对话 | 地产精英 博鳌论剑之三：REITs与房地产投融资价值曲线

主持嘉宾

法国巴黎银行董事总经理、亚太区金融及房地产研究部主管 李伟烈

对话嘉宾

瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管 陈锐彬

著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理 沈建光

华远地产股份有限公司董事总经理 孙怀杰

海航地产集团有限公司副总裁 杨惟尧

华联发展集团有限公司董事长 董炳根

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖

李伟烈：非常荣幸主持这个圆桌讨论的环节。我想在4个方向的思路去探讨一下，第一个是房地产金融创新和宏观经济、政策的关系；第二是房地产商现有的融资渠道现在够不够，未来如果有新的运营模式，它们会不会有新的融资渠道。

第三是发达国家，如美国、欧洲房地产金融创新过去的路，还有中国房地产金融创新这几年走了多远，未来的一两年会怎么走下去；第四是REITs，在发达国家是一个很大的市场，在中国走了多远，未来怎么走。

很高兴我们有6位嘉宾跟我们探讨，待会儿各位嘉宾发言的时候也请自我介绍一下。

首先讲一下房地产金融创新及融资渠道跟宏观经济的关系，对宏观经济的周期有什么影响，对银行体系有什么影响？创新的时候有利有弊，可以带来好处，也可能会加上新的金融风险，美国就是一个例子，出现了次贷危机的风险，这个主题我想请我们的经济学家沈建光回答一下。

沈建光：中国的房地产在调控的时候，主要是卡房地产商的融资。什么时候要调控了，希望房价可以稳住，政策的着眼点就是不给你贷款，发债也不批了，希望从融资渠道卡住你，希望你可以赶快销售，通过销售来回款，而且价格不要太高。

过去我们的宏观经济一直是使用的这种手段，这对房地产商的融资是很大的考验，很多在国内不行了，就到海外去融资，有一段时间就是到海外发债变成主要融资手段。包括国内对实体经济的融资的创新。比如说最近的债转股非常热，这也是对一些企业的资金环境和融资会带来很大的好处，但是它也未必会把房地产放到里面，现在把钢铁厂、水泥、机械设备列到首选中。

你会发现政府对房地产的融资作为一种调控的手段，这个我觉得确实是一个宏观经济当中的问题，对房地产商也提出了很多要求，如果在这种情况下，你怎么可以有新的融资环境？所以在2014年，在这里谈到的最多的就是如何断臂求生，如果找到合作者，或者把项目出售，当然当时也是一个集中度提高的情况，小的发展商把项目出售给大的发展商，也是促进整合。

李伟烈：所以听起来就是说当政府要用融资作为一个调控的手段的情况下，再做新的融资手段会比较困难。

沈建光：创新就是发现新的融资渠道，政府是希望你可以靠加速卖房子回笼资金，对房地产商有更大的促进作用，你自己得想办法找其它的融资手段，把你的发债渠道给封住了，你就没有其它的办法，但这并不是国家层面鼓励你搞这些方面的创新。

李伟烈：杨总、孙总、董总，从开发商的角度，你们有什么看法？

杨惟尧：我先介绍一下自己，我是海航地产的杨惟尧。我觉得这个问题一个是宏观的，一个是微观的，其实从微观来说更直观一些，因为政府要的是数据，要的是负债率降下去。

现在在销售端，有一个经营性的现金流，有一个融资性的现金流，在融资性现金流受到限制的时候，马上就转到经营性的现金流，经营性的现金流最终的结果就是把融资性和经营性做一个转化，就是把负债变成了其它的模式。

孙怀杰：今天上午很多经济学家都把宏观层面的问题讲得很清楚。从微观角度来讲，融资结构的调整，咱们多年来就是一脚刹车一脚油门，这是一种情况；第二种情况就是拿房地产商当夜壶，急了就用用，不用了就踢到旁边去。

我觉得这次的调整可能和我们的政策形势有实际的关系，原先是一脚刹车一脚油门，这次我觉得可能这脚刹车不是简单的刹车，我觉得是一个大的方向调整的问题，这次是要长期看待这个事情，而不是说明天说放就放了，这件事情对开发商的挑战很大，融资的结构和模型都要发生变化，才有可能跟上这个国家政策调整的要求。

董炳根：今天跟众多的经济学家同台，对我来讲是一个很好的学习，我是华联发展集团的董炳根。这个话题对房地产企业非常重要，但是坐在这里我感到很汗颜，因为我们这方面做得是非常差的。

我从几个数据来讲，对华联控股来讲，我们是一个上市公司，刚才施永青先生讲了，要做大规模，要发展就要用社会的钱，靠自己的钱是做不大的。

这些年来我们从工业转型到地产，原来我们是做工业的，是最传统的纺织工业，还是用传统的工业思路在做房地产开发，所以过分重视风险，过分追求经济效益，忽略了规模的扩大和扩张，所以在融资手段方面，不要说创新，我们基本上传统手段都没用好。

华联控股的有息负债只有6个亿，还是因为不借一分钱不好，所以借点钱在帐面上，帐上现金32亿，这种状况就影响了我们的发展。所以对这个话题，我是非常感兴趣的。因为作为企业来讲，发展是硬道理，我们还是需要在防范风险、注重经济效益的同时，我们要扩大规模。

这方面对我们来讲，过分的保守就阻碍了自己的发展，影响了自己的发展。尽管效益很好，我们华联控股去年的税后利润是13.5亿，也排在地产上市公司的前列，但是我们的规模很小。

所以我觉得要探索金融创新，特别是当前的形势下，尽管对我们影响不是太大，但是我们还是要积极探索新的金融创新方法，在注重效益的前提下取得更好的发展。

李伟烈：董总，是时候跟我们投行见面了。

我们这个环节第二个主题是说，如果看美国、欧洲那些发达国家，他们的融资产品是非常多的，比如说有债券、资产证券化、衍生产品，他们的方向是从一级市场走到二级市场，重点是说不止是提供融资，他也开始向风险的配置、流动性那边去发展。

如果你看回香港，在香港上市的开发商，他们有几个方案，包括有股权融资、IPO、发债（境内境外债、永续债）。过去两三年，股权融资方面，因为估值很低，几乎没有什么人做。

发债方面，之前的境外债也是因为美国的利率周期是往下才做的，未来往上走的时候，这个机会不太大。在这个情况下，我想请问陈总和曾总，你们最近看到的案例，他们是怎么去做新的融资？或者未来对你们的客户，一些上市的房地产开发商，你们有什么建议？

曾粤晖：大家好，我是建银国际的曾粤晖，就主持人这个问题，我谈谈我的看法。首先是产品的问题，刚才也提到，其实境内外房地产开发商以及其它行业比较常见的融资手段就是那几种，创新更多是基于某些制度设计上的精细化，把某些融资的门槛提高。当然也可能可以达到从源头上进行制约、控制的目的。

这些产品里面，境内外发行债券是比较常见的，这是随着市场周期来做的，当市场往上走的时候，价格比较好，我们做一些境外的发债，当股价走低的时候会做个人的增持或者是回购。

前几年人民币债券比较盛行，是因为我们在境外的资金池，人民币构成的比例，包括总的金额加大了，所以市场有这样一个承受能力，并且有这样的购买偏好，以及对未来得良好预期。当币值走软的时候，这个风潮又往另外一个方向流动。

讲到创新型的产品，刚才主持人讲到的REITs算是一种，其实也不是一种创新，这种方式源自于美国，进入21世纪以后，在若干个亚洲国家和地区也开始采用这样一种融资方式，香港是2003年8月1号推出了REITs产品，2015年的时候，广州有一家房地产也在香港设立了这样一个产品。

之后在亚洲采用这种方式的国家和地区并不多，它和很多的因素有关，除了获利性，还要考虑到运作透明度、税收等等，总而言之它仍然是基于经济上一个最基础的概念，就是供给和需求，你有这个东西，还要看投资者要不要，接不接受，或者采用这种方式的成本如何，是利大于弊，还是沿用原有的方式更成熟。所以我觉得市场是会发出自己声音，做出正确选择的。

陈锐彬：昨天讲中国地产商和香港地产商在创新发展上的不同，昨天以陈启宗先生为代表的香港地产商给了大家一个非常保守的印象，内地地产商创新的印象也非常明确，在金融市场也是类似的，香港的金融市场还是比较保守的，昨天我知道这个议题的时候我就在想，过去几年我们有什么创新。其实想不出什么创新。

创新有两个类型，一个是产品的创新，一个是技术上的创新。产品上的创新，只有当原有的产品遇到了瓶颈，原有的产品遇到了资金链的不足，大家才会动脑筋创新产品。过去几年不存在这个问题，不管是股市还是债市都很活跃，资金面都很充足，所以大家没有动力做产品的创新。

技术上的创新一直都有，包括在债券上，不同的契约条款的创新，包括永续债券在永续的年期，在契约条款方面的创新，这些一直都有，但是这个谈不上一个基本面的创新，这都是在一个既有框架上的一些技术环节的创新，所以从这个角度来讲，我觉得没有看到特别多的新的产品。反而是国内有ABS、CMBS、类REITs、信托等等的金融方式，反而显得更活跃。

李伟烈：所以讲到REITs，这个在发达国家是一个很大的融资市场，美国大概是40万亿的规模，欧盟是2000亿，日本和澳大利亚是1000亿，新加坡是500亿，香港是300亿。

在中国的REITs市场，最近几年没有说完全发展到一个像纯发达国家的REITs的情况，主要原因就是有一些政策和法规的限制、税收的障碍，还有一个问题是资产的回报率也比较低。所以在这种情况下，有很多类REITs的产品在境内出现。

也有一些创新的门路，有一些公司在海外做REITs，像绿地就分拆REITs在新加坡上市，也有一些私募的REITs。大家觉得国内的REITs市场未来会如何发展？这个市场的融资渠道对开发商到底重不重要？

陈锐彬：REITs这个议题我其实没有很多其他的朋友这么积极和乐观，其实在2008年的时候我就参与了证监会REITs研究小组的研究，那是中国最接近REITs的一刻，那是2008年12月份，国务院的文件说要鼓励支持房地产企业多元化融资渠道，包括房地产融资基金，这也是第一次在国务院的文件中出现REITs。

后来为什么不了了之呢？大家知道2008年12月份是金融危机最恶劣的时候，整个中国地产市场都非常悲观，房价、地价都大幅下跌。到2009年5月份就消停了，房地产出现小阳春了，房子卖得很好，这时候我们再谈给房地产商减税，从新闻标题上讲，房地产商都已经赚得盆满钵满了，你还要给它减税？所以从宏观角度来讲，在目前的市场上，我觉得看不到有一个REITs出来的时机。

从技术层面，我们都说有税收等等方面的问题，其实我再具体讲一讲，中国的房地产有两个层面的税，一个层面是增值税，一个层面是所得税，有国税，有地税，这个国税不但是税种要减，还有地方要减，这个法规出来涉及到的面是非常广，这是第一。

第二，房地产信托投资基金，它是一个信托，在中国的信托法里，信托是不能持有资产的，如果推出REITs，还要修改信托法。

有非常多的细节在中国现有的法律框架上是不支持这个产品的，当然更核心的是说，今天我们的发展商都能把北京、上海、深圳、广州的大楼以2%、3%的回报率卖掉，谁会注意一个7%的房地产信托呢？所以在目前来看，我没有这么积极乐观的判断未来REITs能在中华大地蓬勃发展，可能还需要相当长的时间。

李伟烈：那你觉得境外做REITs，比如说在新加坡或者香港做REITs，这是不是一个好的方案给房地产商？

陈锐彬：因为我的工作的特点，我跟不同发展商有很多很深入的研究，把中国的资产拿到海外去做REITs，这个也有非常多的难度，因为从2007年之后，中国政府要求境外的投资机构在中国持有资产，必须要有一个中国的项目公司，也就是说从租户那里收到租金之后，第一步要把项目公司的税交掉，然后才派到海外交给REITs持有人。

REITs在海外是免税的，在免税之前已经交了所得税，这个免税就没有意义了。咱们的楼都在3%、4%的回报率，本来就不够6%或者7%，再加上扣了25%的所得税，那就离得更远了。

过去这5年有不同地产商想去海外做REITs，也有一些做成的，当然都不同程度的付了一些代价，他要补足很多的收益，投资者希望6%到7%，你的回报只有2%到3%，差的部分就要自己补，所以很多的业主就犹豫了，而且投资者也有疑虑，因为你不可能一直补，只能补几年。

所以地产商到海外融资，很少是以REITs方式融资的，除非在未来几年我们的政策允许海外投资者直接持有资产，不存在国内交税的问题。

董炳根：今天听了孟总（孟晓苏）对REITs的详细介绍，尽管我们做的是传统的融资方式，但是对这个产品也了解过，这些年确实好的金融创新产品并不多。

REITs这个产品我觉得在国际上是很多国家都已经惯用的产品，但是在中国是不是能够推行，对这个产品的前景，我觉得主要也是在政府的配套政策。像孟总在10年以前就提出倡议，为什么到现在都没有推出？就是因为它涉及到很多的政策因素。

我觉得近期内这个产品的推出可能性还不是太大，因为涉及到一系列的配套政策问题。当然如果说能够推出，作为创新产品，我觉得房地产商是欢迎的，关键就是这个产品怎么能够落地，这是一个最关键的问题。

曾粤晖：说到一个产品是不是有一种绝对的必要走到市场，关键还是在于它是不是具备不可替代性，从目前的制度设计和它自身相关的一系列配套来说，REITs在中国可能目前还能够被其它的融资手段暂时取代，所以它不具备一种非出不可的时机。

从另外一个角度说，目前做REITs比10年前更加具备产业基础，我们的一二线城市从来没有这么多的城市中心商业综合体，他为做CMBS和REITs创造了一个产业的框架和条件。

站在买方的角度来看，经常他们会问一个问题，某一个产品究竟它有什么长处，有什么短处？从发行人、持有人来讲是一个角度，从投资人来看又是一个角度。

目前REITs这个产品的推出，从回报上还不具备太大的吸引力，这是从买方，从投资人的角度来说。但是换到卖方，他可能觉得会需要付出很大的代价，去践行一个目前市场上其它融资手段也可以达到的目的和功能，为什么我要花太多的心思去做这个先行者呢？这可能是目前这个产品在市场中的一个尴尬境地。

但从长远来看，我相信它的市场足够大，刚才主持人提到美国，2016年过万亿的REITs市场，那是基于它数十万亿的大的市场环境，在香港来说，它这个千亿级别也是基于香港这个排名全球前列的总体市值的大背景，只要我们的市场容量够大，我们的选择就必然会更多，愿意去做出这样的创先和尝试的企业以及投资人也一定会更多。

沈建光：REITs的回报率比较低，从投资者来说没有吸引力，从物业开发商来讲，它也有很多比较方便拿到钱的融资渠道，以及还有政策方面的很多问题需要解决，所以还是有重重困难的。

李伟烈：从政府的角度来说他们支不支持REITs的发展？你要做一个商场，你的回报周期很长，所以包装出来做REITs是一个方法，要不然他们就是把商场散卖出去，这样运营管理就是一个很大的问题。

沈建光：从国家政策来看，国家还是很支持ABS资产证券化的，在中央金融工作会议上也提到资产证券化，最主要的就是降债务、降杠杆，这些都是降杠杆的手段，但是具体操作起来还是有很多问题需要克服的。包括债转股、ABS，这些东西政府都在慢慢尝试，具体还要结合市场环境，如果你还是亏损企业，大家根本不愿意债转股，转过来包袱也来了。

孙怀杰：我有点不同看法，我和陈锐彬总也有合作，我觉得今天孟总讲的东西，他喊REITs已经喊了10年了，我觉得它快出来了，大胆预测一下，我觉得三年之内可能会有一些动作。

这是基于几个判断，从去年开始，全国普遍的大型企业都在发行ABS，现在在一线城市，市中心绝对不会让你再做销售型物业，全部是持有型物业。

还有一个事情，前段时间上海拍了两块地，一个是国有企业拿到了，旁边的楼面价是2万多，它只花了5000多就拿到了，要求他做持有物业。国家要求你拿持有资产，包括产业园区的运营和小镇运营，这些东西如果没有配套的金融支持是不了的，这是第一个。

第二个，我认为政府也是拿了很大的决心，要把地价降下来，提出做自持性物业。从国家的政策导向来讲，现阶段已经开始具备条件了。

另外一点，开发商都是习惯拿地、卖房子，快周转、高利润。但是现在政府提出了长效机制，它不让你高利润，前段时间我和政府一些领导交流，他们谈到了中共中央内部会议，都谈到了核心城市和核心区域，绝对不会成为房地产开发商掘金的平台。

现在国家在摸索各种措施，因城施策，因区域施策，因地块施策。现在上市公司整体的ROE都是逐年下滑的，已经到了很低的水平，如果是这个状态下来，老百姓那么大的储蓄量，我觉得有可能有推出的时机。

杨惟尧：我特别赞同孙总的观点，REITs和资产证券化是两个名称，但是它到底有多大区别？实质上没区别，就是看资金的来源和投资的要求有差异，或者是周期有差异。

我们做房地产的，如果是融资的钱断了之后，或者紧了之后，另外就是靠销售端。

现在的产品就是持有型和销售型两种，还有一种是混合型的，销售型物业需要承担很大的市场风险，持有型最大的风险就是政策的风险和经营的风险，我们面对的风险最多的就是这三点。

现在说到REITs或者叫证券化，短期内可以做补贴，长期如果达不到它的回报要求，我不能天天从兜里拿钱出来，融资也卡死了，没钱拿出来补贴，所以这个归根到底还是要看我能不能承受，如果能承受的话，我就会干这个。在中国肯定有的地方是能够承受得了的，他可能会接受，有的地方承受不了，他就不会主动来做这个事情。

李伟烈：最后一个问题，大家探讨一下，现在开发商的融资渠道到底够不够？我相信这一年肯定是够的，因为大家卖得这么好，都不缺钱，再往后两三年呢？未来你们的融资渠道会有什么大的改变？从投行的角度，你们觉得有什么特别的融资渠道你会建议给开发商？从经济学角度，有什么新的融资渠道，你觉得在三年内会出现？

杨惟尧：我觉得融资的渠道要创新是非常难的，一个是从银行要钱，一个是从投资人那里要股权，一个是从社会或者是有一些基金、类债权的投资，其他的就是从项目端。

我觉得未来的融资就是把我们的房子组合式的销售，公有产权式或者众筹式的销售是未来融资的一个方向，现在也是互联网这种思维模式，很多人买一个东西，然后分享这个东西的收益，把这个作为一种融资模式。

李伟烈：杨总认为用互联网的思维，众筹的方式，可能是一个未来的融资渠道。

孙怀杰：谈到融资渠道，我先从房地产说起，我在北京生活了很多年，从2004年开始这个行业就在谈泡沫，四五千块钱房价的时候都说泡沫要破了，一直到10万块钱一平米的房价泡沫还没破。

在2006年任总在一个论坛上说通州可以卖到5万，当时我们通州的项目卖1万5都卖不动，大家说任总说的毫无根据。现在我们在通州的项目卖7万，四环边上的项目已经卖10到12万了。这个泡沫为什么没破？我们也做了一个分析，现在老百姓买房基本上是没有用多少贷款的，我们的付款比例是70%，只有30%是按揭的。从压力测试角度来讲没有什么风险，美国都只付出一成、两成，美国的次贷危机是零首付造成的。

另外一个，为什么我们的负债率今年增加，从15%到了30%呢？是因为我们的消费者结构发生了根本性的变化，前些年我们的消费者主流是60后、70后，现在买房子的是80后、90后，人家对未来充满信心，人家就敢按揭。现在80后、90后的消费理念，他都喜欢按揭，而且超前消费的思想比我们70后已经有质的改变，所以你看它的交易结构形式，你会发现这个年龄段发生了质的变化，所以我们认为这个增长是很正常的事情，可能以后还会增长。

孙怀杰：谈到融资模式，现在也都在喊创新，但是也没什么可创新的，从前端开始到后端，也没什么新的东西，我觉得后端这个东西，包括ABS、REITs，大家现在普遍做的，包括中票、美元债，包括去年开闸放水的企业债，放了1万多亿，后面又关掉了。

我觉得这些手段回归到一个核心理论，就是回报，对开发商来说，你无论用什么样的融资渠道和创新模式，包括我们的股权融资、发基金，你的回报怎么样？你如果不谈回报，银行家没有一个人愿意上门跟你聊。所以对我们开发商来讲，最大的是这个问题。

现在北京市大概有十几家五星级酒店被砸掉，改成写字楼，把租金提高几倍，马上改变了它的回报。还有一些商场也拆掉变成写字楼，就是回到它的核心问题，因为回报不足。

这里也讲一个我们的案例，我们去年在美国投了一个项目，做这个事情确实需要杠杆，没有杠杆玩不转，我们这个项目是投入的持有型公寓，它的投资回报非常可观，而且这方面的预测也非常准。

沈建光：刚才孙总谈到泡沫的问题，我也做了一些研究，提出来供大家批评。

20年前说中国的房地产泡沫，北京亚运村当年6000块钱一平米的时候，我在北京的亲戚都说这个房价太贵，简直是天价，老百姓都买不起。不过现在北京10万块钱的房价，一般老百姓也买不起。它这样上涨，不是说没有泡沫，只是说这是一个螺旋式上升的泡沫，当年6000块钱是贵的，老百姓买不起，但是随着自己的收入上升，工资的上涨，而且政府不断地调控，两三年房价不涨，收入涨了两三年，基本上30%的缺口就可以堵上了，这样一个泡沫就被消化掉了。

不是说泡沫不存在，我认为泡沫是存在的，泡沫消化掉了。

沈建光：中国房地产市场这个泡沫一直存在，但是最后还是依靠经济的发展、收入的提高来化解的。这个周期可以一直不停的下去，只要你的经济增长，劳动生产力提高。

但是这一波我觉得挺奇怪的，这一波房价涨得猛，但是收入的增速已经降到10%以内了，这样的泡沫是在扩大，我们怎么把这个泡沫消化掉，这是政府现在面临的难题。而中国政府跟日本、美国政府不一样，美国政府2007、2008年出了这个泡沫，就让它自己破掉，美国当时就是加息，次贷泡沫破灭，它让市场自己调整。

日本1991年政府的目标就是刺破泡沫，大幅的加息，控制信贷，把泡沫刺破了，结果导致一直是通缩的状态。

中国政府看到了这一点教训，它不把这个泡沫刺掉，而是把这个泡沫按住，后面希望通过供给侧改革，通过中国制造2025、互联网+，这种依靠经济进步把人民群众的收入提高，以消化这种泡沫。

从融资的角度，我就看到资产证券化这一块可能是一个新的机会，当然所有的融资方式都，只不过政府现在限制了一些，比如说你现在要在香港发债，已经被卡住了，另外美元债也发不出，几年过去之后这种情况也会改变，并不一定非要出新的产品，过去的渠道一直都在，只不过是阶段性的进行了一些调整。

曾粤晖：我们在座众多的地产商提供的产品其实不一样，我们如果仅仅是拿着这个价格来说事，我觉得不太公平。我到世界各地都会留下当地建筑的照片，我发现现在房地产商提供的产品，跟以前很不一样，以后可能还会有很大的变化，比如说智能家居等等，所以我觉得我们拿到的东西也不一样，更优质、更高端、更好，价格也就高一些。

从融资的这个话题来说，我个人的观点是，今后的几年，我觉得这些传统的融资手段仍然会是最主流的方式，好的东西存在必然有其道理，证明它成熟，证明它的设计比较完备，我们的工作在于怎么把它做得更精，从设计上照顾到各方面的需求，让它有市场，能够被消化，能够被接受，这是最重要的。

我们说人类这么多年发展，苹果、橙子、香蕉仍然是吃得最多的，不会因为水果的多元化，最常见、最主流的食品我们就不要了，我们就把它取代了，这个应该不会，但是我们会把它做得更好，因为现在投资人市场是很聪明的。

刚才说按揭的问题，现在的孩子可比以前的人更会算数，国内的按揭利率在5%以内的时候，如果他花30年按揭贷款一套房子，他借100万，他得想想我买这个东西花这个钱，付出这个成本值不值，我有没有必要这样做，我剩下的购买力或者我留的钱能不能做一些别的更有趣的事情，因应这种市场的需求，我们在这样一个环境中的各方面，大家各司其职，都在动脑子，想办法让我的融资手段变得更好。

比如说发债、配售，又比如说哪怕是银行的信贷，这些这么传统的方式其实也在成长中，而我们的企业家们，通过他们不断地学习、市场实践、认知，其实也把他们搞得更精、更熟，我相信通过这样的方式，他们也能从市场里面获得更多，赢取更大的回报。

董炳根：我非常赞同曾总的观点，作为房地产开发企业，在这十几年的经历当中，我也觉得现有的融资手段已经能够维持房地产企业的正常发展，除非你是要超常规的，过大的运用金融杠杆。现在有开发贷、经营性物业贷，可以发企业债、可以资产证券化等等，如果这些手段都能充分利用起来，根据每个企业不同的情况，应该是能够保证房地产企业正常运转的。

但是如果要保持非常高的杠杆，可能这些手段会感到不够用。对我们来讲，我觉得这些手段已经够用了。

当然这些手段需要完善，需要规范，政策不能多变，同样一个品种，它的稳定性很不够，这是我们碰到最大的问题，同样的开发贷，今天这个标准，明天那个标准，同样的企业债，今天可以，明天不可以，这些问题如果没有的话，我觉得目前的手段已经足够了。当然如果有更好的手段可能会对企业发展更好。

陈锐彬：你刚才的问题我分成两个部分，一个是今天这些渠道够不够，我觉得是够的，今天找项目的人一定比找钱的人多。

昨天林总（林中）说有160亿的现金，董总说有30亿的现金，陈启宗先生手里有更多的现金，今天这一刻找项目的人一定比找钱的人多。

第二，展望未来，未来三年会有什么样的转变？我觉得这个转变可能还不是说新产品的转变，过去5年我们都在加杠杆，境内加完境外加。未来，我认为无论是境内的政策，还是海外的加息或者是各种宏观因素，我相信股权会是未来三年很重要的一个方式。

李伟烈：非常感谢各位嘉宾的宝贵意见，本环节到此结束。