包租公不好当 SOHO3Q出让11项目与潘石屹的共享办公生意

观点地产网

2019-10-23 00:01

  • 面对持续亏损的财务状况、并不成熟的商业模式以及写字楼空置率不断提升的现状,SOHO3Q通过出售项目及时止损,或许是现阶段最好的办法。

    观点地产网 滑动手指,往前翻看潘石屹的微博动态,内容大多与摄影有关。最新一条与SOHO中国相关的消息停留在10月18日,讲述SOHO中国5G实验室的建设动态。

    潘石屹的“退休”生活看来相当惬意,但相比起来,SOHO中国的日子却没有想象当中那么顺遂。

    前不久才变卖了2583个地下停车位的SOHO中国,如今再传项目出售消息。这一次,潘石屹卖出的是旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目。

    出让SOHO3Q11个项目

    proptech研习社10月22日消息,SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。对此,筑梦之星内部员工表示确有此事。

    随后,观点地产新媒体致电SOHO中国相关人士进行求证,对方并未直接否认上述消息,仅表示暂不方便回复。

    实际上,随着行业巨头WeWork上市失败,共享办公行业再次陷入焦虑与质疑声中。此次SOHO3Q的变卖,或加剧了市场的悲观情绪,毕竟潘石屹曾经对这个行业充满期许。

    据观点地产新媒体获悉,2015年,SOHO中国首次推出新产品——共享办公品牌SOHO3Q。同年年末,SOHO中国在年报指出,SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心,有一万多个座位投入使用。

    彼时,该公司提出,SOHO3Q提供了一个现代化的共享办公空间,与现有的传统办公室不同,它是移动时代的办公。具体而言,即将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成,用户只需要带着手机和电脑来工作即可。

    “SOHO3Q的模式实际上是跟随了WeWork的运营模式,就是所谓的互联网思维”,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

    随着共享经济的崛起,与创业大潮的来临,这种互联网思维顺应形势蓬勃发展起来,而SOHO3Q也乘着行业的东风迅速扩张。

    到2017年年末,SOHO3Q已经运营了19个中心,均位于北京及上海核心地段,共提供近1.7万个工位,目前平均出租率约为87%。

    2018年开始,SOHO3Q的业务不再仅仅局限于SOHO中国自己打造的写字楼当中,而是开始从第三方开发商手中租来办公楼。截止2018年12月31日,SOHO中国共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位。

    那一年,似乎是SOHO3Q的高光时刻,潘石屹对外不断宣传SOHO3Q,甚至喊出SOHO3Q将在2019年上市、3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

    共享办公行业洗牌

    也正是那一年,行业开始洗牌清场,倒闭、企业裁员、租户维权的消息接连传出。而SOHO3Q却如同一颗随波逐流的棋子,顺着行业的发展态势向下狂奔。

    据悉,SOHO3Q创立至今一直处于亏损的状态,甚至在2018年的股东大会上,有股东直接提到,希望SOHO3Q别烧太多的经营性现金流,也别烧太多的利润。倪葵阳也表示,2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。

    而今,距离股东大会仅仅半年时间,坊间传出SOHO3Q打包出售11个项目的消息,或许,这正是SOHO中国对盈亏平衡的盘算。

    无疑,在全球经济放缓,一线城市写字楼空置率持续提升的当下,SOHO中国出售手中持续亏损的项目,成为其最优的解决方式。

    据戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万平米和4.1万平米,较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%;有效净租金亦分别同比下降了3.7%和2.0%。

    在办公行业供大于求的同时,共享办公行业一直没有找到合适的运营模式和盈利模式。因此,导致该行业持续亏损,暴雷现象频出,运营模式和盈利模式不成熟同样成为SOHO3Q变卖资产的最重要原因。

    “共享办公是一般写字楼的差异性定位的商业模式”,黄立冲提到,SOHO中国入局共享办公行业主要基于几个假设:第一个假设是社会上有很多有意创业的群体;第二个假设则是这些群体愿意以较高的价格去获取灵活度较高的办公空间;第三个假设是这些群体能够持续的存活下去并形成稳定的客户;最后一个则是这类群体能够为企业带来更多额外的假设。

    “但问题是,这四个假设都不成立”,黄立冲强调,类似WeWork和SOHO3Q的这种互联网思维,就是把一个地产企业包装成一个科技企业,但地产还是地产,地产就是要赚钱,并不是说地产企业包装成科技企业,这商业模式就走得通的,其实还是走不通的。

    据悉,2018年全年,SOHO3Q的出租情况面临巨大的压力,“从市场来看,其实2018年全年的出租是承压的,而且就2019年过往的几个月来,压力很大,退租是非常明显的,出租的活跃度也是不够好的”。

    财经分析人士张化东则直接调侃道:“按道理说,SOHO3Q应该是服务于B端的,但所有服务于B端客户的商业模式,如果不赚钱全部都是耍流氓”。

    尽管SOHO3Q背靠SOHO中国,相对其他的办公品牌,拥有先天的优势,但面对持续亏损的财务状况、并不成熟的商业模式以及写字楼空置率不断提升的现状,SOHO3Q通过出售项目及时止损,或许是现阶段最好的办法。

    撰文:龚丽欣    

    审校:劳蓉蓉



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