启德启示录 高杠杆海航香港地产“疯狂”往事

观点地产网

2020-02-21 00:39

  • 2016年11月至2017年3月间,揽下九龙启德发展区1L区1号、1L区2号、1L区3号及1K区3号四宗大型地块,为此付出了高昂代价并最终反噬其身的故事。

    观点地产网 海航在3年前就结束了作为一家野心勃勃的跨国投资集团的历史。出售非核心资产、聚焦主业,尽管经过两年来的战略收缩,它仍然深陷债务漩涡。

    但目前,海航或迎来了一份最终解决方案。2月19日,有报道称,海航集团正就接管事宜与海南省政府展开谈判。原因是新型肺炎疫情正打击前者履行偿债义务的能力。

    “最近几周,新冠疫情迫使航空公司取消数千架次航班,这导致海航承压。”报道称,同时海航的航空资产会被转售给国内几大航空公司。有传闻称,候选者为国航、南方航空及东方航空。

    目前传言未被官方证实,而海航方面亦尚未作出回应。

    但在这特定时刻,市场不禁重提,究竟是什么原因令海航从“最凶猛的海外收购者”变为备受争议的“问题企业”,在几年间国内外经济环境变化的冲击中摇摇欲坠?一系列利用高杠杆的大胆收购似乎正是问题所在。

    为此我们可以将焦点集中到香港,2016年11月至2017年3月间,这座城市是海航系的大秀场。我们将一窥,该集团是如何揽下了九龙启德发展区1L区1号、1L区2号、1L区3号及1K区3号四宗大型地块,为此付出了高昂代价并最终反噬其身的故事。

    香港国际建投筹借购地资金

    房地产是海航在扩张时代最为看重的业务内容之一。2016年恰逢中资大举进港,海航抓住机会花费26.15亿港元从黑石集团购进港交所上市平台香港国际建投66%股权,并进一步收购到86.42%。

    时年8-9月,海航通过该平台进行配股融资10.58亿港元,引入7家基建产业链公司:中国建筑旗下中建资本、北京国资委控制的北京建工国际、中交建旗下香港海事建设、中铁香港,及苏州金螳螂、海南生达实业及深圳特艺达。

    2017年2月到3月,海航以香港国际建投为实体分别斥资55.29亿港元和74.41亿港元买下香港启德发展区1L区1号、2号两幅宅地。更早之前,海航基础子公司海岛建设拍下1K区3号地块,斥资88.37亿港元;而1L区3号地块由海航实业国际子公司德广置业竞得,代价54.12亿港元。

    四宗地总代价合计272.19亿港元。如此庞大的数目,海航集团当然不可能一下子全数拿出,同时这也不符合地产投资的逻辑,因此海航就按部就班地开启了筹资工作。

    2017年2月20日,香港国际建投附属雅晋集团有限公司作为借款人,向与一家银行签订26.02亿港元过桥贷款协议,为期12个月。

    3月28日,香港国际建投宣布拟以“一供二”的方式,供股价4.08元/股供股22.68亿股,融资92.55亿港元。此次供股最后由海航实业包销了21.28亿股(由于认购不足):其中4.29亿股以17.51亿元现金认购,19.98亿股由海航实业早前向香港国际建投提供的69.31亿元股东贷款冲抵。

    香港国际建投至此向母公司及几家股东配股,及向银行借贷共筹得现金129.15亿元,足够覆盖两幅地的购地代价。但鉴于这些资金并非完全用于支付购地款,还需用于其他投资项目,包括投资商铺和基金。

    4月10日,香港国际建投设立本金总额最高为10亿美元的有担保中期票据计划,随后于6月5日再向银行借款22.21亿港元,为期12个月。另于8月17日,又根据中期票据计划进行提取,发行2.2亿港元三年期的7%提取票据。

    海岛建设和德广置业142.49?亿港元购地资金全数从何而来,目前没有相关资料。但相信当中大部分是从银行筹借。包括2016年12月12日消息,海航集团签署一笔35亿港元的一年期子弹式过桥贷款,用于首次在香港购地(即启德第1K区3号地块)。

    而除272.19亿港元巨额购地款外,海航还要面对更长远的建设资金挑战。当时有资料显示,该公司启德4宗地建筑成本估算将超过100亿港元。

    断贷风波后启德项目转售他人

    随着2017年下半年国内外融资环境的变化,海航系的资金链开始出现问题。当年9月,香港金融管理局向香港中资银行及其他大型银行查询关心海航集团的信贷情况。

    之后市场迅速作出反映。9月14日,媒体引述消息称,已知有8家银行此前向海航子公司合计提供117亿港元短期购地贷款,分别于2017年11月,2018年1月、2月及6月到期。但已有4家银行已决定不再向海航提供再融资,而另外的则要视乎条件再作决定。

    “四个项目会有不同资金安排,包括上市公司资源及金融机构参与。早前公司供股集资,帐面上资金应该足够项目发展。”香港国际建投主席黄琪珺于“断贷风波”传出后不久,在启德项目动土仪式上,强调公司贷款方面没有问题。

    但海航集团的救火行动还是立即开展了。

    因银行渠道堵塞,海航通过发布债券及抵押上市公司股权进行再融资。2017年9月17日,海航集团宣布通过控股的香港上市公司嘉耀控股配售可换股债券,筹集资金1.2亿港元;9月19日消息,海航向中国华融资产管理股份有限公司抵押所持嘉耀控股股权,筹资数目未知。

    10月13日,香港国际建设称将出资7.28亿港元,为情况更紧迫的海岛建设提供资金。随后10月20日,市场传言海岛建设再为地块寻求了一笔约64亿港元的有担保信贷安排,其中约35亿港元将用于上述11月到期的过桥贷款的再融资,约29亿港元用于建设资金。

    不过相信这笔64亿元的救火资金筹措结果并不愉快。11月20日据香港媒体援引相关知情人士消息称,海航正希望申请将这笔过桥贷款的偿付日期推迟至2018年2月,为此,海航愿为延期这段时间支付H+2.6%的利息(原年利息为H+1.3%)。

    只是大厦将倾,海航为香港项目不断的筹款最终演变为项目出售。在聚焦主业方针的指引下,四幅地块在2018年陆续出让予恒基兆业和会德丰集团。地产平台香港国际建投亦于去年3月作价70.23亿港元返售给黑石集团。

    至此,海航系在香港的故事几近落幕。但它处理资产回笼资金的长跑,截至目前仍未结束。

    撰文:刘子栋    

    审校:武瑾莹



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