高瓴资本做建业新生活基石投资者 物业股是“最好的投资机会”？

观点网 物业股依然是投资者看好的热门，其中建业新生活就成为了专业投资管理机构高瓴资本押注的一步棋。

据建业新生活5月5日在港交所披露的招股书显示，其将于2020年5月5日至2020年5月8日招股，拟发行3亿股股份，其中香港发售股3000万股股份，国际发售2.7亿股。发售价为每股股份5.60港元至7.20港元。每手交易1000股，集资16.8-21.6亿港元。

发售完成后，胡葆森及其配偶合共持有建业新生活股权将由94.16%变为70.62%。

与此同时，亚洲地区资管规模最大的投资基金之一高瓴资本将成为建业新生活的基础投资者，于建业新生活合共115,336,000股股份中拥有权益，持有的股份约占总股本9.61%。

公告关于高瓴资本的介绍是：一家由投资专业人士及营运行政人员组成的环球企业，专注于建立及投资实现可持续增长的优质商业特许经营机构。

“于不同股权投资阶段投资于医疗保健、消费、TMT、先进制造业、金融及商业服务行业的企业。Hillhouse Capital（高瓴资本）及其集团成员公司代表大学捐赠基金、基金会、主权财富基金及家族财富管理公司等机构客户管理资产。”

即使高瓴资本在2019年12月还成为了保利物业的基础投资者，但物管领域对于它而言依然是一个新的领域，同时也是一个备受市场追捧的热门领域。

高瓴资本与物管行业

关于基础投资者的引入，建业新生活于招股书中表示，其已与两名基础投资者（Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.）订立基础投资协议，而Hillhouse Capital Advisors, Ltd.为Gaoling Fund, L.P.的独家投资管理人及YHG Investment, L.P.的普通合伙人。

据此，Hillhouse Capital被视为于建业新生活合共115,336,000股股份中拥有权益，两名基础投资者均同意按发售价认购合共7500万美元（或约5.813亿港元）可购买的发售股份数目，紧随资本化发行及全球发售完成后，Hillhouse Capital持有的股份约占总股本9.61%。

建业新生活又表示，紧随资本化发行及全球发售完成后，基础投资者将不会在本公司拥有任何董事会代表，亦不会成为主要股东。

就观点新媒体了解，Hillhouse Capital 即成立于2005年的投资管理机构高瓴资本，此次也毫无例外是单纯的投资行为。虽然不再是往常深入布局的消费、医疗保健、金融和商业服务领域，但从高瓴资本创始人兼首席执行官张磊近期言论不难看出，物业公司无疑是“最好的投资机会”之一。

在4月初的一场对话中，黑石集团董事长兼首席执行官苏世民预测，疫情过后，中国会是全球恢复最快、最好的国家，在未来世界蓝图中会扮演非常重要的角色。

而张磊更表示，最好的投资机会就在中国，就在当下，现在就是重仓中国最好的机会。

物业公司的高估值一直备受关注，且随着一场疫情突袭，物业管理在公共卫生事件中的价值被愈加凸显，物业股也成为投资者热衷的“打新”目标，高瓴资本不可能放过这个“好机会”。

据观点新媒体了解，去年上市的8家物业公司，除了时代邻里因估值偏高而破发外，其余均录得上涨，比如奥园健康涨21.59%、鑫苑服务涨41.83%、蓝光嘉宝涨15%，保利物业涨29.20%。

直至今年1月份，猝不及防的疫情让物业股一度受挫，碧桂园服务、保利物业、新城悦、雅生活、时代邻里等物业公司，在1月20日至1月31日股价呈现波动下降趋势。

但很快地，经过了近十个交易日后，港股市场逐步消化了部分疫情所带来的影响，加之物业公司在随后的社区防疫中纷纷启动了应急预案，发挥了较为正面的作用，股价自2月3日开市之后开始反转，一路上升。

有业内人士表示：“这次疫情更加凸显了优质物业服务的需求与重要性，发挥了所谓的‘最后一公里’的作用；加上现在物业公司都在开展第三方开拓与增值服务，是可以比较好地规避单方面的某一项支出或收入变动带来的影响。”

乘着这股“东风”，今年3月份登陆港交所的兴业物联与烨星集团，甚至获得约1414.06倍、1948.62倍认购，成为名副其实的“超购王”。

另外，4月28日宣布拟分拆上市的金科服务，按照30-40倍较保守的市盈率估算，估值达到240亿港元到320亿港元。

据华龙证券投资顾问牛阳指出，头部房企上市物业公司估值更高，如4月28日保利物业市盈率为79.75倍，碧桂园服务51.11倍，中海物业51.95倍，绿城服务51.69倍。重庆第一高价股新大正股价为85元，市盈率57.62倍。

其中市盈率最高的保利物业，在2019年12月登陆港交所时，基础投资者就包括高瓴资本。

尝过甜头后，这家投资管理机构看上了“中部地区最大的物业管理服务提供商”也就不难理解了。

高瓴资本与建业新生活

高瓴资本认为，任何一场风波、事件，或者时代与环境的趋势性变化，都将催生出新的产业机会，带来新的行业格局。

在建业新生活看来，其吸引高瓴资本的地方，还有很多。

建业新生活对观点新媒体表示：“高瓴资本主要看中物业管理及生活服务行业在河南省的市场发展空间庞大，而建业新生活在中部地区富独特优势，是中部地区最大的物业管理服务商，且背靠‘建业’品牌，更有庞大的个人及企业客户基础以及完备的‘建业+’O2O一站式服务平台的优势。”

关于河南的物业市场空间，招股书给出了这样的数据：河南为中国人口最多的省份之一，根据河南省统计局的资料，该省截至2018年12月31日的登记人口约为109.0百万。

2013年至2019年，河南省GDP的年复合增长率为9.1%，高于8.9%的中国国家平均水平。且河南省正在快速城市化，截至2018年12月31日的城市化率为51.7%，2017年至2018年增加1.6%，高于同期中国1.1%的平均城市化率增长。河南庞大的人口及经济规模推动相当大的生活服务及物业管理市场的增长。

另有数据指出，河南省物业在管建筑面积将由2018年的16亿平方米增至2021年的18.1亿平方米；而河南省在线生活服务消费规模于2013至2018年间的年复合增长率高达44.4%，是极具长远发展潜力的市场。

河南经济增长迅速、消费能力不断提高，无论是物业管理市场或是线上生活服务行业均发展迅速，为物业公司带来了庞大的发展空间。

具体到建业新生活，旗下管理各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。

观点新媒体查看招股书，截至2019年12月31日，其物业管理及增值服务覆盖河南省18个地级市（包括104个县级城市中的81个县级城市）以及海南省海口市，且服务312项物业中逾一百万名业主及住户。

有分析认为，在中部地区覆盖高密度资源，使其能够有更高的成本效益，提高盈利能力。此外，建业地产的住宅、商业、酒店及文化旅游项目为其带来丰富的管理资源，在中部地区的“建业”品牌亦帮助公司更有竞争力争取其他第三方的合作机会。

建业新生活则补充：“公司有着庞大的个人及企业客户基础以及完备的‘建业+’O2O一站式服务平台的优势，整合线上、线下资源，不止提供高质量物业管理，更提供完善的生活服务，并提供商业资产管理服务，为我们提供了多元化的收入来源。”

据悉，截至2019年12月31日，生活服务板块的“建业+”O2O平台为约2,186,000 名注册用户提供服务。自2017年12月31日至2019年12月31日，注册用户的年复合增长率为131.8%。于往绩记录期间，建业+平台的总交易额分别为0.909亿元、2.058亿元及4.264亿元。

这一点或许也对了高瓴资本的“胃口”，因为高瓴资本也一直关注借助数字化的实体企业转型，对新兴科技敞开怀抱。

高瓴资本近期以百丽、格力电器等企业为例道：“（这些企业）都在不断拓展渠道，把线上、线下结合在一起，用数字化的方式，更好地和消费者沟通……高瓴也愿意与这些公司一起拥抱变化，向新兴科技敞开怀抱。”

于往绩记录间期，建业新生活2017-2019年持续经营业务的总收入分别为4.605亿元、6.94亿元及17.544亿元；纯利分别为3910万元、5200万元及23280万元。

“公司过往三年的收入及利润均增长强劲，于2019年度的股本回报为59.7%，投资回报十分理想。”建业新生活如是称。

过往可鉴，未来可期。

完成上市后，如何加快扩展，为中部地区不断扩大的中产阶级提供生活服务，并为股东和投资者带来更大的可持续回报，是建业新生活新的命题。

“高瓴资本十分有信心建业新生活凭着过往的成功经验，上市后将可加快扩张业务规模，抓紧河南这个快速发展的市场的商机。”据悉，建业新生活上市集资所得将用于战略投资和收购机会、增强建业+平台及投资先进的讯息技术系统。