王玺龙与观点对话:熊猫公寓托管未来

观点地产网

2018-07-31 14:06

  • 除了背靠母公司石榴集团,相对方便地获取租赁房源之外,王玺龙更热衷的是比轻资产更“轻”的托管运营。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 处于风口的长租公寓、年轻的熊猫公寓、90后的CEO王玺龙,这一切编织在一起,总能引人注意。

    王玺龙介绍,熊猫公寓团队成员除了互联网部门之外,其他大多都有地产背景。但与其他长租公寓依附地产业务不同,熊猫公寓是从石榴集团孵化出的一家内部创业公司。

    起初,熊猫公寓是石榴集团孵化出的一个创新型企业,集团的原话是“扶上马还要送一程”,对于一些不太熟悉的环节,集团会进行辅导,比如说财务部门、成本部门、工程部门等,未来在成熟之后,可能会逐渐从集团分离出来。

    从开发商到创业公司,王玺龙最大的感受是,两者的工作状态是完全不一样的。此前是打工的状态,需要去争取资源;但现在在创业中,更多的是要学会分配资源和节省资源。

    未来,王玺龙对行业前景颇具信心的同时,也清楚地认识到,目前长租公寓在刚性需求、消费升级两方面的驱动下,必须在产品和服务上获取取胜之匙。

    比轻资产更“轻”

    “最近忙吗?”

    “最近很忙,和几个比较大的国企、开发商在谈合作,佛山、西安、南京,各地跑,看项目。”

    忙于跑项目的王玺龙,心中有着一把衡量“轻”与“重”的标尺:“重资产是买楼、买地;轻资产是租楼、租地;无资产的模式就是托管,别人的项目我来运营,收取相应的收益。”

    目前的熊猫公寓,主要采取轻资产、托管两种业务模式,托管和承租比例为六四开。显然,除了背靠母公司石榴集团,相对方便地获取租赁房源之外,王玺龙更热衷的是比轻资产更“轻”的托管运营。

    据了解,熊猫公寓已建、已投入运营的项目都在北京,有十个店,五千套房;其中,十里河、卷烟厂等项目都是托管形式的。因为投入改造、租金的成本较少,所以总体来看,托管的资金需求不大,且资金回笼更快。

    据王玺龙介绍,公司托管模式的IRR能够达到48%到79%之间,而成本主要投入到人力板块以及部分的升级改造中。

    运营指标中,除了“出租率”外,“间夜率”也是熊猫公寓所关注的。具体来看,间夜率细致到每一天的收益,从另一个角度体现运营情况。

    假如在一个月的最后一天,把所有房子都租出去,月出租率即为100%;但该项指标并没有考虑到这个月的前20余天没有出租收益的情况。鉴于此,若换成间夜率计算,则仅为三十分之一。

    截至目前,熊猫公寓投入运营一个半月以上的项目,间夜率都在94%左右。王玺龙也给自己未来三年定了个目标——30万套房源的托管量级。

    规模化与未来

    在王玺龙眼中,长租公寓是一种规模经济;规模越大,确实越有利于成本的控制与收益的提高。

    “到一定程度后,有一些部门不需要再扩大,比如说IT部门,同一套系统能兼顾到更多的房源;规模越大,成本摊得越低,收入越高。所以在这种情况下,规模越大越好,而且当规模到了一定程度以后能够做其它事情。”

    因为规模化,熊猫公寓逐渐将自身定性为“互联网企业”。据王玺龙介绍,熊猫公寓在7月底、8月底会分两次推出一款互联网平台产品,希望能够推动公寓平台的建设。

    在布局上,熊猫公寓将主要聚焦于四个一线城市以及西安、成都、武汉、佛山、东莞、苏州、杭州、南京等8个强二线城市。

    目前,在集中式的房源周边三到五公里内,熊猫公寓也会寻找一些分散式房源。未来,王玺龙更看好的是重资产和托管模式;而他认为,轻资产更适合于分散式房源,集中式轻资产未来是非常不受青睐的。

    在王玺龙看来,做集中式房源的轻资产,可能面对的是二房东、三房东甚至四房东,中间有诸多环节会出现问题,每一方的问题都不一样;反之,分散式房源对接的是个人,更清晰、更简单。

    长租公寓风起之处,各方主体纷纷介入,中介系、开发商系、创业系等在该领域中跑马圈地。

    王玺龙对此表示:“属于哪个派系并不重要,能不能把这个事做好,用什么样的思维把你的竞争力做到什么程度很重要。所以,鹿死谁手不好说,谁在这个行业里面会是翘楚,是领头公司,现在不好说。”

    以下为观点地产新媒体对熊猫公寓CEO王玺龙先生的采访实录:

    观点地产新媒体:最近忙吗?

    王玺龙:最近很忙,和几个比较大的国企、开发商在谈合作,有佛山的、有西安的、南京的,各地跑,看项目。

    全国有13个城市未来五年会供给一千万套房源作为集体租赁住宅,这些集体租赁住宅只能由国企开发,但是运营可以介入到市场中,可以找市场中的民营企业来做。

    我们现在对接了几个在开发集体租赁用房的国企,可以托管一些房源。

    现在已建、已经运营的项目都在北京,有十个店,五千套房。

    观点地产新媒体:出租率怎么样?

    王玺龙:我们算是出租率比较好的企业,熊猫出自石榴集团,石榴集团前身是专门做营销出身的,我之前也是做营销出身的,销售方面是我们的老本行和强项。

    我们的项目只要运营了一个半月以上的,间夜率都在94%左右。

    观点地产新媒体:间夜率和出租率有什么区别?

    王玺龙:比如说一个月最后一天把所有房子都租出去了,出租率在最后一天来看是100%,下个月1号看上个月的入住率也是100%。

    入住率只考核有多少人已经签约了,并没有考核这个月前20几天这些房子有没有产生收益,如果没有,你的间夜率只有三十分之一。

    所以,间夜率是能够真实体现收益情况的,每间房的每一个晚上都要有收益,一百间房一个月有三千个间夜。

    观点地产新媒体:项目都是轻资产租过来的吗?

    王玺龙:托管和承租是六四开,因为石榴集团现在是我们的母公司,自己手里有地,有项目,也会租给我们。

    重资产是买楼、买地;轻资产是租楼、租地;无资产的模式就是托管,别人的项目我来运营,收取相应的收益。

    观点地产新媒体:长期来看,有没有想要去拓展重资产业务?

    王玺龙:没有。未来三年或者未来五年要建集体租赁用房一千万套,这一千万套是由国企开发商进行开发和建造的。

    对于我们这种民营企业来说,方向已经很清楚了,就是做运营,把运营做到极致,为什么要和别人抢地?

    第二,为什么不整租?因为整租部分的市场价格非常高了,高到比较离谱的水平。

    观点地产新媒体:更加转向到存量市场?

    王玺龙:对,三分之一的市场到存量市场,也就是说房地产下半场的发展形式已经定了,在这样的形式下,我们就可以很明确的知道要做一些什么事情,就是顺势而为。

    我们对未来的市场非常看好,现在广州、深圳、南京、苏州都是人口净流入的城市,而且流动性人口比例都非常高,比如说佛山这个城市流动人口占60%,流动性人口大于本地常住人口,这种城市一定有非常强的租赁需求。

    租赁需求以前我们没有重视,现在租赁需求有两部分需求。第一,刚性需求,我就要住房子。第二,消费升级需求,以前住的房子很破,也花了很多钱,以前住的房子很不舒服,没有任何服务,而且我也花了很多钱。现在要提供的是房子产品很好,服务也很好,双好双优的产品。

    观点地产新媒体:资产更轻对于融资和上市不利。

    王玺龙:没什么用,这个行业最终只有两种做法是最有价值和意义。第一,资产有多少,这里指的是重资产,租下来的资产在银行、险资和投资者看来不叫资产。

    第二,规模有多大,管理是多少人,托管的房屋量有多少,掌控的房源数量有多少,这就是我们的规模,规模决定了我们的大小。

    所以,本质问题不是在于有没有租下来,核心问题是资产规模多大,管理的规模多大,这两个规模最重要。

    观点地产新媒体:未来三种模式哪个比重会更大?

    王玺龙:未来就两种模式:重资产和无资产。轻资产是分散式的,集中做轻资产未来是非常不看好的。

    观点地产新媒体:接下来打算怎么布局?

    王玺龙:我们现在主要会集中在四个超级城市,然后是强二线城市,从西往东,成都、武汉、佛山、东莞、苏州、杭州、南京、西安,这8个城市是我们第二步要进入的。

    现在基本上属于同时进入状态,因为有一些城市的业主在主动寻找我们去配合他们开发,在托管行业中,我们是唯一有开发商背景的,有信誉保证,做的事情和开发商比较在同一个频道上。

    因为以前是开发商,我们知道开发商要什么,他们的流程需要哪些东西,我们就提供哪些东西,大家在同一频道上做事就比较默契。

    观点地产新媒体:有没有研究过托管的毛利怎么样?

    王玺龙:很高,IRR我们能够做到48%到79%之间。

    观点地产新媒体:资金呢?

    王玺龙:资金肯定会有,除了集团的资金以外,我们现在也在进行对外融资,现在已经开始做A轮了。

    我们最开始的时候是集团孵化出的一个创新型企业,集团的原话是扶上马还要送一程,有一些不是特别熟悉的路集团还会逐步给我们进行辅导,比如说财务部门、成本部门、工程部门,做得越来越好的时候可能会逐渐从集团分离出来。

    观点地产新媒体:怎么看待现在通过资产证券化的方式进行退出?

    王玺龙:这个很重要,这个对于购买资产以及资产变现来讲,甚至对老百姓理财渠道来讲都是至关重要的一点。

    因为资产证券化对老百姓来说是一个收益极其稳定的渠道,现金流也极其稳定的投资方式,所以资产证券化非常重要,大势所趋。

    观点地产新媒体:现在很多企业都在做长租公寓,未来哪一方会更有获得优势?

    王玺龙:属于哪个派系的不重要,能不能把这个事做好,用什么样的思维把这件事情达到高的程度,能够把你的竞争力做到什么程度很重要。

    鹿死谁手不好说,谁在这个行业里面会是翘楚和领头公司,现在不好说。

    观点地产新媒体:从之前开发商到现在的创业,对这两个行业的感受是什么?

    王玺龙:创业和非创业对于整个企业的感情投入是完全不一样的,毕竟一个是自己的事业,一个是打工的状态,这是完全不一样的。

    打工的状态有时候要去争取资源,但是现在更多的是学会分配资源和节省资源。一个是争取的状态,一个是分配的状态。

    撰文:曾树佳 张凯璇

    审校:劳蓉蓉

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