合富研究院:330前拿地商服项目解除个人购买限制,对楼市影响几何

观点地产网

2018-12-20 22:03

  • 合富大数据显示,今年全年成交(12月数据截至12.14)对比新政前16年全年成交量,大幅减少57%,跌幅近六成;而商铺跌幅近三成。

    12月19日,广州市国规委在官方网站上挂出《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》的文件。文件明确:2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

    330新政对市场影响较大,公寓及商铺跌幅明显

    回顾近五年商服物业成交情况,可以看出330新政对商铺及公寓市场影响最大,尤其是公寓市场,合富大数据显示,今年全年成交(12月数据截至12.14)对比新政前16年全年成交量,大幅减少57%,跌幅近六成;而商铺跌幅近三成。

    2017年1-4月还有新政前网签量支撑,而之后月份都受新政影响总体成交量走低,虽然今年下半年月度成交相较之前“冰封期”有所回暖,但成交水平相较新政之前仍有很大差距。其实政府在330新政之后亦有对政策作出相应的调整补充,例如对旧改商服类物业,已经拟定相应放开面积及销售对象限制。此次政策再次调整无疑为商服物业市场添驻强劲动力。

    图:2016-2018年三类商服物业成交量对比

    图:330新政相关政策适用范围调整情况

    政策调整将利于各类物业市场全面均衡发展

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,330新政对商办市场最大影响当属对销售对象的限制,尤其是对于公寓及商铺市场来说,因为新政前成交的多数是个人买家,新政后不少个人买家选择观望。现对330之前成交土地放开个人购买限制,而目前市面上在售的项目大部分是限期之前拿下的地块,预计不少观望的潜在买家将会陆续出手购买,从而拉动公寓及商铺的成交向上,未来两大类型物业成交将有望逐步向新政前成交水平靠拢。而整个商服物业市场将会向成交释放、价格稳健态势发展,因为开发商及客户目前已经比较成熟看待新政,不会再有价格波动较大情况出现,而是会理性对待。

    张智斌先生又提到,此次政策对销售对象的调整,其实是令商服类物业回归其自有属性,因为商服类物业与住宅尤其刚需住宅不同,商服类物业具有一定保值增值的投资属性,而政策的调整刚好是令到不同类型的物业都能够对应不同客户需求,使得房地产市场更加全面均衡发展起来,因此此次政策调整当属政府明智之举。

    市场对政策反应迅速,部分项目现场人气充足

    而根据合富辉煌多个代理的商办项目来看,客户的反应亦比较热烈,不少客户主动来电咨询此次放开购买对象之后的相关情况。以保利金沙大都汇为例,不少之前未有买到第一次开盘复式单位的客户,都主动前来咨询后续推售情况,而在售的跃式产品今天的成交亦明显比平时要多,表明客户对此次政策调整的反应灵敏,对市场关注度较高。而不少住宅项目底商等商铺亦受到买家关注。

    除了公寓及商铺反应热烈之外,写字楼的潜在客户亦有所反应,以保利鱼珠港为例,政策调整后亦有多个客户咨询个人购买写字楼相关情况。

    图:目前广州各区公寓及商铺库存情况

    就目前公寓及商铺库存情况来看,公寓主要集中在外围区域,像番禺、南沙及黄埔区均有较大量公寓可售货量,而商铺库存主要集中在增城及南沙两大住宅货量亦相对充足的区域,商铺多为住宅社区的底商。

    审校:欧阳颖

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