解局 | 金地再中标深圳代建背后

观点地产网

2020-06-05 20:10

  • 代建这个领域有着越来越多入局者,竞争也与日俱增。

    观点地产网 随着房地产增量的空间越来越拥挤,规模增长的空间日渐狭窄。而在房地产精细化趋势的影响之下,轻资产代建业务应运而生,更于近几年普遍活跃。

    发展到现在,万科、中海、保利等多家标杆房企都已入局代建领域,绿城管理也成为首家对接资本市场的代建企业。

    金地在当中或许只能算是代建新兵,金地管理成立仅两年多,目前仍行走在规模扩张的道路上。

    近日,据金地管理微信公众号披露,于6月3日,金地集团成功中标深圳市福田区“南园街道赤尾村城市更新”代建项目,负责从项目前期立项、拆迁谈判、专项规划、拆除实施,到开发建设的全流程代建管理服务。

    两个月之前,金地集团还连续中标了深圳市福田区“上步中学改扩建工程、竹香学校建设工程、下沙小学综合楼建设工程”的代建服务。

    深圳之外,自今年以来,金地代建业务首次布局进入三河市、成都市,布局环京都市圈、川渝等区域。

    种种迹象表明,金地的代建业务正在加速。

    中标政府代建

    5月13日,全国招标信息网发布了深圳市福田区南园街道赤尾村城市更新项目市场化代建项目招标公告。随后于5月21日,公布了中标人为金地(集团)股份有限公司,中标价7300万元。

    仅一周时间,金地便拿下了这一代建项目。

    观点地产新媒体了解到,此次金地中标的代建项目投资估算达到37亿元,拆除建筑面积近26万平方米,拟规划改造成涵盖住宅、商业、办公三大业态,融合公寓住宅、商业零售、商务办公、综合娱乐四大核心功能于一体的城市综合体。

    该项目委托方为深圳市福田投资控股有限公司,这是福田区政府全资国有独资企业,由福田区国资委持有100%股权。其提出,代建方应合理确定本项目的发展定位,综合考虑建筑标准及全生命周期建设运营成本,高标准规划、高质量建设面向未来,引领发展的一流建设项目。

    赤尾村是深圳市福田区2020年最重要的城市更新项目之一,根据分析,区别于传统的市场主体主导的城市更新项目,赤尾村城市更新单元范围内,容积率较高,涉及集体用地与国有建设用地,土地权利主体较多,权属关系复杂。

    可见拿下这一政府代建项目并不易。根据金地管理公众号披露,这其中既包括了意愿征集、权属核查、专规方案、补偿标准及更新周期等前期实施推进阶段相关难点,也囊括了投资、质量、进度、安全、品质等建设期的管理重点。

    一业内人士表示,赤尾村属于河套北片区棚改项目,和南华村类似,都是政府主导下的城市更新项目,“以深圳来说,棚改项目除了安置房外,没有商品房,只能建人才房。因此,开发商在棚改上,也只能做代建商。”

    而金地管理此番中标代建项目,也可以说是以曲线的方式入局城市更新项目,并进一步扩大自身项目布局。

    另外,这是金地代建业务第一次涉足城市更新领域,政府代建又涉及城市更新,操作起来是否会有难度?

    按照业内人士的看法,对金地来说,操作这样的项目难度不大。他表示:“所谓的城市规划和更新,只是土地一级开发的基本功,金地这样的品牌房企既有资金也有能力,从集团发展层面,这也是向纵深拓展多元化的尝试。”

    他认为,这比横向多元化发展要安全,未来国家在政策层面上会倾向于区域经济和城市群的发展,将会涌现更多这样的机会,金地应该是看中这样的发展机遇,才会涉足此块领域。

    金地代建时间线

    2018年金地的《致股东函》上,董事长凌克首次提及:“代建业务开局良好,全年签约项目总面积超过300万平方米”。

    这一年是市场上对于金地代建认知的开始。

    于2018年5月,金地从工程、建筑口以及区域公司调了一些人,组合并成立金地集团代建公司(金地管理前身),将集团的代建业务进行了平台化的整合,打造集咨询顾问、开发代建、配资代建、政府代建4大业务模式。

    一年之后,2019年8月,金地集团代建公司正式更名为金地集团开发管理公司,简称金地管理。

    当时金地方面表示,此次更名不仅标志着公司在品牌实力上的进一步提升,同时也意味着金地集团代建业务将以更加多元的、系统的管理模式为合作伙伴提供专业的开发管理服务。

    两年多的发展,金地代建的“盘子”也不断扩大。

    据披露,金地管理在东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部全国七大区域、20余座城市落子,初步实现了与集团七大区域业务布局的同步。

    截止2020年4月,金地代建累计开发管理面积近800万平方米,住宅项目累计货值超过630亿,开发项目近40个,涵盖政府公建、住宅、办公、产业园、商用等多种物业类型。

    根据此前预计,金地代建2020年销售规模将突破100亿元。

    事实上,金地发展代建业务的由来已久,2016年规模跨入千亿门槛之时,市场上便有传言称金地大举进军代建领域。

    彼时金地方面回应“的确正在尝试开展代建业务”,但并非大举进军,而是确实比较看重代建业务的发展潜力,也制定了有关代建业务具体措施。

    金地方面曾对观点地产新媒体表示,实际上其代建业务自2014年就已经起步,“2014-2015年处于初步试水阶段,2016年开始大面积推广”。

    “从收益来看,金地的代建收益主要来自于三个方面:品牌使用费、代建管理费以及经营目标超额奖励等。”上述人士曾如此介绍。

    但那时金地代建项目鲜有人听闻,更早之前的2006年,金地与作为建设方的深圳福田区建筑工务局签下代建合同,代建福田科技广场,收取代建管理费。

    2011年,金地以代建方式参与深圳最大保障房项目龙悦居的开发建设,与中建三局二公司合作承建,同样属于政府代建;2012年,金地集团负责代建深圳市坪山国际网球中心项目;2016年,金地以创新的代建合作模式参与了深圳对口帮扶河源的国家级孵化器“深河金地创谷”的建设和管理。

    可以窥见,金地在政府代建方面经验较足。据悉,金地政府代建项目服务收费往往偏低,利润较薄,但看中的是对品牌的带动效应。

    竞争日趋激烈

    如今金地的代建业务渐成体系,发展步子也在加快。

    2019年金地管理公司的KICK OFF大会上,明确提出“拓规模,筑体系”的发展策略,要求金地管理在快速发展规模的同时,更要坚持系统化的体系建设、能力建设,为快速做大做强保驾护航。

    所以,即便是在今年开年的疫情阴影笼罩之下,金地管理也没有停下扩张脚步,先后获取了大连中森项目、常熟尚湖项目、温州瑞安南滨江项目、深圳福田“上步中学、竹香学校、下沙小学”项目、廊坊三河项目、成都双流住宅项目等。

    梳理之后发现,金地不仅在政府代建发力,开发代建也没有落下。在分析人士看来,这四五年代建业务已经很普遍了,政府代建项目只是其中一个很小的范围,但是商业代建是非常广泛的。

    该人士表示,大开发商帮小开发商盖房子,然后同时品牌输出管理输出、营销输出,这种情况很常见,开发商可以实现轻资产模式,不用付地价,提供管理、开发业务就能赚到相应的钱,投入的资金少,利润又比较高。

    关于代建项目的利润率,业内透露:“一般会要求利润率是总体销售额的5%-7%左右,这是扣除各种成本的净利润水平,这只是比较粗略的估计,在实际经营当中有很多的约定,具体采用哪种形式就有不同的收益。”

    但也有声音表示,利润率并不是房企拿下代建项目的主要目的,资本市场看的并不是多高的利润率,如金地此次拿下的这个项目,有概念有实体,资本市场会给予反馈。

    业内人士邓浩志同样提出:“开发商进行代建的项目,会将业绩算到代建公司的名下,很多时候可以推高业绩,显得企业开发量比较大,这也是企业的一个目的。”

    他继续表示,这几年但凡是业绩爆发性增长的房企,基本上很多地都不是自己拿的,都是通过代建项目提高业绩。

    与此同时,代建这个领域有着越来越多入局者,竞争也与日俱增。不仅有金地这样的龙头房企,一些中小房企也在瞄准这一增长点。

    一名小房企内部人士表示,因为公司现在没有地块了,只要是代建能签都会干,无所谓挣不挣钱,主要是养队伍。

    “小房企拿地拿不过品牌房企,小地块无利可图,资产清算的地又很多麻烦,代建相对来说还是简单些,一有经验二有队伍。”上述房企内部人士说,这也是当前市场上小房企的普遍心态。

    不可否认,代建业务确实是房企生存发展的另一增长极。但面对众多大大小小的入局者,金地想要在代建领域占据更大的市场份额,路途还漫漫。

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    撰文:许淑敏    

    审校:徐耀辉



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