原报告 | “新兵”金地的产业路径

观点指数 金地的产业版图又多了一角。

1月9日，金地集团和沈阳市政府签订框架协议，计划投入298亿元，在沈阳市沈河区、浑南区、皇姑区等6个行政区参与共计9个产城项目的改造和开发，涉及科创、文创、体育、工业园区、商业中心等多种产业形态。

在上一年的12月3日，金地集团与青岛西海岸新区签署战略合作协议，签约面积近5000亩，未来将在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发，总投资额300亿元。

短短一个多月，金地就在沈阳和青岛两地拿下了2个投资项目总计近600亿元的产城开发项目，不难看出，金地在产城业务上正全面发力。

落子沈、青的产业决策

为什么是沈阳和青岛？

一般来说产业地产项目的选址是以产业为导向，如果是服务性产业，要看当地的人口、消费；研发性产业则要看当地的受教育程度、产业集群；如果是工厂的话，要考虑建造、交通、用工等。

而金地于沈阳和青岛签约的是产城项目，涉及到的是科创、教育、医疗等多种业态的复合型产业园区开发和运营，选择在产业集群发展良好的地方才能够受到周边环境的正溢出效应影响。

数据来源：中国开发区网、观点指数整理

据中国开发区网披露数据，截至2019年10月，我国拥有219家国家级经开区，其中辽宁省拥有9家国家级经开区，而山东拥有15家，名列前茅。位于辽宁、山东两省的沈阳、青岛，扎实的工业基础和浓厚产业氛围或许正是金地发展产城项目着重关注的。

沈阳、青岛之外，国内当然还有产业基础发展良好的个别城市，例如深圳、上海，但在这些地方发展复合型的产城项目显得有些“奢侈”。金地董事长凌克曾提到，在深圳地价这样昂贵的地方做研发可以，但是做生产车间就很难，一些小一点的研发中心和生产基地，就需要来到青岛这类城市。

金地选址沈阳、青岛背后或许还有迎合政策风向的寓意。产业地产毕竟是企业、政府、入驻企业多方博弈、合作共赢的游戏，所以发展产业地产项目还需要以相关政策为导向。

2020年1月1日，《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》正式实施，作为开年的“1号国策”，其信号意义非同小可。

国务院发布外商投资法之后，部分城市尤其是沿海省份城市纷纷进行跟进，其中南京、苏州相继发布《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》、《中共苏州市委 苏州市人民政府关于开放再出发的若干政策意见》作为开年一号文，强调招商引资和产业升级。

作为招商引资的重要载体，产业园区在今年的重要性毫无疑问会被再提高一个层次，大部分沿海城市将会以优惠政策引入企业进行产业园开发，金地选择在这个时段签下沈阳、青岛的项目，或许未来还能享受政策背后隐形的红利。

“新兵”金地的产业路径

金地涉足产业地产行业的时间并不长。2012年，金地收购联交所上市公司星狮地产（中国）有限公司，并在2013年更名为金地商置；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式负责产业园区开发建设及运营管理。

数据来源：数据，观点指数整理

在介入产业地产领域伊始，拥有“招保万金”名头之一的金地选择并购的方式，在二级市场收购工业用地。金地第一个产业园项目正是收购星狮地产而获得的深圳南山金地威新软件科技园。

2016年，金地继续以股权并购的方式并购上海启客集团，获得启客旗下的上海8号桥创意园区、上海陆家嘴中信泰富船厂改造项目等项目。2017年5月，金地以8号桥创意园区为底层资产发布4.2亿元ABS，成为国内首单文化创意园区ABS产品。

此外，2016年，金地还分别在上海嘉定、闵行、松江、宝山落地了4个项目，正式运营后，嘉定智造园项目和闵行科创园项目在短时间内租赁去化达到80%-90%。

金地上海第一批产业园项目的招商、运营成果获得部分地方政府的认可。之后，金地将拓展工业用地的目光由二级市场转向一级市场。一级市场即是跟政府拿地，具有项目开展速度快、成本低等优势，对产业园后期的招商和运营也更有帮助。

金地威新国内产业布局

来源：金地威新官微

截至目前，金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近20个，总建筑面积200多万平方米。其中，金地威新国内布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海等地，在美国的纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等地也有产业项目落地。

观看金地国内产业布局轨迹，从深圳、上海，再到南京、青岛、沈阳，选址由一级城市转向二线城市，能级逐渐下降。

按凌克的说法，产业遵循梯度迁移的规律，不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走，比如从深圳到东莞、再到内陆城市。另一家从事产业新城业务的企业华夏幸福异地扩张步伐则遵循不同的规律，从环京区域逐渐走向杭州、南京、郑州、武汉以及合肥等地，以聚焦核心都市圈的方式布局全国。

就目前而言，金地产业项目选址集中在一线和强二线城市，在未来产业资源和产业导入能力足够的时候，金地可能会向二线或者三线城市转移。

为了实现产业版图的扩张，金地找了一位新的产业业务掌舵人——张晋元。张晋元曾担任万科集团战略投资部总经理，后分别担任华夏幸福、泰禾副总裁的位置，具有丰富的房地产投资和运营经验。去年12月11日，金地正式聘任张晋元为金地集团助理总裁、金地商置高级副总裁，分管金地商置产业业务。

厉兵秣马，踌躇满志，金地发展产业的决心不小，但能否如愿打造第二个利润增长点，时间或许会给出答案。