观点人物 | 基汇资本吴继炜旧楼掘金

观点地产网

2017-11-29 23:08

  • 在很多人眼里,对于旧楼改造项目,吴继炜不仅有精准的投资眼光,更是有着“化腐朽为神奇”的能力。

    观点地产网 在美国黑石、KKR和阿联酋主权基金阿布扎比投资局等一众金融及基金机构竞相角逐之下,或许很多人都没有想到,领展史上最大规模的资产出让竟然花落基汇资本。

    11月28日,领展房地产投资信托基金宣布其已完成策略性评估,透过竞争性销售过程出售17项物业,于当日与由基汇资本为首的财团签订协议,总代价为230亿港元。

    即便是次出让从最开始有消息传出之时,就一直伴随着“反对出售商场”“要求政府回购”等尖锐声音,亦不妨碍这些物业吸引至少12个国际知名财团参与竞标,而对于基汇资本的创始人吴继炜来说,这些所谓“被抛售”的旧商场或是其另一个庞大的掘金场。

    事实上,熟知投资界的人对吴继炜并不陌生,这个素有旧楼“包装大师”和“地标塑造者”之称的传奇人物,起初投身地产投资领域之时就因成功改造了好莱坞罗斯福酒店一炮而红,此后联合其弟弟吴继泰成立的基汇资本化身成为国内外多个知名地标项目的塑造者和烂尾楼拯救者。

    从这一角度来看,基汇资本和高盛组成的财团鲸吞领展香港17个商场,以及最终成交价远远超过了日前估约价的52%,这两点也就并非那么难以理解了。

    据悉,领展此次选择了基汇资本和高盛组成的财团,目的是确保买家在购入商场后不会进行拆售。另外,向来偏好以及擅长于旧楼改造的吴继炜和基汇资本,其强大的资本实力及国际化的商业运营管理经验使其能够在接盘商场后创造更大的价值空间。

    “包装大师”吴继炜

    在很多人眼里,对于旧楼改造项目,吴继炜不仅有精准的投资眼光,更是有着“化腐朽为神奇”的能力。

    1995年,时年20多岁的吴继炜在美国一手创立了城市置业,从事地产投资。首次出手,就将濒临破产的好莱坞罗斯福酒店(Hollywood Roosevelt)收购改造,使其再度成为好莱坞的风云会场。

    随后,吴继炜在加利福尼亚、纽约、佐治亚和夏威夷等州收购并管理多个地产项目,其中包括20万平方米的电信营运综合数据中心、25万平方米的办公室、超过10万平方米的住宅项目、超过1000个酒店房间、两个18洞高尔夫锦标赛球场及一个滑雪度假村。

    在城市置业快速发展的同时,出身香港生意世家的吴继炜凭借家族企业再登事业新阶梯。据悉,吴继炜父亲吴仲灿是地产投资公司建生国际的创办人,母亲吴汪静宜则是德昌电机主席汪穗中的胞姊。

    而通过建生国际这个集物业、酒店投资于一身的上市公司,吴继炜进入了亚洲市场。

    2005年吴继炜与在高盛工作的弟弟吴继泰一起,联合众多海外投资人共同建立了基汇资本中国基金,专注于投资大中华和亚太地区房地产项目的私募投资基金管理公司,并先后在澳门、泰国和印度成功收购和改造了多个商业及酒店物业。

    不过,相比纯粹的财务投资,缘于年少时的建筑梦想,以及宾夕法尼亚大学土木工程本科和斯坦福大学工程系(建筑管理)研究生两个高等教育阶段的学习,吴继炜更爱好买下破旧的老楼,重整它们以创造价值。这种建筑师般的操盘兴趣也一直延续到现在。

    在吴继炜看来,做地产有三个重点,一是地点,二是地点,第三还是地点。他曾说:“对于投资而言,在最好的地方盖了不好的建筑很糟糕,但这不是最糟糕的,因为我们还有机会去改。真正糟糕的是在不好的地方盖了最好的建筑,因为你几乎无法以个人的力量让这个地方变得更好。”

    因而,领展此次出让的香港17个商场正好是其大展身手的大好机会。据悉,作为香港上市房地产信托基金探索的典型成果,领展的发展史可追溯至2005年,房委会为了融资将158个公屋社区商业和8万个停车场剥离上市,如今基金市值已达到亚洲最大。

    本次出让的17个物业涵括其中,该批物业分布于屯门、马鞍山、葵涌、粉岭及九龙湾等区,市值达到145亿港元,涉及金额为其历来最大,但多为老旧商场,不过其中也涉及领展斥巨资已翻新过的“H·A·N·D·S”商场。

    基汇资本内地投资进行时

    实际上,领展与基汇资本也并非首次合作,今年4月份,领展以41亿元收购的广州西城都荟正是基汇资本于2013年从和记黄埔手中接盘的项目,而该项目也成为领展为数不多的内地投资物业。

    不过,在领展大规模“换货”寄希望加大内地物业投资的当下,凭借项目的改造理念和营运能力,早于十几年前就进入中国内地市场的吴继炜已然在这个成长性的市场开创了不小的投资版图。

    2005年,基汇资本中国基金1成立后,首期募集股本金1.98亿元。随后,在李嘉诚等港资及其他基金机构“卖卖卖”看空内地市场之时,吴继炜带领的基汇资本却称得上是“买买买”的典型代表。

    2006年,吴继炜花9亿元买下了上海南京东路上的知名烂尾楼“东海商都”,并将这座外表散发着优雅光芒、但里面几乎全空的“百慕大”老建筑改造成为了有名的“353广场”。

    2007年,基汇资本联合太古地产,合资48亿元收购北京新三里屯项目,将原本各种店铺和商业机构无序陈列的“大市场”,变身成为引领北京生活新时尚的新地标。

    此外,基汇资本还收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、北京盈科中心,与华发股份联合投资开发华发新城,收购了广州西城都荟,这些项目后来均成为业内知名的收购和改造个案。

    其中,2006年3月,基汇资本以6.6亿元人民币收购“翠湖天地”御苑18号公寓,经过整体设计改造后,该公寓成为莎玛在内地首个服务式公寓项目,名为“Shama Luxe 新天地”。

    2008年3月,基汇资本将该项目出售予韩国未来资产,转让价格9亿元人民币。两年不到即获130%的年化回报,让莎玛成为基汇资本在市场中最成功的项目之一。

    据了解,基汇资本旗下拥有三大运营平台,包括商业管理平台,负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理;酒店运营平台GCP Hospitality Management;住宅开发平台中国城市置业有限公司,三个平台整合成一个完整的资产管理团队。

    无疑,和纯粹的基金管理公司不一样的是,基汇资本主要的商业投资和打造策略可以归结为——凭借国际运营能力和经验,甄选最优质的黄金地段,打造最响亮的地标作品,而这种买便宜的楼—包装—高价卖出的模式让基汇资本俨然成为一个楼盘“包装大师”。

    吴继炜曾表示,“我们的DNA决定了走这样的模式”。

    观点地产新媒体查阅基汇资本的官网获悉,截至目前,基汇资本目前旗下共管理四支中国基金:基汇中国基金II、基汇房地产基金III、基汇房地产基金IV,以及基汇房地产基金V。资本总额超过美金30亿,投资超过37个项目。

    其中2013年10月完成募集的基汇房地产基金IV采用机会型投资,以北京、上海、广州、香港、澳门和台湾等一线城市为重点发展目标;同时,该基金还将目光锁定在大中华区其他具有强大经济基础和长期房地产需求的二线城市地区,如江苏省及四川等高增长区域。

    未来我们或将看到这个投资界的旧楼操盘手,带来更多的商业和建筑改造新作品。

    撰文:王州婷

    审校:刘满桃

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