第一太平戴维斯：探析大湾区投资机遇，前瞻广州市场发展态势

1月6日，中国横琴·中冶逸璟公馆项目推介会暨 2021年第一太平戴维斯广州媒体见面会在广州柏悦酒店隆重举行。中冶置业华南公司营销总监聂军、中冶置业华南公司营销部长熊琳、第一太平戴维斯华南区董事长林木雄、第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海及第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南等出席会议，与近80位客户及广州主流媒体共探广州房地产市场走向及琴澳融城下的住宅市场投资机遇。

随着粤港澳大湾区日益壮大，大量人才从各地涌入，随之而来的是对住宅市场的高需求与高要求，住宅板块投资热度再度升温。第一太平戴维斯项目相关负责人从粤港澳大湾区融合发展下的琴澳融城大背景出发，重点介绍了琴澳豪宅——中冶逸璟公馆。

从2017年品牌落地至今，中冶置业华南公司已在大湾区核心城市广州、深圳、香港、珠海布局7盘。作为中冶置业华南公司布局横琴住宅市场的豪宅型产品，中冶逸璟公馆择址国际居住区，坐拥十里山海，约8分钟车程直达横琴口岸，港珠澳大桥畅通香港，拥揽琴澳半小时生活圈。中冶逸璟公馆在产品规划、户型设计上均体现细致独特的设计理念，规划了约23万平方米的大型社区，独创了琴澳6米跃墅产品，容积率低至1.35。凭借优越的位置、独特的设计理念、完善的配套，横琴中冶逸璟公馆体现了琴澳人居新高度，独具投资价值。

活动现场，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇深入剖析了2020年广州商业地产市场的发展，并展望2021年的市场走势。

写字楼 —— 下半年租赁活动渐长，但疫情仍使全市新增需求创十年最低，租金指数同比下跌4.6%

截至第三季度，广州市地区生产总值实现由负转正，同比增长1.0%至人民币17,475.86亿元。其中，第三季度单季同比增幅达7.9%，较第二季度提高7.0个百分点，全市经济加速恢复。前十月，互联网、软件和信息技术服务业实现自4月以来连续七个月双位数高速增长，同比增幅达14.0%。

全年，广州甲级写字楼物业市场共迎来五个新增供应入市。其中，第四季度全市仅一个项目交付，为市场带来8.5万平方米写字楼面积。截至年末，广州甲级写字楼物业市场总存量上升至550.7万平方米。

自下半年以来，写字楼租赁市场活跃度持续提高，租赁问询及看楼量显著增加。但鉴于部分企业仍对办公成本支出相对谨慎，其租赁决策期仍有延长。值得一提的是，在本地经济加速复苏、互联网及信息技术产业蓬勃发展的支持下，源自TMT行业租户租赁需求保持活跃，并成为本年需求增长的重要支撑。全年，金融行业租赁需求韧性较高，每季度皆录得大面积租赁成交。

全年，全市空置率持续呈上升趋势。截至年末，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点、同比上升3.8个百分点，至8.7%。整体而言，全市租赁需求受疫情冲击显著，全市净吸纳量仅录得47,434平方米，为过去十年年均水平的13.2%。第四季度全市净吸纳量为16,499平方米，为过去五年季度平均水平的16.1%。

受此影响，业主对其资产租金收益预期显著下调，除适当降租外，其亦愿提供更多软性服务（如提供更长免租期等）挽留或吸引租户，全市租金水平因此持续下跌。截至第四季度末，全市租金指数环比下跌0.9%、同比下跌4.6%，平均租金录得人民币每平方米每月166.4元。

广州写字楼投资市场活跃度于下半年显著回升，海内外机构投资者投资问询量持续回升。第四季度，市场录得一宗整售交易。位于珠江新城的花城御景花园项目以总价人民币29.8亿元成交。

展望

全市预计于2021年迎来供应高峰，两年年均供应总量将逾百万平方米，市场将步入供过于求阶段。2021年第一季度，全市预计迎来27.9万平方米新增供应，新项目分别位于珠江新城、天河北及琶洲。

未来，随着琶洲、国际金融城等区域大量新增供应的相继入市，项目去化压力逐步增加，全市空置率料将继续呈上升趋势。同时，由于项目间竞争的显著加剧，叠加市场即将迎来的供过于求状况，全市租金水平预计持续下跌。

在大湾区发展整体高速发展支持下，广州写字楼投资市场有望持续吸引具有资本战略运作及市场布局需求的海内外投资者，其市场问询、项目考察及交易活动将于2021年得以延续。

零售 —— 四季度餐饮品牌租赁需求回暖，但疫情累积效应仍令空置率上升至近五年新高；相较之下，全年租金表现较为坚挺

2020年1-11月，广州市社会消费品零售总额累计达人民币8,382.33亿元，同比下降4.2%，降幅较前十月进一步收窄1.3个百分点。

本年，全市共迎来四个购物中心开业入市。其中位于增城的广州增城合生汇 、位于番禺万博的 番禺天河城及位于白云的嘉禾金铂天地均于第四季度入市，全市零售物业市场总存量也因此上升至662.9万平方米。

尽管自下半年以来，市场中有项目相继开业，但部分项目开业率及入驻率仍欠理想。其中部分项目租户装修进度因疫情停工显著延迟，进而导致直至开业时仍有诸多店铺处围蔽装修状态。此外，部分项目位处相对偏远区域其商业氛围尚待培育，叠加疫情冲击零售商扩张情绪，项目开业入驻率因此降低。尽管既有项目入驻率已开始企稳，但受新项目影响，全市空置率仍呈上升趋势。截至年末，全市空置率环比上升0.9个百分点，同比上升5.0个百分点，至13.5%。

全年，护肤、彩妆业态成为市场租赁需求的重要支撑之一。此外，随着消费者外出就餐及娱乐活动的恢复，大型连锁餐饮租赁需求于下半年开始复苏。

尽管核心商圈各项目租金表现维持稳定，但鉴于次核心商圈于陆续迎来新增供应入市，全市租金水平因此呈结构性下降趋势。截至年末，全市租金指数同比下降1.2%，首层平均租金为人民币每平方米每月712.9元。

尽管投资者情绪显著回升，但鉴于投资者对购物中心投资标的区位及土地使用年限等客观条件要求较高，而当前可出售项目较难满足相应条件，因此市场全年无购物中心整售交易公布。

展望

预计2021年第一季度全市将迎来17.9万平方米新增供应入市，且新项目皆位于次核心商圈。

后疫情时期，本地高端消费市场迸发出的强大潜力有望进一步吸引高端及奢侈品品牌进驻或扩张。同时，随着消费者在外就餐回归常态，餐饮品牌租赁需求有望继续回暖。

随着市场逐步回暖，全市空置率有望实现小幅下调。但受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金结构性下调。

住宅 —— 市场延续供需两旺，政策仍将以稳当先

截至12月25日，广州一手住宅市场供应量同比增长46.0%，至870.3万平方米；截至12月15日，全市成交量累计达 674.8 万平方米，但受一季度市场短暂停滞影响，成交量仍同比下降 10.8% 。

截至12月25日，广州一手住宅成交均价环比上升9.5%，至人民币每平方米34,683元。

展望

中央连续三年强调坚持“房住不炒”，宏观政策环境仍将以稳为先。同时，“三道红线”当前，房企融资将迎更严格监管。

在本地人口红利支撑及更趋严格的房企融资制度监管下，预计开发商将加速推盘节奏，市场有望迎更多新增供应。

在宏观维稳政策调控下，全市一手住宅价格水平预计温和上升。