合生土地史 72.2亿夺北京南城“地王”里的快慢键

观点地产网

2020-05-10 20:18

  • 招拍挂是有代价的,它的成本不适用于“慢周转”的商业模式。

    观点地产网 就算将时间线再拉长些,合生在公开市场的动作也屈指可数。

    5月9日,北京成交3宗不限价住宅用地,总价达到113亿元。其中,合生创展击退融创、中海数家房企,以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,溢价率26.2%,楼面价达6.7万元/平米。

    该地块也刷新了自2017年以来,北京南城楼面价单价新纪录,成为丰台历史第二单价“地王”。此前的记录是由九龙仓在2017年9月创下的60905元/平米。

    对合生创展来说,在公开市场高价夺地是极为罕见的,72.2亿元的拿地价相当于其2019年销售额的34%。

    并且,作为一家始终坚守着“多囤地、慢开发、高溢价”运作方式的企业,合生创展向来不喜欢用高周转赚钱,更倾向于利用时间差来赚钱,将利润和现金流放置在了极重要的位置。

    不过,从去年开始,不管是销售提速或是公开拿地参与度,都暗示着这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变。

    但是,招拍挂是有代价的,它的成本不适用于“慢周转”的商业模式。

    南城“地王”

    5月9日下午,北京又迎来了一场激烈的土拍争夺战。

    其中,丰台分钟寺地块的竞争尤为激烈,第一个举牌的合生创展,在经过57轮竞价后,如愿以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块。

    这宗地起拍价57.19亿元,最终溢价率为26.5%,楼面价达到6.7万元/平米。地块楼面价并没有超过7万元,低于之前的市场预期。

    有业内人士称,该项目除了配建3000平米的社区文化设施无偿移交给相关部门外,其他部分全部为纯住宅用地,结合整个分钟寺区域旧城改造和土地上市的趋势来看,分钟寺将是北京未来一个新的豪宅集聚区。

    “项目未来售价蛮有想象空间。第一,这是个不限价地,做什么产品多高的价格自己定,只要报预售政府能批就行;第二,合生创展有打造大盘和豪宅的经验。”第一太平华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受采访时分析,这个项目会是一个高净值人群为目标客群的一个高端产品。

    “这肯定是合生创展未来打造的重点大盘,丰台这种南二环南三环南四环区域刚好是豪宅密集出让的区域,接下来丰台还会出现高地价地块,是兵家必争之地。”

    观点地产新媒体了解到,合生创展在北京隐匿许久,几乎没有在售的新项目,而著名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。

    曾经很长一段时间,豪宅都是合生创展的主要销售贡献来源。霄云路8号推出的第二年,北京及天津区域销售占比超过四成,而北京霄云路8号及广州珠江帝景项目是最主要销售来源。此次夺得丰台分钟寺地块,意味着合生创展将重出北京豪宅市场,打造另一个顶豪项目。

    那么,分钟寺项目是否会重新复制顶豪“霄8”呢?

    “一个是协议地块,一个是招拍挂高价地。”中原地产首席分析师张大伟在接受观点地产新媒体采访时称,时代不同,分钟寺地块的成本决定了不可能承受霄8那样漫长的去化周期。

    李想也认同上述说法。“应该是有一定推盘节奏的销售模式,豪宅产品从拿地到入市,可能要花三年时间,三年之后的事谁也不敢说。”

    果不其然,拿地当天,合生创展就对外招聘分钟寺岗位,涉及项目总经理到设计、策划、营销等。

    “这不能说快,资金宽裕、没有人才储备不经常拿项目的企业才会这样。”张大伟表示,北京大部分项目都是拿地前,就准备好了基础班子,极端的类似于中海的企业甚至规划已经做好了。

    “所以,这几年北京才有中海年的说法。当然,临近销售招聘销售业务,这是节省人力资源。”

    合生快慢键

    值得关注到的是,合生创展夺下的分钟寺地块,此前土地一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司负责,这是珠江地产旗下公司,而珠江地产与合生创展是朱孟依手中的兄弟公司。

    “我感觉他们(合生创展)是志在必得,相当于是从一级开发到二级开发,都是由珠江系掌控。”

    上述业内人士向观点地产新媒体透露,分钟寺地块非常复杂,前期就花了七八年的时间,且地块紧邻地铁十号线,在土地一级开发过程中面临非常纷繁复杂的手续,珠江系投入了上百亿的资金进行土地拆迁整理、旧城改造工作。

    据悉,合生创展夺得的分钟寺L-24、L-26地块是分钟寺项目出让的首个地块,开发建设补偿费总额为48.35亿(折合4.5万元/平米)。

    据北京土地市场挂牌信息,5月19日分钟寺另外两宗地也将迎来出让,起始价分别为29.56亿和47.44亿,规划建筑面积分别为55141平米、88484平米。那么,合生创展是否会乘胜追击?观点地产新媒体就此事询问合生创展,并未收到明确回复。

    其实,在很久之前,合生创展主要通过协议出让、城市更新的方式获取低廉土地储备。合生能够通过“慢开发”的模式,即拉长开发周期获取高利润。这也是近年来,合生规模不大,利润却保持行业前列的原因。

    不过,从去年开始,合生创展却积极出现在招拍挂市场,接连斩获江门、广州等地块,并在已经过去2000天之后再次出现在北京土拍现场,在年内总价地王竞拍中与中海鏖战至最后一轮。

    2019年9月25日,合生创展与金茂联合体以28.2亿总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块,溢价率5.66%。

    合生创展的拿地方式变得更为多元,而招拍挂的成本则不适用于“慢周转”的那套模式。

    “我们不排斥加杠杆,只不过是加到什么程度而已。这需要看是不是能遇到适合投资的项目,如果遇到好的项目或者我们认可的城市,肯定会坚决投入。”

    合生住宅事业部副总经理闫家瑞此前在接受观点地产新媒体专访时曾表示,合生一直在积极寻找优质项目,可能拿地方式也比较多元,包括招拍挂、合作、收并购、产业勾地等等,未来甚至可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式介入到项目的开发过程。

    在拿地之外,合生创展的销售也进入了快车道。2019年,合生创展实现合约销售额212.58亿元,同比增长41.96%,首次冲破200亿元的大关。

    财报中披露,截至2019年12月31日,合生创展土地储备3111万平米,同比增长6.47%。或许,合生创展已经开始在保持利润的同时,追求更大的规模。

    撰文:陈玲    

    审校:武瑾莹



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