演讲 | 许英:印力要洞察时代,做好服务

观点地产网

2018-11-21 18:48

  • “印力现在已经是万科的一个商业平台,万科一直提醒印力,你是我们做商业的一个平台,你要和最多的消费者接触,你要成为他们生活的伙伴,是他们生活交流的中心。”

    许英(印力集团合伙人、副总裁):尊敬的各位来宾,大家下午好!今天我代表印力,很荣幸可以与各位同行以及在座的众多专家,一起交流我们的一些想法和经验。今天我演讲的题目叫“美好生活、全景服务”。

    我们看一下实体商业的变迁,第一阶段以百货和商超为主,第二阶段才进入到我们今天的话题,就是体验型的购物中心。今天很多同行说到了他们的业务增长,我觉得这是很开心的一件事情,但是印力相反感觉到了有危机,在经济下行的情况下,我们深深感觉到可持续性增长的痛点。

    因为我们是一个线下的实体,我们传统的业务模式还是收租金,租金的增长完成是和销售额的增长息息相关的,一旦我们看到经济下行,销售的增长不足,或者是因为行业的竞争摊薄了这个部分的盈利的时候,平均租金的收益率是在下滑的。

    而且成本还在不断上升,虽然税收方面政府在减税,但是有很多的成本,包括有人工成本,还有新科技的投入等等,这些成本都在上升。还有一点就是我们对消费者是不是真正地有洞察,我们其实还是一个B2B2C的业务,但是我们对这些80后、90后有多少了解?我们并不是真正的参与者,所以这使我们感受到深深的危机感。

    对印力来说,我们觉得还是要先深度地洞察这个时代,这个时代消费者对品质的生活有要求的,消费者的人群也在变化,他要求的场景也有所不同,这是多维的,而技术的变更推动全球经济、全球行业的变革。这些行业的洞察,我们有没有抓住呢?这些行业的洞察,我们能不能及时地把它内化到我们的经营上?这是我们全行业要做的事情。

    虽然我们有很多的尝试,但其实坦白说这些尝试现在都是很片面的,我不知道大家同不同意我的观点,但是我们是深深地感受到,我们试了很多,但是它直接的效应有多少呢?因为现在商场的供应量是非常大的,人均已经超过了1.2平方米,不仅是大城市超过,二三线城市都超过了。

    因此我们同行里面会做很多的创新的举措,包括在硬件方面的投入,刚才我们看到无论是爱琴海,还是招商,或者是其它的商场,他们都在商场的设计、装修、场景的打造上下了非常大的工夫,而且也有很多IP的介入,这都是要很大的成本的。

    当然我们要考虑这些项目的可复制性有多少。现在在商场的投、融、管、退里面,我们现在说的比较多的就是管。前一个环节关于资本市场的探讨里面,大家都看到了,连地主家都没有余粮了,现在我们的融资成本都是很高的,以印力来说,我们有128个在管项目,包括万科和印力直接管理的,我们没有开业的项目只有十多个。所有商业地产都是一个重资产型物业,它的持有期是很长的,这个退出没有解决好,这么多资产你怎么可持续地发展?完全靠经营,经营是一个很大的话题,经营要面临很多的创新,这种创新到底能不能带来突破,谁都不知道。

    因此,我们也看到有很多的开发商,他们去把一种产品做到因为大家喜爱而需要,比如说北京的芳草地,它让我看了觉得非常的惊喜,但是有多少城市可以做这样的复制呢?我们在同行里面也看了很多,我们也在全世界考察,我们觉得有另外一个维度可以考虑,就是更好地满足基本的需求,极致地满足他的基本的需求。

    在这里面有很多国家做得是非常好的,比如说日本,它对顾客极致的体验,对顾客每一个交流的点,我们都是赞口不绝的。甚至现在还有一些新型的区域,像泰国的购物中心,它是百货加购物中心的模式,它的服务做得也很极致,产品也打造得很好,它的每一个节点的体验都做得很好。请问中国的商场有多少做到了?

    香港非常小,没有太大的可比性,你能把香港的整个模式推广到全中国吗?我相信你会遇到很大的障碍,这就是印力现在面对的障碍,其实也是万达等等同行遇到的障碍。在这里面当然有很多可借鉴的好的开发商做的尝试,像华润、凯德,都是需要学习的,国外也有很多好的开发商,也是我们印力要好好学习的,我们的基础功还不够扎实。

    印力现在已经是万科的一个商业平台,万科一直提醒印力,你是我们做商业的一个平台,你要和最多的消费者接触,你要成为他们生活的伙伴,是他们生活交流的中心,你要回归到业务的基础,回归到业务的本心,好好地服务你的消费者,他们才是被你关注和服务的人,你一定要让你的商场是一个有温度的地方,是承载了一种记忆和美好的体验,是成为他们生活不可或缺的一部分。

    我们丁总常常会讲一个案例,他到了菲律宾的时候,菲律宾SM mall,它占了菲律宾40%的市场份额,他说SM mall的小朋友最开始学会说话就是“爸爸、妈妈”和“SM”,他们的爸爸妈妈带他们去得最多的就是SM,所以他们对SM有很深的感情,但是我们现在的商场有做到这一点吗?

    我们的商场旁边有一位老人家,是一个荷兰人,他就住在我们的商场周边,他每天早上10点都会到我们的大家乐吃早餐,每天风雨不改,他到了我们那个地方,我们的保安会扶他去到他的位置上,大家乐的同事根本不需要说任何的话,就等着把他要的餐送到他的面前,他就享受完他这一餐,完全就像是他的朋友一样。

    我们有多少商场做到把我们的消费者像朋友、家人一样对待?我们觉得这个空间应该充满温度感,而不仅仅是那么简单的一种交易的平台。

    我们还要把租户看做是我们的合作伙伴,我们要和他一起去创造一个更好的连接,让他们和我们长期一起更好地服务消费者。对消费者来说,我们更希望服务这个消费者,是和我们的各方面的盟友,和我们的合作伙伴一起去打造一个生态圈,让这些消费者能跟我们有更深度的链接。

    现在印力已经是万科的平台,万科现在已经不叫地产公司了,它除了住宅之外,还有租赁、商办、冰雪、物流、教育等等,这方方面面我们都是可以打通的,所以我们对消费者是希望能成为他们的一个全方位、全场景、全生活流程的连接之地。

    在一些业务的尝试里面,因为我们需要和合作伙伴更好地结合、更好地赋能,所以我们成立了一个新零售基金,这个新零售基金是印力和另外一家基金公司单独成立的,我们会挑选一些新出现的,在市场上很有成长空间的品牌,我们直接投资在这个平台上,然后我们在商场里面培养这些优质的品牌。

    科技赋能这一块,我们现在只是到一个点,但是服务的深度,我们一直在思考。因为这个深度的问题,我们成立了两家公司,一家公司做数据的分析、运营,一家公司是我们和云天励飞合作的,云天励飞是深圳市政府投资的做人脸识别的公司,这家公司的创始人是我们国家千人计划的科学家,我们和他们成立一个平台,我们不仅是做人脸识别,识别完了之后进行深度的运营。

    我们只识别了一个人,后面的动作也会加入,我们下一步就会考虑会员的经营,我们识别他之后,跟他进行深度的连接,然后对他做全场景、全生活、全生命周期的连接和服务。这就是我们的一个目标,这是我们下一步要去运作的一个方向。

    印力成立至今15年,在这个过程中我们很感恩,我们一开始就和很多行业的巨头合作,他们投入进来,我们只专注做商业地产,而且只做商业地产里面的购物中心。

    我们有四个产品类型,一个是印象城,这个产品大家听得可能比较多一点,我们还有印象汇、印象里,印象里是社区商业的产品,还有一个是印象城,这是我们的超大型的产品,我们在明年年底在上海嘉定有一个纯商场会开业,有32万平方米。

    今天和大家交流,希望得到大家指导的就是这么多,谢谢。

    撰文:许英

    审校:劳蓉蓉

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