雅居乐的“援兵” 38.8亿摘中山总价地王再现平安纾困

观点地产网

2020-07-07 23:59

  • 从几次持续引资平安的动作可以观察到,“钱紧”或已成为这两年雅居乐的一个侧影。

    观点地产网 七月份的地市,依旧那么喧闹,继续“催生”了一批溢价不低的土地,甚至还有新地王。

    7月7日,中山翠亨新区马鞍岛科学城首宗公开挂牌的综合地块竞拍出让,计容建筑面积上限达92万平方米。

    这宗巨无霸综合体地块,因与深圳前海一桥之隔备受瞩目,而光是起拍价38.8亿也已是中山拍地史上的总价地王,超过恒大去年35.89亿摘得的另一宗马鞍岛地块。

    如雅居乐发出来的海报上所说的“再一次致敬中山”,这家起家于中山的房企在当地已是常年销冠,拿地补仓再正常不过。

    特别的是,面对这近百万平的综合体与不低的地价,即便是销冠都要寻来帮手。

    中山市公共资源交易中心显示,该G26-2020-0053地块事实上并不是由雅居乐一家吞下,实则由广西北海中雅投资发展有限公司、深圳恒创投资管理有限公司两家公司联合摘得。

    工商信息显示,前者为雅居乐旗下公司,后者则是平安不动产100%持股公司。继过去两年出售惠州部分项目予平安之后,两者再次结盟。而当下的雅居乐,似乎同样面临急需资金解渴的处境。

    雅居乐中山“造城”

    马鞍山地块之所以备受关注,或许可以简单归结为几个关键词:区位、体量及配套。

    观点地产新媒体了解,此次入市地块为翠亨新区G26-2020-0053地块,位于中山翠亨新区起步区西四围,土地总面积245525.6平方米,计容建筑面积上限达919016.42平方米,土地规划用途为二类居住用地、商业用地、商务用地、中小学用地、城市道路用地。

    区位上,地块具体位于翠亨新区马鞍岛上,不仅是具有巨大发展潜力的规划区,而且是深中通道的一个落脚点,是中山对接深圳前海的近距离点,与前海仅一江之隔。据悉,百度测距项目地块与深中通道第一出口,距离仅3.3公里。

    除了位置,配套也是使项目地块得以抱上深圳“大腿”的一个原因。

    规划文件显示,项目共分为7个小地块打造而成,包含4宗二类居住用地,其中要求G-98地块的超高层建筑高度>450米且≤460米,竞得人需自持G-98地块的建筑面积不低于96265平方米即总计容建筑面积上限的30%,自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

    之前的规划透露,项目定位为城市创享中心,将打造为“健康、活力、开放的湖湾城市大厅”,配套除了超高层建筑,还规划有小学和幼儿园、行政用地、体育和文化用地等。

    另据雅居乐相关人士介绍,地块的商业部分还将打造酒店、写字楼。

    “这块地重要的就是配套。”合富研究院高级分析师谢仲娟说道,目前马鞍岛上最核心的便是缺少配套,配套对于一个新开发的处女地而言是最重要的。

    尤其是对接深圳,谢仲娟分析,深圳目前最缺的是教育资源,如果把教育配套做好了,对于深圳客而言是非常好的承接点。

    将近百万平米的综合体体量,加之450米的地标高层,表面看起来风光无限,但对于开发运营商来说,这远比一个纯住宅项目所考验的能力复杂得多。

    熟悉中山市场的谢仲娟对此则称,雅居乐在全国房企里面可能不算前列,但在中山是“绝对的龙头”,已经连续八年摘得销冠。

    据悉,雅居乐在中山所开发的项目均为大盘,且基本都不是纯住宅,引进了类似学校、医院、商业等配套。谢仲娟称,如雅居乐剑桥郡、凯茵新城以及三乡最早期的雅居乐新城,也都是体量大、配套复杂的开发模式。

    “当然了,位置没有新拿的马鞍岛那么好,但是雅居乐是有一个‘造城’的开发经验,业内认为还是比较合适去拿这块地的。”

    虽有开发经验,但不可否认的是相比于一般的大盘,这个项目扮演的功能不仅仅是开发商单独决定的,更多是政府、片区与雅居乐共同赋予的。

    如该地块所处的翠亨新区将往“三年打基础、五年见新城、十五年大发展”总目标打造,其中地块所处的科学城,又是中山着力建设的现代化国际化创新型城市新中心等等。

    这些因素虽在一定程度上使得政府让利,降低项目本身综合地价,如地块楼面地价4222元/平方米左右,远比马鞍岛其他宅地破万的楼面价便宜;但同时,这也意味着地块将带来一定的资金沉淀。

    如项目用于快速销售回款的住宅占比仅在60%左右;地块本身承担着一定的自持配套,尤其是其中限高460米的地标建筑建设标准高、施工难度大、周期长,同样要求资金的持续投入,且要求自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

    即是说,有了产品开发打造经验的雅居乐,还需要过资金这一关。

    三度引援平安

    在大本营中山,销冠拉来了平安。

    据悉,在地块挂牌文件中有一句话值得关注:竞买人资格方面,地块允许不超过2家企业(含2家)联合竞投;竞买人或竞买人其中一方所属集团须为2017-2019年连续年《财富》杂志公布世界500强企业排名前200强,且所属集团已取得由“一行两会”颁发的银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金7项金融许可牌照。

    从最终中山市公共资源交易中心显示的成交结果看,G26-2020-0053地块也是由广西北海中雅投资发展有限公司、深圳恒创投资管理有限公司两家公司联合摘得。

    一方面或许是规则所需,但另一方面或许也是“有意为之”下的量身打造。

    事实上,雅居乐与平安为数不多的几次关联,基本都是基于一种引援关系。第一次交集是发生在同处大湾区的惠州市场。

    于2018年12月,雅居乐与平安达成合作协议,平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元,收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权,双方将对惠阳雅居乐旗下部分地块进行投资及开发,同时向惠阳雅居乐投入9.88亿元。

    据悉,惠阳房地产彼时在惠州市取得用于开发“雅居乐花园”的六块土地、用于开发珑禧花园的地块、排浪二地块和石陂地块,并计划收购高压走廊地块,合作地块的总用地规模为59.37万平方米,地块总计容可售面积170.88万平方米。

    后于2019年2月份,双方将转让股权由22%调整至34%,同时收购代价相应调整至13.94亿元,投入则调整至5.81亿元。

    继雅居乐花园后,去年底12月18日,雅居乐、平安就惠州土储项目再次达成协议,平安旗下深圳盛露将出资7.33亿元以收购雅居乐旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权,并向其出资9.33亿元。

    根据合作协议,雅居乐与平安将按51:49的比例共同对七块合作地块进行投资及开发,合作地块的总占地面积及总建筑面积分别为58.05万平方米及69.39万平方米。

    与平安的合作一方面为雅居乐开发项目提供了活资金,无巧不成书,甚至还“润色”同期的雅居乐的财报。

    比如其中雅居乐花园项目的出售。

    2019年上半年,在毛利等盈利数据下降之时,雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元,较去年同期37.59亿元上升35.1%。

    当中,包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方,同时失去控制权的税后净收益22.42亿元,即是指惠阳雅居乐花园项目。也就是说,若除去出售项目公司的收益,上半年的净利润实则为28.35亿元,同比下降24.58%。

    另据观点地产新媒体统计,经过三次引资,雅居乐与平安合作的土储总面积达142万平方米,折合约2130亩;同时,撇去尚不知具体合作比例的中山地块,前两次惠州合作累计获得资金支持超36亿元。

    有业内人士称,此次合作大概率也是纯财务投资,但同时也不排除平安会参与写字楼方面的开发和企业入驻。“平安入股地产商已是兵家常事,而且像一些一二三线城市他们也会自己拿地开发的。”该人士称。

    从几次持续引资平安的动作可以观察到,“钱紧”或已成为这两年雅居乐的一个侧影。

    资金链愈发紧张正是在2018年开始显现。随着杠杆扩张,近五年来雅居乐的负债率不断攀升,而到了2018年末净负债率升至79.1%,为几年内峰值,同时现金及现金等价物为357.76亿元,勉强覆盖短期借款353.33亿元。

    到了2019年,雅居乐总借款增至966.7亿元,其中一年内需偿还的短期借款为422.97亿元;同时持有现金约426亿元,加之受限制现金扩大至90.04亿元,可动用资金难以覆盖短债。

    此外,雅居乐净负债率升至82.8%,且若考虑过去一年雅居乐钟爱的永续债的影响,有机构估计其净负债率或将超130%。截至2019年底,雅居乐永续债规模达135.67亿元。

    而对这家一向高毛利的房企来说,盈利水平下降也令其捉襟见肘。

    回头看过去这几个月,雅居乐所做的不止拉来“援兵”平安。其尝试做了许多举动,包括组建城市更新集团,加入这一高利润游戏阵营;递交招股书,为旗下雅城集团敲开资本市场大门;同时也积极发美元债、将多笔贷款延期,获得借新还旧的空间。

    撰文:林心林    

    审校:钟凯



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