第一太平戴维斯:第三季度香港生活必需品需求增长,提振物流需求

观点地产网

2020-09-30 10:38

  • 由于第三季内录得一些交易,2020年本港货仓总体空置得以稳定在3.3%,现代货仓空置率则为2.8%。

    第一太平戴维斯发布工厦报告指由于新冠肺炎确诊案例增加,以及中美紧张局势加剧,第三季度本港贸易和零售业绩持续下滑,7至8月进口和总出口分别按年下跌4.5%和2.7%;相比前几个月,零售额跌幅趋于平稳,7月按年下降23.1%。

    尽管如此,本地市场对生活必需品以及在线零售的需求持续增长,带动物流需求。由于第三季内录得一些交易,2020年本港货仓总体空置得以稳定在3.3%,现代货仓空置率则为2.8%。

    虽然工厦类租赁交易宗数由第二季的94宗大幅下降至第三季的57宗,但是随着业主对租赁条款愈发灵活,我们看到现代仓库板块录得更多续约及租赁合并个案。第三季本港货仓平均租金及现代货仓租金分别按季下跌2.0%和1.5%。

    数月来重建用地主导工业投资市场,第三季则录得更创收类资产易手,主要由于工业类物业收益率相对较高及稳定,吸引长线投资者入市。该类资产回报率高达3.5%至4%,较其他物业类别不足3%的收益率更为吸引。

    工业物业销售量持续继续反弹,7至8月录得336宗交易,比第二季度增长15%。同样,2020年的前八个月中约近85%交易(908宗交易之中的771宗笔)的成交额在1000万港元或以下,这表明分层销售仍占市场主导地位。投资气氛逐步恢复,分层工厦、工贸大厦及货仓价格于第三季分别温和下降了0.2%、0.1%和3.1%。

    展望未来,尽管预计疫情将持续或反复,但生活必需品对物流的稳定需求将有助于稳定货仓市场,海陆货运的逐步恢复将于短期推动货仓价格上涨。航空货运量可能比预期需要更长时间恢复,这并非由于需求疲软,而是由于运力限制所致:根据国际航空运输协会数据,2020年7月全球客运航班的可用运力相比2019年同期低71%,导致同期整体航空货运量下降了31%。在客运量和航空货运量实质恢复之前,航空货运复苏或未能于短期内实现。

    随着市场投资兴趣转向创收类资产,我们预计工业市场将更多地关注收益率和资本成本(预计至2023年仍将保持较低水平)。我们认为:工业类物业业主最终是否提高租金,将决定长线投资者在未来数月是否对该领域保持兴趣。

    第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生指:「随着更多的长线投资者进入市场,第三季工业物业交投量有所增加。展望未来,尽管预计疫情将持续或反复,但生活必需品对物流的稳定需求将有助于稳定货仓市场,海陆货运的逐步恢复将于短期推动货仓价格上涨。」

    第一太平戴维斯香港副董事总经理暨九龙工业及商业销售主管萧兆新先生表示:「工业板块弹性较大,这已是众所周知。同时,它在所有资产类别中收益最高,因此吸引长线投资者回归。」

    审校:欧阳颖



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