演讲|丁力业:资本对印力和商业地产的影响

观点地产网

2017-11-20 18:14

  • 商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流,不是基于资产的评估,这是我们一贯的观点,所以要把真实的现金流创造好。

    丁力业(万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁):我希望给大家介绍一下印力团队这一年的心路历程,以及我们这个当中有什么变化。 

    现在的印力和原来有比较大的变化,我们突然规模扩大了,现在成立了6个城市公司。当时内部考虑叫城市公司,让租户比较容易记。比方说浙江公司,租户说浙江太大,他不愿意去,你说杭州公司,他愿意去。

    但实际上杭州公司管了很多,比如说管了浙江、福建、江西,还有很多浙江其它的城市,所以印力是6个城市公司,实际上在40个城市,有100个项目,850万平方米的管理面积,目前的规模和原来有了一定的区别,这得益于我们并入万科之后,万科把它的很多商业也装入了印力的平台。

    我们确实觉得商业地产和资本结合是非常紧的,从这次开会来看,从习总书记提出来新的矛盾来看,我们也分析了一下,好像商业地产也有这个问题,老百姓很喜欢购物中心,但是好的购物中心发展的不多,就像深圳这样一个接近2000万人口的城市,能让老百姓记得住的有哪几个购物中心?所以这个矛盾现在是非常突出的。另外一点,现在说住宅是用来住的,不是用来炒的,所以很多资本会对商业更感兴趣,因为商业地产不是用来住的,它是可以投资的。 

    这几年城镇化率也一直在增长,但是城镇化率跟发达国家相比还有很大的差距,而这时候我觉得机会还有很多,所以这些东西都给了我们非常好的机会。只要是从事商业地产的人,都会感觉到今年有比较大的变化,通过现在的数据也可以发现今年的消费情况是非常好的。

    今年浙江省商务厅组织了调研,主要调研了一些杭州比较有名的商场消费数据,从十八大开始,采取了八项规定以后,今年杭州的消费市场第一次进入了正增长。今年杭州所有的购物中心增长非常迅猛。电商也在发展。从浙江商务厅的统计数据来看,今年到十三五末,整个经济是比较好的,消费起到了很好的作用。

    当然我们也面临很多的挑战,从大的城市来看,比方说北京、杭州、成都、重庆,人均商业面积比例是很大的,这是有风险的,前面有些嘉宾认为三四线城市可以做,有些嘉宾认为现有的购物中心的面积过大。我们认为不管有没有得做,只要认真去做,这个行业还是可以做的。 

    讲讲印力与资本的一些关系。

    印力原来的名字叫深国投商业,我从1992年加入深国投,时间也特别长。到2004年第一次做商业地产的时候,我们就发了16个信托产品做商业地产,2011年的时候我说我不这样做了,因为我知道信托产品对商业地产主要的伤害在哪里。我们2004年发了一期信托产品,拿到了10个亿人民币,当时还是很不错的,但是这个信托产品要到2008年的时候一次性兑换,而2008年正好遇到金融危机,当时压力是非常大的。所以我说如果我们做商业地产要把它作为一个金融产品去卖,这个从业者一定要非常小心。2013年工银亚洲、黑石成为印力的股东,我们和凯雷又有了很好的合作。现在万科是印力的股东,我们一直在跟资本接轨,2017年我们做了一个CMBS。 

    资本对印力,对商业地产来说都非常重要。商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流,不是基于资产的评估,这是我们一贯的观点,所以要把真实的现金流创造好。

    如果把真实的价值创造出来,做商业地产这四个环节一定是少不了的,比方说怎么去选址,怎么合理地规划,怎么进行运营或者说怎么进行资产端的资本管理。印力这么多年来,这四个服务是基于公司内部完成的,也就是说内部有一个非常强大的管理团队,我们借助于中介机构,主要是为内部管理团队做判断到底这样对不对,但主要的还是内部人来做,我觉得这一点很重要。内部能力的培养是这个公司一种很大的价值,所以我们注重这四个方面的培养。 

    今年11月11日,所有电商平台的销售额突破了去年的销售额,京东突破去年的时间是中午1点钟,去年突破前年的时间是上午10点钟,它虽然有增长,说明增速放缓。那天我也看了一下实体店的销售,我们双11当天的销售额比去年同一天的销售额增长了43%。说明蛋糕没有被切走,而是大家共同把这个蛋糕做大了。今天阿里刚刚宣布进入高鑫零售,我相信大家也会有自己的答案和思考。 

    这是印力的并购情况。经过二三十年的发展,在中国很多城市做新项目是挺难的,在十几年前拿一块地,上面什么都没有就做一个购物中心,现在很难再这样做了。所以公司未来的发展,并购是很正常的,是很必要的,但是如何并购,我觉得这是特别有意思的一个问题。 

    这个并购能否成功,主要是基于你对这个并购资产的提升计划或者实施计划。印力这段时间开业了一个新的项目,是沈阳太阳街的项目,这是一个非常传统的街,位于火车站边上,我们在前几年并购了这个资产,这个项目原本开业了已经有十几年,我们收购过来之后进行了非常大的改造,原来是按照百货模式设计的,我们改造之后,发现我们的出租面积几乎少了38%,但是总租金水平上涨了74%,人流增加了130%,客单价增加了169%。如果对存量资产进行这么好的改造,我觉得我们具备了扩张和并购的能力。 

    印力的并购逻辑就是拿到这个东西之后,能不能把它提升,我们最主要的不是做金融,不可能由产品设计来带动,只能老老实实地把业务一点一点做好,使它创造新的价值。

    万科主席郁亮说,我们就是农民,本质就是把地种好,产生真实价值,我想今天我们在座的所有的同行,我们的共同目标就是要给老百姓提供一个好的品质生活的体验,只要大家聚焦在一起,把业绩提起来,把经营做好,资本一定会青睐,每个人都会得到自己的回报。

    (本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅)

    撰文:丁力业

    审校:徐耀辉

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