解局 | 京能置业大变局

观点地产网

2018-11-30 19:26

  • 尽管祭出了变卖资产的大招,但主业乏力、资本市场受冷落等都是阿喀琉斯之踵,使京能置业的未来发展充满挑战。

    观点地产网 一纸人事变动,董事长等3名董事、监事会主席同时辞职,再唤起众人对京能置业的关注。

    11月28日,京能置业股份有限公司发布公告称,收到董事李育海、韩雪松及袁海臻,监事会主席方秀君的书面辞职报告。

    其中,李育海自2018年1月16日履任本届董事会董事长一职,至今还未满一年。

    公告中对此次集体人事变动的解释是“工作调动”,也不免引起了市场对京能置业企业架构、业务调整等方面的猜测。

    反映在京能置业近年来的发展上,也并不顺遂。尽管祭出了变卖资产的大招,但主业乏力、资本市场受冷落等都是阿喀琉斯之踵,使其未来发展充满挑战。

    董、监事会大换血

    11月28日,京能置业发布公告称,收到李育海、韩雪松及袁海臻辞去公司董事及董事会各专门委员会职务的书面辞职报告;方秀君辞去公司监事及监事会主席职务的书面辞职报告。

    其中,李育海先生因工作安排原因,辞去公司董事、董事长、战略委员会委员及薪酬与考核委员会委员职务。

    观点地产新媒体了解到,李育海在今年1月16日刚履任董事长一职,至今还未满一年。

    此外,由于京能置业只有7名董事和3名监事,在4人辞职后,将少于董事会最低5人和监事会最低3人法定人数。

    公告中指出,在新选出董事或监事就任前,上述4人继续履行原职务,不影响董事会或监事会正常工作和公司日常经营。

    同时,京能置业董事会同意提名周建裕、王怀龙和韩宇峰为公司第八届董事会董事候选人;监事会同意提名张伟为公司第七届监事会监事候选人。

    上述提名董事候选人和监事候选人尚需暂定于12月14日召开的股东大会,进行选举确认。

    公告中对于上述4人辞职的解释为“工作安排”或“工作变动”。在近期高管离职潮万变不离其宗的“个人原因”中,显得有些独树一帜。

    对于四人工作变动及企业内部调整情况,京能置业内部人士回应称,一切以公告为准,并未透露更多细节。

    有市场人士对观点地产新媒体分析,此类集体的变动大概率是京能置业遇到了新的变动,经营中遇到了较大困难,因此业务上会存在调整。

    企查查中显示,京能置业第一大股东是北京能源集团有限责任公司,持股数约为2.05亿股,持股比例为45.26%。

    而北京能源集团控股京能置业、京能清洁能源、京能电力、昊华能源共四家上市公司,京能置业是集团地产业务唯一A股上市平台。

    困顿中的京能置业

    主业乏力、资本市场失意,京能置业近几年发展得并不顺遂。

    相比起在规模竞速中“攻城略地”的房企,京能置业在土地市场上尤为谨慎。观点地产新媒体了解到,2018年来,京能置业并无新增土地储备,最近一次扩储是在2017年11月,控股子公司北京京能云泰房地产开发有限公司通过阿里巴巴司法拍卖网络平台以16亿元竞得北京市密云区一块宅地。

    上述市场人士对观点地产新媒体称,京能置业原本有较好的发展基础,但错过了成长机遇期,业务越做越小。在当前行业调整的阶段,就显得比较被动。

    拉长时间线,京能置业也鲜少有新增土地储备,同样没有太多新项目入市。目前该公司主要围绕北京四合上院、银川天下川、天津的京能海语城和大连京能阳光港湾4?个项目运营,去化速度较慢。

    和硕机构首席分析师郭毅在接受观点地产新媒体采访时称,就北京近期的成交来看,大规模的楼市供应,处于一个极度膨胀的状态,但需求端并未被供给端有效带动,仍处于一个比较平稳的状态。

    她指出,这也使得企业在北京市场的业绩存在较大的压力,去化比较困难。

    对于未来的发展方向,京能置业内部人士回应,公司还将继续布局环京区域。

    拿地缺乏主动性,也能够在业绩中有所体现。从业绩表现看,前三季度京能置业签约销售合计约7.94亿元,签约面积约8.77万平米,同比均有三成以上跌幅。

    2018年的销售表现不如意,但营收和净利却录得一定涨幅。前三季度,公司录得营收营业收入约5.32亿元,同比增加12.7%;归属公司股东净利润1.10亿元,同比增长78.77%;基本每股收益0.24元;加权平均净资产收益率6.71%,增加2.75个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    从图表中可知,京能置业的营收在2014年后骤然下跌,净利在2013年后也有了大幅度下滑。2018年净利出现改善,或许得益于牵动市场神经的两次资产出售。

    3月7日,京能置业与京能集团共同挂牌转让所持京能天阶(北京)投资有限公司40%股权。

    资料显示,京能天阶由京能置业持股31%,京能集团持股9%,世贸天阶投资集团有限公司、深圳市一带一路投资有限公司各持股30%,评估值约为11.63亿元。

    彼时,京能置业称,此次出售是由于该公司近几年的盈利能力未能达到预计情况,预计股权转让将在2018年完成。

    11月,京能置业转让31%股权予世贸天阶已完成股东工商变更登记工作,该项股权处置形成投资收益逾1.11亿元,并计入京能置业三季度报表,由此对其归属于母公司净利润的影响额约为1.11亿元,这或是京能置业销售下滑,净利却有所增长的最大原因。

    第二宗资产出售的主角是京能集团,尽管是集团层面的股权出售,但作为唯一地产上市平台,京能置业亦无法置身事外。

    11月2日,京能集团挂牌转让北京古北水镇旅游有限公司10%股权,与今年6月转让20%,相比,此次仅出让所持一半股权。

    这是京能集团第二次意图出售古北水镇股权,转让底价8.5亿元,意味着古北水镇保持了85亿元的估值。

    观点地产新媒体了解到,京能集团2012年投资古北水镇为人民币5亿元。照此计算,京能集团已浮盈12亿元,在这场交易中更多扮演了投资的角色。

    11月28日晚间,中青旅公告称,拟联合第三方珠海嘉伟士杰股权投资合伙企业(有限合伙)受让古北水镇10%股权 。其中,嘉伟士杰将分配所得股权中的4.8387%,中青旅将分配所得股权中的5.1613%股权。企查查中显示,嘉伟士杰成立于今年2月26日,主营股权投资。

    在资本市场上,京能置业也并不顺利。2017年9月至今,该公司已由12.37元跌至3.87元,跌幅已逾68%,市值蒸发将近40亿元。近期,该股资金总体仍呈现出流出状态,低于行业平均水平。

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    撰文:陈玲

    审校:钟凯

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