高力国际:2018第一季香港物业研究报告

观点地产网

2018-05-02 10:56

  • 香港住宅物业价格已经连续上升23个月,全期录得34.1%的升幅。

    面对强劲租赁需求,商厦物业供应持续增加,并不断探索新配套设施,期间住宅物业的二手交投则畅旺。香港住宅物业价格已经连续上升23个月,全期录得34.1%的升幅。零售市道在销费势头向好和不断改进向消费者提供新购物体验的情况下,重点地段商铺价值亦呈上升趋势。同时,随着活化计划有可能在2018年重新推行,工厦物业在租务和投资额度皆呈增幅。

    商厦-强势就业展望支持商厦租赁需求

    随着整体经济和就业市场维持强势,2018年首季商厦租赁需求强劲。随着金融和银行业审慎扩展、内地公司租赁需求的增加和弹性工作空间提供者持续增加,加上经济持续向好,商厦物业的租赁前景在未来3年仍可看好。

    由于中环和金钟区的商厦租金高企而空置率低,商业活动向港岛其他区分例如湾仔、铜锣湾和港岛东区转移的情况愈来愈被接受。跨越维港,九龙东冒起成为吸引众多跨国公司进驻之处,高铁的落成则势将增加内地公司对尖沙咀区的关注。由于大公司普遍增加考虑办公室环境和附近配套设施的完善度以吸引年轻人才,商厦附近零售、餐饮和基建设施的改善亦成为吸引公司进驻的重要因素。

    在企业普遍对新商厦强劲需求以及租金持续增长的情况下,2018年预期将有2,500,000平方公尺的全新甲级写字楼空间落成,比过去10年的年度平均数增加将近50%。虽然供应增加,唯2018和2019仍可见商厦空间短缺,预期租金会上升8.7%。

    住宅-一手市场放缓,二手市场重拾动力

    香港住宅物业价值连续上升23个月,增长达34.1%,季度增长为4.9%。由于2018年首季预期推出的单位量较少而且价格较高,买家在一手住宅物业市场偏向审慎,季度成交额下跌35.7%。虽然呈下行趋势,但市场对一手住宅物业仍然有强大的累积需求,反映在个别新发展项目超额认购和强劲销情上。

    相反,二手住宅物业市场则呈现活跃趋势,季度成交额增长为1.7%,为2015年第一季以来最高,主要受惠于印花税条例修订,市民楼换楼可以申请退回相关税项的豁免期划一从6个月延长至一年。向前展望,一般住宅单位价格在2018年内预期可录得8 – 10%升幅,2019年将持续温和增长。至2020年,住宅物业价格将由于加息和供应增加而转趋平稳。 

    住宅物业租务市场方面,2018年第一季需求持续强劲。由于缺乏新供应,山顶、半山区和南区等地的住宅物业租金持续上升。高力国际2018第一季香港物业研究报告中指出住宅物业市道还将受到内地买家对超级豪宅需求和港铁新物业发展项目的影响。

    零售商铺-商场演化提供零售方案应对需求改变

    由于经济表现持续增强和访港旅客增加,2017年香港零售业销售融录得增长。主要购物区的大型商场面对消费者追求多元体验和新品牌的需求时,纷纷转型为时尚体验中心。商场营运者不断改善商铺组合,引入大量时尚生活和可负担奢华品牌,为新餐饮体验的区域提供更广面积,同时发展综合娱乐项目以吸引购物者更常光顾。在建设量身订做的尊尚购物体验的同时,商场在手机应用程序和数码会员计划上亦持续投放资源,以增强消费者的参与度。

    2018年第一季零售商铺租赁市场的活动反映市场抱持正面态度,并且在消费者信心方面有所改善。尽管整体主要商业区零售商铺租金和前一季度相比录得0.3%下跌,但部分一线商业区(中环除外)内的核心位置商铺的租金因需求的增加而重拾上升动力。预期2018年整体主要商业区零售商铺租金可获得轻微1-3%的年度增长。小型商铺使用效率高而且更容易转型为满足消费者好奇和新购物体验诉求的小店,是带动需求上升的动力。受到面积限制和一线商铺提供的优惠租务竞争,预期同一商业区内的二、三线商铺的租金将持续受压。

    工厦-有限供应带动显著租务增长

    在全球经济增长、强劲海外贸易活动和本地电子商贸稳定增长,工厦需求在2018年第一季持续高企。由于供应有限而且空置率低(3%以下),货仓和工厂大厦租金在第一季季度上升分别为5.6%和5.0%。预期2018年无新供应的情况下,工厦物业的高需求将持续,继续推动租金上升。

    政府预计将于2018年重启的活化工厦计划已经成为市场焦点,投资者情绪高涨。2018年第一季超过3,000万港元的工厦物业交易总额达到历史新高的93亿港元,季度增长15.8%,牵涉整栋物业的投资亦录得季度增长29.1%。工厦物业的市场展望乐观,货仓和工厂大厦价格预期将在2018年录得8-10%的年度增长,2019至2022年间每年增长可达5%。

    审校:欧阳颖

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