袁春与观点对话：希望鸿坤再快一点

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 袁春的心情很好，从天津赶回来后未作休息便坐在了采访的沙发上，说刚刚与中交地产签订了总对总的全面战略合作协议，涉及联合开发、房地产金融及物业管理等领域。

在一个多小时采访中，袁春语调很轻快，一句话讲到中途，便会哈哈哈笑起来但又很快地刹住了。

上一次与袁春对话时，他的身份是龙湖副总裁，分管品牌及营销事宜。如今已是鸿坤地产集团总裁，除了两个千亿目标扛在肩上，管理与业务范畴更广，还需要时不时应对外界将鸿坤与龙湖拿来对比的各类问题。

在开发商里面，鸿坤地产的规模中等偏下，名气也比不上那些龙头企业，一名低调的老板以及四个千亿计划，构成了外界对这家企业的模糊认知。

7月13日，在履新半年之后，袁春再度为我们了解鸿坤地产这家企业打开一个口子，当然也包括这位刚转场的职业经理人。

袁春在刚入职时曾透露了鸿坤地产的全国化计划，但适逢调控从严、金融收紧，即便是拿地好时机，有些也只能无奈放弃。

资料显示，鸿坤地产板块的主体鸿坤伟业在2017年底的土地储备建面接近800万平方米。2018年以来，从土地公开市场上来看，鸿坤地产并没有太多的收获。

希望鸿坤再快一些

按照袁春的说法，鸿坤地产拿地重点并非在招拍挂上，而是采取收并购方式，而且今年新增土储规模“还行”，支撑明后年的增长问题不大。

据悉，目前鸿坤地产集团采取的是集团-区域/城市两层架构，集团下管北京、天津、华东、华南、海南五个区域/城市公司，但不管是土地储备还是销售额当下还是以环京为主。

袁春称，接下来鸿坤地产将加大在华东、华南的投入，而海南虽然进得早，但市场上基本没有土地出让，收并购能够获取的项目也不多。

他承认，现在确实是一个拿地的好时期，只是大家都没钱。说完没钱这句话，袁春又哈哈哈笑起来了。

袁春曾自称是孔雀型人格，面前的他也确实很少皱眉头，谈及政策、现金流等现实问题，他基本上坦然回应，泰然处之。

整体而言，袁春并不觉得全国性拓展困难，相信扩张只是个时间问题。他还希望接下来鸿坤地产能够快一点。只不过，“现在不是你想快就可以快的，因为已经过了这个窗口期，在合理的情况下，我觉得适当的比整个行业速度要快一些就行了，能够快半步就行，快半步就领先了。”

说到窗口期，今年的融资环境让大部分企业都感觉到了艰难。对于鸿坤而言，其融资成本也有所提高了。

“没办法，全行业都是这样，我觉得我们还算低的。”袁春看起来不是很担心，他认为当前鸿坤的项目利润率比较高，融资空间相对比较大，哪怕是限价出售，项目还有利润可取。

袁春告诉我们，2018年上半年鸿坤地产的销售业绩约为113亿元，而全年的销售额与2017年（261亿元）差不多，整体不会超过300亿元。

虽然鸿坤地产拥有1000亿目标，但这个时间跨度是5-7年，到时的百强门槛又会在哪里？鸿坤地产又会在哪里？袁春认为，企业并非越大越好，现在很多企业喊了三千亿甚至五千亿目标，太浮躁。

他反问道：“你说做大，做大了以后想干嘛？是想赚钱还是想干嘛？”袁春表示，鸿坤地产将“平稳”地达成千亿，近两年不会有爆发的时期。

想赚钱的房企不少，会赚钱的又不多，但在如何更快地赚钱这个问题上房企们的套路是差不多的，对鸿坤亦是如此。

在实现千亿销售的过程中，袁春认为，最大的挑战在于人——如何选择优秀人才并通过持续的激励把他们留下来。

目前鸿坤在激励方面2016年落地了合伙人+机制，一直强调打造创业型企业家集群，有适应全员的跟投制度，以及针对核心管理团队的合伙人制度。其中合伙人在完成指标后可获得20%的超额收益，袁春说，该他投的都投满了。

袁春的新千亿

总结过去的职业历程，袁春称，中海是他职业生涯的启蒙，培养了基础业务能力并使之确立了职业价值观；在龙湖的8年时间则正好赶上国内房地产的又一轮增长，使自己的事业特别是企业管理能力得到进一步拓展或提升。

从龙湖到鸿坤，不同在于管理的内容更加丰富，此前袁春在中海、龙湖相对是以住宅为主，而在鸿坤还需负责产业业务。据悉，鸿坤集团下辖四大板块，地产和产业板块都由他挂帅。

袁春表示，产业地产的发展逻辑与住宅地产存在有很大的差异性，所以从管理的范围和内容上丰富了很多。但从持有型物业来说，产业地产的逻辑仍旧是，在长期持有下，通过自身运营能力的提升，挖掘提升持有型物业的价值，获取运营性的收入。

虽然袁春此前透露加盟鸿坤不需要看报表，只因与董事长赵彬投缘，但最后验收这名职业经理人的成绩，还是要靠这张关键性的报表。在相对陌生的产业地产版块，袁春的千亿征途也才刚开始。

袁春解释称，产业地产千亿目标指的是资产规模。鸿坤是自三年前方开始接触产业园业务，通过与政府合作或者收购方式，累计拓展了15个产业地产项目。

这些项目主要集中在西红门及亦庄，在京项目的规模是100多万平方米，已开园的包括云时代及金融谷，但北京项目大多处于施工状态，仅开出了三分之一。北京之外，鸿坤在上海及大湾区均有布局产业园项目。

袁春希望，到2021年，产业地产的资产价值能达到200亿以上。

具体来看，鸿坤的产业地产版块发展了特色园区、产业综合体和产城小镇三条产品线，具体的业务则包括了产业园开发、运营及产业投资。在产业投资方面，鸿坤主要通过股权投资入股一些成长型以及创新型企业，其角色类似于孵化器。

而且，鸿坤集团旗下的资本集团，在产业投资上可与地产集团产生协同效应。透过产业发展和股权投资，鸿坤积累了众多IP和文旅资源。这也是袁春认为的鸿坤竞争力所在，即“投资+产业+地产+文旅”协同发展。此外，鸿坤投资的三夫户外、昆仑决等体育IP也为其探索实现体育+地产的资源互动。

以下是对鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生的采访实录：

现场提问：请袁总分析一下接下来半年的地产政策？

袁春：调控肯定不会放松，我觉得放松的可能性不太大，还是取决于供求关系。当然，一线城市和一些核心二线城市其实房价相对已经稳定了，像北京的房价已经有一些微小的降幅了，核心二线城市的房价已经开始稳定。

一些上升型的三四线城市由于供求关系的原因，房价还处于一个上涨的情况，可能这些城市还有可能加码。

我觉得现在整体的调控方向肯定是控制房价要处于一个稳定的状态，房价如果没有上涨压力的地区，相对而言政策就是维持，如果上涨压力比较大的，我相信它可能不光是维持的问题，有可能还要加码。

现场提问：从去年12月到现在，您加入鸿坤地产已经有半年多了，对比之前您任职过的龙湖和中海，您觉得最大的体验的不同在哪儿？

袁春：体验的不同就是管理的内容更加丰富，因为原来在中海、龙湖相对来说是以住宅为主，现在在这里还有一个产业，产业的发展逻辑跟纯做住宅地产还是有很大的差异性，所以从管理的范围和内容上丰富了很多。

现场提问：您觉得鸿坤的速度快吗？

袁春：不快。未来我希望快一点。现在不是你想快就可以快的，因为已经过了窗口期或者市场期。有时候不是企业组织架构、能力不支持，外部资源也不支持，所以在合理的情况下，我觉得适当地比整个行业速度要快一些就行了，我觉得能够快半步就行，快半步就领先了。

现场提问：鸿坤在周转方面有没有一个具体的要求？

袁春：我们还是通过数据倒推，当然我们没有提什么“三四五”，没有这种口号。碧桂园的项目比较多，必须要快，必须有一个标准。

其实我们的项目差异化还是有的，至少在这个阶段，还是要根据项目的具体情况来制定具体的指标，现在不可能用一根绳子去量。

因为有些项目也是过往周期很长的一些项目，用现在的标准给它拉一道绳肯定会有一些问题。

当然我们对新的项目从投资阶段会制定一个指标，比如说15个月经营性现金流回正，对新项目是可以的，但是对老项目不行，你没法从哪个具体的时间点算。

现场提问：现在既定的1000亿目标里面，您觉得对鸿坤地产而言最大的挑战是什么？

袁春：我觉得最大的挑战还是人，因为战略落下来是你的任务，任务对应的要有人和组织架构，最大的难处是在人。

能不能选到好的人，好的人在一块能不能一起去努力把这个目标完成，能不能持续地有好的激励把这些人留下来，包括能够有好的发展平台给这些人，这就是最关键的，所有的事情都要落到人身上。

当然你必须要清晰的就是，我的目标在什么地方，而不是大家就喊个口号。

首先是论证这个1000亿目标到底行不行，至少我们现在论证下来，到两三年后达到1000亿，从数据上、动作上以及人员组织架构上都匹配。现在还没有落实的事情，则需要我去获取更多的资源来完成。

现场提问：在今年的金融环境下，鸿坤地产有感受到压力吗？

袁春：别人有压力，你说我们没压力肯定是吹牛，压力肯定有，但是日子也能过。

说别人日子不好过，我的日子好过，这是不可能的，整个行业都受到压力，大型企业一样有压力。

无非是看自己的盘面，如果相对来说过往不是特别激进，我觉得至少在鸿坤过去的经营中并不激进，所以压力就会小一些，激进的企业压力就会大一些，但到底大到什么程度，还得看下半年。

现场提问：鸿坤的融资成本会达到多少？

袁春：去年融资的成本大概是8%，今年大概10%。

现场提问：挺高的。

袁春：没办法，全行业都是这样，我觉得我们还算低的。

现场提问：跟龙湖就没得比。

袁春：龙湖比较另类，对标的是国企，包括几个大型房企，他们拿的钱也很贵。这时候就是这样，这是没办法的事情，但是只要项目是优质的就没问题。

拿来的钱是市场上合理的价格，把这个钱用在合理的地方，并且快速回笼，永远不会出问题，这也是碧桂园的逻辑。

碧桂园也会拿很高的钱，但是它的项目周转快，所以就转起来了。在这个市场上，我觉得10%到15%之间都是合理的。

现场提问：鸿坤今年的速度并不算快，在有1000亿目标的情况下，您觉得鸿坤在什么样的时期会有一个爆发期？

袁春：我们会比较平稳地到1000亿，不存在爆发，爆发一般都是靠市场，如果没有市场的助推是不可能爆发的。

你可以回去把所有的企业看一下，大型企业也好、中型企业也好，没有市场助推是不可能的。至少在今年或者明年的市场来看，我觉得大的助推力量不会有。

现场提问：但是现在的一些闽系房企，他们并不这么认为。

袁春：他们不这么认为是正常的，因为他们爱拼才会赢，否则就不是他们了。

现场提问：但是对鸿坤来说，平稳发展会不会担心被落下？

袁春：鸿坤平稳发展，并不代表速度不快，别人一年增长百分之百，一年增长20%，鸿坤可能每年增长30%，到最后可能结果是一样的，但是安全性要高得多。

鸿坤这几年基本上也是这样铺排的，本身我们自有的资源至少还能支撑三年之内的发展。房地产基本上就看三年之内土地储备够不够，如果三年之内土储不够了，在今年就要着急了。

其实房子都卖好了，营销部门压力是小了，投资部门的压力就来了。投资部门压力大了，大家就到市场上去拼抢，这就是2016年底、2017年上半年的情况，拼来了大量的土地挺开心的，下一步传导到哪个部门上呢？

运营的部门开始痛苦了，这么多高价地怎么弄？政府又限价了，就给它减成本，但是做的东西客户又不认，这时候传导到营销部门，营销部门说你做出这样的东西让我卖，你怎么给我这么个货？