个性化市场 资产底色决定资本价值

观点地产网

2019-11-14 19:07

  • 轻资产不是不持有资产,轻资产是为了更好的去持有资产和提升资产的价值,重资产开发商去培养轻资产能力,反过来是反哺重资产,这个逻辑才是对的。

    讨论嘉宾

    林熙龄 全国工商联房地产商会香港及国际分会会长

    耿浩 凯龙瑞集团中国大陆首席执行官

    罗意乐乎公寓创始人、CEO

    徐雷 懿龙资本董事长

    古迎辉 元丰资本合伙人

    主持嘉宾:前面很多嘉宾分享了很多很细的一些观点,我认为投、融、管是一体的,光谈资管的话是某一个方面。首先请各位嘉宾介绍一下自己。

    林熙龄:谢谢主持人,我叫林熙龄,是全国工商联地产商会香港及国际分会的会长,主要的工作是在亚洲做房地产投资。

    耿浩:我所在的公司叫凯龙瑞,我们是私募管理公司,主要在中国收购办公楼为主的商业物业。

    罗意:大家好,我是乐乎的罗意,乐乎是长租公寓的运营企业,从创业之初就是以代运营商的身份服务客户,大概乐乎有五万多间房。

    徐雷:大家好,我叫徐雷,来自懿龙,主要做房地产融资对接方面的,我从2010年开始一直做房地产资金,目前我们自己也募集了一支小的基金,也会投资一些机会型的项目。懿龙资本第二块业务就是大健康,我们还投了一家做互联网医联体和慢病管理系统的公司。

    古迎辉:大家好,我是元丰资本,我们在大湾区做了比较多的产业方面的综合项目,在国内方面也是十分关注国内一线以及二线城市。

    主持嘉宾谢谢各位,我们今天做一个长宁路商改住的项目,在存量市场当中跟各位一样,也是首先关注上海,只可惜我们的资金盘很少。

    我印象最深的今年跟了三个项目,其中有一个就是刚才申总所说的张江嘉里大厦,是一个项目公司收购股权的项目,那个民营企业历史太长了,很多账是没有的,前几个月我们看到你们和平安收了这个项目,我们也是非常惊讶。

    第二个我印象深的就是在五角场旁边的时光路,那个项目也是属于商办物业性质,最后被链景投资。

    第三个是在徐汇区,是天灯路463号,它是一个工业用地,拿到之后现有的物业状态是一家经济型酒店,加上一个中型饭店,最终它是通过竞拍,被东九拿了,东九比我们出价高了30%左右。我想大的机构他的战略性,包括对项目的判断,包括他的资金成本,大家不是在同一个赛道当中。

    我第一个抛出的问题,就是在目前的业态组合当中,多元化的业态主要是以写字楼、公寓加上商业,如果像一个小型复合业态综合体的话,算是三个主力业态。我印象最深的是几年前,我看到了毛大庆做的共享季,第一个项目是在北京的西单后面一点有一个,当时我没有这个概念做一个复合业态,现在已经成为共识了,在复合业态投资当中,我想请各位聊聊你们的一些观点,包括一些经验。

    林熙龄:我先分享一下,如果你说进一些大规模的综合体投资,我们作为基金现在比较敏感,坦白的说因为现在总量投的比较多,如果我要退出的时候就可能困难一点点。

    当然了,这么大规模的发展,有一些部分是好的,有一些坦白的说怎么做都做的不好的,现在有一些业态已经变了,商业那个部分除非真的在比较好的地方,如果在比较偏的地方,你还搞这一些复合的发展,可能商业的气氛都不是太好,住宅卖的也不错了,商业挺困难的,除非改成“共享”这一些概念。

    还有后续管理也挺麻烦,花很多时间,怎么改,改来改去也改不掉,除非把整个概念都反过来,住宅不是住宅的东西,写字楼不是写字楼的东西,这个跟本来的想法也是有一些很不一样的。

    我们从基金的角度来讲,我都是分开每个单元去看的,做的好比较集中,如果是商业就是商业,如果是写字楼就是写字楼,如果是住宅或者是物流这一些,那就集中做,而不是做复合的综合的。

    主持嘉宾先守正然后再出新,基本面不能改变。凯龙瑞也做了很多项目,这方面可以分享一下吗?

    耿浩:我们也蛮符合复合性的物业,但从投资的角度来看我们只做复合型的办公楼,在大明国际广场这里,收购了中间的四栋办公楼,现在周边很好,房价都卖十万了。

    我们看中一个综合体,里面有四星级的喜来登,商业体量也比较大,办公楼和商业是非常互补的,我办公楼三分之一的租户都来自于商业,我们对商业运营有要求的,要求开业的时候出租率要达到一定的比例。

    那个项目还算是做的不错的,因为我们做的比较早,2006年就做了,后来退出卖给中信投,后来中信投卖给远洋。我们喜欢非常强的综合体项目,商业和酒店不是我们的专长,就交给专业的人运营,如果商业做不好整个项目也会死掉,此后我们一直在寻找这样的项目,但现在都很少了。

    我们现在在做一些什么样的东西?我们做一些改造的项目,主要是商业,因为我们觉得商业是有一个套利空间的,开发商业主愿意以比较合理的价格把商业卖出来,我们就改成办公楼。

    有一些商业不可能全部改成办公楼,首先平面比较大,一楼做办公楼就不是很大,一楼如果有地下室还会继续保留商业的业态,但这个商业业态和商场不一样,这种商业和办公楼融合了,主要是周边的居民,基本上提供配套,给办公楼和周边居民提供一点配套而已,不会在里面卖衣服,如果说这个可以叫做复合商业体,那也是一个小型的复合商业体。

    主持嘉宾我理解要成为一个区域所谓的地标,复合商业体是最有亮点去提升的,办公业态作为相对比较标准化的,也是打了基石的底子。

    耿浩:我们的想法不是收购大规模的购物中心,我们基本上是在两万到三万左右,这个东西做起来我们是希望通过外立面的设计,也是一个小的地标,我这个东西做出来就是非常有吸引人的、比较有趣的空间。

    主持嘉宾然后人流也有一个叠加和互动。罗总这里,乐乎是作为公寓的业态,而公寓可能对地段,包括交通要求也是有自己的特殊性,您从运营商的角度能帮我们分享一下吗?

    罗意:其实我来参加这个讨论有点尴尬,因为讨论的话题好像跟我的专业差距有点大,而且事实上现在长租公寓,因为我们做的是长租公寓,长租公寓真正进入到综合性的商圈里面,占比是非常低的。

    我们的股东当中有高合资本是做城市更新的,跟我讨论了很多能不能去收购长租公寓,我们都没有出路,刚才朗诗做的案例给了我们一些启发,从我的角度没有太多能跟大家分享的地方。大家要关注一个商业机会。

    前两天长租公寓的从业企业在一起做了一些闭门交流,我们认为下一个大的发展机会是大型租赁型社区,在北京有三个项目,其中比较典型的有像中标的机场项目,总共是6.8万方。我们去投资30点BOT,它是机场的配套项目,这里面确实有近万方的商业。

    说句实话对我们专业的长租机构运营商来说,商业的运营就是挑战,未来这种专门为租赁型社区商业的配套机会是值得去关注的,国家一定会给解的,尽管现在看上去还比较遥远,包括魔方、旭辉,包括我们自己。

    以前都觉得国家的政策给的非常得诱人,其实落地很慢,来的速度比我们想象的要快,我们都成立了大客户部,开始把我们未来的增长放在租赁型社区的机会上面,我们认为这是中国房地产的一个机会,大家也可以关注一下。

    主持嘉宾我们在上海就能看到拿的租赁用地都是国企拿的,没有民营拿的,纯粹说二房东模式,或者转向轻资产管理,这个方向我个人认为是对的。

    罗意:在北京也是这样的,大家都觉得租赁产业是国进民退,觉得民营机构没有机会,但中国的创造力总是会把国家的东西市场化掉,我们还是有机会的,大家可以关注这个事情。

    主持嘉宾徐总现在自己创业之后,我知道您南京也有一个重资产的项目在做,关于在存量方面的一些,您有什么心得吗?

    徐雷:谢谢,我近15年以来,一直从资本的角度在做工作,前五年是PE,近十年我做房产基金,做了15年偏金融的从业经历里面,包括央企、国企、民企和外企我都做过,私募、开发商也都做过,所以经历的比较多一点。

    我觉得刚才那个问题应该这样来看,在增量时代应该是标准化为主,因为你为了抢市场、扩规模,基本上都是标准化的产品快速去打市场,但是存量时代一定是个性化的市场,也就是说任何一个项目部一定是组合的业态,而是要看你基础资产的情况,这个基础资产本身是什么,然后适合做什么,这是一个维度。

    第二个维度要看你的能力边界在哪里。刚才罗总讲的只是一个公寓运营商,商业这一块我一定不会碰的,一般来讲很少有一家企业公司的能力是全的,像今天上午我们去参观蒋总印力森林的项目,他们做商业的是非常专业的。

    未来分工是越来越细的,无论是内部分工还是外部分工,大家只有充分发挥各自的所长,才能充分发挥这个资产的价值,也就是说在整个价值创造的过程里面,每一个人都应该有他自己的位置,最主要的就是要看你自己有什么样的能力。

    今年开始创业以后,我们也会去看一些重资产的,因为轻资产这一块都是另外一个业务,我先说重资产这一块,我们现在主要把困境资产、不良资产作为切入点,我们合伙人团队从事这一类资产经验比较丰富,我们希望通过困境资产、不良资产,包括特殊机会型的项目,切入到这个市场里面。

    第二点就是我们除了南京那个重资产项目以外,那个项目非常复杂,它是老的国企资源枯竭型的产业升级,因为体量比较大,我们会加入很多业态进去,包括文旅、康养。土地这一块包括住宅、办公,还有工业用地,非常复杂,所以在这里边我们会拉很多合作伙伴进来,包括央企,包括开发商,包括运营方、IP都会拉进来,这个项目也在紧锣密鼓的推进。

    另外在上海这边,我们也在推一个存量旧改的项目,它是一个老的国企的工业厂房。我们在推这个项目的时候也在思考,目前市场上这么多办公,凭什么企业会到你这里来,我们在思考这个问题,你有什么特色,尤其是今年很多办公楼的空置率很高,退租的情况也很严重,这个时候我们切入到这个市场,当然本身资产性价比是比较高,我们在想以什么样的地位,这个是什么产业,我们吸引什么样的租户进来,因为后续的服务相对来讲,从金融的角度来讲,我们这么多年跟很多园区也做了很多合作。

    但合作过程里面,确实企业需要什么,我们也比较清楚,所以我们认为反倒是项目本身的特性和你的价值所在,这是最重要的,我们的定位非常重要,这一块我们是新兵,也要向在座的各位去学习,也希望有一些合作的机会。

    主持嘉宾谢谢。下面请古总。

    古迎辉:今天的主题是说到业态组合,通常有一个比较好的业态组合真的需要根据项目本身的情况,还有整个项目所在的区域等等做一个定位。还有刚刚嘉宾也提到了,也要根据自己的能力所在,可以做什么方面的业态,这个是比较综合的一个问题。

    总体来说,通过不同的业态组合,我们分析到怎样的业态组合才能够达到最优的最大的价值体现,这是最重要的,所以不同的业态组合目的就是协同一起达到一个最优的价值。

    我们最近的一些项目,是以产业科研办公为主的一个业态,服务这个主体就会加上一些商业配套,然后也会加上一些人才公寓方面的,能够达到很好的生态。进一步也会在空间里面放入孵化器,还有共享空间,还有一些帮助企业去做一个展览、展厅、会议空间,这个项目我们本身就是一个多业态的,总的目的就是为了把这个项目做好一个生态,不同的业态互相促进,这样就可以达到比较好的价值体现,我们投资人也会得到比较高的回报,这是我们其中一个比较重要的目的。

    主持嘉宾谢谢。第二个问题我想请问各位,因为大家的资金还是对一线城市是最热衷的,从历年的大宗交易成交量来看,上海一直是全国第一,第二名是北京,北京是上海的一半,深圳是北京的一半,可以看到上海的地位。

    大家也在琢磨在二线城市当中怎么做重资产投资,包括它的退出逻辑是什么,二线城市存在的资产价格是偏低的,租金回报比一线城市要差的多,在二线城市方面,各位嘉宾对中国某一个二线城市特别有感情,或者有投资的分享,或者有其他的观点,请给我们分享一下。

    林熙龄:对于二线城市我们也看到很多不同投资者的经验,好像兴趣不是很大,赚钱的也有,但赚的不是很多,亏的比较多。我们也比较谨慎,买的价值比较便宜,但反过来卖的价格也比较便宜,我宁肯去一线城市,它是贵,但租金也贵,我卖出去也贵。

    现在反过来看二线城市都有很多机会,我们比较关注就是大湾区,它的经济增长我们也看到比较落实。虽然现在价格比较便宜,商业活动跟一线城市还是有一些距离,但我们看中长远的发展,也感觉这个真的是现在投进去比较便宜,然后持有一段时间,整个经济发展到了比较好的时候,我们退出的价格肯定比较好,那个时候的需求肯定可以满足很多不同的投资者需要的。

    可以看到,以前比较偏一点的地区,价格也升到我们不敢去想象了,真的十几年以前投了,价格翻了10倍以上了,反过来大湾区沿着高铁去选择项目。当然了,不是每一个项目都一样,有一些是商业地产,有一些是养老地产,有一些是住宅,每一个地方都有不同的策略。

    耿浩:我们在同行里面在二线城市相对比较活跃,投过杭州、大连、成都,一个城市只投了一个业态,全部是写字楼,在行业里面对二线城市相对比较活跃的,当然我们的重心是上海。

    在二线城市是流动性的问题,就是你卖的时候是比较难卖的,但是我们观察到一个现象,最近两年保险公司对二线城市非常活跃,他们都有大量的收购,这样我们觉得市场流动性会提升起来,未来会更加活跃,有些城市还是蛮活跃的,外资基金我们也很少看,我们就人民币投入,美元基本上在北京和上海这样的城市。

    罗意:我在这方面没有什么观点,听一下专家怎么说。

    徐雷:这一块涉及到懿龙资本轻资产的业务,我们在做房地产投融资,这个资源的对接,很多资金方会委托我们去寻找一些可以适合债权投资的标的,当然主要还是以住宅开发为主,住宅地块为主,土地或者是在建工程,是金融机构、信托不太愿意去做的。

    另外一块有很多项目资源,希望通过我们这边对接资金的渠道,确实我们感受到今年整个金融调控,尤其对于房地产这一块,对于开发商影响特别大,缺钱缺的厉害。

    总的感觉现在忙不过来,如果完全靠人力的话,我们已经没有办法衔接这么多的资源,最近我们也在研发一个类似于手机网上的不动产资源交易对接系统,这个是我们做一个类似于共享的,一个可以外部合伙人有资源,无论是有项目还是有资金,都可以到我们平台上合作的网站,提高资源对接的效率。

    说到资产这一块,我们就会发觉二线城市,我这里主要讲二线省会城市,二线省会城市的商办市场,尤其办公的市场容量是有限的,有一些资产值得投资,是因为它是整个市场的龙头,也就是数一数二,这一类是有投资价值的,投资比较合理。

    因为你这一块基本上把市场有价值的客户大部分纳入进来了,尤其办公的物业都是打了擦边球,都改成了公寓散售掉了,按照政府的规划,这么大商业的体量很难承受的。

    我觉得在二三线市场关键还是客户需求导致整个市场低效,因为经济活动主要还是集中在一线城市,从区域上来讲,无疑是长三角还有大湾区,这是热点,尤其去年今年我们感受更加明显,在之前往外扩还可以。

    以前讲京津冀片区讲的比较多,我明显发觉今年开始,无论河北也好、天津也好,现在资本感兴趣的热度都在下降,在北京项目也比较少,就变成一个存量市场,大家都去争抢,可以做的事情不多,大家都希望去做。

    现在长三角和大湾区是热点,长三角一体化,大湾区也是国家战略,往那方面去集中,大家可以重点关注一下这两个区域,像成都、西安也是非常不错的市场,大家也可以关注一下。

    古迎辉:过去我们主要关注一线还有二线的城市,我发现二线的城市,我觉得风险相对于一线是大了一些,但机会比较多,回报也相对一线的回报好得多。

    过去我们也投了很多二线城市,包括长三角那边的无锡、苏州、杭州,还有一些中部的武汉、长沙、成都、重庆,以及北方的青岛,类似的一些二线城市,我觉得机会还是蛮多的,因为二线城市大的那些比较着名的公司,都比较集中在一线城市,所以二线城市的机会就多了很多。

    最近我们喜欢大湾区沿海的二线城市,就是珠三角那些二线城市,因为受到整个国家的大湾区政策,大湾区一体化,还有大湾区内部的几个城市融合,还有各方面的基建,这一系列的超大规模的公路建设、桥梁建设,整个大湾区的轨道交通融合,会很大的促进整个大湾区经济的发展。

    而且大湾区几个城市本身就是经济实力非常雄厚的,基础也是非常好的,所以我觉得以前特别在外资方面忽略了广东大湾区的城市,就造成了大湾区的城市有比较好的机会,或者二线城市是一个洼地。

    从我们投资的角度来说,只要能够设计好风险控制,做比较好的交易结构、融资方案,可以把风险降到最低,把回报最大化,所以二线城市特别在大湾区的那些,我觉得机会是非常好的。

    主持嘉宾好的,谢谢。我自己的感受是这样的,在二线城市做一个项目,最好有一定的现金流,能够短期跟中期结合一下,特别是在所谓的商办物业里面,在一些二线城市也有一定的擦边球可以打,我指的概念它是商业用地,但可以做公寓出售,每个城市对公寓的判断点都不一样的,等级越高的城市限制越高,如果能拿到一个项目部分是短期出售的,可以平衡现金流,部分是持有的,理论上说是比较完美的模型。

    最后一个问题是在轻重资产方面,往往做过重资产的企业,对二房东和轻资产的模式是不屑一顾的,反之也是一样,轻重的做法是完全不一样的,上海有一家机构做了二十多个小型的二房东商业,在两年前转型做重资产的时候,在上海拿到了两个项目,到今天为止退出是有问题的,一个是散售项目,一个是整进整出的项目。

    第二个我看到有一家做所谓的办公型二房东模式,只在上海做,他的老板没有吸纳过一分钱的融资,全是个人资金,基本上可以做到整租是几千方、一万方以上,可以拿到比较好的免租期。

    在我招商租赁非常好的良性运营状态下,甚至在免租期都可以达到百分之七八十以上的出租率,这时候就净赚了,所以轻重是两个完全不同的逻辑,在轻重两方面的投资方面,特别在存量资产方面,各位有没有一些分享呢?

    林熙龄:我们基金比较简单,肯定是以重资产为主,如果我们是轻资产了,我的钱就投不出去了,现在反过来有一些,我也看到确实是这样的,我们重资产肯定是主流的,但是我们也投一些所谓的运营公司,就是轻资产的去管理,就是管理和重资产的都一起去投。

    我管理都是自己可控的,还有收费的我们都可以有一些好处,如果那个规模我们做的越来越大的时候,我轻资产收的费用也越来越多了,那个时候我的融资估值也不会很小,互相都是有一些好处,就是我重的这一些可以帮忙轻资产,轻资产也可以帮助运营管理,两方面我们都看的,现在两边希望找到一个好的结合点。

    主持嘉宾这是不矛盾的。

    林熙龄:肯定是不矛盾的,当然了,轻资产用的时间也是比较多,要做的好运营管理和费用不可能随便找一个公司,我是轻资产,我有经验,我去帮重资产这边做,是两方面我们都会看的。

    主持嘉宾还有一点我自己感受,在一线城市,大部分出让国资的时候,基本上标的是不多的,而且竞争很强,反而在租赁领域是民企的机会。

    耿浩:基金这一块只能投重资产,另外我们也看轻资产,我们希望孵化出新的生意出来,我们最近一段时间投了一个做公寓的,通过这个进去希望未来可以孵化出重资产的东西出来,重资产是赚房地产的钱,轻资产是赚运营的钱,大家赚的钱是不一样的。

    主持嘉宾你也在做能力的叠加,只是没有自己的公寓系统。

    耿浩:对,我们做自己擅长的事,因为重资产和轻资产的投资是不一样的。

    罗意:这个问题可以聊一些,确实玩资产资本的人他们也都希望在轻资产能力上能有闭环,所以他们会去孵化一些创新创业的公司,包括我们的股东有复星,复星当时投我们也是这样的考虑。

    至于有没有闭环起来这个有两说,逻辑上至少听上去还是成立的,我们长租公寓最早切入的方式不叫重资产,也不叫轻资产,是中资产,就是二房东,既不像做重资产对整个资产的遴选,整个打磨有那么高专业化的要求,又不像轻资产那样需要一个完全的乙方身份,是介于两方之间。

    做轻资产最开始起步是比较难的,完全是乙方的身份,没有品牌、没有经验、没有样板案例之前,如果靠轻资产做这个事情是非常难的,现在长租公寓的准上市企业,包括已经上市的蛋壳、自如、魔方等等,这些都是中资产模式,就是二房东包租模式。

    我们的做法是一个典型的完全的纯轻的模式,我们一开始就做代运营,那时候起步早,市场不知道长租公寓怎么做,现在要做一个轻的资产,要么你的估值特别好,大家讲智能软硬件场景,要么你就是有其他的一些重资产的能力,用轻资产的切入方式。

    事实上绝对不是纯轻的玩法,当然我们长租公寓行业现在有很多争论,觉得二房东模式不可持续、不可规模化,确实它承担了整个资产的外部环境的波动风险,挣的钱不足以覆盖这个风险,同时它承担了整个产业链上的效能衰减的事情。

    所以很多二房东的模式,尽管上市了,其实亏的非常凶,现在长租公寓是往两端走,重的越来越重,国家给地给钱,要么就是轻的会更轻,像我们做代运营是传统意义上的加盟模式,我们现在还做的更轻的轻加盟,针对现存的公寓做快速翻盘,谢谢。

    徐雷:我觉得轻资产、重资产根本就不矛盾,应该是一个有机的整体,关键还要看你背后的资源,你到底有什么样的资源,你具备重的能力,还是只能有轻的能力,如果只具备轻的能力,不具备重的能力,要把轻的能力打造成极致,也不要走到误区去。

    现在重资产的开发商也想做轻资产,这是一个误区,轻资产不是不持有资产,轻资产是为了更好的去持有资产和提升资产的价值,重资产开发商去培养轻资产能力,反过来是反哺重资产,这个逻辑才是对的。

    主持嘉宾不管轻重,运营的根本是不变的。

    徐雷:我补充一下,即使是内部,比如说复星,商管能力相对来讲还是比较弱的,这里面会跟开发打架,如果真的在商管板块孵化不出来的话,最后还是走向市场化,不可能说为了培养一个经管团队,把最终的价值放下来,如果是轻也好,重也好,逻辑和边界一定要清晰。

    古迎辉:我补充一下,我同意刚刚徐总所说的,强调轻重是有大的误区,首先要有重资产的运营能力,重资产做好才有资格跟人家说我可以做轻,关键是提升资产的价值,从重资产百分之百的持有,保险公司就是很典型的重资产概念,他们需要把他的资金投出去有最大化的收益。

    轻资产另一个极端做二房东,某种意义上是轻的没有了,严格来说不叫轻资产,是一个服务商而已,所以轻资产一般的站在外资的角度来说,基金的优势就是能够把基金放大好多倍,把回报最大化。

    无论是怎么样一个金融手段去运用,最关键的还是自身的资管能力、运营能力,具体轻重是怎样的比例,是根据自己公司的战略,还有资金成本等等各方面综合去做出的一个判断,还有项目本身的综合方面去做出轻重的决定,谢谢。

    主持嘉宾是的。确实,大家看到投融管退它形成一个闭环,每个环节都是连接在一起的,拉出来单独看的话一个项目理论上是不成逻辑的。

    审校:劳蓉蓉



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