特写丨中梁IPO续集里的终章

观点地产网

2019-06-26 23:42

  • 中梁控股把这个机会变成了现实,杨剑驾驶着mini将大奔远远的甩在了身后。

    观点地产网 今日,中梁控股集团有限公司在香港上市的申请通过了聆讯。这已经是中梁控股上市故事里的续集,现在终于来到了终章。

    此前,中梁控股第一次递交招股书是2018年11月13日,按照香港联交所主板上市规则,递交招股书6个月之后,若不能顺利上市,则变为“失效”。

    在招股书仅失效3日后,港交所便更新了中梁控股最新招股说明书。

    在港交所认可了中梁的财务数据与上市申请后,中梁距离梦寐以求的资本市场只差投资者的支持。

    6月26日,中梁控股全球发售发布会在香港港丽酒店举行。

    据观点地产新媒体现场了解,公司创始人兼董事长杨剑带着一众高管出席了现场。一直较为低调的杨剑也终于免不了在快要上市的时候透露出了欣喜,冷峻的面庞多了些许笑容,他说到:“我们对上市很有信心。”

    对于在香港上市,杨剑一直都心向往之。

    早在2017年的时候,就有市场消息传出中梁在筹划着上市,而在终于在过了一年后,中梁控股第一次递交了招股书;在经过6个月失效后,中梁控股再次提交便得到了港交所得通过。

    据招股书披露,中梁控股该次预计将发行5.3亿新股,占发行后总股本的约15%;每股发行发行区间在每股5.2港元至6.68港元,预计将于7月16日于港交所主板挂牌。

    倘若不行使绿鞋权,按每股发售平均价5.94港元计算,预计该次IPO可以为中梁控股集资29.18亿港元。

    杨剑此前曾讲过:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

    中梁控股把这个机会变成了现实,杨剑驾驶着mini将大奔远远的甩在了身后。

    据悉,中梁控股在2016年的合约销售额仅190亿元。随后,它便开始了火箭式的跳跃,2017年的 649亿元,再到2018年的销售1015亿元,销售额复合增长率达到了惊人的131%。

    在营业收入方面,中梁控股在2018年为302.15亿元,2016年到2018年的复合增长率为221%。

    据观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100报告披露,中梁控股排名行业第19名。

    从一个百亿“小房企”,到千亿销售的行业前二十,中梁控股只用了3年的时间,与其背后息息相关的显然是其奉行的“高周转”加上“456”战略,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月回款再投资。

    其次,杨剑在2016年决心下沉到三四线城市,而这些城市为中梁控股提供了棚改红利,正是靠着快周转和棚改红利,加上标准化的产品,中梁控股实现了飞跃。

    中梁控股的这套运营模式与碧桂园的运营策略有所相似,杨剑和杨国强对于收割三四线的看法一致。此前还有报道称,董事长杨剑曾经亲自到碧桂园去学习了他们的模式。

    杨剑此前曾表示:“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键,坚持以做大主业规模为核心诉求”。

    此前,曾有消息透露2021年公司的销售目标是3000亿元。对此,公司CEO黄春雷和公司副总裁游思嘉的反应则体现了两种风格,游思嘉在旁提醒黄春雷要“谨言慎行”,符合信披合规准则。

    但黄春雷则显得较为乐观,他说:“一个人总是要有理想,要是之前的红利再来一波也不是不可能,公司在转变风格,变的稳健,注重利润和风控。”

    在拿地方面,据黄春雷介绍,在16年到18年期间,中梁控股从基于长三角到全国化的布局,让其目前已经进入了124个城市,仅次于碧桂园与恒大。

    在大奔和宝马mini的选择上,中梁控股似乎也开始反思并考虑重返二线城市,黄春雷表示:“在2019年,中梁控股拿地方面的策略是选择精三线,二线城市”

    截止2019年4月止,中梁控股的土地储备有3886万平方米。但值得注意的是,中梁地产在2016年到2018年的毛利率都只有20%出头,处于行业低位。

    同样的,碧桂园在2016年的毛利率只有21.1%,中梁控股被誉为“小碧桂园”的成色可见一斑。中梁控股在享受高周转,和三四线红利的同时,一如当年的碧桂园,低毛利率仍是其面临的难题。

    此外,净负债率也是中梁控股波动较大的佐证,从2016年的1790%,2017年339.5%,到2018年为58%,在这3年间,中梁控股通过调整使净负债率下降了超过30倍。

    根据招股上的解释为,中梁控股来自物业销售产生的内部现金大幅增加,而该增加一定程度上减少了对外部借款的倚赖,以及公司总权益的增加乃主要归因于自我保留盈利的增长。

    公司副总裁游思嘉表示:“财务情况随着我们上市,打开我们资本市场,未来我们会持续改善我们的财务结构。58%的净负债率对于上市还是没上市的房企来说都是一个很安全的水平。”“相信在未来3年内,公司债务结构会有一个调整”

    截止目前,中梁控股目前还有109个,总额147亿元的信托或资产管理计划尚未偿还,其中,有相当多的一部分都将于2019年到期需要偿还,大部分利率都在9%以上,最高利率的为13.9%,而在算上银行借款等融资手段,中梁控股在2018年的融资成本为9.9%,处于一个高位的位置。

    游思嘉回应高融资时也讲到:“随着公司上市,打通融资通道,从去年的9.9%还有相当大的压缩空间。”

    因此,可以看出上市对于中梁控股是一个很关键的节奏点,在大幅度改善了净负债率后,也侧面说明了融资公司在资金来源方面实行了管控。上市可以带来公众的资金流通,打开包括境内外的债券市场,公司债、美元债的成本会比民间信托低很多,从而改善公司整体的债务结构。

    根据公司计划,其中60%的所得资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本;30%将用于偿还绝大部分的若干现有信托贷款;剩余10%将用作一般营运资金之用。

    根据安永发布的关于2019年上半年IPO市场的报告指出,2019年下半年IPO活动将会有“财政和货币政策调控灵活度进一步增强”等利好。而阿里巴巴重返香港上市的消息也进一步刺激香港股市,包括在年初银行释放的大量资金进入了一级市场。

    此外,中梁控股为了吸引投资者,也表明会将40%的净利润用于分红,属于内房企的最高一档的水平。

    在IPO上市几成定局后,杨剑与他的中梁控股将进入一条全新的跑道,“闷声发大财”已经不适用,而资本市场对中梁控股的考验才刚刚开始。

    撰文:李标    

    审校:武瑾莹



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    IPO

    中梁地产