业绩会直击丨恒隆新任CEO卢韦柏

观点网 7月30日，恒隆系上半年业绩会的举行，吸引着许多人的关注。董事长陈启宗、行政总裁卢韦柏、首席财务总监何孝昌、执行董事陈文博步入会场的时候，摄像机“咔咔”的响声，搭配着闪光灯，此起彼伏。

陈启宗满脸笑容，携手新任CEO卢韦柏，以及逐渐成长起来的儿子陈文博，估计是他最高兴的事情了。会上，他也尽量把回答问题的机会让给了卢韦柏，自己只做必要的补充。

半年业绩与土储

在介绍完新任的行政总裁卢韦柏之后，陈启宗用了一句话作为开场白：“我相信大家都已经看到我们的业绩了，可以说没有什么特别的惊喜，跟我之前同大家讲的（预测的）都基本一样。”

中报显示，今年上半年，恒隆地产物业租赁的租金收入增加7%至41.18亿港元；相比于去年同期，微增了2.83亿港元。

观点新媒体查阅中报发现，近几年恒隆地产的租金收入总体上呈现温和上涨，这大概就是陈启宗口中“没有特别惊喜”的原因之一。

另一方面，今年上半年，由于期内出售较少住宅单位，恒隆地产物业销售收入则减少59%至10.32亿港元。

业绩会上，卢韦柏用了“努力销售”一词，来介绍公司接下来的香港推售计划。据他介绍，目前，恒隆地产还剩余1个朗澄湾特式单位以及12个蓝塘道的大宅，但由于项目“特式单位”与“大宅”的特殊性，可能销售还需要一些时间。

在中报里，恒隆在提及下半年准备出售更多香港住宅单位的同时，还表示将按计划推进内地的发展中项目。

卢韦柏表示，未来五六年里，恒隆在内地的土储将是过去完成的所有项目的两倍：“所以在内地，我们的土地储备是绝对没问题的，最重要的是怎么去发展，怎么将我们的地盘变成一个可以运营的商场和办公室，这是内地的重点。”

今年5月，恒隆以107亿元竞得杭州百井坊地块，拓展了一个新的城市布局点。陈启宗为此表示，杭州为1.5线城市，该项目未来能为公司带来收益。事实上，他从2004年起就已经在杭州寻找机会；而未来，他将会继续关注内地不同地方的项目。

流动资金方面，恒隆已成功发行了熊猫债券；于2018年6月30日，恒隆地产的现金及银行存款结余总额为177.86亿港元（2017年12月31日：221.06亿港元）。

新总裁卢韦柏

卢韦柏是恒隆58年历史中的第六位CEO。今年3月16日，恒隆宣布，卢韦柏被委任为候任行政总裁，于5月16日生效；7月16日起正式接替陈南禄任恒隆行政总裁。

对于卢韦柏的加入，陈启宗在业绩会上表示其“非常开心”，并有所期待：“公司将在Weber（卢韦柏）的领导下，做的更好。”

陈启宗这半年写了很多关于传承的内容。此前，他于去年年报的“董事长致辞”中就写道：“公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任的问题。其实，我们近年已花了很多心血，确保近乎每一个中至高层管理职位在有需要时，短时间内便有替任人选。”

显然，彼时陈启宗是知道陈南禄要退休的，所以心中肯定也有着为该职位制定“继任规划”的想法。后来卢韦柏获董事会全票通过，陈启宗认为他是最合适的人选。

业绩会上，卢韦柏戏称，实际上他担任CEO才第11天。因为这位新任者，过去的50多天几乎走遍了恒隆在各地的所有项目，而从这些天的走访了解中，他认为，中国商业地产最坏的时刻已经过去了。

他同时提到，商业地产线上线下的结合很重要：“（两者之间的关系）不是说我要赢他还是他要赢我，未来是我们怎么用线上跟线下一起来做。最后是以客为本，到底我们能给什么经验，能提供什么好的服务给他们才是最重要的。”

业绩会上，陈启宗将回答问题的机会大部分让给了卢韦柏，而卢韦柏也很自然地应对着。

陈启宗的判断

陈启宗向来善于分析市场的发展变化趋势，在这一次在业绩会上，他也不例外。

他对内地的零售市场是很看好的：“内地的租务，相信大家都同意它'在继续好转'的观点。他认为，特别是在奢侈品市场，恢复得特别快。这六年以来，很多世界知名的大名牌，即便没有退出中国内地市场，也都减低了扩充的速度。但今天，我可以比较肯定的说，这些名牌商，已经开始考虑开设新的店铺了。”

此外，陈启宗认为，目前人民币的贬值减少了人们出去购买的意欲。而近来中国在进口方面的关税是有一点改变的，所以以前在中国内地买同一样东西会比在巴黎、伦敦甚至香港要贵，现在这种情况一改变，再没有非要去外国购物的需求。这些都会对中国内地的消费市场会有比较正面的影响。

至于人们关心的中美贸易摩擦，陈启宗分析道，中美贸易战会不会出现很大的，不能逆转的情况，在此过程中，出现的问题基本上都是可以解决的。而另一方面，很多人反而对美国市场比较失望，对美国的营商环境，特别是外资的发展有所担心。

以下为恒隆地产2018中期业绩发布会现场问答实录：

陈启宗：好高兴今天能在这里跟大家再次见面，我们今天有恒隆有史以来第六任CEO-卢先生。我们公司有58年历史，之前都有五位CEO了。那今日就好高兴Weber（卢韦柏）能够加入我们。

我相信大家都已经看到我们的业绩了，可以说没有什么特别的惊喜，跟我之前同大家讲的（预测的）都基本一样。香港还是比较平稳的发展，但发展速度也不会太快。

内地的租务，相信大家都同意，它在继续好转。特别是在奢侈品市场，它恢复得特别快。我相信在这六年以来，有很多世界知名的大名牌，即便没有退出中国内地市场，也都减低了扩充的速度。

但今天，我可以比较肯定的说，这些名牌商，已经开始考虑开设新的店铺了。我相信在未来的几年以内，我们的经营会有一个很大的改变。未来三四年，甚至一两年，我们的商场会有一个很不同的光景。

大家都知道，在2019年和2020年，恒隆会有很多新的商场会开业。由2010-2017年这8年光景，我们平均每年建成大约250万平方呎的世界上最高档的商业楼地产。

这是个什么概念，美国大家都知道那里有帝国大厦，它大概就是250万平方呎。就是说过去的八年，我们每年开一间帝国大厦。这个速度可以说是比较惊人的，相信都是世界少有的。未来的几年，这个步伐相信还是会增加的。明年开始，我相信这个数字是会继续的上升。

更重要的是，在以往的八年，特别是这六年（2012-2017年），经济环境是非常的不好的，特别是零售非常的不好，奢侈品方面更是不好。这六年是非常困难的时期，我们依旧开了很多商场。未来几年经济好转，我们应该会在盈利方面有所体现。虽然因为租约的原因，暂时不会反映得太快。未来一两年，我们以往多年的努力，其成果将得以浮现。所以我对前景是相当的有信心。

这并不意味着我们不需要weber，虽然以往我们做的工作，跟他得关系并不大。但在往后的日子，我们还将面对很多很多的挑战。公司将在Weber的领导下，做的更好。

大家看到今年5月，我们在杭州拿了地，我相信很多人都注意到了。

我对杭州这个地方是充满了信心，我记得大约在一年多以前，和当时的杭州市委书记吃饭聊天。他说：“我们杭州不是二线城市，我们是1.5线城市。”我相信他说的是有道理的。除了北上广深这些一线，全中国真的很少有像杭州这样的城市。现在上海最高级的写字楼，其租金都是11-12元左右，我们上海恒隆广场也是11块多。但在杭州，我们已经可以租到9块。所以，我非常高兴我们能够拿下杭州那块地。

现场提问：你们物业未能在期内完成销售，接下来会有什么部署？现在香港推行的空置税会不会对业绩造成压力？另外，中美关系会不会影响内地的楼市和内地的融资成本。

卢韦柏：销售的情况，在香港，我们只剩下在浪澄湾的一间特式单位，和在蓝塘道的12间独立屋。以整个大环境来讲，这个数目不是很多。当然我们很注意空置税，我们都很努力的在销售剩余单位，但希望你们明白，特色单位和屋，就算我们想快点卖也是需要时间的。所以我们会看会市场状况，销售剩余的单位。

第二个问题，贸易战等等，对我们的信心或者生意有没有影响呢？短期内，当然会有波动。大家都注意到，人民币的走势，从6月份开始到现在，都有比较大的改变。对于此我们都非常重视，也会看的很紧。但是，对于我们长远的生意，是没有改变的。

因为我们见到中产的崛起，内销的需要，需要一些更好的品牌，更好的公司去做的一些商场，这个需求依然非常的大。所以在长期来讲，对于我们的生意不应该有很大的影响。短期内我们会看会人民币的波动，或者注意刚刚提到的利率及银行借贷等多方面。在借贷方面，我想在坐的都知道一个好消息了，我们成功发行了熊猫债券，在利率方面或者银行授信都比较高。所以以我们的恒隆地产的信誉，对我们的融资方面，我们见到也都不会太困难。当然我们希望多元化的发展，而不是单靠银行的融资，这个债券就是其中一个很好的例子。

陈启宗：我补充两句，那个熊猫债券是一个绿色债券，以外资房地产企业在内地的第一只债券。

对于我们的生意有什么影响那个问题。从长远来讲，中国的发展肯定需要更依靠内需，而内需还是我们的范围，还是有利益的。最好当然不要打贸易战，这个大家都输的。

现场提问：想问一个问题就是您觉得现在中国的商业地产最坏的时候是不是已经过去了，还有您对明年中国的商业地产是怎么看的？

卢韦柏：我可能刚来，我不能说我的看法是最准确的，但是我过去50天去了我们所有的项目，只差两个，天津跟沈阳还没有去，可能未来几天我应该可以把所有的项目也去完。所以我感觉说就是从比较大的品牌来讲，过去几年可能过了一个比较艰难的一段时间，我觉得应该过去了。

因为我有机会跟几个品牌谈过，基本来讲他们对中国的信心回来了，这个我觉得很开心也非常有信心。另外有一个问题就是到底互联网跟我们线下商场的情况怎么样呢？（其实两者之间）不是说我要赢他还是他要赢我，坦白来讲未来是我们怎么用线上跟线下一起来做。最后是以客为本，反而是最重要，到底我们能给什么经验，能提供什么好的服务给他们才是最重要。所以从我过去几十天的经验来讲，我觉得已经过去了，问题就是我们怎么去把这个机会拿好，抓好，然后我自己做。

现场提问：想问一下对于下半年楼市有什么因素影响下行因素？跟下半年之后的香港，你们会不会吸纳更多的土地来发展。

陈启宗：下半年会有什么外围的因素真的很难说，因为现在的世界比较乱一点，事实发展也是比较快一点，刚才有其他朋友问到关于贸易战的问题，这些问题不仅仅说是中美之间，是说全世界都会受影响的。

但我不认为中美贸易战会最终出现很大的，不能逆转的情况，我认为中美贸易基本上都是可以解决的问题。而很多人对美国，作为一个市场会比较失望，再加上很多政治的原因叠加在经济和企业的身上，对美国的营商环境，特别是外资的发展有所担心。

现场提问：刚才你说到中美贸易方面，对香港的经济影响很小，会不会担心像人民币这样贬值也会对香港的零售市场也会有影响？

陈启宗：人民币贬值问题对香港的贸易会产生的影响，汇率的事情很难讲，这种东西今天是这样，但明天会怎样，真的没人会知道。但我们看来看去，我相信对今年的业绩影响不会太大，因为上半年升了九个百分点，下半年下降回八、九个百分点。

另外，你说对中国内地会是怎样呢？我觉得还是会有一点好的影响，有几个原因，第一个就是人民币贬值后人出去购买的意欲是减少了。第二，大家都看到，近来中国在进口方面的关税是有一点改变的，所以从前在中国买同一样东西是比在巴黎、伦敦甚至香港要贵，但是在今天，这些情况时有根本上的改变，所以，现在再没有从前的诱因一定要去外国购物，那这些各方面的原因，我觉得都会对中国内地的消费市场会有比较正面的影响。

现场提问：公司在香港住宅方面的土储策略，未来会不会加大投地动作？另外，公司年报和内部都在讲传承，是不是在打算将掌事权给陈文博来接手，现在有无交班的想法？

陈启宗：我这半年是写了很多关于传承的内容，因为老实说，我知道陈南禄要退休了，各种原因，祝愿他身体健康。他看起来还是挺开心的，虽然身体的事情很难说。所以当时我是说要求公司高层跟进一点。而董事会全票通过，卢生（卢韦柏）是最合适的人选，所以我当时说那些话的意思，是为了给股东和潜在股东知道，我们不会突然变更CEO，而是埋一个伏笔，让大家知道，我们在考虑，公司有需要去做CEO的转变，我也非常开心卢生的加入。

卢韦柏：在土地储备方面，刚刚也提到，在内地，未来五六年里，我们的储备将是过去完成的所有项目的两倍。所以在内地，我们的土地储备是绝对没问题的，最重要的是我们怎么去发展，怎么将我们的地盘变成一个可以运营的商场和办公室，这是内地的重点。

香港方面其实我们每一天都在看，所以不要老是觉得我们只顾内地，而不看香港。但我想大家都明白性价比的事情，如果是同一笔钱，我觉得将来的机会、回报或者成功率、发展能力等等，（两地的前景是不同的）。所以香港方面是每天都在看，而公开竞投是一个方法，同时我们也会考虑不同的方法，而我们是从来没放弃，也会很积极地去考虑香港的土地储备。

现场提问：恒隆地产目前香港在手尾盘的市值大概有多少？另外，目前内地政策转向宽松，公司有没有感受到国内经营环境的改变呢？还有就是公司上半年在物业重估方面有20多亿港元的进账，这些主要是来自哪些项目的呢？

何孝昌：余下未卖的12间蓝塘道单位和浪澄湾的一间特式单位，我们估计市值大约在41亿港元。估值方面，重估的大部分是香港物业，因为在过去几年，成交价其实是一路上升的，成交率也非常高，测量师也很多数据支持说我们的物业估值是比较保守的。