博鳌特稿 平安好房庄诺:金融互联网是我们最大的优势

观点地产网

2015-08-04 18:12

  • 从准备阶段推出了好房宝,到购房阶段做理财投资,一直到最后把按揭做证券化,可以看到平安好房是做全程化金融的。

    编者按:2015年,中国房地产值得记忆的年份,行业曾经的辉煌及骄傲正在改变,瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时,房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着,要转型、跨界、突围,但前方是不是有清晰的方向?

    8月11-14日,博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕,观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道,对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等,进行全方位的接触与访问,共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

    观点地产网 自创立起,平安好房的“颠覆者”形象一直都是舆论目光的聚焦点。在外界看来,平安好房CEO庄诺则是这一场房产行业颠覆行动的幕后导演。

    “截至6月26日,我们的新房平台销售已突破100亿元,未来两年目标是超千亿规模。”庄诺表示,虽然100亿并不是很大,但从0到1就是一个大跨步,因为“这100亿是真正通过销售做出来的,而不像其他网站靠刷卡来买交易量”。

    对于二手房市场,庄诺则表示“进展比较慢”。据介绍,平安好房在今年3月推出e房钱,做了两个月之后发现有比较多的毛病点,其中之一就是放款速度太慢。

    “从申请e房钱到把钱放出去,现在需要14天,而我们希望2-3天内就可以解决,如果拖了十天半个月后房价跌下去就很麻烦,所以我们要重新做流程。”

    虽然当初提出“消灭中介”的口号着实引发了一场口水战,但在庄诺看来,平安好房做的事并不是抢中介的饭碗,因为e房钱不与中介分佣或向其收取端口费,“我们的设想是,给中介提供房源,再切入金融领域”。

    继“好房宝”和“好房贷”之后,去年12月23号,平安好房的众筹平台正式上线,此举被称为中国房产众筹史上又一“颠覆”之举。

    庄诺指出,自上线以来,平安好房主要做的是众筹营销,现在则想做众筹开发,“所有模式和流程都已经做好,大概会在八月份推出”。

    届时,平安好房与碧桂园合作的首个众筹项目也将上线,其中关键一点是,所有参加众筹的人都能够了解这个项目的所有开支,就是所有的信息透明化,他们会请第三方会计公司来做支出审核。

    “这点我们已与碧桂园达成共识,项目不以盈利为目的,碧桂园最后仅收几个点的管理费,平安好房就收一点平台费。”庄诺表示,虽然这个项目还是实验品,但他们想做得尽量规范和完美,“通过不断修正形成一个标本,未来将大规模复制”。

    虽然房产众筹确实是未来地产行业的一大趋势,但庄诺认为,“做众筹很容易的,但股权众筹是不被法律所允许的,一旦出事就麻烦了”。

    而对于“转变”这一主题,庄诺认为,进入白银时代开发商已变成了一个房产运营商,而不纯粹是开发商,“未来你要将产品运营好大家才会给你钱,所以众筹是一个好方案”。

    以下为观点地产新媒体对平安好房CEO庄诺先生的专访实录:

    观点地产新媒体:目前,平安好房电商的成交情况如何?之前提出三年达到50%的市场份额,这个目标主要基于平安好房上线以来的哪些表现?

    庄诺:平安好房刚上线一周年,截至6月26日,我们的新房平台销售已突破100亿,未来的目标是超千亿规模。虽然100亿并不是很大,但从0到1就是一个大跨步。因为我们这100亿是真正通过销售做出来的,而不像其他网站靠刷卡来买交易量。

    我们的每一笔交易都有电商服务费,绝大部分都融入好房贷或者是好房宝,含金量还是比较大。其中好房贷已放出的金额将近20亿元,好房宝也已积累了十几万的客户。

    二手房的进展则比较慢,今年3月份推出了e房钱,做了两个月之后发现有比较多的毛病点。其中之一就是审核与放款速度太慢,从申请e房钱到把钱放出去,现在需要14天,而我们希望2-3天内就可以解决。因为所有卖房者最大的痛点极就是赶快拿到钱,如果拖了十天半个月后房价跌下去就很麻烦,所以我们要重新做流程。

    另外,平安好房的租房系统将于今年9月份正式启动。

    观点地产新媒体:据了解,在e房钱整套流程中,平安好房不向卖房者、买房者收取任何费用,也不与中介分佣或向中介收取端口费。对此,你们怎么考虑的?

    庄诺:当时我们想像滴滴、快的打车一样,用真金白银拿到房源,解决真实房源的痛点,一个是市场上的假房源,另一个是卖房者都想尽快拿到钱去炒股票。

    我们当时设想用滴滴快车的形式开发了一个APP,让所有的中介去抢单去销售,我们不与中介为敌,我给他们提供房源,最后再切入到金融领域。

    观点地产新媒体:去年12月23号,继“好房宝”和“好房贷”之后,平安好房的众筹平台正式上线。现在众筹这一块进展情况怎么样?

    庄诺:上线以来我们做了一些众筹营销,例如万科北部城216套房源,现在想做众筹开发,众筹开发的所有模式和流程都已经做好。提前透露一下,大概八月份,我们的众筹开发将正式上线,碧桂园这个项目也会正式上线。

    其中关键的一点是,所有参加众筹的人都能够了解这个项目的所有开支,就是所有的信息透明化,我们会请第三方会计公司来做审计,这点我们已跟碧桂园达成共识,项目不以盈利为目的,碧桂园最后仅收几个点的管理费,平安好房就收一点平台费,。

    观点地产新媒体:所以,现在和碧桂园合作的这个项目类似于一个实验品?

    庄诺:对,现在只能说是一个实验品,因为以前从来没有过成功的先例,但我们想做得尽量规范与完美。虽然中间可能还会遇到很多问题,我们会通过不断修正以形成一个标本,未来将大规模复制。

    观点地产新媒体:除了碧桂园,众筹联盟中还包括协信、绿地等多家开发商,目前他们有没有相关的众筹动作?

    庄诺:有,协信也准备拿一块地与我们做众筹项目。众筹联盟做的众筹是众筹开发,我们现在手头上有三、四十个项目,但是都不想立即动起来,因为想在碧桂园项目做出一个规范的样本后,再来做可能会更好。

    观点地产新媒体:6月25日,平安好房与SOHO中国签订了战略合作意向,双方确认将在房地产电商销售等多方面展开深入合作。与碧桂园、金地、金隅等传统房企相比,平安好房与SOHO的合作模式会不会有哪些异同之处?

    庄诺:潘石屹先生的SOHO3Q主要是以租赁空间、创客空间来做的。目前我们的合作主要有两点:第一是3Q创客空间可以从平安好房这边获客,而不用线下获客;第二,平安好房为其提供租金贷,用我们的金融来资助这些创业者。

    此外,我们还有平安的创投基金,可以用其与一些好的项目合作,一个是空间的租金金融合作,还有一个是获客渠道的合作。另外3Q的产品也将在平安好房电商平台中进行推广,未来我们的租房系统做出来后,也可以全面支持潘总的创客空间。

    观点地产新媒体:对于一个项目来说,平安好房在做众筹时有没有一些选择性标准?

    庄诺:有,未来众筹联盟中将包含两个东西,一个是模型,即众筹的模型、结构,包括怎么做,怎么退出,怎么应对问题,怎么监管资金等等;另一个是认证系统,通过我们的模型对项目进行论证,这就相当于股票上市要有保荐人,出了事保荐人要承担的。目前,认证系统的标准都在紧锣密鼓制定中,可能要两三个月。

    观点地产新媒体:在您看来,目前在国内做众筹还存在哪些门槛性或障碍性的东西?

    庄诺:坦白说,做众筹很容易的,但股权众筹是不被法律所允许的,虽然总理说股权众筹可以实验,可作为一个守法的人,我们还是觉得法是最大的,因为一旦出事就麻烦了。

    所以,目前众筹最大的门槛是法律的严重滞后,就像每个做P2P的人都盼望着出台相应的监管制度,但一直没出来。众筹也是一样的,我们希望出台一个真正的众筹管理条例,包括股权众筹,让我们这些从业者或是实验者,仅仅是在摸着石头过河,而不要拿着蹲监狱或者犯法去过河。目前我们在项目合规方面花了很大的精力,千万不要违规。

    观点地产新媒体:现在在众筹方面,无忧我房的模式和你们的差不多,您觉得平安好房存在哪些与众不同之处?

    庄诺:金融是有牌照优势的,我有牌照,你不能做。但互联网是公开的,比如说一间房众筹是集资建房,但一平米众筹则符合互联网的碎片化、屌丝化。但很关键的一点就是平台的力量,哪个平台做了老百姓会放心,所有的资源一定都会集中到这个平台上。

    大家相信平安好房,就是相信我们平台是安全的,所以我说众筹模式是我们提出来的,但大家可以根据这个思路做自己的众筹范围。众筹是提早两年给你的,从众筹到最后交房,这两年的时间是筹后管理,我们做完了这方面。

    观点地产新媒体:当前市场环境下,REITs试水松动,信贷资产证券化传出风声,住房银行也渐行渐近,房地产金融最顶层正在酝酿着改变,这对于你们今后的业务会不会有影响?

    庄诺:平安好房不同于搜房、搜狐焦点,开始的时候仅说我们是一个互联网+金融+房地产的网站,金融互联网是我们最大的优势,包括你刚才讲的资产证券化。

    坦白说,从准备阶段推出了好房宝,到购房阶段做理财投资,一直到最后把按揭做证券化,可以看到平安好房是做全程化金融的。

    观点地产新媒体:您认为房地产金融会是房地产最后的一根救命稻草吗?

    庄诺:白银时代,特别是供过于求的时候,我始终认为金融能够助力销售,但金融也不是百分之百的神丹妙药,只能在白银时代用互联网金融做房地产开发。

    观点地产新媒体:今年房地产中介出现了较大的变动,在您看来,传统中介的优势还在吗?

    庄诺:我觉得传统中介、互联网中介与互联网企业应该是长期并存的,谁也消灭不了谁,就看谁把这两者结合的更好,从而实现O2O。二手房交易是一个非标的的个案,从中国目前社会诚信来讲,主要还是由人工撮合的,还达不到纯粹的网上交易。

    所以,中介的存在有其合理性和必要性,但是纯粹的中介必须要加上互联网,这样可以把中介的做得更轻,很多东西可以用互联网去代替。

    观点地产新媒体:那您觉得二者要怎么结合会好一些?

    庄诺:这是我们正在探讨的事情,O2O大家都会说,但具体的细节其实很难的,我们现在花了很多精力来设计。目前,中介和所有的房地产网站都搞得你死我活,传统势力还是很强大的。不要互联网化,应该互联网+,传统+互联网,互联网+传统,谁也消灭不了谁,这将长期并存的。

    观点地产新媒体:我们今年博鳌论坛的主题是“转变时期的房地产”,您怎么理解这个主题?

    庄诺:今年博鳌的主题是对的,地产行业从黄金时代到了白银时代,这个大家已经形成共识。黄金时代是政府卖地,银行贷款,开发商拿地卖房,政府50%以上财政收入靠卖地获取,银行很大一块利润来自开发商贷款。

    但进入白银时代则出现很大不同,第一,囤地赚不到钱了,万科都在转型做轻资产;第二,现在银行的开发贷也收紧了。在这种情况下,就需要大众给你筹钱,你变成了一个运营商,而不是一个开发商,未来你要将产品运营好大家才会给你钱,所以众筹是一个好方案。

    另外,我们还需要改变“做房产绝对不会亏本”的概念。十年前只要拿到地,接下来就是赚多赚少的问题;未来拿到地可能不是赚多赚少,而是亏本甚至是资不抵债,因为开发商的负债率都高达80%-90%。但是众筹就不存在借贷关系,开发商相当于把风险前置了,拿完地以后,当有一万个人来参加众筹,他们会替你去卖房的。

    观点地产新媒体:今年恰好是博鳌15周年,您在房地产行业也已从业多年,怎么评价这15年房地产的发展以及未来15年的趋势?

    庄诺:我个人觉得这个比例不一定准,以前15年是房地产发展的婴儿期,后面是少年期。未来房地产走过了野蛮生长时期,就要开始追求品质、差异及个性。其实现在已经有了,比如要买三四线城市的房子,可能碧桂园是最好的选择;但你要买市中心的豪宅,绿城会是一个选择;你要买大众化一点的,万科是一个选择。这里面包含的是个性化而不再是规模问题,这是一个产品的问题。

    我们希望未来15年,中国的房地产开发商别一味追求千亿、百亿规模,要追求个性。应该是到了精细化、差异化、品质化的时代,别再追求规模了,18岁长得不高,但是一个才子,社会依然是会重视的。

    撰文:付庆荣 张常旺    

    审校:劳蓉蓉



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