地产新媒体不完全统计,龙光过去6年间在深圳共计获得7宗商住地,拿地总额逾500亿元,其中大部分地块在一个月内、最快一周内便实现开工,一年后开启预售。而在前海项目上,龙光的周转速度比过往还要快。

    戴德梁行研究院副院长、华南研究部董事张晓端表示,龙光得以实现快周转,应该是采用装配式建筑,通过这种方式将拿地到预售时间压缩在半年左右。

    早在2017年1月,深圳便出台措施保障装配式建筑项目的实施。同年4月,龙光宣布,玖龙台项目一期装配式建筑设计文件和实施方案获得深圳住建局的认定。2020年初,该公司亦提及,公司已在新开发项目中“陆续推广装配式技术”。

    有迹象显示,深圳预售制度调整或许也为开发商提速创造了便利条件。

    去年4月16日,深圳发布通知,年内申请预售条件为高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一,装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准。相较之下,过往申请预售需高层建筑主体施工形象进度达到总层数的三分之二。

    上述人士指,龙光前海项目虽然是1月初获批预售,但不排除在去年已经提交申请并且与相关部门有效沟通,因而可以按深圳防疫政策规定的“标高±0.00”情形认定。

    相比之下,天健作为深圳国有企业,开发周期较长。以该公司同于2019年下半年获取的项目为例,东莞天健万江花园于去年12月18日开盘,距离拿地已有14个月;苏州吴江天健28号地块项目,开盘时间则待定。

    速度、激情与利润

    根据1月18日正式对外公布的预售备案信息,龙光前海天境、天健悦桂府两个项目共计推出房源1618套,含住宅1430套。

    其中龙光前海天境推出1165套房源,均价约11.63万元/平方米;住宅占1003套,户型为107-140平方米3-4房,均价11.2万元/平方米。天健悦桂府推出453套房源,均价约10.47万元/平方米;住宅占427套,户型为115-162平方米3-4房,均价10.3万元/平方米。

    有媒体注意到,上述项目的预售批准机关均为深圳市人民政府,而非深圳市规划局,这或许反映政府对于楼市热点项目的重视度。

    项目也设置了较为严格的条件,包括合理确定房源和意向登记客户数比例不超过1:3;意向登记将客户分成两类,并结合社保或个税时间长短确定复合优先购房条件的客户进行意向登记;购房者不能同时在两个盘登记等,面临“二选一”的抉择。

    这意味着龙光前海天境、天健悦桂府的最大登记数分别为3009个、1281个,并根据社保或个税时长确定先后顺序。

    1月21日下午,市场消息称,龙光项目登记数已有3000多个。

    加上1月20日深圳流传的打击通过“假结婚”形式实现房产转移的政策,张晓端指,购房资格审核条件以及新政会令符合条件的意向客户有所减少,实际上已经有不少购房者提交的意向登记被系统打回来。

    但她也认为,市场对于新盘的热情仍较高,从前海的区位、规划条件以及当下一二手房倒挂等因素看,相信符合条件的购房者因政策收紧而改变意愿属于少数情况。

    深圳某房企人士也对观点地产新媒体形容,龙光前海项目价格“非常好”,理由是与二手差价达到6万左右。

    据了解,龙光项目周边部分二手房约为10-16万元/平方米。

    从过往前海一带入市的项目案例看,招商领玺家园于2019年11月底开盘,当天456套房源售罄,收金约63亿元;万科瑧山海去年12月开盘,所推360套房源同样售罄。

    需要指出的是,一二手房之间的差额创造了获利空间,令购房者对“打新”持续追捧,市场上仍有不少投资客寻求入场机会。但对于开发商而言,这种空间乃是由于限价政策制约了销售的上限,土地市场竞争又导致成本提高,开发业务已然成为更具挑战的存在。

    楼市光鲜亮丽背后,开发商利润率面临不小的挤压。以天健悦桂府为例,观点地产新媒体了解到,项目拿地总价38.9亿元,可售楼面价7.2万元/平方米;预计总投资额为50.54亿元,按可售部分计,楼面总成本将升至9.36万元/平方米,距离限价9.9万元/平方米咫尺之遥。

    由于限价主要针对毛坯住宅,增加“装修包”成为开发商获取溢价的做法,天健悦桂府10.3万元/平方米的住宅预售价,与最高限价之间也存在着4000元/平方米的差额;另外,获批的26套商业房源未受太大限制,均价高达18万元/平方米,成为盈利的一部分补充。

    此次天健悦桂府预售总货值57.26亿元,对应总建筑面积约5.47万平方米,与可售建筑面积接近,不排除项目已将大部分房源进行备案。假设预售总货值约等于项目全部货值,扣除总投资额后,天健在此项目上的毛利约为6.72亿元,折合毛利率约11.74%。

    深圳某房企人士向观点地产新媒体表示,项目本身产生的财务费用会在项目层面资本化,但总投资额一般不含销售、管理这些费用。若扣除费用支出,该人士认为项目利润率并不高。

    至于龙光前海天境,该项目预售总货值约154.59亿元,建筑面积13.3万平方米,同样占计容建面的大部分。其中住宅部分备案均价11.2万元/平方米,包含至少4900元/平方米装修费用;按均价计,拿地的可售楼面价占比约77%,加上建安及其他费用后成本占比将更高。

    上述房企人士表示,进度快的话,项目还是能获得不错的IRR。海通证券曾在研报中指,预售时间的推迟会导致销售净利率、IRR下行,以及现金流压力变大,现金流回正时间拉长,这也是开发商加快周转的重要原因。

    比如天健悦桂府,截至去年三季度末进展到土方工程阶段时累计投资额度40.496亿元,从预售情况看,项目至少撬动了57.26亿元的销售规模。若去化理想不仅能回收成本,资金也能滚动至其他项目,但天健从拿地到预售历经13个月,回款周期远长于龙光。

    同时在这过程中,通过与子公司协同,开发商也能实现一定程度的成本管理。资料显示,龙光前海天境由龙光工程建设负责施工,以此配合公司中央采购管理;天健悦桂府的施工单位深圳市市政工程总公司,则是天健全资控股核心企业。

    利润率挑战不仅发生在龙光和天健身上,对于那些抢地的开发商而言,这或许是普遍现象。

    去年11月11日,前海再出让一宗限价住宅用地,最终被金地、电建、华润、前海控股联合体81.519亿元竞得,可售楼面价8.5万元/平方米,仅比龙光的成本低了1000元,同样销售限价10.71万元/平方米。

    12天后,万科以总价59.98亿元、人才房面积6.6万平方米竞得宝安尖岗山地块,可售楼面价6.51万元/平方米,销售限价8.33万元/平方米。当天下午,万科便启动了项目开工奠基。

    郁亮后来对媒体解释,公司一测算项目净利只有4个点,不抢时间也会亏钱。

    撰文:钟凯    

    审校:徐耀辉



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