现场 | 许世坛：现在是大鱼吃大鱼的时代（实录）

观点网 这是地产圈又一场史诗级的交易。

尽管没有披露交易金额，甚至连具体的交易项目都未敲定，但从去年12月17日媒体爆出福晟集团将旗下地产项目整体出售，到1月10日潘伟明率队赶赴上海洽谈签约，这场可能达千亿规模的交易都成为地产行业的焦点。

1月13日，世茂和福晟选择在福州共同上演了这场地产圈的“周一见”。

发布会现场，一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐，言谈间两人都十分客气，场面看着和谐。

出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸，世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼，福晟集团副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营，但今天的发布会更似世茂主场。

事实上，在没有任何上市公司公告之前，双方都对合作的细节三缄其口，而今天的发布会也没能透露太多信息。

目前仅可以确认的是，双方将成立一个新平台“世茂福晟”，并通过这个新平台全方位接管福晟集团所有地产项目，未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。

关于传言中的项目数量，许世坛则在现场首次正面回应，“世茂和福晟是全方位的战略合作，覆盖福晟全部的项目，所以项目数量并不止74个或是87个，潘主席在旧改项目有很多的项目，可能每天都在变。”

许世坛和潘伟明简单介绍合作情况后，发布会交给了吕翼。这位36岁的年轻总裁刚刚成为世茂房地产的执行董事，未来也将管理世茂福晟这一新平台。

据观点新媒体了解，此前世茂收购泰禾、粤泰、明发股份等企业的项目时，也已经大部分交由世茂海峡主导。

从去年接盘泰禾、粤泰等，到今天整体“吞下”福晟的地产业务，许世坛形容现在是大鱼吃大鱼的时代，而不仅仅是拼规模。而在收购大量项目之后，世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向何方？

官宣合作

无论是之前接盘泰禾项目还是这次与福晟的交易，相比与“收购”这样略带狼性的词，许世坛一向更爱用“合作共赢”这样的中性词。

“今天这个合作不是大家说的谁收购谁，谁合并谁，我们是成立一个新平台世茂福晟，希望通过这个平台弥补世茂的短板，尤其是在旧改方面的缺陷。”

旧改是今天活动的高频词之一，据说这也是世茂愿意接手福晟项目的主要原因之一。

据观点新媒体了解，截至2018年末，福晟总土储货值超过8000亿元，而在2015年-2017年间，福晟依靠并购拿下了72个项目，总土地面积约1680万平方米，总建筑面积约3800万平方米，总货值约6500亿元。

其中，在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目，其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

而据潘伟明透露，福晟的旧改项目未来都将交由世茂福晟操盘经营。“昨天我们还参加了深圳前海项目的一个年会，我们在前海有一个150万平方米的旧改项目，昨天当地的村民都来了，有2000多人，村民知道我们要和世茂合作都很高兴。”

事实上，通过新品牌提高产品溢价，加速出售项目补充现金流，对刚刚完成庞大交易的两家房企而言都是当务之急。

吕翼表示，“1月份开始，我们就要全面地提升项目品质，提升销售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售价。”此外，他以去年世茂收购粤泰在广州珠江边的项目为例，过去该项目区域周边均价在六七万，通过世茂的全面整改，均价卖到了10.8万，比原来增长了40%。

另据观点新媒体了解，无论是世茂收购的泰禾广州院子，还是粤泰的部分项目，都在较短时间内实现开盘，以快速回流现金，一方面有赖于世茂的操盘能力，另一方面也有体现了世茂较强的财务管控能力。

值得注意的是，除地产业务，许世坛表示，“世茂与福晟的合作将涉及产业链、建筑生活甚至是商业办公，都会通过世茂福晟来实现战略合作。”

尽管许世坛刻意尽量保持低调，但作为收购方，世茂主导下的福晟仍不免面临一些变动。

吕翼透露，未来世茂会把福晟的架构进行改革，包括会做一些精简、提升提效，降低成本的调整，比如原来各方面的费用比较宽裕，现在可能会更紧一点。

“我们相信这个平台会用比较极致的管理方式。”吕翼如是道。

未知交易

事实上，这场备受关注的发布会仅仅持续了40分钟，关于交易对价、交易项目等更多具体内容都尚未在当下的节点完全披露。

另外，自去年9月开始，福晟就一直陷入“破产”、“裁员”传闻中。更有媒体爆料，福晟曾向政府申请破产但未通过，为此，才由政府出面找来世茂、东方资产共同接盘，而接近这笔交易的人士处获悉，此次三方世茂、东方资产、福晟的股权比例大致为4:3:3。

对此，许世坛并未正面回应，“福晟虽然规模很大，但大部分没上市，我们要做完尽调才会公告，现在处于前期阶段，但必须先把新品牌做好。”

据观点新媒体了解，东方资产是四大AMC之一，即国家发起成立的专门为收购银行不良资产的金融机构，一开始为四大银行服务，逐渐发展到各大银行不良资产包的收购。

而在今天活动现场，东方资产、信达资产、招商证券、中泰证券、东新证券、厦门信托等金融机构也有派代表出席，另外包括中国工商银行、建设银行、招商银行、光大银行等15家银行机构的代表。

据了解，由于并未整体上市，除了福建传统的民间借贷，信托、基金等“短债长投”的融资模式就是福晟集团主要的资金来源。

数据显示，截至2019年中期，福晟集团负债总额高达741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%，而同期货币资金仅为72.91亿元。

而对交易另一方，受益于长期稳健的财务管理，也为世茂在当下的市场环境提供更多收购的余地。

据观点新媒体了解，仅2019上半年，世茂房地产就先后获得132亿公司债额度，并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债，同时8月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款，利率为Libor/Hibor+2.98%。

回到此次交易，由于涉及两个公司和一个全新平台，财务运营和管理的融合将是一大挑战。

对此，世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸回应称，“目前要先将暂时的困难渡过去，所以在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。这当中会引进世茂的一些资源，也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力。”

可以预见的是，在这个大鱼吃大鱼的时代，世茂、福晟以及双方成立的新平台又将走向不同的未来？

以下为世茂、福晟合作新闻发布会现场采访实录：

现场提问：在前十强里面，世茂的复合增长率应该是今年最快的，48%，而且今年世茂的并购能力非常强，你觉得世茂的核心竞争力是什么？2020年，你觉得未来世茂还会保持怎样的增长率呢？

许世坛：我自己觉得对中国房地产来说还是很难的一年，但是从总量来说还是增加到16万亿，也是历史最高的。我们看到供应量是增强比较多，许多开发商面临着库存的压力，面临着去化的压力，也面临着利润进一步受压的压力。

这个问题怎么解，我记得2019年的时候，我也跟很多媒体、投资者朋友在说以前的中国房地产是大鱼吃小鱼，下一步是大鱼吃大鱼，整合的时候。为什么2019年世茂增长很快，我觉得是两点，前十规模都比较大，我们基数小一点，增长大是正常的。主要是做平台的整合，我们这边做了很多的平台整合。我们没觉得这是收购，比如我们跟泰禾也好，跟很多的合作方都是双赢，而且双方都持有股份，我们会占比较大的股份。

我们比较弱的就是产业链还没有做好闭环，我们跟福晟的合作就可以把这个产业链做闭环。我们如果有上游，施工企业就是上游，就可以整合上下游的更多的资源整合，我觉得这个是非常重要的。

还有一块就是刚才潘主席提到的旧改，有几千亿的旧改资产，这个利润是很高的，旧改也是释放最弱的。我举个例子，世茂有一万多亿的土地储备，如果在全国前十的开发商也是排第七八的，旧改要排到二十以后，但是如果加上福晟4000亿，我们可能就是在前五、六了，所以在这一块补了一个很大的短板。

未来地产除了大鱼吃小鱼，或者大鱼吃大鱼，今天是中国地产一个新的出路，除了传统的收并购，还有一个新的渠道，就是建立一个合作共赢的新的平台。我们跟福晟建立一个合作共赢的新平台。

2020年怎么看？我相信2020整个市场还会在15万亿以上，不一定会达到16万亿，但是会挑战。我很看好的是二三线，可能很多媒体会说这个利润会很低或者资金压力很大，我觉得要看你怎么看，如果我们销售得好资金压力就不大。利润是否很低？可能前两年福晟会卖便宜一点，可能有资金的压力，我们新的品牌就得卖贵一点，当然卖贵一点不是说对用户不好，卖贵一点我们的产品要提升，我们要做好一点，我们要投入。

所以我觉得这个资产我们还是很看好，可以赚钱的，不仅仅是1000多亿，还有未来要赚大钱。这1000多亿我们也会联合金融机构去做很多的财务上、融资上的重组和配合，这个也是我们最近会做的。做完以后也是让这个企业的竞争力得到很大的提升。

总体来说我觉得2020肯定是很有挑战的一年。开发商前十的增速会更慢，现在看去年的数据已经降到十几个点了，我相信未来就在十几个点左右，但是我相信世茂会快一点，所以比平均的前十的速度会快一点。

现场提问：想问一下吕董，世茂福晟这个品牌成立以后，未来会用什么样的名字？还有就是涉及到财务运营和管理的一些融合的问题，您觉得未来可能会在多长时间内把这个问题处理一下？

吕翼：我觉得你这个问题涵盖很多，我回答一部分，目前世茂福晟是一个独立的平台，我们很多的楼盘原来比如说是福晟提供楼盘，可能很快会改成世茂福晟，我们会进行代管模式。目前世茂的一种先进的比较好的管理能力，可以转到福晟的平台。第二个我们也会把福晟的架构进行一个比较大的改革，这种改革都是积极向上，精简提升有效益的，比如原来的各方面的费用比较宽裕，现在可能会更紧一点，我们相信这个平台会比较极致的管理方式有所体现。

至于未来我觉得最大的挑战还是把福晟本身品质做好一点，一二线城市，优等的三线城市，没有再差的，我们原来做的一些四五线它们都在好地方，包括保持自持物业占百分之五六十，经营做出来，我们很有信心，因为它的东西好，我觉得最重要的是我们整体的管理改革，团队的融入。

没有太多时间了，1月份开始，就要全面地提升产品品质，提升销售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售价。我想这是我们这个团队现在最重要的，让它先正常地运转起来。我们对于这次代管是全面的，潘总赋予了我们所有的权利，我们会把这家企业像世茂原有的体制再去付出更多的努力让团队更好，未来会比大家之前看到的世茂海峡更好，这是最重要的。

汤沸：因为这次合作我们从财务管理的阶段称为过渡阶段，我们是希望输出管理品牌，，在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。债务重组就是依靠我们自己，也要依靠世茂的一些资源，引进世茂的一些资源，结合我们的情况做债务重组，也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力，我们在目前的财务阶段是这么一个安排。

现场提问：有两个问题，第一个就是世茂福晟品牌双方的股份占比大概是多少？发布会上东方资产和信达有相关的人员出席，他们两个扮演的角色是什么，是不是也占有相应的股权？这次是一个全新的合作模式，世茂是为此是不是像传统收购有一种交易对价，世茂是不是也会有金钱代价的支出给到福晟那边。对于未来双方合作中，对于世茂自己的现金流，和负债有什么相关的影响？

许世坛：我们世茂也是上市企业，福晟整个集团因为企业规模也很大，其实大部分是没上市的，有一小部分项目是上市公司，上市公司需要很多手续，我们做完尽调各方面才能披露。现阶段为什么今天要开这个会呢？第一是因为媒体报道很多，有一些报道不太准确，我们希望有一些正确的声音，希望各位媒体多支持吕董，因为他想尽快卖房，希望大家对这个品牌有认识，知道这个是特别好的品牌，所以今天的发布会主要是这个原因。

汤总说了，第一，世茂和福晟是全方位的战略合作，所以我们把战略合作协议签了，我们团队是以代管，品牌输出，但是我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或者重组，现在也在做，东方资产、信达也很支持，都在合作。

我们的合作范围是全方位的，比之前你们的报道都要多，不是多少个项目，是全方位的，所以会有很多个项目，潘主席在旧改方面有很多的资源，所以多少项目我都不知道，潘主席在出差，也在增加新的项目，所以项目是很多的。

第二个是股权，我想股权主要还是世茂和福晟，金融机构对我们的支持，主要是我们两家，当然会以世茂操盘，所以这个没有问题。我觉得到时候等我们做完了这些债务重组，上市公司不需要多高，所以它需要一个过程，我们现阶段只能告诉大家这个事情。现在还是前期的阶段，但是我们必须要尽快把品牌输出做好，必须尽快地销售。

刚才汤总说的，很多媒体有误会，说世茂吃下这么大的资产，我首先说几个不同的观点。

第一个，福晟有1000多亿的资产，还有上百个商业，但是这个是可售资源，福晟之前的问题可能是短期流动性的问题，实际上是比较短期，需要换成长期的债，把贵的债换成便宜的债。我们会配合金融机构一起做这个事，不是说需要多少钱，更重要的是我觉得这个品牌做好，我们销售也没有什么问题，我们今年给的指标会超过300亿。当然会比福晟之前少一点，因为我跟潘主席有个共识，不想太快，我们希望这一千多亿可以分四年来卖。

很多媒体说是不是要亏本，我跟潘主席不会做亏本的生意，肯定要赚钱，但是还需要时间，需要把贵的融资成本变成便宜的，需要把短的变成长的，需要把一些刚需的盘升级成改善型的，需要卖出溢价，也需要通过新的世茂福晟品牌，希望提供给客户用户业主一个更好的享受，也希望他们要付出一些溢价，我们也希望不要卖这么多，希望能够有一些控制，做到利润有序的提升，所以我们对这个还是有信心的。

现场提问：想问一下福晟集团的潘董，两家集团合作以后，世茂集团的加入对福晟未来的发展会有什么动力？

潘伟明：世茂在组织管理能力、融资能力、资金统筹、现金流，包括产品附加值都是挺强的，在行业中也是有一定的地位，也有口碑的，福晟需要这样的战略合作伙伴，来把我们的产品提升。不是我们房子卖贵一点，而是卖出真正的价值所在，把附加值做出来，我们跟世茂一直在交流，一个好的面粉是做成面条还是馒头还是蛋糕？可能在世茂的手里做出来都是不同的，福晟在一二线，包括一些优质的三线，地段是可以的，这些东西也不是说一天两天卖得贵就贵，必须要你的产品能力在那里，你没有充分的产品能力，它也涉及到资金，如果一开盘当天就一次性收回来，跟我分期包括按揭不同，所以这个刚好是世茂的强项，所以在我们的管理要提升，把产品附加值做出来，把我们的效益做出来，这个是对福晟的一个帮助。

第二个就是世茂就现金流的管理，在行业中是得到认可的，金融界也很认可，现金流管理是相当到位的，这两年可以弥补我们在过程中有着不足，将来世茂福晟绝对不会出现现金流的问题，也不会出现资金的问题。

第三个在组织架构上，世茂是强调人均效能，每一个人要做产值，比如说我给你一百人，你能够赚多少钱，创造多少利润，有多少业绩？这个也是弥补了福晟，福晟这几年在发展中考核偏弱，世茂这块组织架构看指标，因为企业最终还是要追求利润，我们两个不会做亏本生意，肯定在目前1000多亿怎么提升它。

我们通过跟世茂交流合作，学习了很多。我相信未来的房地产能够通过两家企业的大融合，我们跟团队说，跟世茂合作一定要认同世茂的文化，起码两个文化有很多共同点，两家企业都比较务实、开放，对员工很好，我们大量十几年的员工，他们也是很多十几年的员工，所以我们文化上是相同的。另外，世茂的专业能力，大家认同，如果没有专业能力，不可能把我们的产品打造的价值更高。

第三个，敬业，世茂团队相当敬业，很多年轻人干劲很足，这几点对我们是很有帮助的，包括将来的旧改，大湾区上，都有很多的共同点，包括它的一些酒店，有一些博物馆这些，在我们将来的旧改中也会嵌入进去。

现场提问：未来福晟的新增项目还会纳入这个平台吗？还是说会有独立的平台来操作他们自己的新增项目？刚才说到了世茂福晟这个平台是由海峡公司牵头负责的？有没有算过世茂海峡明年的货值大概会有多少，相应地明年的业绩增长会不会有大的预期？

许世坛：我们跟潘主席也讨论了很长的时间，我们希望世茂福晟这个平台是覆盖全部的项目，所以现在福晟的项目我们都会用世茂福晟这个品牌，也希望通过这个品牌给广大的消费者一个更好的产品，也希望它的成本可以有一些优势。我们全国产业链全国采购，在成本上有优势，在产品上有优势，我们肯定还要投入的。

我刚才提了好几个，潘主席也提了很多，主要是福晟现在的旧改资源，实际上这个远大于现有的1000多亿货值。所以我们说希望世茂福晟可以在地产行业作为一个很有影响力的企业，希望它未来的发展特别好，当然这需要大家的支持，多给我们正面的报道，这一块会由吕董事长作为企业总裁，希望大家多支持他。

这一块算不算业绩看你怎么去看，如果我们操盘，我们并表严格来说算吕总的，但是也算这个平台的，实际上我经常说有重复计算的，实际上严格来说第一应该算是世茂福晟的平台，这300亿，以后可能500亿、1000亿，也可以算在海峡，因为它来操盘，它来负责的。算上这一块吕董应该1000多亿了，会不会更多说不准，1000多亿确实也是中国最大的地区公司，我也相信他可以做到中国最大的地区公司。

我经常说海峡这几年的发展很不容易，他们去年有一个最大的决策，就是把华南并到海峡。所以海峡未来要干三个事，第一是要巩固在福建第一，因为它每年在福建就是五六百亿。第二就是在大湾区，大湾区我们还是弱一点，整合了华南会强一些，关键还是要看潘总给我们更多的旧改资源，这个也是未来我们可以在大湾区，在深圳我们也跟一些当地的开发商做了一些品牌，大家可以看到深圳最贵的，最好的位置福田区，所以做了很多这方面的收并购和台整合。