英伦游学记之四 | 听Baum教授讲课:学员在牛津展示中国的PropTech

观点地产网

2019-11-21 17:32

  • 他们回答说国内主要往信息化集成系统、物业智能化等方向发展,这一方面是技术进步的推动,一方面则是成本控制的倒逼。最近两年物业公司扎堆上市、股价翻倍,也是看到了智能平台的价值。

    观点地产网 深色西装,格子衬衫,牛津大学实践教授Andrew Baum又准时地走进了圣彼得学院的会议室。这是11月20日寒冷、干爽的早上9点,距离日出大约1个半小时,牛津城还未完全苏醒,观点学徒计划·2019游学季已开始又一天的学习交流。

    “你好!”Baum再一次用他有限的中文开场,身后的电子屏幕迅速切换到几十页的PPT。

    这样的一幕似曾相识,笔者心里一紧,但学员们很快有了新的感悟。其中一位在会后轻松地说,昨天教授带来了太多的概念,幸好这一次没那么难理解了。

    Baum当天依然以案例讲解为主,这符合了他的中国同事的印象——“实践与理论结合”。他带来了伦敦金融城一栋写字楼从1991至2016年的估值周期变化案例,结合汇率变化、国际形势、长期债券与写字楼租金变化等特定时代因素分析估值差异。他腾出大量时间与学员们互动,鼓励他们自主计算上述写字楼每个阶段的估值及理想售价,课堂活跃度陡然上升。

    他说,学术常是绝对主义,但事实往往困难,我们要像剥洋葱一样层层深入。

    授课过程中,Baum加入了杠杆变量,现场即兴出题:写字楼年租金165万英镑,售价2500万英镑,银行基准利率4%,若可提供75%的贷款比例,买家是否愿意撬杠杆?他的答案是YES,利息按基准利率上浮2个百分点计,买家获得的回报率能达到8.4%,高于自有资金购买的回报率6.6%。

    杠杆的滋味,英国人和中国人都知道。绝大部分的房地产交易都有使用杠杆,这扭转了投资回报与风险。

    时间很快进入授课后半部分,Baum将话题转至另一个领域:土地经济学。对于土地的价值,古典经济学和马克思主义经济学存在过分歧,究竟是资本创造价值还是劳动创造价值,在分享会上也有探讨。

    Baum对未来土地价值及使用所表现出的兴趣,显然大于各学派对价值起源的讨论。房地产科技(PropTech)是他感兴趣的话题,他认为房地产科技过去经历了两个阶段,分别是1995-2005年的1.0阶段,主要表现为移动互联网的兴起,以及2008-2018年的2.0阶段,表现为WeWork、airbnb等新模式的诞生,过去几年风投对此趋之若鹜。

    房地产科技包括房地产金融科技、共享经济、智能房地产,Baum为这种新事物撰写过近百页报告《房地产科技3.0:房地产业的未来》。这是目前牛津大学里下载量非常高的商业报告之一,反映市场对此的关注之高。仲量联行曾预测,至2020年,全球可投资商业房地产总价值达65万亿美元。

    房地产科技是朝更有效率的房地产市场发展,但现阶段房子流转速度慢一直是制约因素,这一点Baum无论在报告还是授课时都有提及。他形容房地产科技现在“很迷人”,并对台下的中国学员询问:中国房地产现在在做什么?

    中国房地产商也在探索信息化、智能化业务,学员们中有房地产科技的负责人,对这个问题自然有发言权。他们回答说国内主要往信息化集成系统、物业智能化等方向发展,这一方面是技术进步的推动,一方面则是成本控制的倒逼。最近两年物业公司扎堆上市、股价翻倍,也是看到了智能平台的价值。

    这种解释受限于时间因素,实际上中国房地产目前在探索将信息化贯穿于从项目立项、招投标到后期物业管理等方面,“互联网+”及大数据的运用也使房地产嫁接教育、医疗、旅游、大健康等服务场景成为可能。

    Baum似乎对这种回答还不满意,他进而追问了一些细节问题。

    实际上他在研究报告中展示过其它学者及自己对“产品型”及“客户型”企业的看法:大多数将成功的房地产科技公司并非尝试颠覆的公司,是那些专注于为市场带来效率和协同效应的产品的公司。而智慧楼宇是最没有挑战的部分,它需求清晰,市场巨大,技术越来越易得,且既得利益是一致的。

    “那中国的年轻人更倾向买房还是租房?”他抛出了这个问题。大伙笑,购置房产对于传统中国人仍是毫不迟疑的首选。对此他解释,自己听到各地很多年轻人的想法,他们想买的是体验、并非资产,技术带来价值观改变使他担心,而现在中国年轻人让他了解到了新的观点。

    授课的最后,Baum把时间留给了一个话题,这个话题昨天已经向学员们预告,他希望他们思考并给出自己的答案——

    “某国政府现在开始要进行全球化资产配置,它的资金池大约有500亿英镑,首期资金60亿英镑。你作为负责人,怎么确定投资组合、投资标准,又该怎么执行下去?”

    这个问题涉及战略思维、大局眼光、风险偏好及估值计算等,学员们相继表达了自己的想法。

    那你的答案是什么?

    撰文:钟凯    

    审校:劳蓉蓉



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