影像志 | 博鳌光荣与梦想:转折年代

观点地产网

2018-06-10 09:09

  • 这是“我们的博鳌”,但作为中国房地产黄金十年结束的一个标志,我们在这个转折年代显得有些彷徨。

    “博鳌10年”的主题是“新政下的中国房地产”,这是调控严厉得几乎让人窒息的一年,似乎一夜之间所有的政策利好都烟消云散。

    一直以来,博鳌房地产论坛都是一个开放、自由交流的思想平台,与中国房地产一起经历了2001-2010年黄金时代的飞速发展。

    这是“我们的博鳌”,但作为中国房地产黄金十年结束的一个标志,我们在这个转折年代显得有些彷徨。

    十年过去,行业内大量的知名人物及企业,几乎都在博鳌房地产论坛上出现过,留下了他们的痕迹。

    2010年,朱中一、樊纲、陈启宗、巴曙松、陈淮、周其仁、孟晓苏、蔡洪平、刘晓光、任志强、凌克、施永青、张宝全、谢世东、范伟等一大批新老嘉宾,在博鳌小镇重聚,感叹十年时光荏苒。

    第一年就参加了论坛的樊纲说:“看到门口那些语录,我第一年说的那个话还摆在那儿,说的是‘一批最春风得意的企业家们汇聚在这里’。十年之后,我还是说你们还是春风得意的一批企业家。”

    凌克也是时隔多年之后再次回到博鳌,他说要用“创新”来推动下一个“黄金十年”。

    他和她的黄金时代

    谢世东到了博鳌。2002年,他是当时“地产航母”合生创展的总裁,在博鳌房地产论坛上是备受关注的风云人物。辞去合生创展总裁一职以后,谢世东的黄金时代就已经终结,他沉寂了很长一段时间。时隔八年之后,谢世东再次出现在博鳌时,身份已经转换成为盛高置地行政总裁。

    ▲谢世东在博鳌房地产论坛

    或许他自己本人也没有意识到,2002年参加博鳌房地产论坛之后,就在次年离开合生创展。2010年第二次来到博鳌,次年3月,他又一次离开了盛高置地。

    2010年,谢世东在博鳌房地产论坛已经找不到多少熟悉的人和事,盛高置地在行业内的规模和影响力,也远不如当年的合生创展。

    博鳌走到第十年,这个行业是属于万科的时代——2004年错失首家百亿房企的光环之后,万科在这一年成为了中国房地产首家千亿房企。

    虽然王石和郁亮都没有出席这一年的博鳌房地产论坛,但前来参会的万科副总裁、董秘肖莉,同样陷入了媒体的包围中。

    ▲肖莉在博鳌房地产论坛

    肖莉第一次在博鳌演讲,主题是“金融创新”,她对这一领域显然不会陌生。在四年后告别服务了20年的万科前往房多多时,她负责的也是房多多资本金融及上市的工作。

    肖莉最为公众所熟知的无疑是担任万科董秘一职的十几年时光,她这20年的万科生涯,无论对企业还是个人而言,都称得上是一段“黄金时代”。

    除了肖莉,还有一位中生代企业家在博鳌留下了自己的印记,他是范伟。作为复星系的创始元老之一,范伟主要负责复地集团的地产业务,他也是博鳌房地产论坛的常客。

    2009年5月,范伟正式接替郭广昌成为复地集团董事长。事实上,复地成立之初,范伟就开始管理这家公司的大小事务。

    这一时期的范伟,可以说是幸福的,因为恰逢房地产行业高速发展的黄金时代。

    ▲范伟在博鳌房地产论坛

    2010年,范伟第二次以复地集团董事长身份参加博鳌房地产论坛,而上一次,他说“思想斗争了很长时间,最后选择了绿色的博鳌会服,并且很幸运没有跟老潘撞衫”——这是范伟“不撞衫”的企业差异化经营理论,也是他选择的复地未来发展道路。

    2010博鳌房地产论坛召开前夕,范伟被任命为复星国际联席总裁,与汪群斌共同协助首席执行官梁信军处理公司日常运营事务。

    这是范伟职业生涯的巅峰,但却如昙花:2010年12月,范伟卸任复地集团董事长一职;2013年5月,年仅44岁的范伟因身体健康原因,被调任为复星国际非执行董事,并不再担任联席总裁。

    地产名利场中人们来来往往,有人起身离场,也有人坚守。博鳌十年,在住宅地产黄金时代的时点,商业地产开始成为火热的风口。

    ▲张宝全在博鳌房地产论坛

    始终梦想着拍电影的张宝全,身上一直带着多种标签,但是他对自己的定义是“生活家”。

    张宝全用“红树林”植根于海南,对于商业地产也有着与众不同的观点。在论坛上,他说中国房地产有史以来,商业地产基本上就是一个“陪嫁丫头”的位置,但是现在,已经变成了“抢手新娘”。

    显然,住宅地产的黄金时代过去之后,开发商们认为商业地产的黄金时代已经到来。但仅仅数年时间过后,大量资本的涌入,使得商业地产很快就出现了物业过剩和竞争过度的状态。

    于是,开发商们开始将目光投注于更多业态,希望抢先进入一个新的蓝海:文化、旅游、物流、健康、养老、体育等,各行各业都成为了地产商远征的目标。

    ▲凌克在博鳌房地产论坛

    凌克说要用创新推动下一个黄金十年,他向整个行业发问:“发展商的规模都越做越大,做到300亿、500亿、1000亿的时候,房地产业应该怎么发展?”于是,“创新业态”成为了这一个新十年中最受关注的领域。

    山坳上的房地产

    中国房地产的“白银时代”开始了,虽然有不少人并不认同。

    这是位于山坳上的中国房地产,虽然发展速度很快,但道路一直不平坦。

    于是,我们开始思考——房地产行业如何才能建立长期健康发展的体系?调控,在2011年已经深入整个行业,但调控政策从来都是短期的,我们只能借助调控的力量来平衡行业,却难于在调控中直接建立起长效机制。

    “现在对于开发商应该算是一级追杀,要求大家把项目拿出来卖,最好一起卖,而且不能卖高价。”已经多次去到博鳌的中原集团主席黎明楷,这样形象地描述市场。

    黎明楷此时已经接替了施永青的主席一职,成为中原集团的掌舵人,但几年之后他将再度退居创始人施永青的身后。

    ▲蔡洪平在博鳌房地产论坛

    资本市场对房地产也越来越冷淡,从瑞银跳槽至德意志银行的蔡洪平在论坛上这样说:“我做这么多年投资银行,今年第一次发现内地房企没有上市的,反而有退市的。房地产市值在香港蒸发了将近2000多亿,全世界都看不懂今年的市场。”

    当然,2011年的“改变”只是一个开始,或者说序幕,当很多人醒悟过来时,时间已经到了2016年,而我们博鳌房地产论坛的关键词,仍然是“改变”。

    从2009年开始,政策就成为了所有房地产论坛最火热的话题,每一个人都能说上几句。而博鳌房地产论坛以每年呈现一位新的正当红经济学者的速度,保持着经济学家阵容的庞大:2009年是“四万亿预言家”龚方雄;2010年请来了新当选央行顾问的周其仁;到2011年,是房产税方面的权威贾康。

    2011年开始,关于房产税的讨论和试点,让这个政策成为全国性话题,因为这关系到每一个有房子和想要买房子的人的切身利益。

    ▲贾康在博鳌房地产论坛

    贾康来博鳌给大家吃了颗“定心丸”,他说“房产税不是要跟先富的人过不去,也不会覆盖所有家庭里的第一套或者一定标准下的家庭人均单位面积住房”。

    几年之后,房产税进化成为了房地产税,出现在全国人大的立法流程之中,一切都已不同。

    2001年参加了首届博鳌房地产论坛的樊纲、任志强等人,在论坛第十一个年头依然活跃,他们已经是这个行业的意见领袖。与他们相类似的人物,还有巴曙松、陈淮、蔡洪平等。这一年,陈启宗也是连续第五年来到博鳌,五年时间过去,他看起来没有任何改变,保持着自己一贯的风格。而朱中一依然是稳健的演讲风格,他开始考虑从中房协淡出,选择完全退休。

    ▲单伟豹在博鳌房地产论坛

    自2004年之后,孙宏斌就再也没有来过博鳌,但是2011年,单伟豹来了。在香港商界被称为“豹爷”的单伟豹,刚进入中国内地房地产市场,就做出了一件让所有人都记住他的事情——并购顺驰。

    “名门之后”卢铿也来了,这是他在博鳌房地产论坛的第二次也是最近一次亮相,这一次他的身份是海尔地产集团董事长兼首席执行官,背后矗立着海尔集团这颗参天大树。

    2011年,海尔地产大规模增长曲线戛然而止,原定销售目标为200亿,后来调低至120亿,但当年实际仅完成了83亿。此后,海尔地产年销售只能维持在50亿左右的水平。

    而后,卢铿选择了卸任海尔地产董事长职务,并在地产行业淡去了身影。

    白银时代,你好吗?

    从上个世纪90年代到2010年,中国房地产住宅市场一路快速生长,狂飙突进,中国的房地产企业也在这一阶段经过磨炼,格局初定。

    这就是中国房地产的“黄金时代”。2011年成为中国房地产行业的转折之年,从此之后,中国房地产正式进入“白银时代”。

    2011年,对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看,2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期,宏观经济政策逐步回归正常,持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下,也在发生巨大的改变。

    这一年,央行总共3次加息,6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩,房地产行业运行整体放缓。

    这一年,全国超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”,10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多种调控手段,使得房地产市场从高涨行情回归稳健。

    从3月起,全国重点城市商品住宅成交量迅速回调,至11月份,几乎所有大中城市的调控都开始见效。

    在这样的政策和市场环境下,深谙“变则通”的房企们都开始寻找新的增长点。正因如此,2011年博鳌房地产论坛的主题,也以“改变”为关键词。

    虽然住宅市场受到调控,但2011年却是中国商业地产的发展元年,不少房地产企业都纷纷将注意力转向了商业地产。

    除了一直在商业地产领域发展的万达、华润等之外,连此前坚持不做商业地产的万科也终于开始考虑加入,而从后来的发展来看,万科的商业地产发展也极为迅速。

    ▲陈启宗在博鳌房地产论坛

    对于这股商业地产浪潮,已经多次出席博鳌房地产论坛的恒隆地产主席陈启宗提出了他的警示:当这么多人纷纷涌入,商业地产究竟是红海还是蓝海?

    陈启宗在商业地产领域的权威和经验毋容置疑,经过了数次风暴考验的他对中国商业地产项目提出了严肃的批评:“只用了12个月、18个月就盖起来的商业楼宇都是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼,这是视觉污染,我实在替我们中国人感到悲哀。”

    陈启宗认为,2011年开始,中国的商业地产进入“战国时代”,但因为商业房地产有很多不确定因素,所以战国时代谁赢谁输很难说。

    2011年,中国住房“双轨制”正式落地实施,提出年内建设1000万套,五年内建设3600万套保障性住房的目标,从这一年开始的“市场为主,保障为辅”住房体系也将成为日后中国房地产住宅市场的重要制度。

    ▲孟晓苏在博鳌房地产论坛

    博鳌房地产论坛的常客中房集团理事长孟晓苏,专门以双轨制为题,发表了演讲。

    简单介绍了中国房地产双轨制的历史之后,孟晓苏表示,为了推动保障房建设,国务院提出明确要求,而且要求加强金融支持,关键在于建立健全资金筹措和管理机制,加紧建立保障房融资机制。

    其中,孟晓苏特意指出,REITs这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。在孟晓苏看来,REITs的实施已经是只差临门一脚,但可惜的是,直到今日REITs仍未在中国正式推行。

    博鳌房地产论坛组委会联络方式:

    合作与咨询:020-22375222 常小姐

    媒体合作:020-22375222-8019 谭小姐

    E-mail: boao@guandian.com.cn

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

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