从三林印象城到滨江道 印力上海的存量改造物语

观点地产网 据国家统计局发布的数据，2018年，中国房地产商品房销售面积17亿平方米，房屋竣工面积9.35亿平方米。与此同时，全国有近4亿平方米被低估的物业面积，其中核心城市有1亿平方米左右的存量物业需要改造。

一手增量，一手存量。伴随城镇化发展、经济结构转型升级，中国城市土地开发殆尽、新增投资放缓，核心城市已经由增量发展为主进入存量空间资源为载体的内向生长阶段。

据不完全统计，2018年上海已开始改造或计划启动改造的存量商业项目超过60个，其中已开业存量改造项目（含试营业）32个，总建筑面积134万平方米。改造范围也由核心商圈延伸至全市各大小商圈，体量有超10万平方米的大中型购物中心，也有5万平方米以下的社区商业，不一而足。

此外，以提升资产价值为目标的办公楼改造也是地产商介入存量改造的主要选择之一。

尽管存量物业的改造比新建物业困难很多，但存量物业改造好以后，带来的收益同时也是巨大的。

因此从长风大悦城、港汇恒隆、上海世茂广场、新世界城到静安Neo、静安大融城等，开发商、金融机构迅速涌入这一上海存量改造领域。

作为万科旗下商业地产开发和管理平台，近几年，印力上海在存量改造也多有涉猎，从购物中心、社区商业到办公楼，改造的业态颇为广泛。其中，于2018年改造完成的滨江道In-Bund及上海三林印象城最具有典型代表性。

黄浦江边的百年码头

上海滩的故事绕不开黄浦江。

自1843年开埠，黄浦江岸是19-20世纪上海乃至全中国的水上门户，这个太平洋西岸的小渔村由此与世界文明产生连接，开启百年的兴衰繁荣。

新华码头位于黄浦江下游南岸，岸线长约325米，是上海百年船厂祥生船厂的发源地。曾是新华码头管辖的871-872号仓库，建于1938年，是码头工业建筑遗存的重要部分，后曾多次改造扩建，在不同时代发挥不同功能，现为2010上海世博会前改造的国际游艇会所。

作为印力上海重点打造的城市更新项目，“滨江道In-Bund”便是由原新华码头871-872仓库部分改造而来，项目总建面1.27万平方米，是21公里黄浦江东岸最核心的一段。原建筑共三层，由完全对称的东西两部分组成。建筑外两侧是外置混凝土楼梯及坡道，功能感极强。内部保留多根八角形立柱，建筑采用无梁楼盖系统。

经过近百年历史，仓库大多破旧闲置，早已没了过往的人流如织与风采。为此，印力上海联合德普置地共同收购该项目，并以办公场所为定位对其进行改造。

事实上，城市更新的课题并不简单，它不是单纯的物理状态的更新，更多的是文化、生活方式、产业和商业以及居住环境的更新，改造的成功与否决定了商业空间生命力的有效延续，是一座城市持续繁荣的可能性。

如何传承区域历史文化？如何打造有时代特征产品？如何提升片区功能品质？

为此，从建筑改造上，印力上海围绕三个方针进行，即保留原始结构、满足新的功能材质、色彩和比例呼应原始建筑。

从外立面上，设计师将立面在原有基础上重新划分，掉落的原始墙面被重新贴上深红色砖块，体现出新老建筑的延续与呼应，搭配金属质感的阳台，使建筑更富现代工业感。

大楼内部，21米高的挑空中庭、玻璃天幕、开放式公共空间，不仅令空间感更为宽阔，也最大程度的利用自然采光。跳跃而不夸张的色块、黑色金属框架、落地玻璃窗，营造出复古的老上海感觉。

结合黄浦滨江沿岸的天然景观优势，滨江道In-Bund在露台打造了一个多功能的休闲区，既可运动休闲，观赏小憩，更有农场种植等绿化设置。

从破旧的百年老仓库，到兼具现代商业需求和城市景观功能的办公场所，通过城市更新，印力上海赋予了空间新的生命。而从商业逻辑上，提升被低估的资产价值，创造良好的租金收入，也令商业空间发挥了更大的价值，企业获得相应的资本回报。

区域型商业的春天

伴随消费升级的大趋势，对优质产品及服务的需求提升，体量相对较小、深入社区内部的区域型购物中心和社区型商业也迎来新的发展机遇。

作为印力在上海的首个印象城，三林印象城就是这样一个亲近社区、存量改造而来的区域型购物中心。

据了解，项目前身为上海三林城市商业广场，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，位于上海地铁11号线三林东站附近，具有一定的区位优势。项目总体量15万平方米，包括购物中心、酒店和办公楼，其中购物中心的体量约10万平方米。

三林城市商业广场自2009年对外开业，然而由于区域商业项目竞争激烈及运营问题，广场多数商业铺位均未有商户入驻，随后其余主力租户和餐饮品牌也陆续撤场。

2017年4月，印力上海联合深圳市信城不动产获取该项目，并着手改造。

基于项目周边有近40万的常住人口，三林印象城在深度充分调研的基础上确定了以“亲近感、品质感的美好生活乐园”为核心定位，对项目硬件方面进行了多个维度的改造和升级。

比如，在原有形态上设计团队重新打造了连贯开放的公共空间、改善动线、增加主楼与小楼之间的人行天桥，令空间更加无缝联合，方便顾客达到。商场外部，建筑及景观设计无缝结合，打造开放式街区空间，同时可举行各类表演及文娱活动。

此外，入口处设有一个连接街道与地下区域的下沉式广场，令整体空间更加开放、宽阔，成为项目的标志性景观。

硬件改造的同时，软性服务体系同样进行了多维度创新升级。包括配备独立亲子母婴室、美颜化妆间、亲子休闲区等服务空间，提供Family Room、Kids Club、特殊关怀、智能服务四大特色服务空间及内容。

历时14个月，上海三林印象城在2018年10月底正式入市。进驻品牌超过200家，包括CGV影城、卡通尼乐园、西西弗书店等主力品牌。

数据显示，开业不久后，三林印象城已开始产生现金流，开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。

从改造速度、资产回报表现、市场评价，三林印象城树立了上海区域型商业的改造样本。

除了三林印象城和滨江道In-Bund，印力上海同时打造了包括安亭新镇、集LifeBazaar畹町坊、集Life Bazaar颛桥在内的多个存量改造项目。

其中，安亭新镇是印力上海最早的改造项目，总建筑面积14.3万平方米（包括一个7万平方米的广场），项目周边以低密度社区为主。

接手前，项目已空置多年，经过改造，安亭新镇聚集了长租公寓泊寓、社区办公万创坊、文小艺剧场、我嘉书房，以及多个教育业态。

此外，集LifeBazaar-畹町坊和集Life Bazaar颛桥定位小体量精致型社区商业，项目均位于闵行区，体量分别为2.6万平方米和1.7万平方米。

尽管体量不大，但就城市生活角度出发，社区商业和社区服务是很多城市在过去的城市建设开发中欠缺考虑的，通过城市更新来重新完善，激活存量物业的全新商业价值，也印证了印力上海配合万科实现美好生活场景的未来远景。