首开与观点面对面:李岩 造城的人

观点地产网

2019-09-01 16:09

  • “一部首开史,半座北京城”,李岩之于首开,首开之于北京,都有许多的故事。两小时的时间,我们试图从李岩的讲述中,读懂这位千亿国企新董事长的思考。

    观点地产网 抵达时,李岩已经等了我们一会儿。

    采访地点定在一间布置严谨的办公室,一丝不乱中带着鲜明的国企风格。我们在这里,与这位首开股份新董事长有了全新的认识。

    不同于频繁出现在镁光灯下为企业站台的民企领导人,李岩行事低调,外界对于这位国企领导人的认知并不多。

    初次见面,李岩显得亲切且热络,迅速消弭了双方之间的陌生感与距离感。

    今年50岁的李岩,外表看起来丝毫不像到了知天命的年纪。在这个岁数,他接到了一项新的任务,抑或是一个新的挑战——今年8月,被任命为首开股份新一任董事长。

    升任后的李岩身兼两职,既是首开股份的董事长,也是首开集团的总经理,两肩的担子有些重。2019年3月,北京市政府宣布首开集团、房地集团两家企业合并重组,这意味着,他面前,是一道“1+1如何大于2”的考题。

    上市公司首开股份同样处于发展的关键期,过去的2018年,公司资产规模突破3000亿元,实现销售签约额1007亿元,同比增长46%。而李岩,承担着让首开在千亿之后发展得更好、更稳的重任。

    对于一家国企来说,每更换一名掌舵手都是一次传承中的变革,他的经历、认知和想法将决定这艘“大船”行驶的速度和方向。

    李岩将自己的角色定为“意见的倾听者、团队的协调者、经营的决策者、发展的引领者”。或许是因为拥有着深入基层的大量工作经历,他总是习惯将自己的姿态放低,而这也为他赢得了更多的尊重。

    “一部首开史,半座北京城”,李岩之于首开,首开之于北京,都有许多的故事。两小时的时间,我们试图从李岩的讲述中,读懂这位千亿国企新董事长的思考。

    “造城的人”

    李岩像是一座城市的朋友,他更希望所有的首开人都是。

    “年轻的时候喜欢旅行,说走就走。我有时候早上起来想着,中午要去河北吃羊汤,要去北戴河海边游个泳,经常说走就走。”

    在北京长大的李岩,有着北方人的果断利落,尽管说话不如老一辈那般京腔浓重,情愫却一点没少。与一座城市数十年相处积淀下来的交情,也顺理成章地融入到他的职业生涯中。

    “北京坊是李岩总在宣武区做城市老旧小区改造更新的典型案例。”首开的人向我们介绍,这个网红打卡点就是李岩主持开展的,在原有建筑的基础上进行了部分新建,青砖与玻璃房交错,是一个把古香古色和现代气息融合的好地方。

    从企业到政府,再回归到企业,李岩的职业生涯似乎都带有城市更新的影子,我们不太能确定这是否仅仅是巧合。

    “职责使命要有,兴趣爱好也很重要。”按他的说法,在西城区政府当了10年副区长,最热爱或说下精力最大的,还是老街区的更新改造。

    兴趣是李岩的驱动力,也许就像他说的,这能让自己将一件事情做到极致。

    “特别是大栅栏地区,我那时候担任更新计划总指挥,一直从事文化街区、商业街区的改造和提升。”从李岩的话中,我们可以读出成就感,那是他所认为的正确而有意义的事情。

    我们此刻眼中的李岩,带着点执着和孤勇。如今的首开,与他对城市发展的理念也无比契合。

    “这些年,首开也一直倡导城市复兴的理念,要做城市复兴官,推进北京的城市更新。”

    起源北京,扎根北京,首开算是最懂这座城市的开发企业。

    “7月,我们跟石景山区政府签了一个合作协议,其中最核心的就是老旧小区改造、街区有机更新。”就在采访的前一天,李岩刚去首开选取的12万平米老旧小区进行考察。

    他透露,首开即将与东城区政府签署战略合作协议,其中一个很重要的内容就是要做街区更新,要从建筑更新、街巷更新到街区更新,有机地推动这项工作。

    “首开股份已经在东城区展开研究工作,我们找了景山片区,那是最核心的片区。一些历史街区怎么腾退,形成什么样的运营模式,如何实现街区的整体更新,包括这个区域建筑的修缮、街区机理的保护、在地文化的挖掘、商业业态的调整、街区治理的完善,这些内容对我们来说是全新的挑战。”

    言外之意,这条路并不好走,“首开集团和股份有个专门的班子在做这方面的研究,能不能探讨出一个全新的商业模式,今天我无法回答您,但是在这方面的努力,我们一天也没停止。”

    我们看到了一个“有韧性”的李岩,一个在兴趣和责任感驱动下,执着向前的首开股份新掌门人。现在的他,可能很难再肆意地来场说走就走的旅行,但“读万卷书,行万里路”是不变的理想。

    “现在经常出差,闲暇之余会到当地的博物馆看看,或者一大清早和晚上到城市走走。”到博物馆走一遭,一定是加深了解城市文化、历史的最有效方式。这也是首开的方法论——注重当地的文化和传承。

    “怎样的城”

    话题聊到首开集团与房地的重组,这几乎是近一年来市场关注的焦点,我们将这件事列为首开的里程碑事件之一。

    我们好奇“新首开”会是怎样的,李岩很认真地回答:“打造全国领先的非经营性资产管理处置平台,成为名副其实的城市服务商、城市复兴官。”

    2019年3月,北京市政府宣布首开集团、房地集团两家企业合并重组。李岩告诉我们,在那之后,首开就着手组建了新的集团领导班子,成立了集团的合并重组领导小组和办公室,统筹推进重组之后的相关工作。

    “到现在5个月,生产经营、各项工作推进非常平稳。”不过难度也不小,他笑笑说,首开是市场化程度非常高的竞争类企业,而房地集团是非常有特点的特殊功能类企业。

    我们追问房地集团的特殊性在哪里,李岩进行了一番解释:“房地集团是北京市国有企业非经营性资产接收管理、运营处置的一个平台,从现在看,要接收3075万平米的非经营性资产。”

    除此之外,房地集团的施工板块也颇有特点,参与故宫、颐和园、天坛及中央国家机关的古建修缮工作。这对于要做城市复兴官的首开来说,是非常宝贵的资源。

    这些都给予了李岩信心,他相信,两个各有特点的企业整合在一起,如果能够发挥各自资源和专业优势,就一定能够形成1+1>2的合力。

    重组完成后,房地集团将作为二级企业纳入集团整体的管理:“首开集团主要的二级公司就这么几家:第一家是首开股份,这是我们最重要的,也是国资委认可的最重要的子企业;第二家是房地集团;第三家是物业板块鸿城实业公司;第四是国际公司首开国际;第五是首开资管公司。”

    在绝大多数人眼里,这场重组无疑赋予了首开更具想象空间的未来。李岩告诉我们,目前房地集团跟首开股份是并行的,但是这些资源将来都会打通。

    房地集团与首开一样,资源高度集中北京。从数据来看,房地集团非经营性资产3075万平米,在管的2000万平米物业和2000万平米供暖面积全部集中在北京,开发业务98%,施工板块95%都在北京。

    土生土长的国企,似乎天生就会带着一种复杂的使命感,会想为这座城市做些什么。

    “再加上物业公司鸿城实业,在管的规模是1857万平米,91%是集中在北京的。另外中央企业的‘三供一业’将来分离移交,我们估计可以接收到3000万平米的规模。”

    “北京是首开在新发展阶段最重要的区域,围绕着北京的存量资源,把上下游产业链做得更加全面,是我们合并重组最核心的目标。”这是李岩的底气和信心。

    说到此,我们能感觉到李岩的兴奋,作为一名“造城人”,他已经见到了土和砖:“集团已经成立了非经业务的领导小组,还下设了办公室,我们把在北京的非经资源作为下一步城市更新的基础。”

    话语间,一幅存量的大幕徐徐铺陈:“北京、上海等一线城市会逐渐进入存量时代,都会通过城市更新的方式提供建设用地,将来有可能在某个阶段就变成一种主要的供给方式。”

    在李岩眼里,首开现在做的棚改、保障房和城市更新,都是在为明天做准备。

    “如何造城”

    首开已经着手为明天铺路,很多企业却还需要经过一番努力,才能获得通行证。

    2019年,政策环境一言难尽,而房地产行业中,各家企业的“资金和负债”往往都会被媒体无限放大。我们调侃,有报道说“首开负债太高”。

    他顿了顿,很快便领会了我们的意图:“我们也反思,也许跟媒体沟通不够充分,也许是国企的特性,可以做,不能随便说,在公众面前要保持一个相对低调的形象,所以好多信息传递没那么充分。”

    “去年集团负债率降到了79%,而集团负债率下降,首开股份给了很大的贡献。”他向我们解释,首开一直看重降负债,也采取了很多的措施降负债,不管是集团,还是首开股份,负债率一直呈现下降趋势。

    “现金流方面不用担心?”

    “没什么可担心,不管是债务结构、资金安全、融资渠道还是成本控制,我们还是非常合理的。”

    李岩主动提及近期的金融监管,他说,就算政策对信托和外债有一些调整,对首开股份的影响都有限。数据显示,在首开股份2018年底存量债务中,银行融资占56%,债类融资约占30%,信托类产品仅占14%。

    另外,8月份,首开集团两日内接连与平安银行、交通银行、北京农商银行以及工商银行签署战略合作协议,获取授信额度1200亿元,用于非经平台建设和老旧小区改造。

    “首开坚持的是稳中求进。”正因为此,首开一定不拿地王,在拿地过程中,资金的安全被放在了最重要的位置。

    李岩说,这是国企的一种自我约束和要求。

    自我调侃“年过半百”的李岩仍旧保持着坦诚,他承认首开的确有一些项目周转比较慢,这要实事求是地看待。

    “这是要极力改进和解决的问题。”或许是因为国企的身份,首开需要担负着城市更新改造、保障房建设的重要责任,兼顾政治责任和社会责任。

    “不过,作为企业,还是要追求利益最大化。”李岩告诉我们,经济效益也要放置在非常重要的位置。

    似乎担心我们对国企存在天生的刻板印象,采访过程中,李岩不止一次地强调“首开是一个市场化程度非常高的企业”。

    正因为此,首开有着广泛的朋友圈:“首开股份有开放性、包容性、专业性,这些是得到合作伙伴认可的。”李岩对此颇有自信。

    据其介绍,从2010年到现在,首开获取了大概将近140个项目,其中合作项目有110个,近期合作的企业超过了40家。

    “那天我们跟龙湖的领导见面,统计了一下合作情况,自己都很吃惊,有32个项目,有543万方的规模。”

    龙湖是首开的好朋友之一,也正是得益于合作,首开拿到了不少好的项目,进入新的城市,实现战略调整。

    关于首开的情况,李岩信手拈来,说话音调不高,语速平缓,能让人从中读出真诚。

    我们看到,会议室的墙上依次挂着北京市地图、中国地图和世界地图。也是从北京开始,首开一步步走向全国,再走向海外。

    在刚过去的2018年,首开北京区域资源占比首次降至50%以下,在保持京津冀优势的前提下,这家老牌京派房企有意识地向长三角、珠三角、成渝地区等地区发展。

    当然,在合作的过程中,首开也有自己的思考和总结:和谁合作?角色是什么?

    也许,真相就是李岩说的那样,朋友圈不是越大越好,也不要给自己设限,大家发挥各自的优势,实现互补,实现1+1>2的效能,能够实现相互尊重、相互学习,才是合作的意义。

    李岩是一个适合当朋友的人,我们说的每句话,他都很认真地倾听和回应。他说,很高兴认识我们,也希望能够成为每个首开人的朋友。

    或许这里是一个能够实现他抱负的地方,也希望在未来的某一天再次拜会李岩,这位“造城的人”,已经成功建起了他心中的“城”。

    窗外日光渐褪,采访到了尾声,已经有不少首开人在外等候。我们很清楚,繁忙是李岩工作的常态,拨冗两小时实属不易。

    以下为观点地产新媒体对首开股份董事长李岩先生的专访实录:

    观点地产新媒体:首开这一年有很多变化。

    李岩:是,首开集团跟房地集团合并了。去年10月份,北京市委常委会就通过了合并重组的议案,今年3月9日,正式宣布两个集团合并。这5个月的时间,也没揭盖子,两边集团也没有更多接触,真正合并重组从3月9日市政府召开合并重组大会之后才真正开始。

    从一些市场反映来看,市场对这次合并反应都是非常正面的。首开集团跟房地集团都是北京市属国企,但规模、体量、主业等各方面完全不同。

    比如说,首开是一个竞争类的企业,房地是一个特殊功能类企业。把一个竞争类的企业跟一个特殊功能类的企业进行合并,市委市政府有着非常长远的考虑,也有现实的一些要求。

    到现在5个月时间,合并重组整体工作推进得还是非常好的,生产经营、各项工作实现了很平稳的过渡,组建了新的集团领导班子,还成立了集团的合并重组领导小组和办公室,统筹推进重组之后的相关工作。

    合并之后,集团资源、业务、人员等各方面都会有一个变化,这个变化过程预计是在明年一季度,最迟到上半年,完成集团公司组织架构和内部机构的调整,会在6个方面推进我们的转型和跨越式发展。

    因为给首开集团的定位是服务国资国企改革,打造非经资产管理处置的平台,探索超大城市内涵式发展的新路径,力争成为城市有机更新的综合服务企业,所以我们下一步城市运营业务,主要是打造这个非经平台。从规模和平台模式和我们跟城市有机更新的结合方面,会做持续的探索和努力。

    第二个是城市开发业务,主要是股份这边,规模效益各方面都要有所提升;第三个是城市服务业务,力争在“十四五”期间,物业板块具备上市条件;第四个是城市建设业务,以古建特色为龙头,在建筑领域,特别是在古建修缮领域奠定我们的地位;第五是城市的经营业务,整合资源,推进我们的养老、双创甚至教育,包括文化、旅游业务的探索。

    第六就是城市更新业务,这是最核心的一块。我们通过以前的棚改、现在的老旧小区改造、历史文化街区的保护提升,通过文化资源、客户资源的进一步挖掘,形成具有首开特色的城市更新领域的品牌价值和优势。

    这6个方面,围绕着城市,围绕着城市的复兴,围绕着城市复兴理念,城市复兴官这种角色的担当,都会有序地来推进和开展。

    观点地产新媒体:合并重组虽然有难度,您觉得现在还比较顺?

    李岩:对,整体平稳,难度确实也不小,首开股份是市场化程度非常高的一个竞争类企业,房地集团虽然资产规模不大,只相当于首开的1/10,但是非常有特色。

    它有几个值得我们关注的地方,第一是作为国企服务中央、服务中央国家机关、服务外交使领馆保障方面,这在北京国企里面是独一无二的。

    第二,市委市政府让首开集团和房地集团重组,很重要的原因就是因为房地集团是北京市国有企业非经营性资产接收管理、运营处置的一个平台。从现在看,要接收3075万平米的非经营性资产,这一大块将来是新集团下一步发展,特别是履行国企责任,践行城市更新、城市复兴的理念过程当中非常宝贵的资源。

    第三,它比较有特色的地方是施工板块,虽然不大,但是非常有特点,它的古建维修、施工在行业当中是处于靠前位置的,参与过故宫、颐和园、天坛及中央国家机关的古建修缮工作。

    不光是做古建,它也做市场化的施工项目,只不过因为是一级资质,不是特级资质,没有那么大的市场占有率和品牌效应。当然,施工力量很强,很多中央重点工程和保密工程的施工都是它们承担。

    所以说,它的实力并不弱,这两个企业各有特点,整合在一起,各自能够发挥资源和专业优势,形成更好的1+1>2的合力。

    观点地产新媒体:对首开是很好的补充。

    李岩:这几个月磨合得挺好,近期的业务对接也有阶段性的成果。我们的财务快报实现了全集团的合并,预算体系进行了对接,也形成了2019年生产经营预算的各个主要指标。

    对首开集团来说,主要的二级公司就这么几家:第一家是首开股份,这是最重要的,也是国资委认可的最重要的子企业;第二家是房地集团;第三是我们原来的物业板块鸿城实业公司,在管面积也有2000万平米;第四是国际公司首开国际,在大约7个国家和地区都有投资项目;另外一个就是首开资管公司。

    实际上,我们是把房地集团作为二级企业纳入了集团整体的管理,跟首开股份是并行的,但是这些资源将来都是会打通的。

    观点地产新媒体:暂时不并到上市公司首开股份这边?

    李岩:现在不会,将来的整合会有进一步的研究。两个集团合并重组要处理好四个关系,一个是历史和未来的关系,要对历史形成的现状有准确的把握和认识,对未来的定位和发展目标有科学清晰的分析。

    同时,还要处理好改革的节奏问题,把控好节奏,从市委市政府对我们的要求来讲,不能盲目求快,要稳字当头。

    合并重组以来,我们对资源也进行了梳理,首开在北京有资源集聚的规模优势,首开起源北京、扎根北京,这里是我们的大本营,首开股份去年营收和利润接近50%都集中在北京。

    房地集团来讲,它的非经营性资产3075万平米、在管的2000万平米物业和2000万平米的供暖面积全部集中在北京。房地集团也有开发,主要以公租房、保障房为主,这一块业务98%都在北京,施工板块95%也在北京。所以房地集团作为首开集团的二级企业,资源在北京也是非常集聚的。

    鸿城实业公司是一个物业管理企业,在管规模是1857万平米,91%是集中在北京。另外,中央企业的“三供一业”将来分离移交,我们估计可以接收到3000万平米的规模。

    北京是我们资源最集中、团队力量最强,也是发展最重要的一个区域,有上亿的资源在这里,在同类企业中是非常有优势的。北京也是首开在新的历史阶段发展最重要的区域,我们必须高度关注,下大力气,去做好开发、物业经营、施工,包括培育的一些业务,养老、双创、文化等等。

    将来,首开围绕着在北京的存量资源,以城市更新、城市复兴的理念为引导,把我们上下游产业链做得更加全面,发挥资源的最大优势,这应该是我们合并重组的最核心理论。

    现在集团成立了非经业务的领导小组,还下设了办公室,把北京的非经资源作为下一步城市更新的基础。

    北京虽然进入了减量发展的新阶段,但结合国务院提出的对老旧小区进行综合改造的契机,老旧小区改造接棒棚改,应该说给首开股份提供了新一轮发展机遇。

    在上一轮棚改,首开做得还是不错的。到目前为止,首开股份在北京承接的棚改项目,在实施的,包括储备的有12个左右,涉及到用地规模达到了1500公顷,规模非常大。

    包括保障房业务,从2010年到现在9年期间,做了将近500万平米,各类保障房只要在北京出现的形态,我们都有涉及。首开这些年在棚户区改造、保障房建设领域,下了很大的工夫。

    有的时候媒体也会质疑,棚改这些项目会不会周转很慢,资金沉淀太长。这种疑虑是有的,而且这种项目确实存在着这种情况。但是从首开做的棚改和保障房建设项目来讲,还是保持了适当的收益,我们是在社会效益和经济效益这两方面综合来衡量的。

    当然,作为企业还是追求利益最大化,经济效益还是摆在非常重要的位置。但是,作为国企也担负着城市更新改造、保障房建设的重要责任。所以,我们既要实现政治责任、社会责任,还要取得经济效益,这几方面是综合平衡考虑的。

    观点地产新媒体:棚改的收益是可以的,有稳定收益。

    李岩:如果推进得快,把周期缩短,收益是相当可观的。我们有几个项目都是在公告期之内就完成了居民和非宅的拆迁任务,这些项目周转速度不慢。

    首开股份今后在棚户区改造、政策性住房的建设,包括新一轮的老旧小区改造方面,都会保持适度的规模。

    观点地产新媒体:一线城市都要进入这个阶段。

    李岩:深圳现在也走的城市更新,北京、上海这些一线城市逐渐都会进入存量时代,都会通过城市更新的方式提供建设用地。将来有可能在某个阶段就变成一种主要的供给方式,我们今天所做的也是为明天做储备。

    首开北京的几个公司全部都有做棚改和建设保障房的经验,外地一些城市公司,也开始了一些城市更新业务。我们时机抓得比较早,包括和远洋、高和组建城市更新基金,也参与了一些商业地产类的更新项目,几年时间累计超过了10个项目,总的投资收益是非常不错的。

    首开这些年一直倡导城市复兴的理念,要做城市复兴官,我们在做好主业的同时,一直在做一些有益的探索,也取得了比较好的成效。

    其实,合并带来资源,也带来了不同的发展模式。虽说老旧小区改造跟棚户区改造不一样,但也是一个补民生、补短板的重要方面。

    观点地产新媒体:大家平时深入了解首开还不够多,有报道说你们负债比较高。

    李岩:我们自己也反思,也许跟媒体沟通得不够充分。也许是国企的特性,可以做,但是不能随便说,在公众面前要保持相对低调的形象,所以好多信息传递没那么充分。

    外界对首开质疑比较集中的地方就是认为负债率比较高,资金面比较紧,有一些项目周转得也比较慢,这些质疑是客观存在的,有些问题对我们来说也是存在的,要实事求是地看待。

    但是,首开一直看重降负债,也采取了很多的措施降负债。这几年集团也好,首开股份也好,负债率一直都是呈下降趋势的。

    去年集团负债率降到了79%,是非常快的,而集团负债率下降,首开股份给了很大的贡献。我们没有很激进,还是比较稳健的,这一点可以从我们拿地的情况看出来。

    观点地产新媒体:没有太多地王。

    李岩:这是拿地基本原则,我们现在拿地非常严格,现金流安全是第一位的,将资金安全放在衡量是不是拿地的首要因素来考虑。

    资金充裕的时候,以合理的价位适当获取土地资源。资金面比较紧,不说停止拿地,但是会严格控制拿地的节奏。另外,作为国企,现在还有一个很核心的原则,就是地王一定不拿。这不光是经济和经营上的考虑,还有政治上的一种考量,是自我的约束和要求。

    另外,在获取资源的时候,要尊重我们战略布局的考量,项目优选。从战略布局来讲,首开股份对整个的布局也做了一些调整,去年北京区域的比例降到50%以下了,这是区域调整的新成果。

    京津冀是我们非常关注的区域,未来会继续向长三角、珠三角、成渝地区等地方发展,战略上会更加平衡。我们在区域布局上更加关注国家重点战略的考量,国家战略导向走到哪里,我们就布局到哪里。所以这两年,首开在北京的持仓比例各项指标都向一个比较合理的方向调整。

    我们对利润率、各项经济指标也有严格的要求。当然,因为合作项目比较多,还有跟合作方协商沟通的一些结果。总体来讲,我们对包括周转率在内的各项指标关注度越来越高,而且也通过这些年的合作,跟标杆企业学到了不少经验。

    观点地产新媒体:挑选合作对象的标准是怎样的?

    李岩:从近期来看,首开合作的企业超过了40家,这40家企业当中既有国企,也有民营企业。国企里面既包括央企,像华润、金茂这样的大央企,也包括地方国企,比如在厦门我们跟建发合作,在北京跟城建合作。

    民营企业里面的标杆企业,前三强里面我们和万科、碧桂园都有合作,包括前10强里面的龙湖等等。我们跟龙湖、保利的合作项目都很多。那天跟龙湖的领导见面,统计了一下双方合作的情况,自己都很吃惊,有32个项目,543万方的规模。

    我们有些战略布局的实现,就是通过跟合作方合作进入这些城市,比如说珠海、深圳,原来我们在那里没有城市公司,我们通过沟通,进股权的方式,进入这些项目公司,实现了落地。应该说,比我们组建一个团队,单独在一个区域,再去研究区域市场,再组建队伍,再去筛选项目,再去落地,更加直接。

    我们从2010年到现在获取了大概将近140个项目,2800万平米的规模,其中合作的有110个,有1950万平米,取得了非常丰硕的成果,这些企业都很愿意跟首开合作。

    观点地产新媒体:首开心态非常开放。

    李岩:首开是非常开放,而且是高度市场化的。因为这些公司也是高度市场化的公司,如果首开股份是一个僵化的企业、保守的企业,这些公司是不可能跟首开股份进行合作的。

    我们之所以有这么好的朋友圈,反过来也说明首开股份有开放性、包容性、专业性,得到了合作伙伴认可。当然,每合作一个阶段,每合作一家企业,我们也会自己总结和思考,比方说我们会筛选和谁合作。虽然有开放的心态,但也要有自己的判断。

    朋友圈不是做得越大越好,大家要能够发挥各自的优势,实现互补,实现1+1>2的效能,能够实现相互的尊重、相互的学习,这些都是非常关键的。

    第二是合作之后,在项目公司里各自的角色是什么。我们也没有一成不变,不是说非要坚持什么东西。有些标杆企业,在跟它合作的时候,长短板不同、项目不同,大家可以在这里面发挥的优势是不一样的。

    比如说在北京,首开的优势很明显,我们有政府背景,有行政资源,在项目获取、报批方面,自然而然能够起主导作用。有些项目在其它区域,我们不熟悉,或者我们是通过进股权的方式进入这些项目,我们就不会要求得那么高。

    再有一个,有些地方可能竞品多,产品竞争激烈,比如说我们合作的时候用龙湖、金茂的产品可能更有市场竞争力,我们会把这些线让他们来做。

    总之,合作之间有共同之处,但绝无千篇一律的要求,都是因地制宜,根据项目的不同、区域的不同、对象的不同、大家各自优势的不同,来确定合作的模式。

    观点地产新媒体:合作项目多了,大家会说权益不高。

    李岩:我给你举个例子,去年12月28号,首开在成都独自拿了一块地,20多个亿,我们拿了这块地之后,龙湖同一天也拿了两块地,因为跟龙湖有非常好的合作基础,我们马上就沟通,互进股权。如果合作成功,我们在成都拿地的投入没有增加一分钱,但是获取了三个项目的权益,是非常划算的一件事。

    当然,如果有条件,权益比例会尽可能提高。我觉得还是刚才讲的那句话,因地制宜,因项目而定,不应该在一开始的时候给自己设定这些框框。

    观点地产新媒体:现金流或者资金方面不用担心?

    李岩:首开一直都看重降负债,我们和各大金融机构都有非常良好的合作关系,融资成本也控制得非常好,融资优势还是挺明显的。

    现在问题可能就是周转上要进一步加快,这也是我们要极力改进和解决的问题。但是从债务结构、资金安全、融资渠道和融资成本控制各方面来讲,还是非常合理的。

    包括近期金融监管政策做了一些调整,我个人认为对首开股份的影响都是有限的,比如说对信托加强监管,首开2018年底整个债务结构当中,我们信托占的比例不到14%。

    观点地产新媒体:没受太大影响?

    李岩:集团有海外发债,首开股份没有海外发债,新发可能会受影响,但是现在我们没有在海外发债的需求。

    现在这些政策对首开影响不大,我们有更多的替代的产品和渠道。另外,首开集团自身融资能力非常强,强大的母公司对上市公司是有支撑能力的。

    而且,集团公司在北京有1个多亿的物业资源,那是将来可供我们股份公司做城市再开发的物质载体。

    观点地产新媒体:别人愁北京的面粉,你们不愁。

    李岩:无论是从公开市场拿的土地储备,还是在北京的存量资源,我们都有信心。

    首开股份现在的土地储备存量资源有1800多万方,北京有600万,南方有900万,我们没有那么强烈的非得在这个阶段、在这个大的政策环境下抢地的意愿。

    刚才讲的1个亿规模的北京存量,我们现在都着手在做这方面的研究,有些项目已经开始进入前期阶段,对北京历史文化保护街区做申请式退租,当年微改剩的一些零散用地,做城市织补,补城市短板,这些活都在干。

    我们现在正在跟东城区研究,一些历史街区怎么腾退,形成什么样的运营模式,能够实现街区的整体更新,包括这个区域建筑的修缮、街区机理的保护、在地文化的挖掘、商业业态的调整、街区治理的完善,这些内容对我们来说是全新的挑战。

    我们股份公司的同事们跟集团公司的同事们有个专门的班子在做这方面的研究,当然是不是能探讨出一个全新的商业模式来,今天无法回答,但在这方面的努力,我们一天也没停止。

    观点地产新媒体:这涉及很多的工作,无数的战略。

    李岩:确实面临的是全新的挑战,首开以前的逻辑就是做商业开发,买地、盖房子、卖房子,再买地,然后持有一部分物业,再做一部分物业服务,都是这么一个商业逻辑,也形成了一个思维定势。

    今天面临这种新的形势,面临自我的挑战,也需要我们转变观念、挑战自我。在这方面我们已经有了实践,有了这方面的准备。

    观点地产新媒体:合并重组对股份还是非常利好,未来估值有怎样的想象空间?

    李岩:市场有预期,我们也有信心。其实合并重组的消息出来之后,市场的反应都是非常正面的。

    当然,题材有了,下一步就是如何把题材真正转化成发展的动力、发展的源泉,实现发展的效能,这需要努力去做。

    我想,有这么好的资源,我们没理由不把它做好。我对今后估值的预期,我非常有信心。

    观点地产新媒体:李岩总履新,怎么看接下来的环境?

    李岩:其实也不叫履新,因为原来也是一直在董事会担任董事、副董事长,一直也参与股份的工作,只不过角色有一个变化。

    从今年的形势来看,我个人觉得,首开没有受到政策过多的影响。之前我们还在讨论,但是从7月30号政治局的会议开完以后,大的基调就定下来了。大家稳字当头,按照中央的部署和要求,在建立健全完善房地产长效管理机制的过程当中,做好自己的事。

    首开又是国企,从来也不做违背中央政策、国家政策的事。在现在大的调控背景之下,在大的政策定调、明确方向的大背景之下,我们就踏踏实实按照我们年初的目标,认认真真做好工作。

    我们有所预判,没有指望今年有大的调控放松。我们在去年1007亿元的基础上,今年基本上就是1021亿,在这个位置做一些盘整,我们相信这个底筑好了,今后的发展会更快。

    观点地产新媒体:今年1021亿的目标能完成吗?

    李岩:压力不小,但是完成任务还是有保障的,我们也有信心。

    你关注首开前几年的指标会发现一个特别有趣的现象,一二季度都是低点,非常低,经常只完成年度目标的百分之十几、二十几,到第三季度有所调整,第四季度直线往上冲。

    观点地产新媒体:独特的战术打法?

    李岩:可能跟多年保持的节奏有关系,但是从今年的数据可以看到,还是提速了。从6月底的数据来看,我们除了新开指标之外,同比去年都有不少的提高。

    今年我们确定目标的时候,已经充分考虑到了调控政策长效机制的建设,没有把今年冲业绩的希望寄托在政策放松上,所以我们会千方百计确保目标完成,使首开在千亿这个规模上站得更稳、站得更牢。

    观点地产新媒体:现在行业利润率走低好像是大势所趋。

    李岩:这几年大家都面临同样的问题,土地价格居高不下,房价又受调控的影响,特别是有些重点区域,很多项目至今备案价格没有什么调整的突破。

    从大的行业背景来讲,毛利率普遍都是下降的趋势,我们也不可能独善其身,行业的一些规律和特点在首开股份身上同样会反映出来,这个还是要认真面对。

    从首开来讲,我们在前端拿项目的时候就把住,对指标做审慎的考量。拿地,经常说自己是审慎理性、适度参与,我们不会非常激进地去抢地王。这也是支撑我们现在整体盈利水平的一个重要方面,不会被个别项目拖累公司收益。

    观点地产新媒体:对股份整体来说还是非常利好,刚才谈到背后有很多的资源、存量,未来股份的估值有什么样的想象空间?

    李岩:市场有预期,我们也有信心。其实从3月9号合并重组的消息出来之后,市场的反应都看得出来,对这个消息的反应是非常正面的。

    当然题材有了,下一步如何把题材真正地转化成发展的动力、发展的源泉,实现发展的效能,这需要我们努力去做。

    我想有这么好的资源,我们没理由不把它做好,所以我想我对今后估值的预期,我是非常有信心的。

    观点地产新媒体:李岩总有什么爱好?

    李岩:爱好挺多的,但是没时间,年轻的时候喜欢出去旅行,那时候说走就走,今天想起来明天就飞,开车就走。

    喜欢旅行,理想是能够行万里路、读万卷书,可惜现在时间没那么多。经常出差,闲暇之余也会到当地的博物馆看看。

    观点地产新媒体:您好像对街区改造也是有兴趣的?

    李岩:我在区政府工作10年,分管的工作比较多,但最热爱的或者说下精力最大的,实际上就是在一些老街区的更新改造上,特别是大栅栏地区。

    我那时候担任大栅栏更新改造总指挥,一直在从事文化街区、商业街区的改造和提升,主要就是有这方面的兴趣,这是自己精力能够投入的重要原因,不光是职责使命。

    职责使命应该有,但是光知道职责使命,没有兴趣爱好,可能做事也做不到很极致。

    观点地产新媒体:身份转变还算适应?

    李岩:我觉得从企业到政府,又从政府到企业,又完成了一次职业角色的转换。我觉得首开氛围非常好,我到这里整整三年,这三年时间我和我的同事、团队相处得非常融洽,他们都是非常敬业和专业的人士。

    在他们身上,这种理性、包容、敬业、执着、专注都让我非常感动,也值得我向他们好好学习。

    所以,虽然我在这个团队角色有个小变化,但团队的同志们没有变化,对我的支持没有变化,我的工作做起来还是比较得心应手的。

    观点地产新媒体:现在是两边挑,分配给股份的时间应该更多一些吧?

    李岩:合理分配。国资委批准的首开集团重要子企业就首开股份一家,今后房地集团会不会是第二家,还需要国资委的认定。

    首开股份对集团无论从营收还是利润贡献,都占到95%以上,对集团贡献、对北京国企的贡献,成绩都很不错。

    首开集团作为市属国有企业,每年在上缴国有资本预算收入方面都排在北京市前5,集团能够上缴国有资本预算收入,能给地方做这么大的贡献,股份是主体。

    我现在也经常在区分集团总经理和股份公司董事长的角色,说着说着就说到集团了,说着说着可能又回到股份了,这个角色确实需要自己随时调整和平衡。

    领袖访谈 | 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

    撰文:陈玲    

    审校:刘满桃



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