混改第一步 保利接盘云南城投明星项目与文旅可能性

观点地产网

2019-10-22 23:13

  • 一家年销售破四千亿的房企与滇系文旅地产大佬,这两者之间的匹配性与可能性在哪?

    观点地产网 一则轰动的人事任命才刚过去七天,另一则项目转让消息的出现,又推动云南城投、保利集团的混改驶入了快车道。

    10月21日,云南城投置业股份有限公司公告称,其就下属公司部分股权及债权转让事宜,与保利发展全资公司广州金地房地产开发有限公司、公司控股股东云南城投集团签署《合作框架协议》,公司与广州金地拟就公司下属公司部分项目展开合作,有效期为自签署之日起6个月,同时广州金地向公司支付共计22亿元作为交易诚意金。

    此次所涉及的出让项目包括云南昆明、西双版纳以及广东东莞共四个项目,其中两个项目是以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。

    而接盘的主体广州金地则是由保利发展全资持股100%。即是说,作为保利集团下重要的上市地产平台,“先头兵”保利发展在这次混改中已迈出整合的第一步。

    早在此前,就有消息指出,新获任为省城投集团党委书记、董事长的卫飚,已带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团,不排除未来保利发展会与云南城投在业务上的交集。

    让人好奇的是,为什么是这四个资产包先被保利看上了?

    云南城投的转让

    公告披露,云南城投置业拟将其持有的昆明欣江合达城市建设有限公司60%股权及对应债权、昆明市官渡区城中村改造置业有限公司90%股权及对应债权、西双版纳云城置业有限公司90%股权及对应债权、昆明市官渡区城中村改造置业有限公司90%股权及对应债权、东莞云投置业有限公司90%股权及对应债权,以协议转让或公开转让的方式转让给广州金地。

    其中,欣江合达由云南城投置业公司出资8400万元,持股70%。今年1月,欣江合达竞得位于昆明市晋宁区晋城镇新街片区21宗土地,共计1331.28亩,土地用途为住宅/商住/医疗/教育,总计容面积192.26万平米。

    据了解,这些地块正是用于开发“梦云南·蔚蓝山海”项目。该项目此前备案名为“古滇绿色康养健康城”,位于云南昆明滇池东岸古滇版块,将打造成一个融生态环境展示、文化艺术创意、养老养生示范等为一体的旅游文化城市综合体。

    目前,项目正在进行售楼部及其中179.2亩住宅地块的开发建设工作;在今年9月,云南城投还举行了蔚蓝山海新品发布会。

    官渡城改公司则由云南城投持股100%,持有“关坡二期项目”,归属关坡片区城中村改造项目,该项目是官渡区首个与云南城投集团合作的城中村及旧城改造项目,现已建设有一期商业板块融城金阶与二期住宅板块融城春晓。

    该项目公司现时仍有2019年通过招拍挂方式取得位于昆明市官渡区关上街道办事处J2008-058-C、D2、E、H1、H2、G地块,土地面积150.17亩,用地性质为商业、住宅及服务设施用地,目前该部分土地尚未动工建设,拟继续打造融城春晓项目。

    东莞云投置业同样由云南城投置业100%出资控股,对应的是东莞华阳花园项目。该项目地块是云南城投于去年9月竞得的麻涌华阳湖巨无霸商住用地,总价8.9亿元,占地8.8万平方米,目前项目已于 2019年4月开工。

    而另一个位于西双版纳的项目,则来头不小。版纳置业成立于2011年6月,由云南城投置业持股95.24%,旗下持有的是明星项目“雨林澜山”。

    雨林澜山项目对于云南城投的意义非同一般,这不仅是云南城投进军版纳的首个项目,也是其开发的首个“梦云南”系列文旅大盘项目。该项目背靠山地森林,地理位置优越,由云南城投于2011年取得土地,共845亩。

    目前,一期、二期别墅及三期在销售阶段,二期商业部分仍在建设中。不过,雨林澜山开发八年以来还有近一半土地未开发,剩余未开发土地约454.59亩,地上计容可售建筑面积为68.85万平方米。

    也即是说,此次云南城投拟转让予保利发展的包括昆明的蔚蓝山海、关坡二期融城春晓、东莞的华阳花园以及西双版纳的雨林澜山共四个项目。若转让成功后,云南城投在四个项目上的持股权仅剩10%、10%、10%以及5.24%,不再拥有项目的控制权。

    对于为何挑选这四个项目予保利,云南城投置业董秘李映红对观点地产新媒体表示,这是此前双方互相考察项目产生的结果,项目本身并没有问题,只是基于双方合作目的进行转让。

    虽有双方混改、合作在先,不过,云南城投手握优质项目却不得不出让,根本原因或许还是在于目前的运营、财务状况。

    就上市平台云南城投置业而言,半年报显示,2019年上半年,云南城投实现营业收入18.85亿元,同比下跌51.85%,归属于股东亏损额7.85亿元,亏损额扩大325%。截至6月末,公司存货余额517亿元,同比增幅9.13%,这也正是这家宣称处于转型期的公司所遭遇的阵痛。

    “这些云南项目都非常优质,地理位置十分好,不过云南城投现在最主要的就是尽快变现,回现金流。”云南业内人士康兵说道。

    同时,康兵认为现在转让的这些项目有些还处于土地开发、报规阶段,离销售期还比较远。“优质的、可以销售的、能回现金流销售的还都在云南城投手里,像山海湾8号、融城昆明湖,同时手里还有大量优质的土地资源。”

    据悉,截至2019年上半年,云南城投已取得不动产证的土地储备为约6882亩。

    保利与文旅

    一头是重组中的云南城投,另一头则是交出22亿元交易诚意金的保利发展。

    虽然此次混改的参与者为云南城投与保利集团,且混改方案尚未披露,但早有观点认为,保利发展作为集团上市地产平台,或有机会嫁接或参与开发云南城投所拥有的文旅土储资源。

    事情并非没有苗头。此前8月6日消息,卫飚已带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团。

    出现在其中的保利发展无疑是焦点。但让人好奇的是,一家年销售破四千亿的房企与滇系文旅地产大佬,这两者之间的匹配性与可能性在哪?

    从区域布局上而言,不管是广东东莞还是云南昆明、西双版纳,都不算是保利深耕的地方。尤其是云南,截至上半年,保利在云南仅有5个昆明的在建项目,且在云南的土储占比不到2%。将近2000亩的土地,对于保利来说确实是个有效补充。

    从业务类型上看,相比于其他纷纷转型文旅地产的房企,在人们的印象里,保利似乎并不是一家与“文旅”搭边的房企。

    不过,今年8月的一则消息或许可以窥出些信号。

    8月12日,保利发展发布公告称,董事会全票通过议案,同意公司与全资子公司保利(横琴)创新产业投资管理有限公司按照51%:49%的股权比例,共同设立保利旅游产业发展有限公司,注册资本1亿元。

    查阅工商信息获悉,该公司早在今年5月份设立,现公司全称应为“保利(广州)旅游产业有限公司”,法定代表人是刘智慧,曾任保利浙南房地产开发有限公司总经理、保利华南实业有限公司助理总经理。

    而半年报显示,于今年上半年,保利发展还设立了另外一间相关文旅公司——湖北保利文旅发展有限公司,成立日期为2019年1月11日,注册资本为1亿元。

    据不完全统计,截止目前,保利发展旗下涉文旅的公司数量至少有6家。除了新成立的保利(广州)旅游和湖北保利文旅,还包括保利(重庆)文化旅游产业发展管理有限公司、保利(海南)旅游发展有限公司、林芝保利旅游发展有限公司、石象湖旅游发展有限公司。此外,还有一些涉及康养、高尔夫概念的子公司。

    在2018年的年报中,保利发展还表示,在“一主两翼”的战略布局下,除加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块,同时重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓潜力板块。

    “文旅”这两个字,似乎被保利提上了日程。

    在此次出售的项目中,尤其是昆明蔚蓝山海以及西双版纳雨林澜山项目,都是保利不可多得的优质文旅、康养土储资源。

    另于今年6月份,云南城投回复上交所问询时披露,其已相继储备了总计约3600亩康养及旅游地产用地。

    “城投找到资金,保利找到资源。”康兵如此形容双方的合作。更值得想象的是,这仅是混改征途上的开始,后续混改真正落地时,保利发展又会从其中获益多少呢?这又会不会是保利实现念念不忘的前三梦的另一轨道呢?

    撰文:林心林    

    审校:劳蓉蓉



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