主题讨论会之四 | 新产业、新商业、新经济,蛋糕有多大?

观点地产网

2019-08-07 20:16

  • 产城、商业、文旅、养老、大健康,每一个新领域都是蓝海和未知之地。住宅之外,越来越多的版图正在被房地产占领。

    主持嘉宾

    吴 洋 福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁

    讨论嘉宾

    蔡 云 中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长

    元喆辉 合生商业集团产业执行总裁

    符美华 成都置信集团副总经理、四川康加旅居科技有限公司总裁

    程 耀 中国奥园集团副总裁、文旅集团营运总裁

    陈 赟 中国金茂商业事业部财务总监

    朱 珉 上海易涟信息技术有限公司总裁

    胡晓芳 北大资源集团首席品牌官

    吴洋:商业地产行业发展这么多年,从中国的房地产开始,改革开放到现在,我们会看到这几十年的发展从百货时代走到购物中心时代,走到现在的新商业的时代,在这样的时代变迁中人们的消费趋势、消费观念包括消费模式都发生了根本性的变化,所以在这种变化下同时相对我们看到今天整个商业模式已经发展的很成熟。

    另一方面,在每一次经济转型期,商业地产都面临着一个调整期,我们每次遇到经济下行期的时候,消费降级是否会对商业地产产生影响,商业地产应该怎么应对?

    还有一个就是面对这样的重资产,我们的零售业绩在下滑的时候,资产价值怎么来体现,到底是注重零售业的业绩还是注重资产,在这种情况下就对商业地产有很多的问题。

    我想第一个问题问一下我的老朋友中国房地产协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云,请蔡秘书长给我们做解答。

    蔡云:慢长的一天会议终于落脚到商业文化旅游地产了,从商业地产角度来讲,我们看到2000年以来,当我们的开发企业以投资者的身份进入到中国的百货业,进入到购物中心这个行业来讲,开启了商业地产的时代。

    我们知道在每一个城、县甚至每一个小区域都有百货公司,当时的投资是政府投资,而不是我们开发企业投资,这种时代开启了以后,到了2013年的时候,商业地产竟然进入了一个下行的成长周期,可以说在2000年,我们的商业地产增长率是35%。

    到了2013年的时候,增长率是13%,2018年的时候我们竟然负增长了8%,再看整个商业地产从购物中心到2018年,大概全国的购物中心量是八千到九千的概念,因为我们在界定概念的时候它统计口径有出入。

    到去年和前年,我们号称,平均每年我们的购物中心是五百家新增,但是真正达到开业的大概就四百家,所以可见到,商业地产是什么样情形。什么原因?

    2013年以后随着各项政策落地,我们土地、供地收紧,还有市场消费的转变,特别是电商对实体购物中心的冲击,人们由原来购买消费的产品到购买消费的服务了,这也是一个巨大变化,我们不唱衰,但我们现在看看市场。

    整个市场来讲,从电商对市场的冲击,到电商与实体的线上是共融发展,我们又进了一个新的时期,所以展望未来我们可以看到,商业地产、零售业、百货业等等竟然在它的起起伏伏当中仍然有它的发展空间。

    第一个就是整个新兴产业的发展和现代服务业的发展将会拉动消费的升级,商业地产既掌握了生产环节又掌握了消费环节,同时我们最终的终端又在我们手里,所以说商业地产贯穿了整个生产、消费、流通环节。

    我们只要抓住了市场的热点和这种消费的特点,就能在整个市场当中取得我们的优势。我们可以看到,现在购物中心大多是体验性的消费,大量是文旅商、IT等等的综合。

    随着大数据时代的发展,以及对市场的需求,从供给侧来讲,我们做什么样的产品适合市场的发展,这是我们行业要思考的问题。所以我想未来的发展方向就是只要是我们深耕存量,精致增量,同时把握好整个运营,这是我们商业开发未来的一个非常必经之路,也是我们取胜的唯一出路,谢谢!

    吴洋:我们一直以为商业地产是开发行为,实际上到了今天进入到新零售时代,从商业地产应该转入到真正的运营时代。下面请金茂的陈总就以上话题阐述一下您的观点。

    陈赟:我觉得作为一个企业来讲,我们进入商业行业,首先要充满自信。在行业里面确实大环境不太好,因为同质化竞争太激烈了。

    但是我们看到头部的20%的商场应该来说是非常有活力,非常让人趋之若鹜的一种标杆。我来自中国金茂的商业地产板块,今天也是第一次来到博鳌论坛,我觉得特别荣幸,特别看到行业里的一些前辈大咖在同一个环境里大家一起交流学习,我觉得非常的感谢。

    中国金茂大家不陌生,八月底是金茂大厦二十岁的生日,中国金茂在地产板块去年冲破了一千亿销售额。

    作为我们商业来讲其实并不是一个新的板块,我们在2013年就成立了,但是一直发声不是特别大,但是我们也有金茂会等产品线,也是厚积薄发的过程。

    今年是中国金茂商业大发展的元年,我们刚刚制订了一个战略,围绕金茂城市运营商主战略的定位下,坚持打造我们商业IP,这样的一个主战略也是让我们金茂的商业人充满了激情和未来的一个冲动。

    聚焦到这样的一个话题来讲,怎么样来做好商业,商业的未来在哪里,怎么做商业,我们自己内部的战略定义为CPI战略,C是聚焦消费者洞察的方向,我们要去看消费者到底需要什么东西,要深入的去了解,卖房子我们强调我们是谁,我们能带来什么。

    商业的话,我们要跟消费者强调我们能为你们带来你们所需要的什么东西,如果我们都不知道你们要什么的话,可能就更没办法做好商业。

    而且城市与城市之间是非常不一样的,《第四消费时代》里面讲的很明白,消费不断地升级。

    目前我觉得大部分的城市除了北上广深和强二线的城市,它目前处于第三消费时代,这样的一个时代特点重视个人化、多样化、差异化的特点,崇尚时尚和奢侈品,其他那些城市是第二消费时代。

    经历了经济的快速发展,特征是大量生产及消费,然后以家庭为中心的重视功能的消费,对金茂来讲,我们之前的项目有在上海、长沙、丽江,在实际操盘中,感觉到丽江的消费时代与上海、长沙最起码有五到十年的差距,它可能一些超市类的大卖场还是他们主流的一些消费场所,对一些新兴的业态不是那么了解和向往。

    在P方面我们是破界,我们自己会定义我们是专注于什么的,我们是做商业人,中国金茂从来做住宅多一些,但是整个公司要做动作的话首先要破界,同时城市运营,各个业态之间整个区域的打造要进行完美的规划。

    还有一个破界我觉得要打通上下游和合作方的共建。

    I是数字化也好,绿色创新也好,我一直是财务出身,现在也是分管战略运营以及其他的一些板块,我觉得在这样大时代下我们也是不断地去适应新的一些发展。

    最后一句话,题目是蛋糕有多大,我想商业的魅力一直在于变,也在于持续,在于不确定,在于无限想象。谢谢!

    吴洋:实际上金茂是我非常尊重的企业,金茂的产品一直做得非常棒,我相信金茂的商业也会做得很好。

    陈总告诉我们一个道理,我们永远不要去想着消费者需要什么我去给什么,而是我能够给消费者什么,我去引领他,这就是做商业的道理。

    时间关系,我们今天分三个命题,一个商业的阶段,我们就结束了,下面谈产业的话题。

    产业地产在近几年来是非常热的话题,产业地产的盈利来自于哪里,另外一个问题,产业资源如何去整合,我们会看到很多有体育的、有康养的、教育的,这些资源如何去整合。

    另外一个,产业地产如何做好科技化、信息化,智能化。第一个请成都置业集团副总经理符美华回答。

    符美华:成都置信集团是一家做产业地产做的很早,多元化也是很宽的,我们从2002年开始正式进入产业地产和多元化,目前有五个园区成为中国总部经济标杆,商业运营方面,我们也有自己管理的商业资产,大概350万平米。

    文化旅游方面,在人气量全国前五位的游乐园也是有我们,我们有十八个游乐园,其中有一个国色天香,每年游客量达到150万人次以上。

    前面的专家、经济学家都在讲房地产多元化是对还是不对,我觉得,只要你能够做好就是对的,包括我们置信进入多元化以及产业地产的方向,从本人的经历来说,我前面二十年就一直在同一家公司坚持做产业地产。

    只不过二十年来,我前十年是在做加法,从工程建设到房地产开发到产业兴城、产业园区等等,做的是加法。

    近十年来我一直是在减法,从产业兴城康养产业到现在的康养旅居,首先从大做到小,小做到精,做精之后再做大,可能是风险最小的。

    最后说到康养旅居产业,我们也已经坚持了五年,包括现在中国人生科学学会都在我们公司委托成立了一个旅居养生研究院。

    五年来在产业实践的过程中,我们内部在交流就像一个4321工程,首先4指的是四个功能,我们就是把健康服务、养生休闲、旅游度假和居家生活服务结合起来做成这样一个康养旅居连锁酒店,这就是我们产业的定位。

    然后3是指在共享经济的三个特征,也就是说我们把库存的房地产怎样做成一个酒店,然后再把酒店闲置下来的房源怎样拿出来一起共享,再就是绝大部分人群都喜欢出去旅游度假,共享这样的酒店房源,最后搭建互联网的平台,利用共享经济的特征。

    所以看起来是一个平平常常的酒店,其实它也是一个真正遵循共享经济的新经济产业。

    最后说到2。首先这是我们邱局长昨天晚上在说的,房地产不止是一种消费产品,它也是一种投资产品,所以我们在康家旅居的一个酒店,把它做成投资属性。

    按照我们的定位,可以参与到旧城改造来拉动投资,同时也可以通过康养消费来带动这样消费,所以我们这个产业还是很有前景的。康养旅居产业蛋糕有多大,我做了五年,我也不知道它有多大,但是我只知道可能我能够努力的话,能够做到其中很小的一部分。

    最后一个1指的是方向,我们打造康家旅居这一份事业,一定是坚持房住不炒的方向。也就是说我们把每一个项目都把它运营好,把它的使用价值真正发挥出来,然后全力以赴来帮助国家解决人们日益增长的美好生活需要跟不平衡、不充分发展之间的矛盾,做一份微薄之力,谢谢大家!

    吴洋:合生一直以产业地产的方式在市场上获得土地,我们也看到合生近几年的发展一直非常稳定,而且它的城市更新开发做的也很好,合生商业随着近几年实际上没有高调但产品做的非常不错,比如合生会等等做的很好,所以下面有请元总谈一下他们产业发展的特性。

    元喆辉:合生集团1992年成立,1998年香港上市,一直在做产业地产先行的重产业后地产的方式,其实很多的项目大多数情况下都是做重配套,全产业链打造的方式,其实整体来讲合生产业方面不管是在商业也好,产业园也好,写字楼也好,酒店、康养,大的产业链上来讲,我们的开发模式都比较稳健,而且是一个重持有的集团。

    题目来讲蛋糕有多大,我觉得宏观数据或者是各个重点城市的微观数据大家都看得到,但其实我们觉得现在