逢周一至周五  24小时更新

现场实录:2014观点商业年会(一)

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-25 00:08

  11月24-26日,观点地产新媒体将在广州举办2014观点商业年会,共议“互联网时代的商业”,届时将汇聚三百多家商业地产运营商、商业品牌商、商业零售商、金融投资者。

  据组委会透露,本次活动不但有国内顶尖的商业地产发展商如万达、凯德商用、宝龙、华南城、五洲国际、毅德控股、卓尔发展;还有大型地产商业公司万科商业、越秀商业、龙湖商业、奥园商业、保利商业、恒大商业、卓越商业、九龙仓商业等悉数出席,而且还邀请了近200家知名零售商品牌商。

  年会上,开设论坛进行宏观分析、还设立了发展商与品牌商的交流对接专场,以及O2O盈利模式专场。

  同时,在2014观点商业地产年会上,观点地产新媒体将放眼全国商业地产版图,从运营商、商业项目、零售商和品牌商等多个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,评选并推出“2014年度商业最佳表现奖”。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2014观点商业年会

  现场实录:2014观点商业年会(一)

  现场实录:2014观点商业年会(二)

  现场实录:2014观点商业年会(三)

  主持人:大家早上好!欢迎来到2014观点商业年会现场!

  去年的这个时候,我们在这里开启了首届观点商业年会,建立了一个行业内全新的交流与对话平台。

  进入2014年,商业在互联网与电商热潮中迎来了更多机会和取得更大发展。但我们都知道,每一步的前行,都需要付出最大的努力,甚至是代价,而我们正是在这样的过程中不断进步。

  人的成长需要不断地学习,企业的成长同样也需要学习,当行业中的每一个人和每一个企业都在不断学习进步的时候,我们这个行业自然也就能够不断发展壮大。

  2014年也即将过去,回顾与总结过往一年,是为新一年夯实基础的关键。在经过互联网时代电商兴起的大浪淘沙之后,相信最优秀的企业可以赢得足够美好的未来。

  所以在此刻,我们又一次相聚在"2014观点商业年会",为企业的美好未来而来,也为行业的更好未来而付出。在这三天两晚短暂但又紧凑的时间里,一起为中国商业描绘一幅未来图景。

  此外,观点商业年会现场还将举行盛大的"2014年度商业最佳表现奖"颁奖典礼。我们将从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

  最后,请允许我代表主办方观点地产新媒体、联合主办方每日经济新闻、年度合作战略伙伴好屋中国、合作伙伴5100西藏冰川矿泉水,欢迎各位的到来,谢谢大家!

  下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生

  广州商业总会会长荀振英先生

  五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生

  万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生

  中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士

  新城发展控股有限公司高级副总裁欧阳捷先生

  世联行首席技术官黎振伟先生

  宝龙商业集团副总经理李震先生

  银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生

  中信地产商业管理公司总经理张强先生

  摩提工房集团首席执行官汪志刚先生

  恒亿集团董事局主席郭建平先生

  IMAX(中国)有限公司高级副总裁袁鸿根先生

  深圳市莱蒙商业投资管理有限公司副总经理石盛发先生

  好屋中国集团CEO陈兴女士

  保利商用管理有限公司副总经理兼保利中环广场总经理叶珂先生

  融道中国执行总裁郑展先生

  深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生

  味千集团副总裁景志恩先生

  佳兆业商业集团总裁助理汤文钊先生

  碧桂园集团商管公司副总经理张岩先生

  经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生

  民生国际有限公司执行董事郑嘉汶女士

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生

  华南城集团董事长助理段丰元先生

  香港盛大百货集团总经理黄立新先生

  天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生

  广州大食代餐饮管理有限公司执行董事许明键先生

  喆啡酒店(铂涛酒店集团)投资副总裁莫步宁先生

  广州桐梦投资有限公司董事总经理张有能先生

  大白鲸世界文化发展(大连)有限公司副总经理吴顺茁先生

  内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司全国开发总监王萍女士

  寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾,以及参与、支持2014观点商业年会的朋友们,大会因你们而更加精彩。

  主持人:尊敬的各位来宾,下面我们进入的环节是2014观点商业年会开幕仪式。

  2014年是商业发展的关键一年,刚刚过去的“双11”再次创造新的销售纪录,将商业中的互联网元素展现得淋漓尽致。

  互联网时代新模式与新理念的发展如火如荼,传统与创新的冲突也愈发激烈:无数类似阿里巴巴的互联网企业正在以自己的方式重塑传统行业;传统商业领域也一直没有走出人们视线,这里有着对过剩、空置率或泡化沫的担忧,也有对互联网电商冲击的思考。

  站在这个全新时代开启的大门外,我们不能止步不前,选择的路该如何去走?我们可以参考与学习成功者的经验,也可以寻找和探索自己的道路。

  所以,下面的环节是“致互联网时代的商业地产”,我们将邀请12位嘉宾上台,用他们自己的语言和方式为我们这个行业致辞,以此作为2014观点商业年会的开幕仪式。

  有请以下嘉宾上台,他们是:

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生

  广州商业总会会长荀振英先生

  五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生

  万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生

  中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士

  深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生

  恒亿集团董事局主席郭建平先生

  摩提工房集团首席执行官汪志刚先生

  好屋中国集团CEO陈兴女士

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  主持人:请大家一起看大屏幕,屏幕上将按顺序给出12个商业的关键词,然后我们会请台上的12位嘉宾,每人用几句精辟的语言,阐释屏幕上显示的一个词语,为行业解疑答惑,并共勉。

  首先有请蔡云女士,请看大屏幕。我们看到大屏幕给出的关键词是产业,我们要请蔡云女士说一说,您心目中的产业是什么?

  蔡云:产业是社会分工的产物,在社会分工当中,由不同行业密切相关地构成了这样一个产业,在这个产业中的每个企业、每个人共同努力,通力合作,才能使我们的产业不断向向,欣欣向荣。

  主持人:谢谢蔡云女士,接下来请郭增利先生,请看大屏幕--“商业”。

  郭增利:我个人的理解,商业的品质是要最有效地满足不断变化的消费服务需求,刚才主持人讲,市场环境发生了巨大的变化,所以对我们的商业企业而言,对商业流通行业而言,可能因地制宜、因时制宜、因人制宜都非常重要,在这样一个变化莫测的年代,衷心地希望我们的商业企业,包括我们的零售企业能够取得更多的创新性的发展。

  主持人:谢谢郭增利先生,接下来有请舒策城先生,请看大屏幕--“物联网”。

  舒策成:物联网是一个新的行业,应该是互联网跟物联网结合的时代,应该是我们传统的行业跟互联网、物联网结合起来。

  主持:谢谢舒策城先生,接下来有请曾茂军先生,请看大屏幕--“改变”。

  曾茂军:传统商业在互联网时代遇到的种种问题,解决的办法就是“改变”。既然时代大势不能改变,那么我们可以改变自身,去迎接新的发展。

  主持人:谢谢曾茂军先生,接下来有请陈兴女士,请看大屏幕--“电商”。

  陈兴:电商的四大要素,商场、产品、消费者和物流,但是今天我们是在观点的这样一个场地,所以我用我个人的观点和比喻,就像在今天我们这样一个场地,观点给了我们很好的产品,各位看官你们买不买账,就用一下我们的电商,如果你认了,成了,这就是有成就的电商,所以我们观风云人物,点千军万马,还看今朝。

  主持人:谢谢陈兴女士,下面马上请荀振英先生,请看大屏幕--“体验”。

  荀振英:商业是商业地产的生命,体验是商业的灵魂,体验只有做到丰富、新奇、情感,商业才能够永远是春天,谢谢。

  主持人:谢谢荀振英先生的精辟阐述,下面我们有请郭建平先生,请看大屏幕--“O2O”。

  郭建平:O2O无处不在,很多商业连锁店在线上搭了一个电子商务平台也叫O2O,有些企业耗费了50个亿,O2O也还没有落地,我们在座的朋友们,在下午4点半恒亿的专场让你们了解什么是真正的地产O2O,而且是填补了世界的空白。

  主持人:谢谢郭建平先生,接下来是汪志刚先生,请看大屏幕--“生活”。

  汪志刚:生活不仅仅是活着,而是要不断提高,商业是让生活不断提高的表现,商业让生活更美好。

  主持人:谢谢汪志刚先生,下面到王曙煜女士,请看大屏幕,--“观念”。

  王曙煜:一个正确的观念,才是一个企业正确方向的开始,传统的商业和经营理念,更需要去与这个时代与时俱进。

  主持人:谢谢王曙煜女士,接下来请陈诗涛女士,请看大屏幕--“观点”。

  陈诗涛:“现在是互联网时代,而十年之后将是工业4.0时代”。这是最近一个引发资本骚动的观点。我想,任何一个充满挑战、充满引人遐想的观点,都可能影响一个行业、乃至一个时代。这就是我对“观点”的理解。

  主持人:谢谢陈诗涛女士,下面请张尚学先生,请看大屏幕--“趋势”。

  张尚学:我们都希望抓住趋势,但是能不能够抓住,关键在于我们的预测能力。我也希望在观点的年会上,通过大家的交流,我们能够把握住未来的趋势。

  主持人:谢谢张尚学先生,下面请蔡穗声先生为我们阐述最后一组商业的关键词,同时也作为今天观点商业年会开幕仪式的总结致辞,请看大屏幕--“思维”。

  蔡穗声:这是一个抽象的概念,今年最流行的叫互联网思维,我理解互联网是一个工具,这个工具带来用户体验、数据、关联的变化等等,现在马上进入一个世界经济、中国经济,乃至房地产产业新常态的时期,这个新常态,我想也有很多思想观念、思维值得我们去变革、变化,乃至适应它。这使我想起了300多年前在遥远的欧洲大陆上有一位哲学家的一句名言“我思故我在”,这句话准确翻译应该叫做“思考是唯一可以确定的存在”,它说明了思维、思考、思想是作为人这个主题唯一的本质存在,我想我们应该用我们的新的思维去思考怎么迎接新的常态,这也是我们今天论坛的目的。

  主持人:谢谢蔡穗声先生,谢谢台上12位嘉宾的精辟话语,为2014观点商业年会镶嵌上了12颗闪亮的珍珠,也为年会定下了出色的基调,请各位回座。

  谢谢大家,谢谢每一位参与和出席观点商业年会的朋友,我们今天的开幕仪式“致互联网时代的商业”就到这里,下面正式开始大会议程。

  主持人:尊敬的各位来宾,2014观点商业年会大会主题为:互联网时代的商业。

  大会议程分为上午和下午两个部分,首先进入今天上午的:商业地产发展高峰会。这是互联网高速发展并不断改变传统商业的时代,商业地产发展也需要转变思维、适应形势,才能在日新月异的变化和竞争中不被淘汰,争取到更高、更好的发展。所以,我们商业地产发展高峰会的主题是:商业地产与互联网思维。

  我们马上请出今天首位奉献主旨演讲的嘉宾上台,有请:中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生。郭增利先生的演讲题目是:在商业地产时代如何构建互联网思维。掌声有请郭增利先生!

  郭增利:非常高兴出席今天的观点商业年会,我在现场看到了很多老朋友,也结识了很多新朋友,非常开心,希望借助今天观点这样一个舞台能够跟大家交流,包括分享中购联对变化的环境下互联网也好,商业地产也好,零售也好,都会有很多的探讨。

  今天时间不多,我会充分利用这段时间。刚才台上的嘉宾探讨的很多关键词非常有意思,可能在我今天的15分钟发言中都会涉及到。大会给我的题目叫“在商业地产时代如何构建互联网思维”。两个月之前我在上海参加了一次会议,这次会议的主题是如何在互联网时代构建购物中心的新思维。在大会结束的时候我抛出了一个问题,我说既然是互联网时代的购物中心思维,其实我们不妨再转换一个视角,在增量迅速增大的中国商业地产的时代,到底如何去导入,如何去思考。非常难得的是,两个月之后的今天,我在广州,可能要把我在两个月之前的思考跟大家进行一些交流。

  今天大概有四个方面的内容:第一,互联网时代的生态环境到底怎么样;第二,在商业地产的时代,它自身又有哪些优势,我们这些优势有没有充分的考虑到;第三,商业房地产、零售业到底如何去学习、运用互联网思维;第四,商业转型的发展策略。

  在2013年、2014年,恐怕中国的商业真的得了一种病,这种病叫做电商恐惧症,这种恐惧症把我们压制得在两年内都透不过气来,大家看到571亿的数字之后恐怕心里更慌了。其实电商的恐惧症真的不是什么不治之症,也没有想象中的那么可怕。今天不知道有没有电商的朋友,我想站在电商的角度,我们去看一下电商的生存环境。坦白说,虽然是大数据时代,但是找到一些数据还是难度不小。在2013年12月31号的时候,天猫的卖家数量是93356家,到2014年1月1号,在新签约的时候,我们发现数字发生了非常戏剧性的变化,减少了7216家。按照最新的数字看,广东的企业有1800多家也要停止签约了,这是一个现象。在实体店频繁关店的背景下,电商日子也不一定比实体商业过得更好,所以我坦率地讲,在座的可能有电商企业,我特别希望在今天,实体商业和电商企业坐在一起的时候,我们真正的、充分的、坦诚的交换自己的意见和看法。第二个图表是关于零售额,大家会发现,从阿里的招股说明书当中可以看到2013年它的零售交易额是15420亿元,活跃的商家数量有多种不同的版本,我用了一个折中的数字,马云先生说的活跃商家是600万,有人说活跃商家是1000万,我们用一个折中的数字,800万,这样显得公平一些。按照这样的活跃买家和交易额,每个店年均营业额只有19.28万元,折合到每天他的日交易额只有500块钱。所以到底电商有多少个在赚钱,我这个数据大家也都非常关心,只是我们没有办法去考证,到底有多少电商赚钱。什么叫商业模式?商业模式一定是一个封闭的循环,这种封闭性的循环意味着产业链当中的各个参与者都能够分享到足够的利益,无论它是电商企业还是实体企业。所以我想在电商的生态环境会有赢家,这个赢家是平台。但是电商也好、实体商业也好,只有平台赢了,参与者没赢,这不是一个合理的商业模式。我用这样相对极端的数字,分析一下电商的环境,也想给我们在座的商业地产开发商、品牌商去看,问题是不是出在电商这里,是我们的自身问题是主导因素,还是外部环境的变化是主导因素,我想透过这样一组数字跟大家分享,我们该要思考的一些问题。

  我认为现在这个时代,互联网时代也好,商业地产时代也好,它都有它自己的依据,说商业地产时代,是因为中国的商业房地产供应量非常大,中购联的统计到2013年年底是3450家购物中心开业,在2014年预计也会有390家购物中心又进入到这个市场当中,这么复杂的一个环境,还有这么多的增量,所以说是商业地产时代、购物中心时代,有这么大的增量作用基础,我觉得也是不过分的。在这个时代当中,一个核心的特征是什么?它叫做“崇尚体验式的生活方式”。这种体验式的生活方式是我们在座的每一个人都切身感受到的。在这种新的时代下,商业地产可能要学会一样东西,那就是要普遍性地借鉴互联网的核心优势。

  很多人把电商等同于互联网,其实我们更多的要学习的是互联网思维,而不是把电商对实体商业的冲击放大到极限。到底互联网的优势是什么?我用六个字来概括:传播、互动、分享。每个企业都希望在百度搜索中排到前面去,每一个天猫、淘宝的商户也都希望在最前面,哪怕是用竞价排名的方法,付出很大的代价,但是他会得到眼球,得到关注,要把他的信息发布出去让更多人知道。在互动角度,实体商业也好,电商也好,互联网角度也好,都有很多深层次的体现,比如说我们会在一个实体的购物中心当中,换上不同式样的衣服,然后再通过LED的显示屏看到我们着装之后新的效果。我在今年9月份中购联的年会上也看到了一位澳大利亚朋友,他演示了耐克用4D的维度来试穿一个运动鞋的场景。我们并不一定脱下鞋子、换上鞋子,完全可以用这样的方法就选择好一双你喜欢的运动鞋。它的第三个优势功能是分享,我们的微信,一个免费的工具,更多的实体商业都在免费的使用,让更多的人知道,能够分享我们的体会,大众点评网也好,还是其它的互联网也好,包括我们的实体商业,都希望通过对某一个商品的评价,给更多的消费者带来一种感觉,带来一种新的思考和参考。所以我想互联网本身所具有的传播功能、互动功能、分享功能,这三大优势我们是需要深入思考的。在我们的实体商业当中,甚至于在我们的电商当中,到底应用了多少。对于电商和商业地产的未来关系,我认为绝非你死我活的关系,双方都需要为用户创造更多的价值,价值意味着参与者都能够得到他应该得到的利益,给消费者带来更好的生活服务替代,应对消费者主权时代的挑战。

  大家都在说O2O,线上到线下,这是传统的对O2O的理解,这是在以PC端为主体的环境下,可能是一种线上引流到线下。但是大家有没有发现移动端,我们的智能手机出现之后,有更多的人开始离不开手机了,也就意味着新的O2O的2.0的时代,有可能是从实体行业到线上的转化。这就意味着可能依托实体商业的O2O的发展的策略,我认为更可以落地,更可以持续。所以我想O2O的解决方案会很多,中国在O2O的领域探索方面还算是走在前面的,因为中国的市场面对的无序竞争压力非常大。但是我想说,未来O2O一定是能够催生出庞大的产业,在庞大的产业当中可能我们线下的商业并不是存在劣势的,很有可能是有优势的,希望我们在座的各位实体零售、实体商业,包括我们开发商要有充分的信心,因为移动端的兴起可能会让我们线下的实体资源发挥到极致。从线下导流到线上的可能性已经是客观存在的,关键是我们要用怎样的思维去做。所以在商业地产时代一定要学会这样一种思考的方法,也提出这样一种建议。

  从互联网的角度去看整个的购物中心的时候,我们发现够自己的问题,从商业地产角度看互联网,更有自己不同的体会。天猫“TMALL”,MALL是什么?这是实体商业才有的,天猫为什么叫MALL?它抓住了MALL的本质,我们在座的很我做MALL的,是不是了解了MALL的本质?马云对MALL的组合的形态,跟消费者结合的更紧密的事态是非常关注的。从互联网的角度看,从商业地产角度看,大家都认为互联网是工具,我也是这样看的。但是当这个工具变得让你离不开的时候,它已经不是工具了,它变成了一种生活方式,因为你生活当中随时随地都在用手机。我们跟很多老外朋友交流的时候,我们发现在这一个桌子当中,假设有几个老外,他们是不动手机的,这是他们的生活方式,他们是可以离开手机的。但是我们中国人在一起的时候,估计10个人坐在一桌,有8个人在玩自己的手机。所以我想互联网有伟大的地方,它带给了消费者不能自拔的黏性。从互联网角度去思考,互联网很自由,很平等,很丰富,最关键的一点是很简单。比如说互联网电商之所以能够快速的发展,中国的外贸出口,我们的很多服装批发业外贸这一块没有了,他的工厂会停工吗?不可能。他会进入购物中心吗?如果进入购物中心非常简单,他也会进去,但是我们的购物中心用复杂的方式跟他们沟通,最后实体商业没有得到他们的拥护,因为电商的简单,赢得了这些服装企业。所以大家会发现,我用实体店的思维,我没有品牌,我也不知道该怎么做商品结构,我通过电商,通过网络,把我的东西卖出去,这是互联网,特别是电商能够快速发展的一个根本性的原因,所以引起我们商业的一个思考。

  同时从互联网角度去看购物中心的时候,问题就有很多了,没有抓住用户的需求,我们抓住的是金字塔当中顶尖的部门,中国的60%到70%的购物中心都是崇尚奢华、时尚的项目,所以未来做一个有生活味道的购物中心非常关键。也就意味着商业地产要自我革命,要忘掉我们是一个购物的功能,还原生活服务功能。这是中购联推出的一个模型,从地产产品到金融产品,有两个产品属性,从商业功能到社会功能有两个功能属性,商业地产从地产到金融价值的实现,它一定会通过功能属性的推动完成,所以中国经济的发展,自然而然地推动了地产向金融的增值,但是我们忽略了商业的经营之下,你的商业经营得好,你的地产价值一定会非常高。在竞争越来越激烈的情况下,文化的功能、社会的功能也会发挥越来越重要的作用。

  商业地产要向互联网学习什么?我们通过用户体验的分析,找到用户需要解决的问题,通过我们的服务实现用户体验的完成。为租户创造更好的价值,给租户带来更好的营业额,这也是他们最关心的。从顾客角度,商业地产能不能有他想买的东西,成为他想去的地方,那里面拥有他想享受的服务,从产品的角度,从整合资源的角度,都会对商业地产开发商有很多的启示。

  主持人:谢谢郭增利先生的精彩演讲。接下来有请第二位演讲嘉宾,他是五洲国际控股有限公司董事局主席舒策成先生,舒先生演讲的主题是“如何构建商业地产的物流网络”。

  舒策城:各位领导、行业的专家,地产的同仁、传媒朋友们,大家上午好!我是五洲国际的舒策成,我们去年在香港主板上市,我们是纯做商业地产、商贸物流的,我们在中国还是相对与众不同的。我们做两个,一个是商贸物流,一个是城镇综合体,在中国很多都做的城市综合体,而我们是在中国很多城镇里面做了一些城镇的购物中心,这一块的空间还是蛮大的,目前已经做了几十个,我们觉得这一块在中国的市场还是蛮大的,因为我们分析,中国接下去的消费增长在城镇里面应该是更快的。

  针对互联网时代的商业,我做一些分享,今天我想谈一下如何建构商业地产的物流网络。作为中国房地产行业的聚焦点,商业地产发展迅速有目共睹,在商业房地产的引领下,中国商贸物流的发展也热情洋溢,五洲在这个行业摸索了10年,物流产业作为一个新兴的产业领域对国民经济发展起到重要的支撑和服务作用,物流行业覆盖了交通运输、仓储、配送等产业群体,面临着一个全面发展、快速增长的良好态势。

  近年来,物流行业受到政府高度重视,具有足够的政府利好政策,其未来发展机遇良好,从商务部流通司第三季度的中国商贸物流行业报告来看,今年前三季度商贸物流发展态势平稳,商贸物流重点领域升级调整凸显出商贸物流市场的结构优化,冷链物流快速发展,细分市场活跃,铁路快运优化城市配送生态。据世界贸易组织统计,2013年中国已成为世界第一大货物贸易大国,2013年我国货物进出口量是4.16万亿美金,其中出口2.2万亿美元,进口0.9万亿美元,这是100多年来发展中国家首次成为世界货物贸易冠军,也是中国成为第二大经济体、最大外汇储备国之后的突破。

  中国商贸物流的发展需要新的增长和趋势,今年提出的丝绸之路经济带是非常重要的战略区域部署,这不仅可以借此打开陆上和欧洲的通道,使中国绕过南边马六甲海峡的瓶颈,另一方面打通丝绸之路经济带,也可以开发西部地区,促进沿途区域的产业发展。APEC和G20推动的亚太自由贸易区也是未来主动增长的区域。商贸之路变成经济带需要物流的鼎立支持,商贸和物流是相辅相成、互相促进的关系。

  当前中国经济正乘风破浪,展开新的浪潮,经济结构转型和产业升级或许是唯一的出路,但在商业地产行业,我认为先升级后转型可能更好,我们必须从大势中求变。今年9月阿里巴巴在美国成功上市,就在我昨天来广州的路上,查了一下阿里巴巴的股价是112美元,总市值超过2800亿美元。传统的商贸物流在这一点上是不可相比的,其实淘宝这么厉害,它是无数个商家在做的,商家真正赚到钱的还是不多的。融合信息化、移动互联网、云计算、大数据、社交网络和电子商务时代,阿里巴巴创造了这个奇迹,新技术、新模式、新经济不断创新,这是无法忽略的商业潮流,这既是机遇,也是商业地产大寒冷的时代,做商业地产永远是发现新大陆,开辟新天地,这也是我们在不断探索和追求的。五洲国际作为一家商业地产开发和运营商,更确切地说是一家商贸物流园开发和运营商,我们探索了十多年,今年战略部署打造一个集商贸中心、仓储中心、公路港中心、配送中心和商品结算中心等一体的商贸物流整合平台,如果我们这个整合起来,加上我们的城镇综合体,加上我们的电商配合,应该是一个真正的线下的淘宝,这样组合起来是一个真正的O2O。

  在物流方面,我们将依托各项目具有的交通优势,以培养产业链、上下游的协同,和提高综合配套能力为核心,引导传统的单一物流功能向物流产业链深度和广度延伸,大力发展物流金融服务,物流地产服务、物流信息服务、物流科技服务,建设物流信息中心和结算交易中心,以提升区域的物流服务水平为目的,打造一个物流大循环系统。在具体的模块规划方面,我们以分产业为基础,规划建设三位一体的智慧大物流平台,物流网络技术中心重点引进物联网技术和应用电子信息技术覆盖区域配送的运营中心,快递集散中心重点引进国际、国内领先快递物流企业和区域集散交换中心,公路港物流信息中心、全国分销中心及区域级货物中心、区域结算中心、区域配送中心、展示交易中心。正是商贸物流融合,造就了今天的成功,为未来的发展奠定了基础。

  商业的未来需要沉淀和积累。在商业这一块,这几年已经比较饱和了,在商业地产这一块很多是重开发、轻培育的,也就是说在商业地产这一块,生小孩的比较多,养小孩的不多,这一块应该要调整,在这个时代,在商业地产方面,应该不是生小孩的时代,而是养小孩的时代。商业地产应该是招商、运营更重要,满足商家的需求,才有开发的需求。同时,中国商业地产的物流规模还有很长时间的道路需要摸索,无论在怎样的时代和商业环境下,我们要用未来的思维做今天的事情,乔布斯用解决的精神、创新的方式成就了苹果的商业帝国,马云用他的超前的思维、整合的方式做了今天的阿里巴巴。同样,在商业地产业的企业家、创业者们,我们如何认真思考现在乃至未来消费者的真正需求,从而创造、培养、满足他们的需求,在这样一个共有的时代,需要在座的政府领导、行业专家、业界同仁和媒体共同努力。

  我就分享到这里,谢谢大家,谢谢观点地产。

  主持人:接下来有请第三位演讲嘉宾上台,他是中国奥园地产集团股份有限公司总裁助理顾海涛先生,有请。顾海涛先生演讲的题目是“奥园商住双线与时俱进”。

  顾海涛:各位来宾,大家早上好!我是奥园集团的总裁助理顾海涛,今天非常高兴有15分钟的时间跟大家简单分享一下奥园商业地产发展的一些经验,欢迎各位指正。

  我的介绍分为三个部分,主要分为发展历程、经验分享和项目的介绍。首先我从发展历程讲起,奥园地产1999年以广州奥林匹克花园首创一个复合地产的概念,并且把它形成了全国的开发布局,随后在全国开发了系列奥林匹克花园,创新与复合从此成为奥园地产的一个品牌和文化的基因,2007年奥园地产成功在香港联交所上市,2010年奥园地产确定商住双线战略布局,商业占比提升,并形成了三大系列的产品,主要是奥园广场系列、城市天地系列,以及一些住宅的商业底商。奥园广场的系列我们定位是一个区域领先型的家庭购物中心加一个乐活街区。城市天地系列是一个体验式的主题商业街区,加商业的公寓、写字楼、酒店的结合。住宅底商主要是用来做一些住宅小区的社区配套服务。

  我们的产品布局主要围绕珠三角、中西部和环渤海。珠三角主要以广州为中心,中西部以重庆为中心,环渤海以沈阳为中心,目前我们累计开发商业项目20多个,商业面积280万平方米,我们开发了这么多面积,商住双线都是以快速开发、快速销售为主,我们商业的占比大概在40%多左右,我们持有的面积大概在40%的10%左右。

  (看图)这是我们经过这几年开发形成的一系列代表产品,大家可以稍微看一下。

  第二部分,我简单地跟大家讲一下奥园商业发展的经验。商业项目的开发,刚刚舒总也讲了,生孩子的很多,养孩子的不多。商业项目开发成功的有,失败的也非常多,其中有很多失败的案例,根本的原因是商业项目的开发和后期经营的定位错位问题,很多功能满足不了后期的经营,屡做调整,付出的代价是非常惨痛的。在这一方面,我觉得奥园没有走什么弯路,我们在集团层面,整合、拿地、定位、设计、建造、营销、销售,到后期招商运营,整体的系列环节,我们设计了奥园广场、城市天地等系列产品,我们是开发一个、成功一个,这也是我们奥园商业的核心竞争力。在运营过程中我们逐步整合了资源,首先是整合了人的资源,我们形成了自己的开发、运营、招商等系列能力,第二是整合商家的资源,我们成立了奥商会的平台,吸引了近千商家加盟。同时在后期的招商运营中,经营结果的反馈也会及时更新到我们的项目经营中,帮助我们的产品实现一代一代的进化。第三是解决租售比现金流的问题,商业项目,尤其是综合体的开发对资金要求非常强大,销售和持有比例的问题,一直是商业发展的难题,卖散了对后期的经营和招商都有非常大的挑战和压力,不卖则要求开发商有非常强大的现金流支撑。在当今中国的现状下,能做到完全不卖的基本上没有几家。所以我们在这方面做了一些有益的尝试,并取得了一定的成绩,在稍后具体的项目案例里我会和大家做一个简单的分享。

  现在还有一个很热的词叫电商,特别是马云上美国一敲钟,圈了美国人的钱给大家分了以后,一时风头正劲。现在做商业地产的不谈电商已经是OUT了。在现代社会,瞬息万变的时代,我们也必须要敞开胸怀,拥抱这个时代,积极探索新的模式。奥园的商业在运营中也在推行一个智慧商城系统,并在探索O2O、经营模式的方向,以体验感吸引我们的客户,以技术手段提升客户的满意度,增加客户的黏性,使我们的商业在激烈的市场竞争中找到我们的特色和立足之地。

  以上是一些简单的方向,下面我对我们的几个项目做一个简单的介绍。

  第一个项目是广州番禺奥园广场项目。广州番禺奥园广场是我们推出奥园广场的第一个项目,是一个区域领先型的家庭购物消费中心,这里面有几个概念。第一是家庭消费购物中心。什么叫家庭消费购物中心?我们这个项目定位的时候就证明周边有非常成熟的、人口密度非常高的大型居住区。第二个是区域领先型。什么叫区域领先型?第一个区域定位是我们的购物中心的体量是合适的,是一个区域级的购物中心。领先型,我们在区域内是要做No.1,我们要做领先的,所以开业的当时,我们在广州南部树立了一个时尚型购物中心和综合开发的典范。

  下面我用简单的数字跟大家分享一下。第一是速度,番禺奥园广场是从2010年开始建设,2011年全面招商,2012年满铺正式营业,这是奥园开发一个商业体的基本速度,我们在后面还会有改善和提升。第二是数据,2012年奥园广场开业至今,日均客流5万人,年营业额约20亿。社会各界的反映非常良好,已确定区域级商业中心的行业地位。另外番禺的奥园广场的业态也非常丰富,同时吸引了H&M、ZARA同时联袂在广州首次进入。

  除了番禺奥园广场之外,我们在广州进行了一系列的奥园广场的铺盘,在这里要重点介绍一下萝岗奥园广场,项目位于地铁六号线的始发站上盖,我们花了3000多万,把两个地铁口直接引到我们的步行街区和我们的MALL、写字楼底下。周边的新型大型写字楼林立,两年之后,周边将有数十万人从这里出发,从这里回家,我们相信两三年之后我们也会有一个全新的奥园广场项目,成为另外一个代表作,也欢迎大家指导参观。

  我们另外一个产品系列是城市天地。首先给大家介绍一下广州城市天地,这是一个非常有意思的项目。为什么会说有意思呢?因为它像奥园广场一样,是我们一个开模的工具,是我们重点发展的另一种主题体验式街区的开模工具。城市天地在开模过程中,我们也进行了一些有益的探索,下面我向大家简单地介绍一下城市天地的情况。城市天地总的项目体量50万方,是2012年底广州的总价地王项目,由我们和保利共同开发,一家一半,其中一块共同持有,装入酒店、大型演出等业态做引擎。首先这个项目有几个非常显著的特点。第一是位于广州南部的交通枢纽之上,地铁3号线、7号线、佛山到东莞的地铁交汇换乘站都在这里,真正的地铁上盖物业。第二,它坐落于广州长隆野生动物园的正门口,每年长隆的游客资源大概有2000多万,具有得天独厚的旅游资源条件,有鉴于此,我们把它的定位作为一个体验式的主题商业街区,在具体操作上,我们的产品类型做了公寓与步行街区的组合搭配。公寓的街铺物业部分结点位置持有,部分带租约销售,以实现统一销售、统一运营,公寓也不是单纯的销售,我们引入了系列酒店管理公司,不仅有效地支撑了我们的销售速度,同时酒店公寓的客群也为街区商家的消费提供了强大的客流支撑。在业态上我们提供了吃喝玩乐,就是体验式的消费,适当地压缩了零售业态的比例,加强了餐饮、儿童、KTV、酒吧街的比例。这个项目到目前为止,公司内部评价认为是成功的。这个开发模式比较好的解决了现金流的问题,我们在开发一年之后,已经成功的把20亿的买地资金收回,在现金流上做到了一个很好的平衡。从目前的招商结果来看也是比较满意的,我们有信心在明年实现城市天地的圆满开业,到时候也欢迎各位业界同行来参观指导。

  除了奥园广场的项目,我们城市天地的项目也将在陆续推出。另外今天下午4点半在三楼的水晶一厅有一个奥园的推介会,欢迎各位专家、同行光临指导。

  今天简单跟大家做一个分享,希望抛砖引玉,大家多多指正。作为商业地产,我们奥园是后来者,但我们也希望成为一个居上者。所以希望在这个风起云涌、激烈变革的大时代,我们也希望敞开心扉和大家多多交流,共同推动行业的进步而努力。

  主持人:各位来宾、朋友们,我们这一段演讲暂时结束,我们下面进入第一场商业大讨论环节。商业地产风起云涌,又逢互联网电商时代新技术与新模式热潮汹涌而来,当无数年的营商传统一朝被颠覆,唯有作出改变才能继续前行,谁能引领行业、弄潮中流?商业大讨论之一的主题是:电商来袭,谁是大英雄?

  首先请主持嘉宾上台就坐,有请世联行首席技术官黎振伟先生。

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士;五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生;中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士;宝龙商业集团副总经理李震先生;好屋中国集团CEO陈兴女士;经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请黎振伟先生开始主持今天第一场商业大讨论,讨论时间是40分钟。

  黎振伟:我是世联首席技术官黎振伟,主持今天第一场对话。我希望我们的对话是真知灼见,我的问题也非常尖锐。在讲商业的时候离不开电商,讲电商离不开我们刚刚完成的互联网大会,我用互联网大会上李克强总理的一句话,他说“互联网是人类最伟大的发明之一,它改变了人类世界的空间轴、时间轴和思想维度”,所以我想我们今天的商业地产也要改变了。我再加一句话,是马云先生的发言,他引用了著名的浙商、红顶商人胡雪岩的一段话。他说:生意越来越难做,越难做越是机会,关键看你的眼光,你的眼光看到是一个省,你就做一个省的生意,你的眼光看到的是全中国,你就做全中国的生意,你看到全世界,就有机会做全世界的生意。同样,你的眼光看到10年后,你就可以做10年后的生意。这就是中国现在的互联网思维。

  我们下面正式开始对话,首先一位嘉宾是我们行业的代表,中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。蔡秘书长,您对上是政府,对下是企业,承上启下。我们知道您去年出版了中国商业地产蓝皮书,今年将要出2014版的,我觉得中国的管理最头疼的问题就是没有真实的数据,所以政府也不知道行业做得怎么样。从行业的角度,从您做商业地产蓝皮书的角度,能不能和我们谈一谈商业地产面对的困难?

  蔡云:很高兴有这样的机会和商业地产企业家和商业商家在一起有这么一个聚会,我发现这是一个很有意思的聚会,在前年、去年、今年,每次我们聚会都恰恰是在双十一之后,我们从190亿数字的曝出到今年的500多亿的数字曝出,对于来势汹汹的电商,房地产开发商在王健林和马云的对赌当中,我们可能认为我们输了。但是实际上我是这样看我们的行业,作为中国房地产行业,运行了30多年,发展到今天,从住宅产业到现在行业细分的商业地产,到购物中心、旅游地产等等行业当中,究竟我们开发商在里头扮演了什么样的角色?

  首先一点,我认为电商是商业的模式,而房地产开发企业提供了商业地产项目,是所有的商业模式的载体,我们通过提供这个载体,在这个载体上有不同的商业形式运营,才达到我们商业地产的完整的运行构成。我们有了物业,有了运行模式,才有了商业的产生。在这个问题上,地产商做好地产商的事,运营商做好运营商的事,运营商面对着风云变幻的形式,要改变自己的运营方式,从原来老传统的主力店的形式改到今天的电子商业的发展。房地产开发商在这种情况下,我们应该怎么做?首先一点,我们提供的是一个载体,是一个平台,在这个平台上做什么?那应该是我们与运营商、与商业企业进行合作的共赢。今天我拿到这个题目的时候我就想到,在电子商务时代,谁是它最大的赢家?我觉得只有合力,只有努力在一起才是双赢的。中国房地产协会从2008年开始一直在出版商业地产蓝皮书,我们一直看好这个行业,希望这个行业在不断调整当中走出自己的一条路。但是前些年由于市场的导向,以及政策导向,我们确实出现了一些商业地产集中放量和过热的情况。但是至今回过头来看,我们仍然存在着结构不合理的情况,真到了三四线城市,有一些城市大量的盖一些住宅,但是商业配套是寥寥无几。盖什么,做什么,这不是说靠一个电商就能决定整个商业的形象,而更多的靠消费拉动,靠房地产开发企业给老百姓提供什么样的产品,同时在产品当中去跟商业企业合作,这样才能达到共赢,才能克服一个结构上的不合理,不能一概而论说谁多了谁少了,哪种商业模式一定成功,而在于一个结合,这是我的想法。

  黎振伟:我还是希望蔡秘书长,以后这个蓝皮书能为更多的人学习,您又提供了更多的数字给大家。第二位嘉宾是五洲国际控股有限公司董事长舒总,刚才在您的发言里面,我感觉到您对电商的蓬勃而来是很淡定的,您并没有惊慌失措,您对自己的企业发展充满信心。我也看到,您做的东西不是传统的购物中心,您是做了商贸物流产业园和城市综合体的结合,这个很重要,如果他只是做一个购物中心,我相信我们舒总就不会这么淡定了。我有一个问题,您谈到了一个我们现在开发商都很纠结的问题,中国的机会很大,你不发展不行,但一发展就出现了重开发、轻培育的情况,就只顾生孩子,不养孩子。谁都知道养孩子重要,但是你顾了养,你就不能生了。你生一胎两胎可以养好,你生10个孩子能养好吗?我看你的“儿子”生得很多,养得也很好。你们是从2004年起步发展的,这么短时间就发展这么快,又这么注重培育,给大家介绍一下,你们是怎么培育的?

  舒策城:谢谢主持人,其实我们原来是做贸易的,其实我现在做的是贸易平台,淘宝其实也是平台,真正做电商,亚马逊才是电商。做平台相对比自己做贸易会好一点,为什么呢?我的平台上肯定有人赚钱,有人亏钱,我现在做的是贸易平台。我刚才说了,生小孩的人很多,养消耗的不多,把这个平台经营好的不多,因为生的太多了,所以没办法养好了。

  我们为什么在行业里面做得相对比较好一点?我们到目前为止所有的招商率都超过92%以上,我们的招商是由第一太平戴维斯给我们做的,所有的数据都是经过第三方认证公布的,这个数字是比较准确的。我们去到一个城市,首先看这个城市有没有饱和,这个城市的哪个方向饱和了,这个要研究准确,这是第一个。第二,到现在为止有8万多个商家跟着我到全国各地去发展,我要去某一个地方之前,我要征求这些商家里面的一部分人,你们去还是不去,你们要什么样的平台,我就打造合适他们的平台。所以五洲做到现在为止,我最大的资源不是我有多少资产,而是我有8万多的商家资源,到今年年底应该会达到10万个,这是五洲最大的客户资源。从这一点来说,我的平台还没开始打造,用平台的客户资源我已经找好了。我们从做平台之前我就说,我们五洲有一个内部不成文的规定,叫“二三五”理论,开发建设只占工作量的20%,招商占30%,后期的运营占工作量的50%,这才是一个健康的商业责任地产。在中国,各行各业都存在饱和的问题,除非经济不发展,要发展都会存在这种问题,怎么办?只有把自己的团队打造扎实,把自己的客户培养好,组成一个部队往前打。所以这一块,我们五洲一直认为定位、招商、运营是非常重要的。一个商业地产要做好,你的定位是非常关键的,就像女孩子有没有嫁错人一样,这块地定位错了,很难招商起来,招商做不起来,就免谈经营。五洲对这一块非常重视,我们不是所有的项目都会做,有些项目有很好的政策我们都不会做,因为没有市场空间了,我们就不做了,所以这一块是我们比较重视的。

  谈到电商的问题,我觉得电商是一个朝阳行业,电商现在这么快速的发展,我觉得这个不奇怪,因为中国总体的消费就在增长,前几天在APEC的会上习主席讲了一句话,他说最可喜数据就是今年的消费数据在增长。

  黎振伟:刚才舒总有两个观点很重要,你要培育,第一是要正确选择城市,专业做事,你不懂,就找专业公司,保证“优生优育”,这是很重要的。第二,拥有8万个商家,做平台,你要做平台,你的服务是很重要的,所以我看到你是服务第一、商家第一,而不是政府领导第一。

  第三位嘉宾是来自奥园地产集团股份公司的副总裁王曙煜女士,奥园地产在广州是一个很好的招牌,它是一个创新地产的模范,从做住宅到做商业都在不断创新。现在问题就来了,刚才奥园的顾总也说到,做商业地产不能不卖,但是卖的面积又不能太大,在互联网电商时代,这个小商家、小铺的经营是越来越难,但是我卖铺是越小越好,这就有矛盾了,我们奥园怎么解决这个矛盾呢?请您就这一点谈一谈。

  王曙煜:我就做一点我们的分享吧,我觉得要解决这几个问题,应该有几个方面要注意。第一个是合理的风险平衡的控制,也就是刚才我们顾总在上面跟大家讲的,奥园的商业面积现在有280万方,但是我们的自持部分一定是控制住的,我们的商业和住宅的配比不会超过40%,自持的面积不会超过总体商业面积的20%。这主要是为了解决现金流和我们的经营风险平衡,这是一个经验值。

  第二个,我们在租售的时候,对它的模式有考虑,这个肯定是要卖,我们现在讲到商业地产,它里面有一种类型大家都会忽略,就是我们的公寓,或者是酒店,其实它也是一种商业的类型,我们在拿出租售的时候,对这一类型我们会以销售的模式出去,但最关键的是我们不会把它当做一个纯销售的模式零散来卖,我们在经营的理念上都会对它做一种经营的考虑。比方说我们在卖公寓的时候,我们会引进整体的酒店,已经做好了10年、8年的经营的返租,而且这种经营的租期,酒店方也是很欢迎的,它又能为后期的商铺带来很稳定的客流,所以这是一个租售的经营的模式。我们还在做一些返租性的商铺,这个返租我们也有很好的控制,主力店或者是我们认为比较大的需要培养的,肯定会在自己的手中先培养一段时间。但是对一些小的商铺,我们在做返租的时候,为什么没有把它全部零散卖,而是要做返租,而且返租的时间不低于5年。这5年的期限,一般来讲为商家提供一个很好的时间经营段,同时我们相信,我们在引进专业理念培育的时候,业主应该在5年之后会顺着这条健康的路来走,所以这是一个租售的模式。

  还有一点,我们经营的理念上真的是需要跟这个时代去与时俱进,跟互联网拥抱。在我们商业经营的理念上,我们除了一些传统的经营手段之外,我们还会结合智慧商城,未来我们还会做智慧社区,把我们的消费者和我们的社区的客户群这个平台打通,让它能够产生共鸣,也能够产生互补,这是我们的三个方向,能够保证我们现在的开发和我们的经营能够稳扎稳打的发展。

  黎振伟:我归纳一下王总的经验,三点:第一是合理的自持和出售比,他们是8:2。第二是先营后售,要有经营的理念,扶上马送一程,他搞不定的你他做。今天我们做商业地产,要销售的,一定要为买家多想一点,你保障了他的成功,可能你就好卖了。还有一点就是商铺的价格不能太贵了,同时政府的地价也不能太贵了,如果太贵了,大家都搞不定。

  下一位嘉宾是来自宝龙商业集团的李震先生,宝龙在全国有很多的项目,你们的模式在电商时代有受到冲击吗?或者你们如何调整你们的发展方式?

  李震:这个问题我问了一年,我去宝龙4个月了,在去宝龙之前我花了4年时间打造上海K11,当时被问得最多的话就是说,K11这么成功,你们如何应对电商的冲击?到今天为止,事实已经回答了这些问题。

  过去的事情我不多说,我说说宝龙。我把互联网时代的人分成三类人,一类我们叫他是互联网时代的原住民,这批人是生于互联网时代的90后、00后,出生之初就具备了一种互联网时代的特殊的气质,就像我儿子他们这一代,我看他不用教都会用iphone、ipad,比我用得还熟,这批人天生就能接受互联网思维,能够接受现在最新的数字技术。第二类人就是我这种人,我把这类人称为是互联网时代的移民,我们不是出生在这个年代,但是我们愿意与时俱进,不断地去提升自己,包括今天我来的时候,就有一个小插曲,我的助理在给我安排行程的时候,忘记把我的名片放在我的行李里面,我到现场之后才发现我一张名片都没带,但是我有手机二维码,我就放在我的桌上,刚才有很多朋友交换名片的时候,我就说你们扫一下我的二维码,后来发现来了20个人,20个人都有微信,所以这也很欣慰,至少在座各位都加入了我这个行列,成为了互联网时代的移民。第三个我把他称为是互联网时代的难民,这类人就是故步自封的,或者是逃避,或者是抗拒,或者是排斥互联网时代的来临,这样一批人可能就会慢慢被这个时代所淘汰。

  宝龙集团当然愿意做这个互联网时代的移民,包括从我们的产品定位,包括从我们的营销手段上,我们都陆陆续续地在开发一些全新的数字营销手段。今天下午我有一个主题演讲,那个时段我会详细地介绍一下宝龙在电商方面的一些突出的成绩。

  总结一下,我认为在互联网时代,我们不应该躲避,不应该排斥,不应该抗拒,应该融合,电商跟传统商业部应该打得头破血流、你死我活,应该把线上、线下整合在一起,最后创造更大的一个利润空间。

  黎振伟:李总要留点观点在下午,所以我问你的问题你还没有回答,不过你下午还会讲,我们洗耳恭听,你说了三个“民”,我们很重要,我们不要做难民,我们要做移民。

  下一位是我们行业的风云人物,好屋中国集团CEO陈兴女士,最近关于互联网有两个新闻,不知道是好还是不好,第一个是搜房网现在开始进行网下的拓展,另外一个消息是今年的双十一,万科集团执行董事肖莉加入房多多,她的声明还是写得蛮感人的,这两个事加在一起,陈总您怎么看?怎么看待电商房地产行业的发展?好屋中国怎么把握?

  陈兴:黎老师每次的问题,我觉得都是杆杆到底,一针见血的,而且对我们行业的思考是非常有广度和深度的。我刚刚也一直在听各位专业嘉宾的分享,但是我看到台下的所有的听众们还是希望有更有激情的,我想没有调查就没有发言权,我们倒过来问这个问题,我们先说第二个问题,在双十一,肖莉加入房多多,这个事情不是我说了算,更多的是看看群众的声音怎么样。各位如果觉得这个事情对这个行业是好的请举手。(听众举手)。谢谢你们有勇气的手,在这点来说可能还有一些感性的认识。当然这段时间我也接到一些投行的电话,都在沟通这个问题,包括还有开发商跟我的沟通,昨天我也跟中国最大的律师事务所的一位大律师沟通这个问题。这位大律师说,这件事情说明我们对地产综合服务商的地位和价值越来越展现,所以会有开发商很多优秀的人士也加入到我们这个行列中,所以今年在人才招聘和猎头上面又出了一个多的竞争对手,就类似于像我们这样的平台服务商。

  在这个时间点,他们引进这位行业的资深人士对不对?这是一个理性的思考,各位如果觉得对的举手。(听众举手),谢谢各位非常有独立的观点,这也是我喜欢观点和各位喜欢观点的原因。

  这个事情,我觉得可以让整个行业更有信心和力量了。同时用昨天那位大律师的语言说,现在的投资者、资本市场没有那么好忽悠了,不是说引进一个大佬,引进一个高层的人才就可以长高你的资本的估值,或者是你上市的保驾护航。好屋中国在两年多的时间已经完成了将近2760亿的总销,我们比较低调,我们做的都是一些务实的工作。好屋中国如果要引进一个投资者关系的高管,我们优选互联网金融行业的,在我们这个领域基于房地产O2O的平台里面,好屋的人才分工是这样的40%来自房地产的专业人士,30%的人来自电商行业,还有20%来自金融和一些其它的行业。这就是大格局、大智慧,在大格局和大智慧的平台上,我们更信奉的是众人拾柴火焰高。

  另外我向大家推荐下载一个考拉社区,这是我们11月1号推出的全球懒人经济学的懒人生活方式,我们可以为各位提供一个可持续的、创新的可变现的价值,我们用商业推动社会的进步,这也是好屋中国不断地成、沉淀,并且有朝一日可以为各位提供更多的服务,所以各位可以试一试考拉社区,可以让你的生活更懒一点,你们的所有商业都可以加入到我们的社区平台里。

  黎振伟:我们的陈总时刻不忘推广好屋中国,不过她没有回答我第二个问题,就是说发展快了,为什么搜房它反而要回到实体。

  陈兴:我补一句话。我觉得搜房是非常有智慧的,所以好屋中国在2015年将推出真金效电商,我只收各位开发商的平台成本、税金、服务费,加服务模块的结果的取费。最近一段时间我们董事会刚确定下来,我们要推出2015年的真金效电商。

  黎振伟:最后一位嘉宾是经济学博士,华创证券新产业趋势部总经理杨现领,我相信杨博士的分析一定会很到位。对您来说,您今后要投什么样的商业地产商?在您心目中好的商业地产商和服务商是怎么样的?是规模、还是速度?还是什么?

  杨现领:我首先声明一下,我每次参加这个会的时候,那个介绍我特别不喜欢别人说我是经济学博士,因为这是一个不接地气的概念。我和赵强是同行,我们是做研究,做投资的,你们都是企业家,拿钱投项目,我们是投资人,拿钱投股票,逻辑是一样的,所以我们希望接地气,目前为止我们已经跑了很多,这个环节的话题叫电商,我们要结合商业地产来谈,我们应该核心谈的是互联网和商业地产的结合。其实我和陈兴女士现在是同行,我花了一年时间研究房屋中介,和好屋中国很多人也交流过,研究搜房、乐居、链家、房多多、好屋中国等等,目前在房屋中介领域已经出现了很大的变革。搜房和链家公开的分手代表的是什么?这个是我们这个行业已经发生的变化。反过来商业地产领域的变化还比较少,到目前为止我们讨论的应该是电商,应该讨论商业地产和互联网,但是到目前为止我们压根没讨论这个问题,这就是我现在参加各种会议交流下来的感受,传统的商业地产也好,开发商也好,其实有点焦虑,或者是集体焦虑,但是一谈问题的时候,你的思路、逻辑都停留在过去的时代。你想把脚往前抬,实际上你的大脑还在后面。

  回到主持人的问题,如果我现在有一笔钱,我来投项目,我看好哪几个领域?第一个,在商业地产跟互联网的结合里面,最容易突破的就是商业地产的互联网化,在美国有几个大的公司,比如说有一家做商业地产信息搜集的公司,这个公司的估值已经远远大于搜房,也大于世联行。它做的就是把全美大部分的商铺信息、购物中心的租金信息做一个整合、搜集,它的竞争力在什么?它最大的竞争力在于下面有很多的工程师、经济学家来分析这个数据,给你价格的预测。而且最牛的,我有大量的人员一天到晚出去看实际情况有没有变化,还有航拍的数据,把数据不断地更新。数据是有累积效应的,我的数据越多,他的公司会越来越值钱。这个公司一开始是做B2B的,服务大的机构、银行、REITs,他们需要这些数据,需要价格。逻辑很简单,在利率市场化之后,REITs的估值取决于租金价格的变化,所以他可以提供这样的数据,所以一开始它就是做B2B的,后来它收购了一家B2C的公司,估值又翻一番,现在就下沉了,变成了商业地产的淘宝,这是第一类。我今年5月份就跟陈兴交流,我们一定要切入商业地产这一块,这是我们未来的空间,这是我非常看好的一个领域。

  第二个就是O2O。到目前为止,中国未来最大的商业地产O2O是谁?美团。这个公司已经成长起来了,它每年的交易额有多大,它把我们的小商小贩、餐饮、电影都已经整合了。我们讨论商业地产和互联网的结合,我们都从自己的角度出发。互联网已经在很快的融入我们的世界,打入我们的城墙了,我们还在讨论融合。美团就是事实上的我们最大的商业地产的以商铺为代表的公司,淘宝也在改变商业地产的购物领域。我们说O2O的核心就是线上跟线下的结合,但说起来容易,做起来难,真正要做到这么一种消费体验、购物的体验,核心是你要打造一个非常强有力的线下的团队。我们回顾2011年到2012年的团购,当时有拉手、糯米、大众点评,最终胜出的是美团,因为他有大量的地推人员去跟商家谈,很多人还在做推广的时候,他就踏踏实实的做实事。互联网公司现在已经渡过了键盘改变世界的时代,现在是键盘+水泥,互联网公司不光懂键盘,还要懂水泥,这是我们的一个逻辑思路。

  黎振伟:谢谢杨总,过去我们说一个商业地产好不好,就看它的租金收入怎么样,刚才您说的是您会更注重它的渠道,还有它的服务方式。下面我想请每位嘉宾对我们未来的商业地产、未来的电商结合,用一句话做一个总结,展望未来的商业地产。

  蔡云:地产商做好地产商的事,同时要结合好商业运营模式的变化,改变自己的运营方式和思维,这样才能达到共赢。

  舒策城:我觉得商业地产还是要跟互联网很好的结合。

  李震:我认为与时俱进,改变自我。

  王曙煜:我认为开发、经营、理念,要拥抱未来。

  陈兴:刚刚大家都在讲做自己,我想建议各位多找几个靠谱的、靠得住的好朋友互补的,然后找一个知书达礼的红颜知己跟你一起走下去,找一个基因良好的,互相一起生孩子、养孩子。在这个社会上,个人的力量太渺小,只有共融才能做得更好,1+1>11。

  杨现领:我们的互联网公司特别会做营销,房多多的人跟好屋中国的人是一样的,所以我觉得肖莉的事件只不过是一个互联网营销的事件。我的一句话是:让吃喝玩乐更爽,这就是商业的未来,如果做不到这一点都是瞎扯。

  主持人:谢谢黎振伟先生的主持,谢谢所有嘉宾的精彩发言,请大家回座休息。在精彩讨论之后,我们继续今天的演讲环节,有请下一位演讲嘉宾上台:深圳市莱蒙商业投资管理有限公司副总经理石盛发先生。石盛发先生的演讲题目是:社区商业的产品特点与发展前景。有请石盛发先生!

  石盛发:大家好,我是莱蒙商业的石盛发,今天本来演讲的是我们集团的罗总,但是他临时有事,所以我就代表他做一个主题发言。

  我讲的题目是“社区商业的产品特点与发展前景”。刚才各位嘉宾都谈到了商业地产的产品一个结构性的矛盾,以及互联网思维对实体商业地产的影响,其实我这个演讲环节里面也涉及到很多这方面的内容。

  大家知道这几年商业地产应该说是增量态势是非常迅猛的,不管是在一线城市,还是二线城市,甚至三四线城市,大家把目光更多的是集中在综合体、大体量的商业方面,真正关注社区商业这一块的,经过这两年的发展有所重视。现在大家都说商业地产的结构性矛盾很大,市场饱和,我们在这个结构性的问题方面是不是有更深入的了解和认识,其中有一个很典型的就是社区商业。这几年应该说在润物细无声中出现了像万科的生活广场,包括佐邻,以及莱蒙以前做城市综合体,现在开始转型做社区商业,我们的莱蒙领尚在深圳、南昌、杭州等地形成了自己的品牌。

  一提到社区商业,大家传统印象中就是住宅底商,社区商业就是早上出门买点早餐,一些房屋中介、麻将馆等等的业态。其实我们觉得应该是重新认识它,或者是给它重新的定位。我这边提了4点,一个就是社区生活的提升。以前我们可能更多的是一个社区的配套,现在我觉得应该更多的是社区生活品质全面提升的一个创造者。从开发的角度,这时候就要引起注意,或者是作为一个战略规划来提前,我们不仅仅是规划一些商业街,规划一些底商。如果我们把社区商业做成主力店,或者是社区MALL、邻里购物中心,按照这样规划的话,它对整个住宅的价值是完全不一样的。我们去买一个物业,钢筋水泥,户型基本上都差不多,但是如果你的旁边是一个万科生活广场,或者是绿景的佐邻,有这样一个品牌出来,它比传统的底商品牌高很多,这时候社区商业对住宅的提升是非常大的。所以我觉得社区商业今后应该承载的就是生活品质全面提升这样一个载体。第二个方面是第三交流的空间。大家都知道,我们除了办公场所之外,社区商业作为居家的对外延伸,还可以成为第三交流空间。第三个是刚性需求,社区商业的业态组合、功能,就在我们的家门口,我们非常的便利,吃喝玩乐完全可以是实实在在的刚性需求,我们可以完全打破电商给我们带来的影响,以及城市核心商业给我们带来的影响,所以我们在业态规划方面,我们的社区商业受到的影响相对来说是比较小的。第四点,社区商业的端口价值。这一块通过莱蒙几年的开发之后,充分认识到社区商业端口价值的重要性。就是因为社区商业日常跟顾客的消费互动是非常多的,而且这个社区商业顾客非常稳定,互动性非常强,黏性非常高,可以形成流量规模,达到一定程度以后,我们会充分增强它的价值,形成增值服务,包括家政、委托经营管理、委托租赁、团购,我们针对不同的细分人群,可以做到对社区商业不同人群的增值服务更大。现在莱蒙商业在不同的地区,特别是在南京、深圳,可以做到酒店托管,业主的商铺可以委托经营管理、维修、家政、家居,这些对外延伸的功能,通过社区商业的端口可以充分的实现出来。这是我们对社区商业的重新认识。

  社区商业的产品特点。我们对比了综合商业或者是城市综合体,它的属地性非常强,体量小、商圈辐射范围小,投资小、开发相对简单,风险低、运营管理比较简单,所以带来的培育周期比较短,开发成本相对比较低,最后是容易实行标准化和连锁化的发展。大型的购物中心一年开发五六个就已经到顶了,但是一个社区购物中心,我一年可以开若干个,它的招商、运营管理的连锁化和标准化更容易复制。如果一个公司一年能开10个,10年、20年开发出来的总量远远超过做大型综合购物中心的开发商。

  社区购物中心的发展前景。这是有它充分的理论来源,就是中心地理论。中心地存在等级之分,中心地的等级决定了区域内中心地的数量、规模、分布,中心地等级由其所提供的高低级别的商品或服务决定。中心地的服务范围围绕中心地呈正六边形分布,中心地的服务范围与其等级成正本,等级越高它的服务范围越大,等级越低它的服务范围越小。同时中心地的数量跟它的等级成反比,一个城市的中心或者是核心只有一个或者两个,它的次中心也就三个、四个,一个城市的中心为数不多,这是它的中心地最高的等级。但是次中心或者更低等级的中心地是若干个,所以这就决定了它在商业的分布上最高的等级可能是档次最高,层级最高,商圈覆盖范围最广的。从这个理论可以看到,社区商业未来的空间是非常巨大的。

  社区商业具有自己的特点,它具有旺盛的生命力和独特的优势,明显的是它扎根社区,依靠社区生存,挖掘社区周边一公里范围内居民的消费需求,出门就需要买的这些东西。社区商业的产品特点决定了它在运营管理方面也比其它的形态或者业态有更多的优势,比如说在前期规划方面,因为它的体量比较小,消费者更加明确,定位更加准确,所以它的规划和定位更容易掌握,同时它的招商成本比较低,不是说招世界品牌,另外就是培育成本比较低,它的标准化复制也比较强。社区商业的这几个特点,决定了它的市场前景非常广阔。

  社区商业的业态配比。本身社区商业的性质和产品特点,决定了它在租户组合方面,在它的定位方面相对来说比较简单。不同的年龄层次,不同的社区的产品方面的配置是不一样的。社区商业的典型业态,实际上这种业态在购物中心里面有,但是它更加侧重在功能方面和服务体验方面,具有更强的特色。在一个社区里面,在初次置业者、普通家庭和改善型业主方面,他的需求都是不一样的。

  我的演讲就到这里,谢谢大家。

  主持人:谢谢石盛发先生的精彩演讲。接下来有请下一位演讲嘉宾,他是银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生。

  赵强:各位早上好!主办方给我的题目是“商业资产证券化的路径”,我想就这样一个问题把我的相关研究心得跟大家分享一下。

  中国目前的状态,商业资产还没有一个很清晰的证券化路径,主要的模式还是一些股票上市为主,比如说万达最近要在香港上市,之前宝龙地产、华南城、五洲国际等等,把他的资产和股权放在一起作为一个整体来上市。但是这种上市和单纯的仅仅把商业地产上市是不同的。

  在国外,商业地产证券化的路径比较好的一个方式是房地产投资信托,也就是我们讲的REITs。REITs是一个什么东西呢?简单地讲,它是一个与房地产相关的投资组合,就像我们买的股票型基金一样,我买的实际上是股票的一篮子的组合,REITs也是这样的东西。它里面的资产是什么样的构成呢?它有几种情况,第一种是权益类的,他持有商业地产的权益,第二是债务型的,就是以资产作为一种抵押,但是你买的是它的债权,得到的是债务的利息回报,你不是买他的资产。第三种是混和型的,它既有债务,又有权益,所以REITs是这样的东西。最早的REITs是一种封闭型基金,现在在美国已经发展到了公司型的。

  今天我想用这段时间跟大家交流一下REITs这个东西是什么样的情况,主要讲三个层面。第一,这样一个投资工具有什么好处,第二,它是怎么产生的,第三是它在中国的发展情况是怎么样的情况。

  REITs就是一种投资工具,它对持有人和发行人都是有好处的,对持有人来说,我们一般老百姓要投资商业地产,比如说你要持有写字楼,持有商铺,你有很多的问题,第一,它的进入门槛很高,一个商场至少都要上亿,一般的普通人士是进不了这个领域的。REITs就像股票一样,它把这个资产切成一小份一小份,所以普通的老百姓就有机会去投资了。第二,在国外的REITs税务的设计,税法的规定是有特别大优惠的,避免了双重的征税,所以投资REITs是可以享受税务的优惠。从发行人角度来说也有很多好处,比如说你要卖一栋楼,卖整个商场,你要找到买家是很困难的,另外你的成本也比较高,中间有很多交易的环节。所以如果能够公开的上市,像发行股票一样,你的融资成本会大幅下降。对地产商来说,它的资产的流动性也提高了,你原来在你的资产组合里面持有物业,它是一种非流动性资产,如果转化成REITs之后,它可以在市场上交易,这就变成了一个流动形资产。这样一个投资工具有利于投资者,也有利于发起人、开发商,所以是个好东西。

  在中国,1998年的上交所就开始讨论这么一个东西,十几年过去了一直没有出来,最近又有一个说法,银监会要搞一个试点,但是进展还是很慢的。为什么呢?我们回过头来看看美国的REITs,它是全世界发展最好的国家,它是怎么样的发展过程?REITs在美国正式的发展大概是在1960年以后,从一些经典的教科书来说,它是一个REITs的复兴,最早的REITs可以追溯到工业革命以后。工业革命以后欧洲产生了很多的富人,他们有投资的需求,他们想把挣到的钱投到房地产里面,但是找不到一个直接投资的工具,那时候就产生了REITs的萌芽。我们知道美国人都是欧洲移民过去的,最早美国的REITs是在1900年左右,在波士顿那一带曾经出现过一些商业信托。当时有一个法律允许投资者的租金收入可以免除个人所得税,你投资这个商业地产,这个租金可以不用交税,这个法律是催生了当时的繁荣。但是在1935年的时候,美国的最高法院取消了这个优惠,所以REITs这个雏形又消亡了,直到1960年,又有一个法律出来了,这个税法也是给予优惠的,这个法律叫做《房地产投资信托法》,它免除了信托的所得税。我们知道房地产有一个双重课税,我用一个公司的形式持有一个房地产,首先要交一个公司所得税,公司所得税交完以后,我这个投资收益再分红,分红到了个人以后,我又要交个人所得税,这就叫双重课税。如果我直接持有一个物业,没有公司这个形式,我只交一次税,但是我个人持有一个大厦,这个门槛又太高,它的矛盾就在这里,大家想集合起来去投一个商业地产,用公司模式的话,你就要交双重的税,你自己投又没那么多钱,这就需要法律上允许成立一个机构,通过这个机构去投资房地产,不用交公司所得税,只用交一道税就可以了。1960年这个法律出台之后,1962年第一家REITs公司就产生了,一开始发展还是有一些波折的,真正的大发展是1990年到2000年这十多年的时间。这个时候美国的REITs市值已经有2000多亿。

  我们看到美国这样一个REITs的发展,它主要的推动力是税制的优惠,就是因为美国的国会有些法律的更新,法律更新以后,它给商业地产的投资提供了税率优惠,从业的金融机构、业界也根据这个法律去调整,当中出现了很多的创新,比如说伞形基金,它主要是所得税的延迟缴纳,不资产放到下一层的基金里面,但是归纳起来,主要是税务。什么东西是阻碍它的呢?一个是税法的调整,第二个就是市场利率的波动,这里面有一个案例,在70年代到80年代的时候,美国的REITs有一段时间跌得很厉害,主要的原因是利率上升。商业地产的租金是比较稳定的,但是它的利率上升的时候,对它的价值伤害是很大的。

  所以总结起来,我个人的看法就是,商业地产要往前推进,REITs要往前推进,需要两个条件,第一是政府在税收方面给予特殊的优惠规定,第二个就是他需要一个低利率的环境。中国现在具备吗?中国现在还不具备,中国的税是非常高的,如果公司持有一个商业房地产,你要交12%的物业税,5.5%的营业税,这就有17.5%了,然后还要交25%的所得税,因为商业租金的毛利率是很高的,所以这个25%折到租金收入相当于百分之十几,这样了话,你就相当于把30%的租金收入交了,交了之后再跟投资者分红,再交20%,所以投资者拿到的是租金收入的0.7×0.8,只有大概一半的回报。租金收益本来就只有六七个点,再降到一半,那还有什么投资的意义呢?另外一个是现在的利率很高,所以商业地产投资的吸引力不高,理财产品的投资收益都已经到了4点几了。我认为这两个问题是阻碍了现在REITs在中国发展的最主要的障碍。

  但是前景还是美好的,从政府的角度来说,还是希望推动这样一个新型的投资工具在中国发展,从一些政策层面来看,确实最近也有一些说法,比如说银监会副主席最近说过这么一个事,说要加强试点。在点有两个方向,一个在证监会系统,就是证券交易所上市的REITs,第二个是在银行间,银监会系统里面,在银行间交易的以资产为抵押的证券化,还有一个政府在推的就是把公租房资源包装上市,我看到一些材料说上海已经在做这个事,好像做得已经差不多了,它的目的就是让这些东西能够上市。

  总结来看,我觉得REITs这个东西是一个好的东西,它需要发展,在全世界来说已经发展得很快,除了在美国以外,在欧洲、在新兴市场,比如说新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本等很多地方都发展得很快,它是个好的东西,是个新型的投资工具。在中国推行的主要障碍就是税收方面,需要房地产税收的相关体系做一个全盘的大的调整,包括房产税、交易环节、持有环境,税率的调整,降低税负。还有一个就是低利率的环境,我们现在已经开始降息了,也许在未来两三年之内,这个事情会水到渠成。

  主持人:谢谢赵强先生。我们的演讲环节继续进行,有请演讲嘉宾上台,他是:新城发展控股有限公司高级副总裁欧阳捷先生。欧阳捷先生的演讲题目是:三四线城市商业地产的机会与购物中心样本。有请欧阳捷先生!

  欧阳捷:尊敬的各位嘉宾,我向大家汇报的题目是“三四线城市商业地产的机会与购物中心样本”。据公开报道,2013年全球在建购物中心超过了3900万平方米,几乎中国占了一半,在建面积排名前10的城市里面,中国占了8席。目前全国的购物中心总量,2013年底已经超过了3700家,2015年预计要超过4700家。那个时候我们的商业综合体的面积要达到多少呢?估计要达到2.4亿平方米,因为2013年底,每一家购物中心平均是7万平方米,复合增长率超过32%。在这样快速的增长过程中,购物中心已经遍地开花。

  在2014年上半年,已经有176家购物中心在开发,2015年还有2700万平方米新进入市场。2015年,据估计,全国购物中心总量将超过1万家,购物中心这么大的量,分布严重不均衡,因为一线城市占据了83.5%,购物中心的主战场目前还是在一二线城市,而一二线城市已经或者将要出现饱和甚至过剩。比如说像我们所知道的沈阳,沈阳的购物中心目前的总量已经超过了2000万平方米,人均商业面积也已经非常高了,购物中心的面积超过0.8,如果把现在沈阳所有在建的和将要建设的购物中心面积全部算起来,据说要超过4200万平方米。沈阳人口有多少呢?沈阳市的人口只有823万,换句话说,每一个沈阳人,包括所有的商业的服务人员,全部走入购物中心,可能每人拥有一个卫生间。与此相仿的是,各个一二线城市都出现了相对饱和,包括武汉,人均商业面积已经超过香港。

  按照目前的统计来看,一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米,这仅仅是一个购物中心。而三四线城市目前来看人均的购物中心面积还不到0.1平方米,所以我们认为三四线城市正在成为商业地产跑马圈地的主战场。

  我们也列举了一些标杆企业在商业地产计划在建和开业的购物中心,到2018年,就这几家企业已经超过了520万平方米,这是现在的计划,未来还不排除有加快的趋势。三四线城市目前已经成为一片蓝海,三四线购物中心数量明显偏少,消费模式急需升级换代,消费的商业业态也急于更新,而且三四线城市的居民也希望体验与一线城市接轨的消费感受。

  三四线城市的商业地产的空间究竟有多大?我们也做了一个估算,这个估算成立不成立业请各位专家来点评。我们看了一下,按照欧美市场和澳洲的市场,一个5到10万人的小城市,基本上可以拥有一个购物中心。由于我们国家的国情和我们的购买力还不充分,所以我们按照20万人口由一个购物中心覆盖的话,我们看三线城市的常住人口均值是509万,四线城市的均值是411万,按照城市化率超过50%来计算,也就是一半的人生活在市区里面,这样来算我们购物中心的容量也就是三线城市12个左右,四线城市11个左右。当然,未来随着购买力的提升,随着城市化的进程,购物中心的量还会继续增加,但是继续增加的量,我们相信不会超过2000家。

  现在我们看到的是商业的购物中心的体量,我们还没有包括大量的步行街、社区商业、传统百货大楼以及专业市场。如果把这些东西全部包括进去,我们可以看到,根据国家统计局的数据,在2000年起到今年10月份为止,全国已经在开工的商业总面积超过18亿平方米,这18亿平方米中间包括购物中心,也包括了社区商业,也包括了百货大楼和其它的一些传统商业。如果这些东西全部算进去,我们按城市人口7亿人算,相当于每个人拥有2到3平方米。所以商业体量已经严重过剩,而且这种趋势还在继续提升。后面下降的部分是统计的2014年的1—10月份,如果把今年1—10月份加上去,我估计整个商业面积的体量还在继续增加。

  所以我们认为,商业购物中心在2015年就会达到天花板。商业地产跑马圈地的时代不久就会终结,并进入商业体竞争、商业业态竞争的战国时代。

  所有品牌商家扩张的天花板也将要落定,扩张路径,发展模式必将发生改变。我们认为现在是招商难,未来无招商,高速扩张仍是当前的一种必然趋势。

  新城控股也是做商业地产和做住宅为主,我们实行双轮驱动,目前住宅业务量要大于商业地产,因此我们希望达到商业地产的步伐。近五年的战略目标要达成40个Mall,未来要进入商业地产的第一梯队,我们希望在天花板到来之前进入商业地产的第一梯队。

  在战略布局上,我们以前是深耕长三角,现在要以长三角为依托,继续向珠三角、环渤海和中西部拓展,在城市的项目定位上,定位城市商业的新中心,在城市的商业的副中心区域,以及政府建设中的新城区来打造新整个城区的商业中心。

  我们实行的战略用五高战略:高强度投资,每年争取5到10个新项目落地。高增长市场,以华东为主,向全国拓展。要适销产品,以住宅和商业为主。高周转资产,3个月开工,6个月开盘,20到24个月一个商业综合体开业。高组织效能,实行两级架构。

  新城控股目前在中国的项目还不多,目前只有9个城市,11个项目,未来我们希望能够继续加大我们的商业开发的步伐。我们也感觉到,商业的购物中心其实目前受到了方方面面的挤压,也在由购物型向体验型在转变,由目的型消费向无目的型消费转变。购物中心会成为职场与家庭之外的第三空间,私人影院、私家厨房、私人美容室、密友健身房、密友书吧、儿童欢乐谷等等都会在购物中心中诞生,并且会诞生主题性、儿童性、时尚性等各类的购物中心。无论是体验、购物、观光,还是时尚、潮流、创意,我们觉得多元化和个性化的需求,同行的竞争,新技术与新媒体的推波助澜,以及电商的挤压,都促进体验式购物的蓬勃发展。

  而且购物中心还在追求高大上的趋势,2013年的购物中心面积均值已经达到8万平米,2012年还只有7万平方米,提升了1万平方米。各个城市购物中心10万平米以上的购物中心占总量的比例还在不断提升。

  如何打造三四线城市的体验式购物中心?我们认为城市规模、城市能级、商圈大小、业态丰富决定了我们的体量要适中,既不能做大,也不能过小。过小会导致商家不足,人们到购物中心的动力下降。丰富的业态也是我们体验式购物的重点。另外我们在三四线城市的消费者年龄结构偏大,消费理念相对保守,年轻人偏少,创新湿度,这是我们需要注意的地方。还有树立地标、在地思维、创新理念,通过这些方式创造需求。

  新城控股打造体验式购物中心的理念是:人本思想、人本商业、人文特色、人文关怀。

  在人本思想上要尊重客户、尊重商户,尊重员工,在人本商业方面要精心布局,精巧规划,精确定位、精度设计、精工建筑、精准招商、精细管理,达成精彩的生活。在人文特色上要推进标准化下的因地制宜,拒绝千篇一律。在彰显人文关怀上通过便捷性、美观性上进行打造。

  三四线城市商业地产方面,我们有城市广场、生活广场,有苏州、上海、南昌、长春、长沙、安庆、南京、常州等地的项目,都是处在城市的核心地段。我们希望与我们的品牌商家和同行一起携手起来,共同打造中国城市的商业新中心、新城五悦广场,让体验充满愉悦,让生活更加美好,让幸福变得简单,谢谢大家。

审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场