现场 | 上市起舞 绿城管理IPO首日记

观点地产网

2020-07-10 21:39

  • 在上市致词时,郭佳峰公开讲的第一句话是“要始终记得‘为何出发’”。

    观点地产网 近期,杭州天空时常飘落雨水,正值长三角梅雨季节,天气忽阴忽晴。

    7月10日一早,位于杭州西湖区文一西路767号的绿城大学内熙熙攘攘,绿城管理控股有限公司的上市仪式便在这里举行。

    因为疫情,很多赴港上市企业都选择在各自城市举办敲锣仪式,敲锣这一传统似乎不能丢掉。在大型LED红色背景板前,摆放着和港交所形状相似的铜色大锣,大锣上方的长方形牌子写着绿城管理的代码——9979.HK。

    上午九点三十分,绿城中国董事会主席张亚东和绿城管理董事会主席郭佳峰手持木棰上台,两人相视一笑,一起举棰敲响大锣,随后面向观众挥棰庆贺。

    这一锣声,也意味着绿城管理结束3年上市长跑,正式登陆港交所。

    据观点地产新媒体了解,绿城管理上市股价表现不俗,首日开盘报2.65港元/股,较IPO定价2.5港元/股涨幅6%,随后股价走高,当日涨幅一度高达35.6%。

    敲锣仪式后,除了张亚东和郭佳峰,绿城中国执董刘文生、周联营、李骏,绿城中国董事会秘书尚书臣,绿城管理行政总裁李军等众多高管同台举杯庆贺,就连朋友圈里都能看到绿城其他子集团转发“红彤彤”的上市海报。

    资本市场表现

    股市是近期绕不开的话题。

    最近一周,沪深两市出现了放量大涨,仅7月6日当日,沪指上涨5.71%,创下了5年来单日最大涨幅。这是疫情之后,资本市场带来的“惊喜”,企业的股价和市场估值仍在不断修复中。

    观点地产新媒体了解,今年上半年已有21家涉房企业赴港递交招股书,其中12家地产相关企业如金辉、祥生、上坤、领地、实地、三巽、大唐地产、鹏润、绿城管理、雅城等,还有9家物管企业。

    当日除了绿城管理,一同挂牌的还有正荣服务,其敲锣仪式则在正荣集团上海总部举行。乘着近期“牛市”这股东风,两家企业终于迎来上市的第一天。

    事实上,涉房企业赴港上市的话题被持续讨论了大半年。疫情虽然打乱了上市的节奏和进程,但企业上市似乎迫在眉睫,绿城管理递表到正式登陆港交所用了133天。

    截至7月10日下午16时,绿城管理股价收盘报3.25港元/股,涨幅定格在30%,当日成交量1.67亿股,成交额5.03亿港元,换手率8.74%,市盈率17.1,目前总市值62.08亿港元。

    张亚东在敲钟现场时表示,这是绿城系的第三家上市公司,绿城管理从此成为了绿城探索轻资产转型的“急先锋”,上市是绿城管理新征程的起点。 

    这或许是绿城管理史上最重要的一天,该公司主席郭佳峰也在随后表示,上市意味着公司将从绿城中国这个广阔的平台起航,以“中国代建第一股”身份,开启新的篇章。

    作为资本市场的“新苗子”,投资者对于绿城管理的股价态度表现不一。不少分析人士表示,从绿城管理上市前的暗盘交易情况看,投资者分歧较大,空、多各有一派人士。

    数据显示,7月9日,绿城管理暗盘交易开盘价为2.5港元/股,与招股价持平。随后,绿城管理股价逐步拉升至暗盘交易高点3港元/股,涨幅20%,当中既有以2.1港元或折价16%出让股份,也有高于招股价抢筹的投资者。

    由于没有先例,绿城管理上市后的表现仍有待观察。仅从首日开盘股价上涨30%来看,绿城管理“轻资产”这一特点也意味着较低的负债和稳健的财务水平,这或许是投资者看好的原因之一。

    和传统开发商相比,代建服务商的轻资产属性,使它能通过输出管理、品牌,投资规模小、财务杠杆小、抗周期性和较高利润率等特点获得市场青睐。

    绿城管理“10岁”

    若从2010年成立之日起算,绿城管理已经10岁了。若比喻为人的一生,这是孩童学会起跑后,逐渐长大的阶段。

    观察绿城管理的高管团队可以发现,当中还有不少绿城中国领导人的身影。绿城管理董事会由2名执董、3名非执董和3名独立非执董构成,其中郭佳峰为董事会主席兼非执董,张亚东、刘文生均为非执行董事,三人均在绿城中国任职。

    此外,绿城管理团队则包括执董兼行政总裁李军、执董兼执行总经理林三久,副总经理有四位,包括詹丽英、祝军华、殷捷以及戴俊凯,基本上为“老绿城人”,甚至有的高管早在1997年便已经加入绿城。

    绿城管理的代建规模也得以保证。该公司三大业务分部包括商业代建、政府代建及其他服务,截至今年一季度拥有266个代建项目,管理总建面约6980万平方米,包含150项商业代建项目及116个政府代建项目。

    过去两年,是绿城管理的规模快速增长期。仅2018上半年,绿城管理新增项目87个,超过历年全年项目增长数;2018及2019年全年,录得新订约代建项目分别为106个和72个,新订约建面分别2240平方米及1600平方米。

    此前李军在接受观点地产新媒体采访时表示,规模不再是绿城管理的问题,规模增长是顺理成章的结果,而管理项目数量的增长已不再是他追逐的目标。

    值得一提的是,近三年,绿城管理在商业代建项目数量上,独自运营的占比在不断减少,合作的项目占比则在逐步扩大。数据显示,2017至2019年,该公司商业代建合作运营的占比从46%提升到了61%。

    招股书还显示,2017-2019年,绿城管理代建业务销售额分别为430亿元、552亿元及664亿元,年复合增长率为24.47%,销售额占同期绿城中国总销售额的29.39%、35.29%及33%。

    在营收和利润表现上,这是绿城管理需要为之努力的方向。近三年数据显示,该公司收入从2017年的10.16亿元,增长至2019年的19.94亿元,三年复合增长率为40.09%。

    此外,绿城管理的利润则从2017年的2.59亿元增长至2019年的3.89亿元,三年复合增长率为22.55%;这三年毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%,有略微下滑的趋势,这不得不引起管理层重视。

    若具体到绿城管理的业务上,商业代建的毛利率从2017年的61.4%降至2019年的46.2%,政府代建的毛利率则从38%升至43.3%,其他服务的毛利率表现为从2017年的41.3%降至28.3%。

    在上市致词时,郭佳峰公开讲的第一句话是“要始终记得‘为何出发’”,未来,绿城管理的发展会走向何方,这是值得期待的。

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    撰文:郑培茵    

    审校:钟凯



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