演讲|蔡云:商业地产存量时代的资产证券化想象

观点地产网

2017-11-20 15:11

  • 商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产运营谋求新的发展。

    蔡云(中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长):非常高兴我们再次汇聚在香港这个高度市场化的城市,首先我代表中国房地产业协会衷心地祝贺商业地产年会举办成功。我知道每一届的观点商业年会都具有很强烈的时代的特征,今年的主题是“资本时代的商业地产”。

    作为中国房地产业协会的一份子,我是研究专业的商业地产的研究人员。我想在今天跟大家首先谈的第一个问题就是回顾一下2017年我们国家的商业地产是一个什么样的市场状况。

    2017年的商业地产市场特征,一个是商业营业性用房及办公楼增长均创历史新高,1-9月份全国商品房销售面积是1.6亿平方米,增长了10.3%,销售额已达9万亿,同比增长14.6%。住宅面积和住宅销售额增长了7.6%11.4%。

    而办公楼的销售面积同比增长了32%,销售额同比增长了25%。商业营业性用房的面积同比增长23%,销售额同比增长了30.8%。可以看出商业营业性用房以及办公用房这两项特别的指标,同时超过了住宅地产。

    我们看到这个市场上商业地产进入到库存增大,并且市场分化非常严重的阶段。整个市场呈现出供过于求的关系。

    我们在2017年年初预计今年的购物中心开发量大概不到1000个,热点城市以华东、华南为主要增长区。但是随着新零售、新品牌的市场进入,我们可以看到一线城市发展的情况是总体向好的,二线城市明显的还是出现一个供求失衡的问题,三四线城市就更不用说了,可以说整个商业经营的压力持续增大,同时空置率大幅回落的情况可能性比较低。

    与此同时,2017年写字楼市场预计新增1000万平米,一线城市随着金融业、科技、联合办公空间等等的出现,我们看到一线城市的写字楼市场比较繁荣,二线城市的估值也在不断地上升,供求平衡逐渐倾向于需求端,可以讲市场还是比较繁荣的。

    在这种市场情况下,商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产运营谋求新的发展。快速的市场发展和目前我们国家的商业地产的同质化、运营水平的低下、粗放管理是不相适应的,在这种情况下,商业地产的可持续性发展就会受到一定的阻力。

    所以我们看到商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实,挖掘持有物业的价值成为商业地产开发企业如今的重头戏,也就是我们今天在会上所要着重讨论的资本时代下的商业地产的发展。以万科为代表的传统的住宅企业基本上都成立了一个商业地产的运营公司和团队,并且建立了他们自己的商业品牌。

    创新业态的丰富产品培育着新的利润增长点,成为我们发展的新的需求,商业地产企业在城市更新中去找我们的支撑点和机会,商业运营从原来的后台走到前台,挑起了商业地产发展的大梁。

    另外是特色小镇和长租公寓、租赁式住房成为商业地产一个新的风向标。我们可以看到,今天每一个企业、每一个从事房地产行业的人都在遍地开花的特色小镇当中进行着探讨,特色小镇在整个政策的激励下,我们可以看到以文化旅游、众创空间、产业地产、商业街区为主要特色,这其中蕴藏着巨大的商机。

    依据2016年36号文,允许在在建、已建或者是库存的商业用房当中,可以改进租赁式住房,也符合中央的精神,就是房住不炒这样一个主旨思想,可以说为商业地产去库存拓宽了思路。

    还有一点是多种金融创新的模式与商业地产进入了紧密合作期,成为商业地产可持续、理性发展的突破口。存量时代企业谋求发展,就必须谋求在资本上或者资产上相融合,才能达到一个市场的最佳融合点,商业、金融、资本前所未有地,紧紧地在现在走到一起,这是我们的市场特征。

    新形势下房地产企业的融资、创新有什么需求?我们今天在座的有很多开发企业,也有一些金融企业,从企业角度来讲,对金融创新有什么需求呢?调控中的开发企业融资压力会越来越大,融资渠道亟待拓宽,可以说长效机制在推进的同时,我们的短期调控行为是绝对不会放松的。

    金融政策保持稳定、持续的增长,稳健、中性,有序地推动去杠杆。房企的资金周转压力在今年的年底甚至明年上半年会得到进一步的显现。

    所以现在看来,因城施策的效果越来越明显,四进度我们的政策局面将维持稳中偏紧的金融市场基调。对于房价上涨后后劲充足的二三线城市,随着市场调控开始,逐渐会跟进限购、限贷、限售、限价等等的政策,缓解对房价上涨的预期,稳定住房市场。

    未来1年或者半年当中,房地产的融资渠道还是不会有很大的突破。所以说融资的压力会继续增大。我们在新形势下,房地产企业可以说在互换金融业与我们的融合和结合,促进房地产企业成熟稳健的发展。

    再看看我们国家资产证券化的实践。今天中午餐会上越秀房托给我们讲了越秀在房地产资产证券化方面的发展,我们知道从最早的越秀REITs,到现在每每谈到的保利的第一单的REITs,还有王戈宏他们做的新派公寓的REITs,这都是现在的市场实践。我们可以看到房地产企业在整个的发展过程当中,资管分离的商业模式使证券化成为现在的主流。

    随着我国房地产行业进入存量的时代,房地产金融迎来了很大的变革,从原来的开发贷到银行的融资,传统的商业模式正在走向私募基金和资产管理机构,加上CMBS、类REITs和REITs这样一个资管商业开发模式的阶段。

    伴随着货币政策越来越收紧,伴随着传统金融渠道获得资金的难度增大,加上房地产市场调控的转变,加快了开发商转型,谋求资产证券化时代已经到来了。

    它的主要表现形式,目前的市场表现,大家都在实践和运行着,比如说我们的商业地产和抵押贷款支持证券(CMBS),还有租金收入和应收帐款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化(ABS),谈得最热烈的就是REITs的落地。

    刚刚过去的10月,一个新派公寓的REITs,一个保利的REITs,给房地产资产证券化带来了一股春风,大家看到了新的希望,看到了市场发展的未来。在整个市场发展的情况下,房地产市场发展倒逼政策的出台和政策的实施,这个时代很快就会来到。

    谈到房地产企业如何应对资本时代下商业地产,实现可持续发展,可以说我们在商业地产的发展当中,国内的金融风险是越来越受到调控的影响,从增量到存量时代的地产发展,我们从开发转向管理,开发企业整个的运营方式变了,管理模式也发生了很大的变化,这是第一个。

    第二个是提升资产的运营和资本管理的能力是有效地实行资本对接的必要手段。昨天晚上在跟观点地产的编辑探讨资产证券化的情况,我们讲到了一个完整的闭合,就是如果一个很好的REITs,一个资产证券化的计划,必须有一个很好的可持续性发展的物业。

    这个物业有一个很好的租金收益,在租金收益的情况下,资本方才会青睐这个资产。这个闭环如果出现一个环节的不融合,就不会有一个很好的资产产品进入房地产市场。

    所以我们说资产证券化的本质是以资金回报作为一个起始点,在这个起始点中,优质的资产、稳定的收益是我们这个资本青睐的物业最好的实现可证券化的条件。所以要求我们开发企业从传统的开发思维转到现在的资产管理领域上来,这是一个比较大的本质变化。

    债券证券化的市场实现盘活存量,优化融资资本。刚才陈诗涛总提出她的市场分析报告,里面也谈到了优化资本。实际上优化资本以后,会增加融资方对资本更大的信心和信赖,会使得市场有更稳定和持续的发展。

    企业也要加强资本运作能力,激活商业地产的金融属性,在这个属性上提高管控能力和管理能力,借助资本力量实现开发资金的真正的退出实现规模化、可持续发展。

    对商业地产资产证券化的展望。我们知道国内的风险调控,特别是最近密集出台的关于金融市场的调控政策,我们看到它的调控政策在逐步完善和成熟,在这个过程中,资产证券化本身相关的法律也在不断地完善,为国内的资产证券化扫清了障碍,实现了金融与地产深度的融合,从而真正地走向持有型物业的轻资产化。

    我们一直在谈轻资产化,谁都想轻资产,但是你用什么样的资产才能实现资本的退出,所以一定要有良好的管理能力。

    商业地产涉及到的范围包括购物中心、商业综合体、旅游综合体、写字楼等等,商业地产的高速发展,同时这个市场的库存也逐渐高企,在这种情况下催生了开发企业的突围和创新,我们的业态也不断地增加丰富性,所以说专业化、细分化越来越严格。

    这种情况下,市场必须探索一个证券化道路,才能促进行业的发展。我们看到最热门的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,长租公寓作为商业地产或者房地产的一个风口,在这种情况下,我们就鼓励金融机构按照合规、风险可控等等商业地产可持续的原则,向租赁企业提供金融支持。在这种支持下,使我们的长租公寓市场得到一个稳定发展,改变我们的市场结构,促进行业的健康发展。

    国内商业地产真正地实现轻资产化,确实需要进行重资产和进行证券化的打造,同时变为可公开的上市交易,这是我们今天这个会上讨论的重中之重。接下来每位专家会在这个问题上探讨得更加深入和广泛。

    有了资本方的介入,同时需要的是更强大的运作能力,我们需要借鉴先进的资本运作能力和技术方法,同时对资产进行可持续的运营实践,实现它的增值、稳定和发展。

    增值、保值是资本发展的未来方向,也是资本融合达到的一个最高的目的。所以我们说资产证券化市场,作为房地产行业来讲,我们呼唤它的到来,呼唤着市场更加稳定、持续发展。

    (本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅)

    撰文:蔡云

    审校:徐耀辉

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