原报道 | 金地旧改新局

观点地产网

2018-05-11 23:06

  • 在这位网友拍摄的照片中,金地工业区被一圈崭新的白色围挡团团围住。

    观点地产网 对于时常穿梭于深圳、香港两地的人来说,无论从黄岗口岸还是福田口岸通过,稍稍抬头,便能看到矗立在不远处的渔农村·金地名津。

    这里是深圳福田皇岗口岸区,与繁荣热闹的香港仅一河之隔。十三年前即2005年5月22日,伴随着河畔边的一声炸响,渔农村的16栋楼被集中爆破拆除,由此拉开了深圳城中村改造的序幕。

    在这场被誉为“中国第一爆”的旧改中,时为深圳福田区地方国企的金地集团无疑就是主要的操盘手。而凭借着这一项目的声名鹊起,金地随后又揽下福田科技广场,岗厦旧改两个旧改项目,一度被媒体称为“获得旧改项目最多、政府支持最大的房地产企业。”

    这大概是金地在深圳旧改过往最为高光的时刻了。然而时光流逝,如今深圳城市更新竞逐者中已挤满了佳兆业、京基、卓越、鸿荣源等深圳本土房企以及恒大、远洋等外来房企的身影。

    “起了个大早”的金地在这一场轰轰烈烈的旧城改造运动中显得沉默,直至2015年,金地总部所在的金地工业区被列入最新的旧改计划中,金地在城市更新这片土地上才有了新的声音。

    三年的规划与酝酿,这个被称为“福田区面积最大的旧改项目”也在近期有了新的动态。近日,一位网友兴奋地在网络上表示,路过沙嘴路,发现金地工业区旧改片区部分地块已建起围挡,并推测项目已开始动工。

    在这位网友拍摄的照片中,金地工业区被一圈崭新的白色围挡团团围住。

    渔农村的故事

    若要回溯起深圳城市更新的历史,金地和渔农村是绕不过去的话题。

    2004年,深圳市政府出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,拉开了城中村改造的序幕。不过业内人士介绍,当初旧改的出发点并不是节约利用土地,只是解决市容市貌问题。

    与香港仅有一河之隔的渔农村成为了试点。2005年5月22日,伴随着深圳河畔的阵阵爆破声,渔农村16栋高楼在烟尘中轰然倒地,这个当年不起眼的贫困小渔村从此成为深圳旧改、乃至中国旧改的先行。

    在这场被誉为“中国第一爆”的城中村改造中,时为深圳福田区地方国企的金地集团就是主要操盘手。当年亲自参与该项目改造,后又曾为卓越、金地效力的“旧改专家”耿延良对观点地产新媒体表示,金地当时主导这场旧改,除了企业的长远考虑,也受到政府方面的大力推动。

    2008年,重建后的渔农村完成选房程序,260多名村民全部入住金地名津小区,耿延良指出,这是金地的第一个旧改项目,完成得很好,这也为金地后来介入岗厦等旧改项目提供了底气。

    也就是凭借着这一项目的声名鹊起,金地随后揽下占地面积4万平方米、建筑面积达到25万平方米的福田科技广场,以及15.16万平方米的岗厦旧改两个项目,一度被媒体称为“获得旧改项目最多、政府支持最大的房地产企业。

    资料显示,福田科技广场占地面积4万多平 方米、建筑面积达到25万平方米,是当时福田区土地存量中规模较大,条件最优越的地段。建成后的福田科技广场后来改名为深圳国际创新中心,集软件研发、生产和交易中心为一体,已成为福田软件园区的龙头。

    岗厦旧改项目因为股东间的博弈以及长达十多年的改造开发期,至今备受关注。观点地产新媒体了解到,该项目占地23.2平方米,约占整个中心区南区面积的9%,其中用于改造的可建设用地面积15.16万平方米,建筑面积超过60万平方米,号称深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。

    2006年金地与深圳市大百汇房地产有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司共同出资设立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司负责运作深圳岗厦项目,该公司注册资本人民币1亿元。当时,金地以35%的持股比例,成为单一大股东。

    戏剧性的一幕发生在2009年,卓越置业在其赴港上市的招股文件中首次披露,持有岗厦旧改项目公司33%股权的深圳大百汇房地产有限公司为卓越附属公司,持有岗厦旧改项目公司32%股权的深圳市鹏润房地产开发有限公司亦为深圳大百汇全资子公司。简而言之,卓越才是这个项目的大股东。

    金地意外失去控股股东地位,被业界戏称“为他人做嫁衣裳”,2012年的股东会,金地总裁黄俊灿对这个意外的股权变换作出了回应。其称,岗厦项目原由福田区委分给金地做旧改的项目,并要求金地作为主要的投资者。

    不过,他就坦承,“从现在的情况来看,金地的管理层认为,该项目受到非常多的因素影响,但总体来讲,应该说参与管理的程度还是非常深入的。”

    也许,除了股权博弈,长达十多年的拆迁改造是金地遇上的另一大难题。后来,这个被称为“中国最大的城中村改造”的旧改,2011年动工了部分地块,2014年首批项目入市,据业内人士介绍,目前岗厦项目仍在持续开发中。

    据观点地产新媒体查询,在金地历年年报中,未对深圳旧改项目有过多的着墨,披露最多的只有岗厦项目的融资担保。此外,除了渔农村、福田科技广场、岗厦旧改项目外,金地就还有龙华区水斗新围旧改项目,该项目占地面积2.27万平方米, 总建筑面积14.08万平方米,涵盖住宅、商业、公寓以及少量保障房。

    旧改对手们

    从2005年改造渔农村打响旧改第一炮,到2006年揽入福田科技广场、岗厦项目,一度成为“获得旧改项目最多、政府支持最大的房地产企业”,这是金地在深圳旧改市场上最为高光的时刻。

    但“起了个大早”的金地后来面临了更多的竞争者,当2009年《深圳市城市更新办法》正式拉开城市更新大幕,以佳兆业、卓越、京基、鸿荣源为首的深圳本土房企大举涌入竞逐。

    据观点地产新媒体不完全统计,曾经在岗厦项目上与金地上演股权演义的卓越,目前已揽下辛养旧改、龙华区油松项目、南山卓越九珑项目以及大鹏新区的谭屋围城市更新项目等众多旧改项目,已签约项目占地面积近600万平方米,可供开发面积超500万平方米。

    被称为“旧改之王”的佳兆业同样通过旧改囤下不少土地,2017年的业绩会上,佳兆业管理层宣布,截至2017年12月31日止,佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米,其中深圳占比约37%,占地面积为890万平方米;

    另一家深圳本土房企京基同样拥有大量的旧改项目,据观点地产新媒体不完全统计,京基在罗湖拥有包括蔡屋围、布心村水围村、水贝村、湖贝新村等旧改项目,同时还宝安、龙岗、南山、福田等区域还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等众多旧改项目,有数据统计,京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。

    在本土房企通过旧改大肆扩张的同时,恒大、远洋、融创、泰禾等外来房企的到来,也进一步挤压着深圳的旧改市场,“恒大在深圳拥有20多个旧改项目”早已不是市场传闻,而从2011年才涉足深圳市场的远洋,也已揽下包括南联项目、龙船塘项目等4个旧改项目。

    反而观之,从2004年的开山之作渔农村,到福田科技广场、岗厦旧改、龙华水斗新围旧改乃至如今的金地工业区,作为曾经深圳旧改“第一爆”的金地显的沉默。

    城市更新复杂而又漫长的开发周期或许是金地在后来在旧改规模上却步的原因,中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁就认为,有些企业并不愿意在旧改中耗费大量的时间、人力、资金成本。

    吴睿同样认为,旧改项目周期较长,且具有较大的不确定性,像金地这样比较稳健的老牌房企,在决策的时候就不会过于激进。

    他同时指出,金地在福田区起家,本身就应该有不少的工业区资源,所以并不是特别愿意高价收购外面的其他资源,他以另一家深圳房企做比较,“招商蛇口也不怎么做旧改,但是它在蛇口就拥有不少土地。”

    金地旧改新局

    作为起家于本土的老牌房企,金地近几年来在深圳的项目表现并不出众,从历年年报可以观察到,自2013年至今,金地每年在深圳的在售项目最多只有三个,主要为位于宝安区的深圳天悦湾、龙岗区的深圳名峰以及坪山新区的深圳朗悦。

    最新的年报显示,2018年计划开发项目中,深圳仅有一个,即深圳龙城中央,该项目为于龙岗区,经营业态为综合体,占地面积8.53万平方米,总建筑面积52.32万平方米,可租售面积38.90万平方米,2017年累计签约金额17.57亿元。而在金地最新披露的推售计划中,并没有深圳项目披露。

    因此,在2015年金地再度拿下金地工业区旧改项目时,就被市场解读为将重回深圳一线,当时有消息人士对观点地产新媒体表示,该项目体量庞大,按当时福田区房价计算,预计销售货值超过1000亿元。

    网上近期流传的一份深圳市福田区城市更新局致金地工业区各位业主及租户的红头文件披露了该项目的详细情况。文件显示,金地工业区拆除重建用地面积为11.90万平方米,计容总建筑面积67.41万平方米,项目需无偿移交政府用地面积约5.9万平方米,主要用于统筹一所九年一贯制中小学、社区公寓和道路。另外,该项目还需配建保障房5万平方米,公建配套面积3.26万平方米。

    除此之外,文件还披露了项目最新进展。文件中称,金地工业区城市更新单元项目是福田区重点项目,项目于2015年12月列入2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划,于2018年1月18日取得市规土委更新单元规划批准文件。

    文件提到,该项目于2017年12月份正式启,搬迁补偿协议工作,目前85%业主已签约,计划于2018年6月底完成项目100%签约。

    深圳城市更新向来有“拆不动、赔不起、玩不转”的说法,业内人士表示,金地工业区从2015年纳入城市更新计划,到目前完成85%业主的签约,从旧改的角度来看,速度已经非常快,按照正常开工路径,今年将会拆除完毕,明年就可动工建设。

    而对于该项目拆迁是否比一般住宅项目更为容易,第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿则对观点地方新媒体表示,拆迁难度看工业区的产权,如果产权相对单一,拆迁难度相对较小,如果产权分散,就需要与每个业主谈判。

    因项目尚未有详细的规划方案,金地相关人士表示目前尚未方便对外透露详细情况,而多位业内人士也表示对该项目产权细节不了解,不过有网友在讨论时就表示,“金地工业区产权清晰,拆迁起来简单得多”。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

    撰文:曾剑萍

    审校:武瑾莹

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