“一年一地”慢速扩储 京能置业27亿落子北京门头沟

观点地产网

2020-07-28 21:28

  • 这种联合开发、拿地前进行融资的拓展模式或许也成为了京能置业的惯用手法。

    观点地产网 在北京土地市场中,各家房企各有生存之道。

    7月27日,经过三天的竞招标价招标,北京门头沟区龙泉镇门头沟新城京土整储招(门)[2020]030号(下称:“门头沟地块”)共有产权住房地块成功以总价26.95亿元入市,中标方为京能置业,参与投标的还包括另外两家北京房企首钢和金隅。

    资料显示,该宗地块用途为R2二类居住用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地,建设用地面积15.4万㎡,规划建筑面积20.94万㎡,代征地面积1.06万㎡。

    观点地产新媒体了解到,虽然2020年时间已经过半,但这次拿下门头沟地块却是京能置业今年首次拿地动作。事实上,翻看过去三年的财务报表发现,京能置业的扩储动作并不多,基本保持着“一年拿一地”的状态。

    如此谨慎的拿地策略,除了本身规模之外,京能置业更多考量的是资金状态。因为北京市场高昂的土地成本,对其开发、建设而言并不容易,包括这次竞得的门头沟地块。

    共有产权房市场滞销

    早于7月2日开始公布招标时,就有市场消息传出,门头沟地块是京煤集团旗下鑫华源机械制造公司生产基地搬迁后,腾退出来的土地。最初计划土地用途为建设自住型商品住房用地,而最终公示时变更为共有产权房用地。

    观点地产新媒体了解到,门头沟地块是一宗纯住宅性质的共有产权房用地,最大建面为20.94万㎡,其中基础教育用地3367㎡、社会停车场用地约2651.32㎡,而居住用途建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,未来房屋销售均价为2.95万元/㎡(含全装修)。

    关于该宗地块的规划,业内人士分析到,按照最大规模来算,预计可以建设约2千套共有产权房源,同时项目住宅部分容积率仅有1.4,在商品住房中也有可能开发出叠拼等类别墅产品。未来有可能建设成一个低密度的洋房小区。

    但有消费者则认为,目前地块周边以小区安置房为主,售价在每平米3万元左右,这个共产房项目售价达到2.95万元左右,也意味着自持比例将会非常高,可能超过8成,甚至是9成。

    “如果这个项目自持比例太高,和直接买周边的房源没有差别。这么高的价格不是保障住房需求人群考虑的问题。先解决有得住的问题,下一步才是提供生活品质。”其中一位消费者表示。

    而和硕机构首席分析师郭毅告诉我们,从住房保障层面来说,不管占有产权的比例有多高,即使是自持比例高达99%,只要是与政府参与就一定共有产权。那么,房子未来价值提升后享受的收益及分割上、权属等都会有限制。

    “这也就意味着房屋不能被随意买卖,购房者就不能从升值中获取很高的收益,比重只是一个双方的约定,只要满足住房保障的性质,就能满足刚需家庭的需求。”上述人士称。

    回过头来看,人们讨论共有产权房的话题,已经持续了将近3年时间。2017年9月,北京出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》后,北京开始了新的住房供应体系,其中包括共有产权房的规划、建设、销售及使用等条例。

    到了今年上半年,共有产权房的供应情况则发生了细微的变化。期间,北京共出让31宗涉宅用地,其中“不限价”住宅地块成为供应主力,占比超过7成,并且地价达到了历史高位。

    其中,共有产权房地块的供应亦出现明显的收缩,上半年仅供应3宗,分别为海开、建工联合体32.9亿元竞得的海淀西北旺镇辛店东一路地块,金隅27.88亿元竞得的海淀安宁庄东路1号地块,中建一局、房山新城联合体以26.5亿元竞得的房山拱辰地块。而2019年前两个月共有产权房供应量就达到10宗。

    关于这种变化,郭毅指出,前几年共有产权房的大量供应造成市场出现了明显的滞销,特别是部分行政区申购住房保障人群已经基本完成了,顺义区已经停止供应这类用地。从这个层面看,需要调整供应指标,目前市场上已供应未成交的共有产权房源还没有得到去化,所以没必要再为市场供应共有产权用地。

    资金考量

    回到门头沟地块身上,若按成交价26.95亿元、最大建筑面积20.94万㎡计算,该宗地块的成交楼面价为1.287万元/㎡,即使加上建安成本,与未来房屋售价2.95万元/㎡来看,京能置业在这个项目上依然有利可图。

    但目前北京共有产权市场已经出现滞销的现象,若京能置业没有在产品上做出优于周边市场的品质,这个项目或许将给其带来不小的压力。

    一位不愿透露姓名人士分析道:“这个项目还是有利润空间,共有产权住房最大难点是申购周期很长,加上现在很多共有产权住房,它的弃购率比较高,使得整个项目销售周期拉长,提高财务成本,对项目利润会有很大的折损。”

    观点地产新媒体进一步了解到,这次出让地块底价中还包含土地开发建设补偿费总额20.47亿元,而这笔补偿款同样是一笔不小的金额。

    事实上,从历年的发展情况来看,京能置业基本上保持“一年拿一地”的节奏,虽然没有强烈资金投入的需求,但“投入少”也意味“产出少”,目前收入依靠京能天下川、京能海语城、京能雍清丽苑、梧桐大道、云湖5个项目,其中后两个为参股项目,持有权益仅超过15%。

    据京能置业2020年一季度财务报告显示,期内,京能置业总收入为8223.44万元,同比下降18.77%;归母净利润由正转负,为负798.66万元,同比下降251.92%。

    于期末,京能置业持有货币资金总额为5.89亿元,占总资产的4.38%,较2019年末的10.38亿元,下降43.24%;下降的原因为支付地价款所致。而本次门头沟地块的保证金数额为5.4亿元。

    拉长时间线来看,从2014年开始,京能的经营活动现金流一直处于负数状态,意味着其项目去化速度较慢。其中2015年至今,京能置业这数值变化基本与土地款项相关。其在年报公示的原因,前2年为土地增值税的缴纳,后3年为新增土地储备所致。

    数据来源:企业年报、观点指数统计整理

    在这种状态下,为了满足获取项目和开发建设需求,京能置业早于一个星期前就进行了两笔融资动作,而两笔融资的用途基本为“解决项目投入的资金需要”。具体而言,于7月20日,京能置业向金融机构申请融资20亿元、向控股股东能源集团申请11.3亿元股东借款,合计31.3亿元。

    无独有偶,在2019年购置的两宗地块中,京能置业竞得地块前均有融资动作。其中,去年3月28日联合世茂、蓝光分别竞得天津下朱庄C11地块、C12地块前,其向京能集团申请5.41亿元借款;去年10月15日联合竞得电建地产竞得北京大兴区旧宫地铁站项目前,其向金融机构申请总额不超过30亿元贷款。

    这种联合开发、拿地前进行融资的拓展模式或许也成为了京能置业的惯用手法。对此,一位市场人士曾对观点地产新媒体表示,京能置业原本有着比较好的发展基础,但错过了成长机遇,业务没有作大。在当下行业调整期,还是比较有压力。

    撰文:利晋    

    审校:刘满桃



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