楼市调查 | 上海调控声中宝能公馆1288“安静”入市

观点地产网

2021-01-22 22:04

  • 上海楼市或许在未来会冷静一段时间,趋向更为理性。

    观点地产网 该来的总会来。

    上海楼市再次成为关注焦点,发酵了一段时间的新房认筹率居高不下、摇号火热现象后,于1月21日出台了调控政策,涉及10条措施,自2021年1月22日起施行。

    就在一周前,上海徐汇区的一个网红新盘项目——宝能公馆1288在“静悄悄”取得预售证后,突发开启认筹,并于1月19日结束认筹。

    据观点地产新媒体了解,上述项目的认筹情况,堪比此前入市的融创徐汇滨江壹号。此次宝能公馆1288推出房源201套,均价在11.8万/平方米,认筹金为600万元,首套资金证明700万元,二套资金证明1400万元。

    有业内人士反映,此次宝能公馆1288项目的认筹门槛颇高,条件非常严格,认筹金和资金证明不是同一个。换而言之,首套上车的市民在认筹时,不仅需要支付600万认筹金,还需提供700万活期存款证明,意味着1300万的现金流。

    直到现在,仍未传出宝能公馆1288的认筹情况结果和摇号信息,其临近楼盘融创徐汇滨江壹号认筹率此前录得超500%。

    查阅上海市房地产交易中心发现,宝能公馆1288已确定开盘日期为2021年1月24日。

    值得一提的是,项目入市认筹热度很高,由于地段和一线江景,市场预判此次项目开盘即“日光”。

    不论是从宝能公馆1288入市的表现,还是近期上海房管局对楼市调控加码来看,上海楼市或许在未来会冷静一段时间,趋向更为理性。

    调控落地

    1月初,上海房管局在信访官网曾表示,将积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。不到两周时间,靴子落地,此次房管局发布的10项举措,透露了不少信息。

    中原地产市场分析师卢文曦向观点地产新媒体表示,近期上海楼市持续高温,有打新热、房东连续跳价等情况,市场有躁动情绪,对楼市稳健运行造成影响。

    “尤其是马上会面临3-4月份的小阳春行情,及时出台政策阻止市场中的乱象,可以稳定市场情绪和预期。”卢文曦说道。

    这十项措施指出,要完善土地市场管理,严格执行住房限购政策、差别化住房信贷政策,调整增值税征免年限,严格商品住房销售管理及规范房地产市场经营秩序,坚持租购并举,加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。

    值得关注的是,针对夫妻离异,此次调控政策显示,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调控政策出台前,针对离异人士的购房资格不限,此次可以说是堵住限购的漏洞。

    同时,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,意味着2016-2020年上海新房及二手房成交的195万套房源短期入市的话,将纳入增值税增收范围,提升交易税费及炒作成本。卢文曦称,此举可降低投机买家入市热情。

    此外,上述十项措施还提到,要完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求,最大限度地保护刚需买家的权益。

    绿地控股董事长张玉良在此前一天的业绩交流会上,亦对加强并完善摇号制度表示认同:“市中心的住宅供应放到整个上海城市的供应量不到20%,80%是外围的,看到的热只是市中心的热点地区,从全市来讲未必是稀缺的,比如松江、奉贤、嘉定新城买房未必稀缺。”

    同时,张玉良认为,对热点、重点区域的摇号制度完善,这个是应该的,但上海也有放宽的一面,对特殊人才买房、985学校的毕业生落户等放宽了条件,从一个城市长期竞争力提升来看,这些放宽是需要的。

    对于租赁住房,上述十项举措也提到,要扩大保障性租赁住房覆盖面,通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。

    或许,接下来上海楼市情况会如卢文曦所言,“打新”有望降温,今后认筹率超过100%的项目会明显减少,由于增值税免征年限延长,短期内交易成本难以转嫁到下家,价格有重新磨合的过程。

    “政策出台后,市场预期会转变,短期二手房价格会理性回归。当然,政策储备中还有很多工具未使用,比如限售等,如果3-4月份上海楼市还是有非理性升温,同样不排除调控继续加码补短板的可能。”卢文曦补充道。

    低调入市

    正是在这样的政策市场环境中,上海宝能公馆1288低调入市了。

    以宝能公馆1288入市均价11.8万/平方米计算,此次推出的201套房源,为天钥桥南路1288弄3-6号楼及8号楼,该批房源不涉及司法查封,估计录得销售总价格可超过50亿元。

    与邻近融创徐汇滨江壹号院相比,入市均价差不多。融创壹号院的入市均价为11.5万/平米,推出户型为132-227平米3至4房,一套总价在1500万至2000万以上。

    但在这个项目身上发生的故事,远比此次低调入市来得要有意思。

    此前宝能布局多集中在深圳、南宁、合肥等二三线城市,上海项目较少。可以说,宝能公馆1288项目系宝能在上海的标杆住宅项目,但该项目的部分资产目前还处于司法查封状态。

    说到项目涉及的官司,不得不提及上海衡源房地产和宝能的纠纷。早在2015年,上海衡源以89.1亿元拿下百联中环中心商业体项目和徐汇滨江豪宅项目(即宝能公馆1288),前者于去年4月底的一天凌晨实施爆破拆除。

    而徐汇滨江项目原名为濠泉地块,2012年由百联集团获得,属于徐汇滨江与前滩隔江相望的黄金地段。因此,百联集团在转让资产包时便要求,濠泉地块需与百联中环中心项目等资产打包出售。

    2014年初,百联集团将上述资产包挂牌转让,挂牌价格为72.6亿元,中间还经历过降价10%,最终出售予上海衡源。显然,上海衡源没有拿到最后,徐汇滨江项目最终挂上了“宝能”的名字。

    一年前的这个时候,上海衡源实际控制人徐国良发布了一封公开信,由此揭开了徐汇滨江项目纠纷始末。徐国良称,在与上海银行合作期间,后者于2018年引入深圳方瑞投资及深圳朗运投资为宝能旗下的壳公司。

    合作并不顺利,徐国良在公开信中指上海银行违规放贷,同时帮助后者获取徐汇滨江项目后。上海衡源被踢出局,眼看价值百亿资产的项目将面临“肥水流入外人田”,上述三方打上了官司。

    有意思的是,去年4月22日,徐国良还出面召开新闻发布会直言:“我已经不觉得能拿回钱,但希望阐述事实,由大家去评判。”

    所说的“事实”,依然是此前公开信的内容。

    目前法院的判决尚不得而知,但三方各执一词,其中宝能与上海银行否认徐国良公开信揭露的内容。

    宝能澄清,与深圳方瑞投资及深圳朗运投资为合作关系,并非下属公司。

    此前爆破拆除的“烂尾楼”百联中环中心项目,早在2018年底被上海普陀区规土局披露的信息证实为由宝能接手开发,总投入为250到300亿。

    如今看来,宝能不仅将徐汇滨江项目打造为宝能公馆1288,还将中环中心项目收入囊中。据悉,宝能中环中心预计在4-5年内建成。

    撰文:郑培茵    

    审校:徐耀辉



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