存量改造如何摆脱资金太贵,资产太贵

观点地产网

2019-11-14 16:51

  • 要做时间的朋友,有足够的能力活下来,第二在任何没有找到出口之前,不能随便的进入,包括资金的长短、性格对应的资产是不同的,资产的持有方式决定你对资产进行改造的所有功夫。

    主持嘉宾

    余燎 强劲资本联合创始人

    讨论嘉宾

    潘韬 信韬商业投资管理有限公司董事总经理

    杨斌 上海百联资产控股有限公司副总经理

    蒋云海 印力集团上海城市活力中心总经理

    李川北 BEICapital合伙人兼董事总经理

    辛长征 远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理

    林鹏程 绿庭投资董事兼副总裁

    叶建成 仲量联行中国及华东区投资部总监

    余燎:存量和资本,存量和资本对我来讲是两个完全不同的方向,一个是资产,一个是资本。首先让各位嘉宾自我介绍一下。

    潘韬:我叫潘韬,我个人工作方面有两部分,在七年以前我主要在万达、金地、旭辉这样的房地产公司供职,这六七年以来我自己在做存量资产,我们一直做的是商业地产。

    杨斌:各位好,我是杨斌,我来自上海百联集团。百联集团是一家国企,它是中国最大的综合性零售集团,在过去几十年的经营过程之中,积累了大量的存量物业,我个人在之前是在新加坡一家上市的商业地产公司,再之前在复星集团。城市更新是我们重要的产业发展方向。

    蒋云海:谢谢大家,我叫蒋云海,目前是上海印力集团上海城市公司负责商业旧改,或旧的商业活化团队负责人,这两年主要专注于存量旧改的方向,希望有机会和大家交流。

    李川北:大家好,我是北资本,我们原来是全球最大的LP,离开了以后我们现在成立了自己的公司,做基金的管理和投资,之前主要做财务投资,后来发现财务投资赚不到钱了,所以开始下沉到运营了,也开始做旧改了,有机会欢迎大家指导工作。

    林鹏程:大家下午好,我叫林鹏程,来自于绿庭投资,我们是A股上市公司,是以房地产投资作为主业的公司。绿庭原来是上海本土的开发公司,2015年整个公司就转型转到存量领域来。目前我们在美国有三个存量物业,在上海有四个存量物业,而且四个存量物业里面覆盖了长租公寓、商业、办公都有,很高兴有机会分享一下我们绿庭在这个领域里的经验。

    辛长征:大家好,我叫辛长征,来自于远洋集团下属的远洋资本,远洋集团原来是远洋地产,五年之前就转型成为多元化的综合性平台,下属的业务就包括远洋地产开发、远洋商业和我所在的远洋资本,另外两个多元业务包括远洋客服,包括远洋营造,其他几个业务板块不多介绍了。

    大家这几年逐渐听到了远洋资本的发声,到目前为止,在管的投资规模超过了900亿人民币,不动产作为我们一个非常重要的投资板块,目前在北京有5个存量物业,在上海有7个存量物业。

    除了不动产投资以外,还包括了在销售型地产的债权和股权的投资,也包括了在物流板块的投资,物流投资规模已经超过了一百万平米,当然还有我们特别倡导的是和地产空间互动的股权投资,在大的医疗、环保、物流PE类投资,如果大家有兴趣的话,希望也上网搜索一下远洋资本。

    叶建成:大家好,我叫叶建成,是仲量联行中国投资部的,今天主题是存量资本的桥梁角色,帮资本找到项目,帮项目找到投资人,这是我们的工作。

    余燎:非常感谢,我顺便介绍一下我自己,我是强劲资本的创始人余燎。回到我们今天的主题,今天大家济济一堂,我们先从资产端来谈。今天几位嘉宾讲了存量资产,我好奇一点,现在的时代里面,中国的商业也好,涉及到商场、购物中心、办公、物流方方面面,在存量资产领域里面还有什么机会吗?或者吸引你们的点是什么?请潘总先来。

    潘韬:后面这个点还是非常好的,因为我是五年前出来以后确立的信韬资本。有两个阶段,在第一个阶段我们是按照传统的思路,我收购了大概一个购物中心——上海华侨城购物中心,又在绍兴收购了一个相当于批发市场。这个思路很传统,收购存量资产商业,通过运营改造让价值提升,希望以后有更高的价格出手,这是非常简单的思路。

    从两年前,我的业务发生了很大的变化,现在我是分别在无锡、青岛,和地方政府的平台公司合作,类似PPP项目,他们提供存量的土地,我来进行建造和运营,为什么有这样比较大的转型和变化呢?

    我个人的体会,做前面第一阶段的时候发现钱太贵了,我们当时去做贷款的时候,好不容易找了一家银行愿意贷款,还是8%以上,一看是表外资产给我贷的款,中国商业地产的回报率做到5%和6%已经是很不错了。

    第一个是资金太贵,第二个资产也很贵。我在绍兴收的项目,老板一般认为自己的资产都是最好的,穷途末路的时候也按市场价给你报价。后来做这样的转型是因为我发现,中国真正存量资产的大地是在地方政府。

    我合作两个项目的平台公司,一个有13.6平方公里,一个有12.6平方公里,手里有大量的存量资产需要有人帮他盘活。在青岛市南区最核心的区域,收回来以后土地成本高,而青岛这个区域的房价也只有两万,通过其他方法是解决不了资金、资产问题的,只有通过这样的合作来进行运营,这让我们摆脱了资产高和资金高的压力。

    中国是一个地方政府主导的市场和社会,这是很好的机会,民营企业配合地方政府做这些存量资产的盘活是非常有机会的。

    余燎:听懂了,就是要找大地主。那就把问题抛给杨总,您跟私营企业主有什么不同的看法?

    杨斌:感觉确实不一样,我们比较理解潘总刚才的体会,但是我们来做存量其实确实空间比较大,我们不面对高成本资本资产的问题,因为国企本身在中国这个资本语境之下,资金成本和资产成本都双低,这一点是我们的优势。

    百联在上海就有数百万方的存量,几百处物业,而且历史物业相对来讲处在比较核心的位置。比如我们近期同时在开工的七个项目,都在北外滩、都在内环以内、在南京东路,类似于这样非常靠近商圈核心和人流核心的位置,我个人感觉存量改造空间非常大。

    我们改造赋能,通过重新的业态定位,虽然现在整个商业氛围和经济周期处于低谷,但是由于你的物业所处的位置好,我们感觉还不错。但是我能感觉到市场上面参与存量的,无论是投资机构还是运营商越来越多,毕竟存量时代大家都知道。

    我们觉得中国有中国的特点,因为存量资产都在体制之内,尤其优质的。但是对于体制之内的来讲,他也同样需要专业的运营,来把这些存量的物业价值挖掘出来,所以我们在着力打造自己的运营团队,有自己的产品线。

    我们现在自己有6个产品线,覆盖了从社区商业、时尚街区、共享办公、主题产业园到购物公园,因为百联本身几乎是覆盖了所有行业的各种业态经营,这是我们自己的优势,所以说我们比较看好存量未来。

    余燎:我捕捉到一点,您对存量的理解,就是原来在核心区可能经营某种程度上存在一些老旧,通过一些新的能力注入,能实现资产的一个所谓溢价,这个是对存量资产最大的认知,提升它的价值。

    我想问一下蒋总,您干了这么多新增物业,您谈谈存量物业提升这件事情有什么不一样的想法?

    蒋云海:坦率来讲,这几年存量确实是一个风口,我们自己来看存量物业有它的机会点,本身区位比较有优势,建筑层高、交通便利性,这是一个大的机会。

    反过来讲既然是存量,会有一些历史的原因,比如说产权的清晰度、建筑格局或者基建不是特别符合现代商业的实用功能,这里面确实是有风险。我们团队来看,它是一个机会,反过来讲,我们觉得存量物业的提升是机会性的,确实有一定的风险,因为需要投入一定的资本再改造。

    无论如何,我们还是希望本身存量的项目,或者是存量处于一个大的窗口,还是希望能够跟行业一起发展,大家相应的甚至于是一些法律法规上,大家都知道目前的存量项目旧改,目前规范化的报批程序,希望能够推动这些,从而使存量的物业发挥更大的价值。

    余燎:明白,确实旧改存在的,如果拿新的产业装入新的物业中,一定涉及到产权性质和历史的建筑问题。

    我问一下李总,你从LP到GP之后,你怎么看资产端的变化?特别是您在国外有一定的经验之后,再看中国商业地产的发展,在某种程度上,已经开始引领世界的去势了,这种情况下,到底它的创新、业态,或者更新坪效场景,从你的角度来讲还有什么变化?或者说还有什么可以感知的?

    李川北:我觉得其实简单来讲,咱们中国现在确实像刚才这个教授讲的,咱们已经要慢慢进入存量资产的年代,意味着增量要慢慢退出或者减少。国外的存量大家都知道,房地产是现金流,它是一个投资的工具,有现金流才有投资价值。

    我觉得说的直白一点,大家从存量资产一定要增加当期性。大家都看到这一点,整个市场从业主、投资人到资产管理方都会说同样的语言了,不会再说从一个买方觉得没有现金流不值钱。

    从一个卖方来讲,觉得地段好旧之前,今后这个认知差距会慢慢缩短,这样我们管理方才会有事情可做。刚才几位同僚们上来,余总先说痛点,然后蒋总说了一大堆的很难,我觉得这个一定是在存量资产中有很多的机会。

    但是随着大家各个参与方认知的差距缩短,以及法律法规和认知到位,将来这个活会干的容易一点,现在大家挺不容易的,从拿旧就很不容易了,做旧也很困难,刚才潘总也说了拿旧很难,只能改模式了。

    余燎:李总确实从大的层面上讲了一下,难归难,但是我们还要找机会干。咱问问林总,作为投资方来讲,您怎么看存量资产?

    林鹏程:我觉得有两个方面是对这个物业的价值提升很明显的,如果能突破这两个方向,还是相对来说是比较简单的,不需要付出很大的管理。

    第一个方向是改变了物业原来的经营方式。举个例子,我们历史上投的最成功的物业是工业用地,我们在政府那边报批了作为商业用途在用,租金回报率可以做到8%、9%的样子;现在因为上海市政府有政策,可以把工业用地用于长租公寓去报批,我们已经向政府申请了长租公寓的报批,我们自己算了一个账资金回报率可以达到13%以上。

    第二个历史上我看到的,在整个改造过程当中,如何合理使用公共区域的面积,增加了可以使用的产生坪效的面积,这在整个存量改造里非常重要的环节。我们历史上觉得通过改造提高租金的单价,要付出很大的努力,要有精细化的管理,还有改造符合时代的潮流,这个是挺难的,但这两个方面对很多人来说会比较看的清晰一点。

    余燎:我理解你说的公式,就是单价乘以面积等于总收入,单价改不了要改变面积。辛总。

    辛长征:改变一下大家的思路,远洋也做了很多二级开发的新房建设,如果回过头来以存量的投资回报跟新建商场比,确实存量面临很大的成本压力,包括刚才几位提到的资金管理压力,所以现在存量市场做起来确实挺难的,我们就没有那么大的操作空间。

    如果说按照传统的在一些一二线城市、核心地段拿一个新建地块,甭管做商场还是写字楼,所谓的盈利空间是很大的。回到存量的课题上,我还是补充一个观点,专业的人做专业的事,不容易,不管是对物业的价值评判,包括如何做成一个匹配的二次定位。

    虽然一年半到两年的改造过程,也包括未来三到四年的运营过程,在座的这个行业人,应该要建立起对这个专业的自信,大量的私有业主他自发性的改造,我这几年看到很多不成功的案例,不管是他对二次定位把握的偏失,哪怕说找一个最基本的好的能抓住建筑空间灵魂的设计师,他都会选错,更别说了大量的后期运营,包括改造的细节把握。

    在座的应该都是聚焦在存量改造的老中医了,自信还是要提的,应该是强者愈强,而且在大浪淘沙的过程中,能涌现出一批专注于能够在很短时间找准项目、找准改造方向,匹配这个项目未来的量体裁衣精干的改造团队。

    也衷心希望这一批在所谓的存量起步还没完全达到稳态的阶段,能涌现出一批能够比肩一些外资,包括海外成熟的改造机构,给大家鼓鼓劲。

    余燎:我要问叶总一个问题,大家都谈到存量资产了,有人说难,有人说需要我们自信,在你看来大量的存量资产存在哪些城市?或者给大家一个地图。

    叶建成:我和余总以前是同事,看起来你最近也活的蛮滋润的。刚才听了那么多专家的观点,我这方面是最缺的技能,我们主要是做存量房的,通过过去十几年的观察,中国存量房市场的体量又庞大了。

    从交易量来讲,十年前一年的交易量是一两百亿,但今年到年底是过一千亿的存量房大宗交易,连续保持了四年,所以今天的存量房市场是一千亿的。大家虽然讲房子贵,回报率低,很难做,但我们的市场一直在增长的,所以我们展望未来十年会不会还是在一千亿的市场呢?这个肯定是增加的,大家都要有信心的。

    地产资金存量房的资产管理是一个行业,从交易量来讲已经是千亿了,在中国这样的千亿市场里面是存在的。大家也想一下,二十年前中国住宅开发商在全世界是没有排名的,而今天全世界前十大地产开发商都是中国的。投资经营机构是地产的经营管理公司,在未来十年肯定有很大的增长,希望各位同行推动这个行业的发展。

    过去十年机构交易者的买进和买出的交易,发现回报率确实是赚钱的,代表我们这个市场已经开始走向成熟了,非常有机会,走下去稳重一点点,有十个点以上的增长。

    中国投资市场跟国际市场越来越接轨,国际投资市场是机构性为主导的投资者把持的,在中国过去都是小的投资者。最近我们做了一个统计,在上海机构投资者买家和机构投资者卖家做一个比例的话,今年有40%左右,市场好的时候有70%,代表我们投资市场往机构性的发展。

    这对我们是好事,这说明我们工作的机会多了很多,东家不找找西家,还有发展潜力,如果买家多的话,三年之后卖家的机构投资者也会多,投资人买完两三年就要出货了,现在投资机构都集中在高机会上,我觉得未来中国最大的机会是长期持有,每个买家都想超低是没有意义的,要有不同的投资回报率,让市场有一个生态,我们现在的生态不够完整,今天就讲我们买核心物业多开心。

    余燎:刚才这一轮大家在聊存量,有困难也有机会,毕竟在增量时代,属于这个的时代已经过去了,不管它是黄金白银的什么时代,真正的做到经营,以经营当期的现金流和未来现金流这件事情,就和开发商这个领域已经分割开了,我认为存量资产某种程度上和开发企业是两个行当。

    接下来谈的事情是开发商这么多年可以这么快的周转,赚这么多钱,因为他退出很快,日清、秒清,做的所有产品不怕卖出,这在国外是不存在的,既然资本已经进来了,假设你入局了,你打算怎么退呢?这是一个值得资本思考的问题,我们把存量过渡到资本端,我们反过来,建成后,怎么退?

    叶建成:我再继续批评一下这个市场,我们发现在退出的项目里面,最多的是办公楼,第二个是服务公寓,退出不是因为它稳定成熟,是因为人家买来可以享受,第三个退出最糟糕的是商业,但也还行吧,就亏点钱就退出了。

    现在还没看到有案例的退出是长租公寓,我们还在观察,买一个楼改造成长租公寓,也稳定了,那怎么卖呢?谁来接盘?每个买家都想买能有改造的机会。

    现在市场上有一个纠结,到底应该要做好去卖给别人,还是就打烂它再卖给别人,有故事给人家去买会好一点,我现在看到成功改造办公楼退出的,原因不是改造的好,而是市场升值的空间,没办法知道什么样的态势。

    整体市场处于1.0的版本,肯定会往2.0版本发展,像长租公寓。我说现在没有接盘侠,不代表以后没有的,我们最近公司在日本帮黑石出售了八十多亿的项目,卖给了德国的保险公司,包装过来是很好的物业,一下给保险公司很稳定的收益也还行,中国以后也会往这一条路去走的,建立一个打包的方式。中国人口多,租赁需求也是一个风口,只不过退出还不是风口而已,但这个还是一个机会。

    余燎:好,非常好。

    辛长征:远洋资本已经搭建了一批股权一二线城市的基金,把刚才我提到的几个存量项目都装到这个基金了,已经走了一步,第二步也是和远洋集团共同发起我们远洋这么多年开发成熟的核心物业基金,这也是在面向海内外大型的基金在募集,我相信很快就会消息公布。

    所谓成立股权型的基金,而且是相对期限比较长的,我印象中改造型基金应该是“5+2”,时间比较长,会打破刚才提到的三年短期偏债性的基金,这可能是一个方向吧。

    当然了,我还是强调要依托我们这一类的管理机构专业能力,还是强调我们要有自信,我相信大浪淘沙,再过五六年,市场上的客户也好,投资人也好,他会寻求仅有的那几个,觉得能够做这个专业管理动作的。

    再次强调咱们这边的团队确确实实是为项目做了贡献,而不是市场的,我看了很多改造失败的案例,他们没找准,找准这个不容易的,必须要对区域,宏观区域、微观区域,包括楼本身的空间,找到如何匹配它的改造,多了不行,少了也不行,这个是有难度的。

    余燎:那林总,怎么退?

    林鹏程:存量很难的,我们自己也投了一些物业,也进行了销售,销售过程中,中国募集资金对资本回报率还是很高的,企业对外借债8%、9%是最少的,如果你是单纯从资金回报率的角度而言,不可能满足这个资金的回报率,往往现在的人都想去做一个故事,可以去满足他的资金回报率,大概率好多人在做存量物业的时候希望在轻租的状态下进行交易。

    我们在美国也做投资,这个感受很深,我们在美国有一些存量的出售型公寓投资,在中国以前做住宅很好卖,日光、日清,包括市场上再难,我们最后一个住宅大约下周开盘,现在已经有50%的认购量了。在美国我们开盘,基本上刚开盘的时候只有5%的认购量,然后每个月去化几套,我觉得中国未来有可能发展到那一步,当住宅的风口过了以后。

    绿庭本身在对外投资的时候会坚守一个原则,就是我们所有的项目投资下去以后,至少要保证在我们的项目过程当中不能出现资金断裂,我还要保证我的资金足额覆盖我的管理成本,不能在里面有额外的资金投入,就是在存续的过程当中。

    未来中国的市场会变,无论是退出,还是大众交易的买家越来越多,包括社会融资成本的下降,造成持有型的会成为市场的主流,现在做存量最重要的保证就是等到那一天的到来,要活到那一天。做存量投资最起码的要求就是所有运营收入要覆盖所有的运营成本和资金成本,这是最起码的要求。

    余燎:好,那李总您认为,该怎么退?

    李川北:原来在老的时代,买家想看资本升值,他要看到买了以后,将来卖出去是要有升值的,所以想买一座空楼,在国外大家做了成熟市场。大家不是看这个,这一部分将来在国内市场会慢慢走到这一步,刚开始大家都是20%,现在慢慢回归到12%。

    将来保险公司,国外已经早就有了,国内他们也会成为最大的商业地产改造物业以后,他们应该来接盘。但是这一点接盘并不容易。第一个是市场没到那一步,大家要有共同的认知,第二个要有东西让他们接。

    有三个条件,第一个是有我们这一帮人,把一个物业通过改造能有稳定收益的物业,另外一个变成以后,还有人可以持续地进行资产管理,让他们保持这种状态,因为过了几年以后租户进行调整,所以要有专业的人员做这件事情。第三个还是我们这帮人,要有能力把这些物业攒起来,不是单个单个的。

    刚才说到黑石那个,在中国也做过很多出租型物业,就是一定要有一个好的项目,它可能在三线城市,但是刚需的人住在里面,政府还给补贴和房租,这就非常稳定,为什么不买呢?作为投资人来讲,特别是保险公司他追求稳定现金流,很高但是要稳定,有这三个条件,我觉得下一步一定可以形成退出的机制。

    余燎:非常好,所以要做时间的朋友。

    李川北:是,坚持住。

    蒋云海:主要看看还能不能坚持活下去,前面几个嘉宾分享的非常好,从大的环境来讲,资本的投资回报预期这两年是在下降的,是有益于大家做长期稳定的投资回报。

    第二个我们觉得存量物业也好,持有物业也好,它其实看的是你整个长期的成长,不同的资产也有不同的退出渠道。比如说我们讲存量改造,你根本没有产权,也谈不上退出,无非就是赚价差,可以通过其他的方式,比如说开发阶段的供应链,还有稳定的租金回报率,这是一种方式。

    反过来讲一些资金的方式需要有一些产权的性质,我们觉得不同的物业有不同的退出方式,关键在持有这些物业的时候想清楚。

    另外一点金融需要一个生态,不同的时期有不同的喜好,从保险行业来讲他们是可以接受的,你需要从原来大家说高额的回报变成一个稳定安全的回报,这一点是未来的方向。

    最终最重要的是你自己经营的物业是否是一个足够安全、足够稳定的现金流,假设再好的物业本身的经营水平不怎么样,因为它不是资产的东西,它是靠你的现金流,所以经营更重要,这一点是我想表达的。

    余燎:杨总,你觉得国内的这些资产对于REITs这件事情怎么看?

    杨斌:从REITs的角度来看,IPO的感受特别深,无论是市场还是监管机构要看资产的质量,第二个就是有没有非常专业的运营水平,给到长期稳定的回报。这两点围绕一个平台,无论是业主还是运营商,要有两种能力,一个是你的经营能力,一个是你的资本能力。

    从规模上来看,我们差的太远,我们的资产很庞大,本身资产足够大,我们退出的路太窄,这就导致前端会有好多人想各种办法,包括规范的、不规范的做法来寻求一种变现,当然你说核心基金是不是退出的方式,我觉得也是,大悦城也做过,中国人寿也投了90个亿,这考验的是你有没有大悦城这样的品牌。

    这个很重要,我们也想最规范的,或者最能跟国际接轨的,未来能给诸多基金操盘手,给业主退出的还是REITs,因为它最终会把整个社会的资本纳入到这个体系里面来,包括个人投资者,一些小的投资者都能参与到商业地产的整个运营,以及升值的过程中来,才会让整个市场有一个良好的循环和周期,也就传导到上游。

    你从运营端到获得端都能够比较规范的专业的在这个行业里面,参与整个市场的发展,上海每年过千亿的交易额,我前一段时间看了一个数据,在全球城市里面排二十几位,还是退出通道不够规范,我认为未来REITs是我们很重要的发展方向。

    潘韬:关于退出的问题,我讲两个方面,第一个方面是方法论的问题,大家都知道我们刚做投资,第一句话就是以退为始,这句话所有做投资的人都知道,但是很多人都忘了。

    我们在做任何一笔投资的时候,在投之前就要想好我找谁去退,我以什么方式去退,我退得出退不出,最后是退还是不退,这些事情我们在投之前就要想清楚,如果这些事情想不好退出就是很大的问题,这个能不能想好取决于你对业务的判断能力,要相对比较精准,要有80%的准确性,这是一个方法论的问题。

    第二个是我个人一个体会,要防止错配,什么叫错配呢?就是资本错配,我身份跟几位不太一样,像国有资本就这一种资本,我知道我的资本偏好是什么,像我们属于在市场上市场化的主体来讲,我可能会面对不同的资产,比如说我接触过财政资金、国有资本、国外资本、民间资本,不同的资本它的偏好是完全不一样的,如果你把错误的对象引入了这个项目,这个结果会非常残酷的。

    像大家谈的“3+2”、“5+2”,如果把民间资本引入一个“5+3”的项目,他杀了你不可。同样有的项目引入了财政资本,他就不想退了,所以要避免错配,尤其在中国现在的金融环境和现代发展阶段。大家都知道我们的存量资本退出还远远没有完善,最后所有的完善都取决于REITs的大规模实施,在这种条件下最可怕的事情不是团队专业能力的问题,资本的错配远远大于团队专业能力。

    我比较过融资成本,华润的融资成本在4%多,宝龙、万达这样的融资成本在8%多,这不是一个团队能弥补的,我再要强调一个资本的错配是一定要重视的。

    余燎:今天总结起来大家还是比较看好这个行业,要做时间的朋友,有足够的能力活下来,第二在任何没有找到出口之前,就不能随便的进入,包括资金的长短、性格对应的资产是不同的,资产的持有方式决定你对资产进行改造的所有功夫。

    审校:劳蓉蓉



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