原报告 | 不发展“副业”的滨江服务

观点指数研究院

2020-09-25 17:25

  • 不发展新的副业不会踏入高投入、低回报的困境,但也令公司很难保持高增长,未来就看资本市场如何定价滨江服务了。

    观点指数 由于流动性增加,过去半年,环球资本都倾向于追逐大型股份,小型股的估值持续受压,物管板块亦不例外。加上物管股开始分化,令一众中小型的物管公司在港估值大大降低。

    可以看到,一些大型上市物企,只要业绩符合资本市场的条件,就会被给予高估值,例如永升生活服务和碧桂园服务,现阶段是2020年预测的市盈率50倍左右。

    当然也要关注到,其中有一些备受投资者关注的物业股,如滨江服务。滨江服务业务基本在浙江省,占比为98.9%,其中杭州市占总收入的62.3%。

    中高端路线得失

    于2020上半年,滨江服务股东拥有人应占溢利为1.03亿元,同比增幅110.8%。期内,营业额上升31.1%至4.16亿元人民币,毛利率增加3.9%至32.9%。其中平均物业管理费由2018年的3.87元提升至2020年上半年每平方每月4.23元,相信是主营住宅物管的上市公司中最高的,侧面反映了滨江服务经营模式主要是走中高端路线。

    上半年,滨江服务物业管理服务收入为2.54亿元,同比增长33%,非业主增值服务收入为1.21亿元,同比增长9.5%,业主增值服务收入为0.4亿元,同比增长165%。

    在管面积虽然只是增长了28%,达到1682万平方米,但核心盈利增长63%,反映滨江服务中高端策略有所成功,创造盈利的能力比较强。

    物管板块其中一个重要元素是母公司的发展,滨江服务母公司滨江集团于2019年达成千亿销售,2020年在疫情的影响下,上半年合约销售547亿元,同比增长5.86%。此外,滨江集团亦积极增加土地储备,上半年已拿土储314万平方米,管理层表示当中有90%面积会交由滨江服务管理。

    母公司快速增长的同时,作为子公司的滨江服务亦能受惠,现时滨江服务中期储备面积为1340万平方米,比去年同期增长了310万平方米,管理层表示中期储备面积的转化率为三年,基本上在管物业面积未来三年的复合增长率维持在30%-40%不成问题。

    其次,物管公司的第三方拓展能力也十分重要,虽然滨江服务大部分的业务是在浙江省,但由于是用高端服务和口碑来抢占市场份额,同时亦进行品牌输出,加强第三方拓展,所以今年上半年来自第三方开发商的在管面积占比已提升约5%至34.6%。

    不发展不相关副业

    除了在管面积持续增加外,滨江服务非业主增值服务收入也实现了上升,主要是为母公司提供楼宇交付前服务、咨询服务及社区空间服务。

    不过要留意,内房经历了过去几年销售快速增长后,增速会转向平稳,因此未来楼宇交付前的服务收入很难再有高增长,这是整个行业都需要面对的问题。

    因此,未来物管股要突围而出,不能仅靠非业主增值服务。发展动力除了需要来自未来在管面积持续增长外,业主增值服务亦是重要一环,例如奥园健康进军医美行业,绿城服务深耕教育,碧桂园服务亦为业主提供三供一业的服务等,滨江服务则表示只会专注开发自己熟悉的增值服务。

    观点指数对比滨江服务与碧桂园服务的财务数据,可以看到,即使是资本市场宠儿的碧桂园服务,其非业主增值服务的增速和占比也比去年同期下跌,滨江服务也面临一样的问题。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    而业主增值服务则是带动碧桂园服务业绩高速增长的动力之一,碧桂园服务管理层亦表示,未来会外拓环卫等跟地产行业相关的服务。不过滨江服务的管理层则比较保守,他们重申会做好自己熟悉的业主增值服务,不会胡乱发展其他不太相关的副业。

    这样一定程度上或许会限制其增速,不过亦不完全是一件坏事。例如近年大力发展医美的奥园健康股价已由高位9.73港元跌至6.15港元(21-9-2020收市价),今年上半年归属母公司所有者净利润增速亦只有23.5%,可见发展一个全新行业同样面临巨大挑战。

    并购方面,2018年物管股上市潮起时,整个行业估值便宜。但现时物管公司相继准备上市,一级市场收购的资产估值不再便宜,此外要整合并购回来的资产也避免不了影响毛利率,去年收购了中民投物业的雅生活,毛利率便由37%下跌至31.9%,滨江服务主要靠高端服务赢得投标和客户的信任,这或许是除了并购外,另一条增加第三方在管面积的出路。

    总括而言,滨江服务现时的预测市盈率为18.5倍左右,有50%的派息比率指引。在基数低加上母公司销售强劲的支持下,利用自身在浙江省的品牌开拓第三方在管面积,相信未来几年仍能维持高增长。

    不过其业务过于集中单一省份,不发展新的副业不会踏入高投入、低回报的困境,但也令公司很难像碧桂园服务一样,在规模巨大的前提下仍能保持高增长,未来就看资本市场如何定价滨江服务了。

    撰文:庄治城    

    审校:欧阳颖



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