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陈淮:市场的回归 中国房地产问题与思考
作者: 陈淮     时间: 2014-04-18 10:38:25    来源: [ 观点地产网 ]

未来8-10年,中国的房地产行业仍将是全世界规模最大、增长速度最快的市场。

  陈淮:市场是一个大话题,这么一个复杂的话题让我们在30分钟讲完房地产,我想是难以即兴。房地产有很多问题可讲,比如中国还需要不需要盖更多的房子,十年政策的回顾与总结,比如我们新兴城镇化规划所提出的关于我们城市建设老百姓住房改善有一些重要的指向,再比如我们当前2014年短期经济运行的基本特点,再比如我们在去年末以及去年以来房地产市场在市场化方面有哪些新的变化,很多,还有老百姓住房怎么样迎接从工资性收入向工资性收入与财产性收入并重转变,以编队这样一个买房的问题。

  我们只说三个主要的问题:第一个问题我们说新兴城市化。第二个问题,我们说说新的市场变化给我们提出了哪些思考与挑战。第三个问题,我们说说短期经济运行。

  3月17日正式公布了国家新兴城镇化规划。我不知道我们在座注意到没有,新兴城市化规划明确说明我们还需要盖很多房子,更快的盖房子和盖更好的房子,因为我们需要一大批城市固定资产才能够满足我们的产业升级、老百姓向城市聚集、提高国家产业竞争力、调整产业结构、节约资源、消除贫富城乡差别等诸多问题。

  这个规划一开头就说,城镇化、城市化是现代化的必由之路,其中用了四分之一的篇幅讲中国城市化、城镇化必然性、必要性、客观性和历史发展趋势。我以为这开头写得非常必要,我们有一个很长一段时间飘忽不定的在我们公共平台上充斥着一种说中国不应该搞城镇化,至少眼前可以不搞城镇化,像毛主席那个时代战天斗地,怎么会有城市资源不足的问题、怎么会有房价涨的问题,提出这样问题的人不在少数,一个超主流的央视著名主持人请的专家在那里满脸愁云,忧心忡忡的讨论了两个多小时直播,讲了一个流传甚广的故事,他说中国的房子盖多数了,卖不了了,住不完了。你想,北京、广州、上海、深圳、哈尔滨、长春都是独生子女,年轻人结婚买套房,将来男方爹妈有一套、女方爹妈有一套,男方爷爷奶奶姥姥姥爷、女方爷爷奶奶姥姥姥爷有一套,用不了多久一户都有七套房,从周一到周末都住不完,还买什么房子呢,还讨论房地产,用得着吗。我不知道这算不算谣言,但至少是传言,这样的故事也就是蒙赵本山演小品,蒙一蒙范伟这样智商的人合适的脑筋急转弯问题,也就是树上七个猴,地上一个猴,一共几个猴,类似这样的问题。

  听起来挺简单,实际上是噱头。因为中国城镇一共需要多少房,北上广深需要多少房,沈阳、哈尔滨、长春东北需要多少房,完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我再说一遍,完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我看到我们网上的博客,至少有一半以上以这样的故事传言作为论据,在论述中国的房子盖多了。

  那取决于什么?根本的取决于中国的城市城镇的总人口是增长还是不增长,是较快的增长还是较慢的增长,只要未来十年、二十年中国的城市城镇仍然人口是快速增长的,我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。

  大家手里有手机上网的话现在就可以查,国家新兴城镇化规划,在它的第二部分明确的给出了一些数字,我们到2013年末,去年末中国城镇人口是7.2亿人,在全国总人口中所占比重超过53%。但同时指出,全国的城镇人口是按照常住人口统计的,与全国户籍人口相比差17个百分点,涉及2.4亿人,这中间有2.4亿人实际上远没有真正市民化和真正定居落户下来。2.4亿人,现有的城镇人口中常住人口统计数据里头,而且进一步提出2020年这一个不太长的时间,也就是六七年的时间,中国城镇人口在总人口中所占比重要提高到67%,也就是说还要再提高15—16个百分点,还要涉及2.2亿人。这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要的依据。

  实际上,中国要盖房子还远不止于此。以沈阳和东北整体的老工业基地来说,尽管这些年沈阳房地产市场盖的规模相当大、发展速度相当快,很多老百姓住房有了改善,但至少有一半以上的居民还住在国有大中型厂矿原来的房改房当中,这些居民成群体性的进行改善期了,有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒适性功能的新型住房来满足他们的不断增长的需求和消费的升级。

  我们要讲这个话题很大,只讲到这里为止,其中还有棚户区改造的,在李克强总理这一届政府的棚户区改造政策不是指老城区、老旧危房的改造,专指在计划经济年代,特别是5、60年代形成的一批远离大城市国有工矿企业员工集中居住区,我们在很长一段时间时期没有象样的建设城市,修一条铁路专用线,铁路这边叫铁西区,铁路那边叫铁东区,现在这些成了需要中央政府出钱支持、迫切需要改造的棚户区。我们3600万套保障房,1/3是用于这样的改造。所以,中国盖房子的任务远远没有完结,而是刚刚开头,拉开帷幕。

  我们想不想让中国成为世界一流的经济强国?成为有一天我们用不着讨论,成为美国航空母舰到黄海军演问题,我们强大到没事就派船舰到墨西哥玩一回,我们想不想让13.6亿中国人,7.2亿中国的城镇人口都过上比美国人还富裕的日子,我们家家都住大房子好房子,开私家车用空调,我们想不想根本解决导致中国经济与社会直接发展严重不平衡的根子在于城乡发展不平衡这个矛盾,我们想不想克服老天爷给我们留下的资源困境。别以为中国地大物博,如果你儿子告诉你爸爸我们今天学习一个成语叫地大物博,你一定要记着,那个地大物博这四个字的博士的博得换成薄才合适。中国是一个资源匮乏的国家,是已成定论之局,所有这些心腹大患的解决只有一副药吃、只有一条道可走,那就是加快加速积极高质量的稳妥推进中国的城镇化城市化。

  在座的这代人和你儿子这代人,这两代人势必要完成一个国家、社会、历史、民族的重托,把一个大多数人住向下的民族变为大多数人住城里的民族。在这个过程中,我们市场经济体制才能真正建立起来,如果相当一半以上的人群生活在自给自足手工劳动、男耕女织、自然经济状态下,我们远不能堪称我们已经走到了市场经济。这就是我刚才想说的,希望大家如果第一关注,关注国家新型城镇化规划。

  当然,新型城镇化规划还有很多可借读之处,比如严控特大城市人口规模,这是在十八届三中全会全面深化改革中提出来的,又要让大多数人住到城里,又不能都住到特大城市中,什么叫特大城市?500万人口以上。

  我们目前,一千万人口以上的城市有六座,500万人口以上的城市有11座,也就是说未来一段时间严控人口继续向这些城市城镇集聚的包括17座城市。

  重点发展的中等规模城市,这个中等规模城市包括大部分中西部和我们东北的一些省会级城市和地市级中心城市。

  这个规划强调,我们进入21世纪之后第二、第三个十年,建设的重点是中等规模城市、卫星城、城市群和县城与中心镇两个层级。但平心而论,客观地说,县城和中心镇和小城镇是我们应当积极布局和发展推动的,但是在未来五到十年恐怕绝大部分除了江浙部分的发达经济,大部分还处在基础设施、人口聚集、产业导入的准备期,主战场在中等规模。

  第二,2013年以来,我们刚才主持人说了政策渐行渐远,这话也不尽然,但是至少他有一条说对了,市场更加引人注意。十八届三中全会实际上进一步明确提出了,努力的发掘市场配置资源的决定性作用。到2013年后半年的十八届三中全会明确见诸文字的提出,市场是配置资源的决定性作用。所以今年两会之后,有记者采访我,说陈老师,李克强总理政府工作报告里一句房地产调控都没提,你对此怎么看?我说你作为媒体新闻记者信息敏感人士,您这不是新闻,是旧闻,因为它并不是2014年两会才没提,2013年两会就没提,而且以后就一直没提,已经是一年以前的旧闻。

  那么市场的确给了我们很多新的变化,第一个变化人们猜可能是鬼城。错了,第一个值得我们关注的是国际形势,国际命运变幻。去年末的中央经济工作会议,明确提出国际大国的货币政策与大宗商品价格方向不定,我们面对极其复杂的国际紧张形势。我们这么短的时间,也没时间、也没必要,也不可能给大家掰开揉碎讲,我只讲一个我们隐约感觉到的今年一季度人民币大幅度贬值。在这场货币竞价权之中,有可能从长期看,我不怀疑人民币持续升值是一个中长期的必然趋势,我个人看法,但是短期内人民币大幅度持续贬值,以及美国QE量化宽松货币支出,有可能导致一部分当年给各种途径涌入中国热钱的退出,那么对短期市场的冲击影响、社会预期的影响应该是不容忽视。这是第一条,市场给我们提出的挑战,我们能不能在一个短期应对中保持我们市场的平稳和健康发展,海啸的损失、海啸的侵害只有20分钟,但是20分钟抵挡不过,房倒屋塌,物资资产人员大规模伤亡就已经造成了,它并不是一个长期的侵害过程,但是这一个短期冲击可能对我们市场的影响还是有可能,但是会不会发生?我们现在并不确定,因为中央经济工作会议也说方向不定,因此这2013年我们究竟是通胀还是通缩,现在这个问题我们还没有确切的把握,刚刚前不久公布的3月份通货膨胀率是2.4%,我们顺便也说一句,2.4%并不一个可怕的通胀水平,中国是一个大的不平衡经济体,3—5%的通胀率才是良性、正常、温和通胀,3月份的数据我们才刚刚接近良性、温和通胀的下线,而且是接近而已。

  2014年,我们短期经济运行的风险仍然是增长速度下行。我们这个问题待会儿会说。

  至于我们市场关注的第一个大问题,别关起门来自说自话。

  第二个问题,局部城市的供大于求和市场分化。这是我们大家都感受到的。这个市场分化不是从今天开始,实际上在过去十年调控中我们的市场始终不是整齐划一的。例如,我们包括东北三省的省会城市在内,哈尔滨、长春和我们沈阳,十年中房地产市场的供和求始终是供大于求的,这和北上广深有多少房子都不够这种形势是呈明显对照的。分化也不可怕,分化也不是今天才开始的,但是现在如果说分化中有什么区别的话,那么我们可能有一些局部的小城镇大盘过多,短期内实际上没有那么多的人口集聚和集中,造成了一个一个供大于求的失衡格局是可能的。

  还有一些地方过度扩张,比如鄂尔多斯,以及与它类似的城市还有一些。但是不代表中国房地产市场出现了多大的问题,这个市场本来就应当是供不应求和供大于求的反复交替才是正常的市场。供大于求的格局,并不等于就没有需求,并不等于房地产市场的参与者没有利润可图,也甚至不等于房价不涨。

  我刚才说到分化还有其他一些,比如大中城市、一二三线城市,最重要的理由我们认为社会预期在发生着重要的变化,如果2011—2012年是一个投机性需求大规模退出的阶段,别看2013年我们房地产市场叫量价齐升,供求两旺,但是2013年的求是以自住性需求为主的,投机性需求在2012年已经成规模主体退出了这个市场。这是可以明确肯定的一个方向。

  那么,2013年下半年到今年以来,进一步说,恐慌性需求、过度需求也在逐步退出市场,所以导致了我们今天大家所说的观望。我们顺便也给大家说一个客观规律,这个客观规律不以你主观意志为转移的必然趋势,买房子不是每天重复买的,房子的需求和股票不一样,房子的需求和吃饭不一样,饭是每天要重复吃的,没有一个人说我昨天吃过了今天不用吃,有吗?有人说明天老板请全体员工吃饭,今天我就饿着了,把今天的需求挪到明天去,可以吗?饭是每天重复要吃的。娶媳妇不是每天重复要娶的,有人说我每年重娶一年媳妇吗?房地产的需求是累积需求,8—10年的累积需求和累积供给之间的对比关系,才能真正说明它们的供大于求和供不应求。

  沈阳这座城市,和其他城市一样的符合一个客观规律,8—10年的过程中一共需要多少房子是一个常数,政策和市场预期所能改变的只是这个需求总量在不同年份里头的分布结构。如果说沈阳的小伙子在8—10年一定要娶多少姑娘一样,是个常数,今年不宜结婚大家都不娶媳妇,今年少娶明年一定多娶,8—10年娶的是一样,房子也是这样,它和吃饭不一样,不是每天重复吃的,第二和股票市场不一样,别天天拿成交量吓唬人,别天天学点股票市场的摘词就在这描述预测房地产市场。当股市熊市的时候成交量低迷,和股市牛市的时候成交量高涨之间,没有必然的因和果之间的关系,没有一个股民说我三年了都没交易,牛市终于来了,我反复把这些年少交易的次数给它补上,有这样的吗?这一段的少交易和下一段的多交易,这一段的多交易和下一段的少交易没有因和果的必然关系,房地产市场也是这样。人们的前置、后置周期,把三年后的需求提前到今天很正常合理,三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不断放大,年年成交量保持一致的,那就不是房地产市场了。

  我刚才说8—10年一共要卖多少房子,今年多卖明年就得少卖,2013年我们可爱的上一届政府最后一次常务会定了国五条,实际上在给这个房地产市场发动了一次最后一轮动员令,数量有限、欲购从速,开启了2013年量价齐升的一个过程。

  这是第二个市场变化,分化。

  第三,房地产市场新挑战。这个新挑战来自于互联网。我们希望我们房地产市场的开发商不要再努力的问下一步出什么政策,政策只是你今天这么有出息吃药,人们长这么大免不了要得病吃药,吃药只是局部的调整你身体失衡的辅助方面,你今天这么有出息绝对不是因为从小你妈老给你吃药的结果,一定是你先天基因不错,后天注意加强锻炼、认真学习、自我参与竞争的结果。没有谁是靠吃药有出息、吃药长大的,这个世界只有一个人张嘴就问人吃药的,红楼梦里有一个重要的人物叫薛宝钗,薛宝钗第一次出场就是和林黛玉见面,见面就问林妹妹最近吃什么药,希望别把这个动不动好像政策,如果我们的房地产市场永远是在政策左右着格局,一上台就问下一步出什么政策,这个最严厉的调控政策是我们关键词的话,我们市场如同一个高中生一样,以为他的父母是他的主要敌人,每天在和父母做斗争。当你走到职场上的时候才知道,决定你成熟与否发展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客户,而不是你的爹妈。

  市场的第四层意思,我们希望大家注意到,在这个市场中不是人人都活得下去,不是每一座像过去一样百名银行行长、百名规划局长就一定能挣着钱,当开发商就一定有利可图,这个时代过了。一场大洗牌时代过了,这不妨碍未来房地产8—10年仍将有把握地说是全世界规模最大、增长速度最快的市场,但是这样一个高尚的格局不是每一个个体都能够看到。曾经有媒体问我,有人说过去十年是房地产的黄金十年,你认为未来十年是白金十年还是黄金十年?我这样回答,我说在80年代末或者21世纪初的十年,是中国黄金十年,那个时候丈母娘的需求不是有房有车,是冰箱彩电洗衣机,你要想娶漂亮的姑娘,你得有物质基础,你得有冰箱彩电洗衣机三大件才行,那时候家电洗衣机的厂长很牛,背后天天追着给塞条子的人,堪称黄金十年,由此诞生了一大批名牌企业和名牌产品,上海的五三牌电视机等等很多,营口的洗衣机,称不称黄金十年?称。但是到21世纪初,这些名牌企业,政府重点扶持的基本都死光了,长虹算是说过仅存的一家,至今我看也是很大的被边缘化了,但这并不妨碍进入21世纪之后的第一个十年中国成为了世界一流的家电大国。我们可以骄傲地说,大家电小家电、黑家电白家电,中国厂商都是没有争议的世界第一。你说第一个十年叫黄金,还是第二个十年叫黄金?

  如果说,大家都注意到市场经济有八个字,前四个字叫优胜劣汰,我们可能要迎来这个时代;但是我们也希望大家关注后四个字,叫适者生存。类人猿猩猩的之上最接近于人类,它现在是濒危保护动物,森林之王老虎得现在人工饲养才能繁殖,苍蝇、臭虫是人类最厌恶的生物,全世界的科学家用尽了化学、物理、生物的办法,我没听说哪个国家消灭苍蝇蚊子的,优胜劣汰、适者生存。

  第三个大问题,我想说说政策。

  政策从2013年以来,李克强总理基本上是明确了这样几个方面:

  第一,两线管理,上下线的管理。实际上用不着我今天站在这个讲台上替总理去诠释,今年的政府工作报告,明确的说2013年回顾和2014年展望的时候都讲到,李克强总理说我的思路就是上线是通货膨胀率,下线是经济增速与失业状况。只要经济运行在这样一个区间,我就不频繁的出政策和改政策。

  怎么一年没说房地产?只要经济运行在这个政府所能容忍的上下线之间,就不稍微一风吹草动就出国几条,我想这是第一个。

  第二,不以房价为调控目标。去年末我们很多媒体站出来说,当初政府要求各地政府定的房价调控里边大多数没实现,怎么不去问责?李总理假装没听见,因为他不打算以房价为调控目标。

  釜底抽薪的调整供求关系,釜底抽薪的援助保障那些最低端的群体,实现满足他们的基本住房需求,釜底抽薪的完善中国住房保障体系,是我们最重要的任务。这些基本任务,如同一个人他发烧,死气白咧给他吃退烧药,以退烧为重点这是个庸医,只有找到他为什么发烧,治这些病才能够真正的抑制发烧。

  第三,保障,促公平。而且这个保障我也提醒大家,已经不仅仅是多建、大建、快建保障房,实际上3600万套保障房只是我们阶段性的住房保障体系任务,中国不可能长期持续的大规模建保障房。我们也肯定地说一句,绝不可能是大部分人住保障房,政府给要结婚的年轻人都发一套房,不可能的,保障房永远是针对少数人的。但是在2013年下半年,特别是2014年以来,我们住房保障体系有很大的发展,比如说廉租房与公租房并轨,也就是说把低端的救助型的保障与我们一批年轻人参加工作不久,还没有积累起足够多的实力,但是又要兼顾娶媳妇的过渡性需求结合起来,新型城镇化规划其中明确的有一句:低端和中等偏下收入群体的住房保障体系,以租为主。

  我们用不着反复追着人采访,把这些文件都读一遍,你们有足够的新鲜信息,以租为主。

  再比如试行,而且我觉得很有前途的,就是共有产权房建设。共有产权房也是发达国家比较成熟的保障住房体系经验,另外住房金融都是在十八届三中全会和新型城镇化规划中明确提出,我不一一说了。

  最后一条,李克强在政策意义上的,我们认为是和改革相结合。我们十年调控有很多值得总结、反思的地方,没有时间说,只说一条:十年的国几条,没有一条是和改革相结合的,所有的这些调控都是努力的强化政府的权利,都是依靠于高成本、低效率的行政手段来实施的,没有一条是和调整经济关系和改革制度相结合的,没有一条是发展竞争、发展市场主体、调整供求关系相结合的。和改革相结合可以说是政策中最重要的一条。

  刚才在第二大部分里讲到市场竞争的时候,就是说互联网的挑战,我们千万别小看互联网对我们房地产的挑战,它的挑战可能在一夜之间就来到我们面前,如同我们的银行业一样,昨天还以为互联网金融距离自己很遥远,在一夜之间就成了它的强劲竞争对手,到今天余额宝究竟是好是坏,是让它生存下去还是把它扼杀在摇篮里,已经成为各大银行忧心忡忡,并且努力说服政府的一个主要说辞,这个技术进步挑战是不可对抗的,这个挑战是多方面的。比如说,消费者可以在网上可以把几十个房源,各种信息优劣,在一个小时之内做充分的比较。比如说互联网金融的发展,可能给我们间接融资提供很多新的思路和品种。

  以上,30分钟我们只能就三个大的主要问题和大家提纲挈领,供参考。谢谢大家!

  主持人:感谢陈老师刚刚在有限的时间内,将我们所关心和关注的问题进行了一个精彩的讲解。



(审校:劳蓉蓉)
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