黄海滨与观点对话：湾流国际要做主角

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点地产网 当下的公寓市场有点像是影视剧片场，有人粉墨登场，也有人匆匆谢幕。

有人说，这是长租公寓最好的时代。

人口不断流入一二线城市，住房租赁的需求不断加大，关于发展住房租赁市场的政策频频下发，大量资金的注入……

2018年6月9日，长租公寓运营商蛋壳公寓完成7000万美元的B+轮融资；6月4日，乐乎城市青年社区获得 B 轮超亿元融资；1月16日，自如宣布完成40亿人民币的A轮融资。

也有人说，这是长租公寓最坏的时代。

租赁房源总量不足、管理难度不断加大、市场盈利模式不清晰，长租公寓的扩张速度仅靠租金收入往往无法支撑与延续......GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等，在2017年陆续退出公寓市场的舞台。

但也有人认为长租公寓才刚刚开始，谈不上最好还是最坏，这个时候的长租公寓有着无限的可能。

当提及长租公寓的现状时，湾流国际的创始人黄海滨以肯定的语气说，现在是子夜时分12点，还早，太阳还没有升起来。在他看来：“这个市场才刚刚开始，甚至还没有开始。”

长租公寓作为一个新兴行业，在幕布拉开的那一刻就陆续有人登场。

黄海滨在2015年离开了供职5年的星浩资本，选择归零创业。当时，他就将眼光瞄准住房租赁市场，他表示“我看好租赁会崛起”，2015年8月，黄海滨创立湾流国际共享社区，正式进军公寓市场。

如今，黄海滨将湾流国际打造成一个覆盖6大城市，今年将拥有4万套房源的公寓品牌。当再次问及对租赁市场的看法时，黄海滨毫不犹豫的表示，参与方才刚刚开始，租赁市场还是一个蓝海。

2018年长租公寓的舞台融入了形形色色的参与者，大型房屋中介、互联网创业公司、连锁酒店、房地产企业等纷纷参与进来，都想分一杯羹。

当提到是否会担心竞争的压力时，黄海滨表示，目前对这方面并没有过多的忧虑，反倒是在创业的过程中逐步加强了对这个行业的信心。他说：“政府在全面支持，金融机构全面支持，税务局全面支持，人才在往这边涌入，资源在往这边匹配......从来没有看过哪一个行业得到那么多的关注和支持。”

“但房地产市场容量有多大呢，你知道吗？”聊到兴起的时候，黄海滨突然发问。

没等回答，黄海滨又继续说道：“10万亿到15万亿的市场，但中国的租赁行业是多大呢？3到5万亿的市场。”

他进一步的解释：“在房地产市场，国资、发展商、港资、外资，大家都在争这10万亿的市场。但我们在做什么呢？我们在做这3万亿到5万亿的市场。”

黄海滨认为，目前公寓领域的正规军并不多，虽然租赁市场的蛋糕并没有房地产市场那么大，但进来分蛋糕的人不算多，而湾流国际正是瞄准了这个小蛋糕，看到了“存量房”时代的新出路。

黄海滨还道，租赁住房是“牙签肉”，而“羊腿肉”则是原来的发展商，如今羊大腿就变成了羊骨头，但牙签肉还是牙签肉。

租赁市场虽是牙签肉，但在疆域辽阔、人口众多的中国，湾流国际还是打出百万级的目标。黄海滨说，湾流国际的目标不仅仅是一百万，而是五百万套房源。

“五百万套才能满足多少人？才满足750万人。一年大学毕业生都有960万了，这些大学毕业生来到一二线城市，90%应该都是租房子。”

黄海滨透露，先用十年的时间完成一百万套的目标，但这个十年必须是比较进取的十年。目前湾流国际正在与上海一个国企合作，到年底湾流国际的房源就会增加到8万间，因此这个目标还是很有机会完成的，“但不是每个人或者每个团队都很坚决去抓住这个机会的。”

他很看重团队的力量，在黄海滨的湾流国际中，核心管理团队都来自国内优秀的地产基金、地产开发集团、国际服务式公寓以及知名互联网企业。在他看来“这个行业不缺资金，这个行业真正缺的就是团队、人才”。

但在他眼里，公寓领域缺乏人才，归根到底，是因为这个行业还在起步阶段，人才还需要一个培育的过程，急不来。

当然，众多参与者已经开始加速赛跑，虽然尚未出现垄断性龙头，但已有部分公寓的区域扩张脚步蔓延到了海外。？黄海滨表示，三年之内暂时没有海外扩张的想法。

“反正我还可以做30年嘛......30年都做住房租赁。”黄海滨说：“我很清楚的知道公司要什么，中国六大一线城市，租赁人口都已经多得离谱了，不把这个市场做好，不去垄断这个市场，不去扩张这个市场，反而去海外扩张，不是浪费自己的精力吗？”

谈话的末端，黄海滨再次表达了他对湾流国际未来的憧憬：“电影有主角，有配角，有跑龙套的，大家都在表演，希望湾流可以成为住房租赁行业的主角。”

以下为观点地产新媒体对湾流国际创始人兼CEO黄海滨先生的采访实录：

观点地产新媒体：很多房企包括一些大的房企，去年到今年都有进入长租公寓领域，竞争越来越大，您如何看待行业的现状？

黄海滨：行业现状是市场很大，政策很支持、金融很配合、资金量很大，但是参与方才刚刚开始，这是一个蓝海。

房地产行业原来有6万家企业，但房地产市场容量有多大？10万亿到15万亿的市场。中国的租赁行业是多大？3万亿到5万亿的市场。

房地产有10万亿到15万亿的市场，但有那么多人来抢，国资、发展商、港资、外资，大家都在争这10万亿的市场。我们在做3万亿到5万亿的市场，但可以列举出来的，也就那么几家。

这个市场才刚刚开始，甚至还没有开始，还是朝阳行业，还没有到八点，现在是子夜时分12点。

观点地产新媒体：很多企业都说，扎进这个长租领域看不到盈利方向。

黄海滨：每个人的角度、每个团队的角度、每个团队视野、格局都不一样，可能看到的利润点也不一样。

20年前也没有人看好电商，马云不也做出来了？所以说市场上嘈杂的声音，我们就不要听了，因为这个行业才刚刚开始。

观点地产新媒体：现在房企加入的话，还是一个属于混战的阶段吗？

黄海滨：如果说得精确一点，现在是属于混乱的状态，根本就没有“混战”，“战”这个事还没有，这是一个“乱”，这个“乱”的核心是什么？所有人都想做，只要是一个人、是一个企业、是一个房地产企业，都想做这件事情，想尝试、想创新。但是尝试和创新，想是一回事，说是一回事。

这个行业里面，分成几类：第一类是想；第二类想完以后说；第三类是想、说完以后做；第四类就是想、说、做完之后坚决的做。

坚决做的不多，所以这个行业想要所谓的“混战”，所谓的“有一点竞争”，我觉得3年、5年以后再说，还早呢。

观点地产新媒体：您进入这个市场在2015年，也是因为看好租赁这一块吗？

黄海滨：对，我看好租赁会崛起。在做的过程中信心逐渐加强，因为政府在全面支持，金融机构全面支持，税务局全面支持，人才在往这边涌入，资源在往这边匹配，从来没有看过哪一个行业得到那么多的关注和支持。

这个行业真正依仗就是人才，而且是创新型人才，而不是传统的、所谓二房东的行业。

摩拜租自行车，湾流租房，这不是很清晰了吗？摩拜为什么租自行车就变成高大上？反过来说，大家都觉得摩拜是高科技公司，觉得它是大数据公司，那租房为什么就不能？我们所占有的人们的生活场景，不是比摩拜那20分钟多得多吗？

观点地产新媒体：湾流国际的房源怎么样组合？重资产轻资产的比例怎么样？长租公寓现在盈利模式还是因为租金的差价吗？还是会有一些增值服务？

黄海滨：在未来，我们的轻资产比例将会占到80%，重资产占20%。重资产主要去收购一些项目，收购存量物业，包括酒店、办公楼、商业、产业园区、工业厂房等。

土地也可以买集体用地、城中村、村籍留用地、持有用地、租赁用地都可以用来做。“轻”这一块是以做二房东为主，委托会在下一步打开。

我们项目现在基本上达到20%以上的内部收益率（IRR），房地产的投资回报率、内部收益率多少？有15%就不错了，从来不认为现在房地产赚钱。

我原来也是做房地产的，投资IRR是16%就可投。现在在上海，投资IRR16%根本投不下去，如果投下去，首先价格给你限住了，成本追加，楼板价拉高，投一块亏一块。只能在三四五线城市做这个事情，三四五线城市房地产韭菜都被割得差不多了，风险还是很大的。

所以我想说的核心是，牙签肉是租赁住房；羊大腿是原来发展商，但现在原来的羊大腿肉没有了，只剩下的骨头，这边还是牙签肉。

在若干年前我肯定不会选择牙签肉，太累了，一点牙签就那么一点儿肉，我们吃烧烤都知道就串那么一点儿肉，我为什么不拿着腿直接吃呢？这是在以前。

现在发生变化了，羊腿肉没有了，我每个项目吃点小肉，搞一百个项目、一千个项目、五千个项目，五千个小肉结合在一起，比羊骨头要强，这就是逻辑。所以这就是两边的区别，这个区别很明显的。

长租公寓的盈利模式，租金差可以达到30%或者40%，这是很大的毛利。其次就是打开住房租赁这个端口，难道没有其他电商、社交等其他的收益吗？一样会有，难道就不能推出点家居用品吗？

观点地产新媒体：湾流也做地产金融+互联网这一块，现在电商、社交这一块有做一些铺排吗？会产生一个盈利点吗？

黄海滨：我们线上线下社交做得很好，但目前也是培育期。

我们有自己的APP，通过APP可以来租房，可以看房、选房、预订，可以签约、电子发票、电子帐单、360°全景看房、退房等，在线上都可以完成。

线下也有社交，因为大家都是邻居，没事发发你的内容或小视频，大家点赞、关注、聊天，这样社交不就出来了？

同时，我们的智能家电、智能家居用品全配，基本上生活相关数据我们都会抓取，整合了电商，我们也可以推送、可以给你爆品，所有产品我们也可以推，而且我们推得很准确。

例如一个产品正常市场价格可能要500块钱，但通过我们直接B端去谈可能只需要200块钱，但仅限于湾流的租客，这过程中不是很好的营销吗？

我们的设想跟腾讯类似，因为腾讯是线上，我们是线下，线下有很多的活动、聚会、球迷会、歌友会、相亲会，所需要的都有，大家一聚会互动就产生了。

观点地产新媒体：现在湾流规模大概多大？未来规模要达到百万级别？

黄海滨：到年底有4万套，现在是六个城市，北京、上海、深圳、广州、南京、杭州。

未来达到百万级别是必须的，一百万不是我们的目标，在中国做到五百万是很正常，五百万套才能满足多少人？才满足750万人的租房，一年大学毕业生都有960万了，每年这些大学毕业生90%应该都是租房子的吧？

10年做到100万套的规模，30年做到500万套。当然我们现在说10年，对于我个人来说，也是比较进取的十年，还是有机会的，因为如果一旦形成垄断之后，很多机会就有了。

比如我们现在跟上海一个国企合作，马上会给我们差不多2.5万套的租赁房。2.5万套如果逻辑上对应大概就是4万间，加上湾流现在的，到年底我们就变成8万间了。

所以还是有机会的，但不是每个人或者每个团队都很坚决去抓住这个机会。

我们会全力以赴做，反正我还可以做30年，30年之后就不知道了。30年都做住房租赁，住房租赁年轻人可以做、家庭型可以做、老年人可以做，国内可以做、国外可以做、集中可以做、分散可以做，一线自营、二线委托。

我们“其他领域”只投生态链，有自己的设计公司、有自己的装配饰装修公司，这不是正常的装修，而是装配饰装修，整个装修全部都是实体装配。

观点地产新媒体：湾流国际现在上海是总部，如果其他的城市规模扩大起来以后，会不会人也会跟着往那边走？

黄海滨：这是肯定的，跟发展商一样，规模扩大以后就增加，我们现在有六个城市公司。

三年之内暂时没有扩张海外的想法，因为国内市场那么大、“肉”那么多，还惦记着海外？这就属于自己吃饱了撑着，国内市场都没有做好，去国外干什么呢？

我认为是这样，突然之间拿到一个海外项目，然后对外、内部宣传一下，这有什么用？非要说我在洛杉矶投了一点点，就那么一个项目有什么用？

我不太会受别人的影响，我很清楚的知道公司要什么。因为很简单，中国六大城市租赁人口都已经多得离谱了，你不把这个市场做好，不去垄断这个市场，不去扩张这个市场，这不是浪费自己的精力吗？

他们没有成为主角，因为在“表演”过程中，电影有主角，有配角，有跑龙套的，大家都在表演，当好这个电影的主角就可以了，希望湾流可以成为住房租赁行业的主角。