观点指数 | 广州10月报:洞察异军突起 房企积极拿地

观点地产网

2017-11-05 22:18

  • 今年一手住宅成交低位,主要原因是供应不足导致。与去年同期2090套相比,下跌65%。

    观点指数 和国内绝大部分城市的情况相同,“十一黄金周”广州楼市并未能脱离低谷。

    今年的国庆假期(10月1日至7日) 广州一手楼网签成交485套,比去年的4208套减少3723套,下降88.47%,为近三年来低位,也是2010年以来第二低。

    价格方面,一手住宅网签均价为14297元/平方米,比去年国庆假期的16107元/平方米下降11.24%。

    市场分析认为,今年一手住宅成交低位,主要原因是供应不足导致。与去年同期2090套相比,下跌65%。其中,增城、黄埔两区总推货量占全市六成以上,白云、天河、花都三区各有一个楼盘开盘。

    二手楼市场成交则比较平稳,但黄金周对销量的带动并不明显。期间,二手楼网签124套,比去年的122套上升1.64%;网签均价为23736元/平方米,环比上升6.33%,同比上升14.14%。

    一手住宅成交回暖 二手“淡过水”

    纵观广州“银十”,成交情况与十一假期截然相反:一手住宅成交回暖,二手住宅成交创年内新低。但楼市总体情况良好,月内网签数突破7万套关口,外围区域是亮点。

    阳光家缘数据显示,10月份广州一手网签6199套,比9月5790套增长7.06%,是下半年以来首次突破6000套。7月广州一手住宅网签成交4184套,8月成交量则是4978套,到目前为止可以看到是呈上扬的趋势。

    但与去年相比,6199套的数据仍是不够理想:2016年10月,广州共成交了1.4万套,是今年的约2.3倍。2015年、2014年的10月成交套数则分别比今年多出了1841套、1415套。

    从4月份开始,由于“330楼市新政”的出台,购房需求被抑制,广州楼市一直处于调整状态。

    分区域观察,外围5区网签量占全市总套数的72.19%,共计4453套。增城因不限购利好,一手住宅签约1761套;南沙区成交量环比上涨近7成,签获1576套排行第二。

    中心6区则录得网签1746套,环比下跌10.26%,由成交1225套的黄埔撑起。国庆零成交的海珠、白云和越秀,10月分别签约36、35、9套。

    增城、南沙、黄埔相对于其他区域的强劲销力,亦体现在具体楼盘身上。广州全市新建商品住宅网签套数前10位项目占全市套数份额45%。南沙上榜项目3个、黄埔上榜项目2个、增城4个,余下一个名额则在花都。

    价格方面,10月广州一手楼网签成交均价16419元/平方米,对比2016年10月的17151元/平方米,下降4.27%。

    中心六区成交均价为26060元/平方米,其中天河46066元/平方米,成为最贵区域;外围五区成交均价则为12511元/平方米,从化录得8360元/平方米最低。

    与一手住宅形成对比,广州10月二手楼市场可谓“淡过水”。阳光家缘数据显示,截止到10月30日,广州二手住宅网签成交5597套,环比下降41%。

    另据广州市房地产中介协会报告显示,10月广州市二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为60.88万平方米、68.04万平方米,环比、同比均下降。

    接下来转入11月,广州预计共28盘有推新动作,其中中心区9个盘,外围区19个盘,主要集中在增城、南沙、番禺、黄埔区域。环比下降47.1%,同比增幅达107.7%。

    分析认为,步入年底业绩冲刺期,部分开发商或将会采取“以价换量”的方式,适当的下调价格以换取资金的快速回笼,楼价或将继续微跌。

    大规模推地 房企大手笔纳储

    在楼市调整的情况下,广州10月推地情况却十分亮眼。期内出让商住商服用地一共15宗,出让面积共计73.1万平方米,总起拍价为214.5亿。

    10宗商住用地面积累计68.5万平方米,总起拍价198.8亿;5宗商服用地共4.6万平米,总起拍价15.7亿。

    反观9月,除工业地外,广州仅有1宗由广州知识城投资开发有限公司拿下的商办用地,成交总价19.1亿元;再往前8月份亦仅有1宗土地获得成交——8月28日,保利地产以底价13.36亿元取得1宗位于花都的商地,成交楼面价4886元/平方米。

    10月30日举行的广州土拍可以说是具有代表性的,体现出开发商,特别是大型房企对广州未来市场仍具信心。

    当日,广州迎来5宗地出让,分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。

    最终,5宗地收金95.6亿元,竞配建面积8100平方米。老牌房企碧桂园、万科、越秀、时代落子,新面孔美的地产抢下南沙东涌镇宅地实现首入广州。

    碧桂园摘得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块,折合楼面价1.63万元/平方米,并未达到最高限价45.6亿元。市场预估,这宗地未来推售均价将达4万,是番禺楼价的一个新起点。

    而黄埔长岭居YH-A3-2定价地块则由万科斩获,成交价9.32亿元,楼面价1.9万元/平方米,另须自持15%面积。分析认为,该地块实际成本超过2万元,项目盈亏平衡点在3万以上,已超附近楼盘均价,万科愿意拿下这宗地,说明还是看好后市。

    在土拍结束的第二天,广州旋即挂牌增城区新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖,一宗巨无霸地铁地块,面积约为32.33万平方米,挂牌起始价高达131.55亿元,竞拍条件严格。

    另据计划,广州市第四季度将有46宗地块出让,其中住宅用地10宗,商服用地22宗。

    10宗住宅用地中,除了1宗位于荔湾区大坦沙岛西郊村,其余9宗均位于黄埔区。

    审校:劳蓉蓉

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