销售增长、业绩稳增 多家券商给予金科股份“买入”评级

观点地产网

2020-11-03 23:44

  • 规模与利润同步增长的背后体现的是金科股份经营结构的不断优化。

    从A股房地产企业三季报数据来看,前三季度营收平均值同比增长7%,而归母净利润前三季度同比降低12%。受到上半年新冠肺炎疫情等因素的影响,前三季度营收整体增速放缓,利润下降是A股房地产企业普遍存在的现象。同时,数据显示,前8个月有近6成房企业绩完成率不足60%。2020年房地产行业的土地、规模红利消退趋势愈发明显,在以往规模竞争的基础上,盈利能力也在逐渐出现分化。

    11月2日,金科股份发布公告,1-10月,公司及所投资的公司实现销售金额约1,729亿元,房地产销售面积约1,680万平方米,按照年初既定目标,金科已完成全年度销售目标的近八成,据内部消息,其旗下的华东区域、浙沪区域更是分别提前三个月、61天完成全年签约销售任务。在稍早前公布的三季报中显示,金科股份前三季度累计实现营业收入477.26亿元,同比增长10.47%;实现净利润55.77亿元,同比增长19.61%;实现归母净利润44.37亿元,同比增长11.46%;净利润率达到11.69%,较上年同期提升1个百分点,均高于行业均值。规模与利润同步增长的背后体现的是金科股份经营结构的不断优化。

    提前战略调仓 城市布局能级持续上升

    9月,金科股份总裁喻林强曾在媒体采访中提及,“不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。这几年金科一直坚持全国化布局,并有意识的进行战略调仓,这不仅是出于控制发展风险的考虑,也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段”。

    过去多年,金科的销售面积一直位列全国前十,但是因为公司土储大量集中在低房价的西部地区,金科的销售均价在行业内一直处于低位,这直接导致了整体销售规模的发展滞缓。

    但是随着此轮的调仓,金科的销售均价正在发生明显变化。2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平。2020年上半年,这一数据已经达到10093元/平。

    今年上半年,金科在江苏、浙江、安徽等华东地区的销售额为372亿,占全集团销售额的43%;首次超过传统根据地大西南区域的销售。另外华中、华南板块的销售占比也在提升,分别达到10%和8%。

    2020年上半年,金科的销售面积仍然位列全国第九位,和2019年持平。但是2020年上半年金科的销售规模已经来到全国第16位,较2019年同期提升一位。

    前不久金科公布的三季报则显示,报告期内公司新增土地123宗,土地购置金额740亿元,权益购置金额431亿元,新增建面1995万方,权益建面1271万方。新增土储按金额口径看,城市圈分布上,长三角、珠三角、环渤海、中部、西部分别占到41%、4%、9%、16%和30%,新增项目以长三角等区域为主;城市能级分布上,二线城市和三线城市分别占比75%和13%,新增项目以二三线城市为主。期内新增土地成本为3709.27元/平米,新增土地成本/销售均价为36%,表明公司所获取项目仍具备一定的盈利空间。而随着公司2018、2019地价售价比有所下行,金科未来毛利率提升同样可期。

    精细化管理内炼内功 机构维持买入评级

    在规模和战略调仓同步进行的同时,金科股份高层也曾多次在公开场合强调,“在当前去杠杆的大环境下,特别是三道红线的发布,我们一定不能逆势而动。”。事实上,在2017年公司实施跨越式大发展战略的前夕,内部就已对加杠杆这个事情进行了审慎的讨论。金科认为,要弯道超车离不开杠杆,但是一定不能盲目的加大财务杠杆。加了财务杠杆,一定要能拿到更好的项目,不然这就是饮鸩止渴,久而久之,一定影响公司的可持续发展。房地产企业还是要多把精力花在自己的老本行上,拿好地,生产优质的产品,做有回款的销售,有利润的现金流,这才是经营发展的王道。

    相比于单纯的加财务杠杆外,金科更注重对优质融资平台的打造。2年来,国内三家主流评级机构都上调金科的评级为AAA,金科的综合融资成本也逐年下降。

    截至三季度,金科股份资产负债率、剔除预收后的资产负债率、净负债率同比分别下降0.2、2.13、32.1个百分点;总资产规模达到3833亿元,较上年末增长19.17%,货币资金余额约323亿元,现金储备充足。随着公司旗下的物业板块即将分拆赴港上市,金科股份的财务结构将会得到进一步优化。

    财务结构的优化同样还得益于金科股份的内部精细化管理。早在2019年金科就已开始进行大运营管控体系改革,在经营导向上金科坚持客户满意、股东收益,坚持以现金流管理为导向的高质量发展。精细化管理是近年来金科股份实现高效经营的重要因素之一,通过提高管理颗粒度,将计划细致到以“天”为单位,有效提升了管理透明度与效率。在此基础上,金科股份陆续推出“卓越共赢计划”、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”的多元化激励机制改革,视人才为基础,充分调动员工积极性,从管理层面驱动经营过程的降本增效,

    金科前三季度业绩的稳健提升也获得了肯定,多家券商机构对其维持买入、增持评级。

    审校:劳蓉蓉



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