万科橙“降价”过度解读 北京楼市存分化风险
作者: 见习编辑 王静     时间: 2014-03-19 01:07:36    来源: [ 观点地产网 ]

在“一大波”自住型商品房涌来的中低端市场,业内均不否认未来北京会出现区域分化现象。  

  观点地产网 见习编辑 王静 3月18日,“住总万科橙降价了!”的消息在市场上引起热烈讨论,惊起北京楼市一滩鸥鹭。

  据称,位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙于3月16日开盘,毛坯房销售均价2.1万元/平方米,比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米,即使去掉精装修价格,万科橙此次开盘价格也要比吹风价低3000元/平方米左右,出乎市场预料。

  当日,住总万科橙项目销售负责人回应称“所开盘项目从未降价销售”。据介绍,16日开盘的两处住宅楼当时上报时确实有两套方案,一种是精装修,一种是毛坯房,而北京万科根据住建委的审批价,最终选择了毛坯房出售方案。

  北京业内在接受观点地产新媒体采访时也直接否认“降价”一说。“所谓吹风价,本身就是一种营销策略,是企业试探的东西,所以还是要按实际的成交价格比较。比如和去年同期,上期开盘比等等,新盘就和周边楼盘比较。和吹风价比没有意义。”北京思源兴业房地产经纪有限公司总裁助理丁武称。

  北京亚豪机构市场总监郭毅也直接否认称:“没有降价。万科橙是新项目,第一次开盘,谈不上降价,只是开发商调低了价格预期,被过度解读了。”

  但在“一大波”自住型商品房涌来的中低端市场,业内均不否认未来北京会出现区域分化现象。郭毅认为,如果信贷政策继续收紧,在自住型商品房较为密集的区域,如房山、大兴等,会继续出现平价推盘或者房价涨幅持续收窄的现象。

  所谓“降价”

  位于舆论中心的北京住总万科橙项目,于3月14日获得预售许可证,获批楼盘为11号住宅及公共服务设施楼的165套房,获批价格21766元/平方米;以及8号住宅楼的168套房,批准售价为22176元/平方米。该项目于3月16日首次开盘,一期333套房源已全部售罄。

  据查,万科橙项目地块是住总万科联合体于2012年9月29日摘得,扣除保障房面积后,楼面价为6809元/平方米。拿地总价10.8亿元,楼面地价合计约6958元/平方米。

  从2012年9月底拿地到2014年3月份开盘,其间间隔近18个月。“到现在才开盘,中间应该是取证环节受到了限制。如果是完全市场化运作,半年到9个月就应该开盘了。”丁武称。

  而网络上流出的一份该项目的营销策划文件指,“低价、快销是大兴区域项目去化的主流;高附加值、高赠送、纯粹的项目是保持售价及销量的关键。”因此,该项目的突围之道,首条即为“低价走量”。

  对此,郭毅称“平价走量”或许更为合适。去年万科橙前期推广的时候,透露计划售价是精装单价2.6-2.7万元/平米左右,天宫院的一些项目都是以万科橙的价格作为自身的定价标杆。

  “但是春节后,在各个项目在申请预售许可证的时候,住建部门对价格的管控比较紧,毛坯房的批售价格基本在2.1万元/平方米,精装的则在2.3万/平方米左右,万科衡量后觉得不划算改为毛坯房销售。”

  据了解,该版块中毛坯交房的鑫苑鑫都汇及中水电云立方预售证审批均价在20900元/平方米左右,精装交房的金融街融汇及首开熙悦春天预售证审批均价在21800-22300元/平方米左右。与万科橙的价格基本持平。

  而该项目所在的大兴区生物医药基地-天宫院板块成为去年严卡预售证的重灾区,近大半年的时间板块基本处于断供状态。而今年2月份之后则出现了项目密集获批的现象。据郭毅介绍,上述5个楼盘“共供应商品住宅2806套,占到整个北京市场总供应量的53%”。

  因此郭毅认为,如此大的供应规模就意味着开发商必须在价格上做出让步,否则市场的消化会有问题的,这是天宫院板块的特殊情况,并不能覆盖整个北京市场。

  分化风险

  关于此次万科橙“降价”传闻,有评论指出,春节后关于房地产的“坏”消息太多了,虽然消息有真有假,但市场预期改变了,信心指数降低了,今年地产下行或已是大概率事件。

  此前对于楼市的普遍观点是,一二线城市保持稳定增长,三四线城市则出现区域分化。但目前来看,一线城市也会出现分化的声音也开始出现。

  众多开发商似乎也做好了应对“坏”消息的准备。某房企高层在日前的香港业绩会上直言,“现在即便是一、二线城市也有分化,分化是很明显的,因为供应量不一样”,并称会采取相关措施,“采取措施并不是降价,但是该降价就要降价,有升就有降。”

  而就北京市场而言,业内均不否认存在分化风险。郭毅对观点地产新媒体表示,就目前北京市场的货币信贷政策来看,一定程度是限制了刚需人群的购买力,有利空的作用,如果信贷政策持续保持收紧态势的话,可能会出现分化的现象;相反信贷政策一旦出现松动,这种情况则很快会得到缓解,毕竟需求还是相对比较旺盛。

  就在3月12日,北京信贷再出新政,持续收紧态势明显。根据北京市住房公积金管理中心通知,北京将从4月1日起按新的最低工资标准审核贷款额度,这意味着,按照公积金贷款额度计算方式,若缴存额不变,贷款额度将减少。市场解读称,此次公积金收紧政策,无疑将加重刚需购房者的购房压力。

  丁武则指出,在北京自住型商品房供应量较为集中的区域,刚需房去化将明显下滑,区域房价亦会受到影响。此次风波涉及的大兴天宫院板块以及房山版块为高风险区域。

  根据亚豪机构的数据,仅按2014年计划推出的5万套自住型商品房计算,就应能占到当年商品住宅销量的50%,部分库存结构以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市,并降低利润预期。

  郭毅指出,“天宫院的刚需市场现状会出现向其他板块传导的现象,其他刚需盘比较集中的区域,开发商有可能也会采取平价走量的策略。”



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。