中信证券-房地产行业2014年3月跟踪报告：从以销定产到预销定产

以销定产，也就是看到销售走弱后降低投资，2013年底起，开发企业的策略逐渐从以销定产变成了预销定产，也就是预计销售可能走弱就先降低投资。施工面积惯性决定年内开发投资仍将维持15%左右的增长。

投资要点

3月销售面积同比降幅预计继续扩大，并达到年内最低点。2014年前两个月，商品房销售面积小幅同比下降。2013年3月基数较高，3月份商品房销售面积同比降幅或扩大。4月以后同比基数问题逐渐得到解决，推货逐渐扩大，预计销售同比增速会恢复，全年仍可能实现销售面积的正增长。

房价上涨幅度不断收窄，双向调控成为主流。按揭贷款加权平均利率的缓慢上行和按揭放款速度的迟缓，加之房价经过2年多上涨达到阶段性高位，我们预计未来房价上涨幅度不断收窄。但是，政策应对极快速。单向限制房价上涨过快的政策迅速演变为分区域双向限制房地产市场大起大落的政策。房价和整个金融系统及开发投资紧密相关，我们认为，2014年全国房价绝对水平并不会出现实质性下跌。

不动产统一登记和存量住房抛售并无关系，也不会造成房价下跌。不动产登记并不是一种房地产调控的手段，更不是降低房价的手段。这是指由统一的国家专职部门，将有关不动产物权和其变动事项记载于不动产登记簿的事实。这一制度的结果，是为了搞清楚存量住房的情况，保证不动产交易安全，强化产权的保护。不动产登记并不等于将全社会所有成员不动产保有状况全部公示，和是否惩罚多套房持有者并无因果关系。我们认为，不动产登记改革，是我国物权保护之路的重要一步，也是政策科学化的必要技术手段。

从以销定产到预销定产，开发企业对行业的预期比行业实际运行更加低，主动降低投资力度。以销定产，也就是看到销售走弱后降低投资，2013年底起，开发企业的策略逐渐从以销定产变成了预销定产，也就是预计销售可能走弱就先降低投资。施工面积惯性决定年内开发投资仍将维持15%左右的增长。但若政策不变，2015年起开发投资面临突然失速风险。当然，龙头公司销售目标普遍偏低，也说明企业理性。这种理性，大幅降低了地产企业的风险，当然也使得地产上游企业承担了更大风险。

风险提示：4月销售并不能如预期恢复的风险。

行业龙头企业还有广阔发展空间，且在市况中优势更加明显。双向调控环境下，地产企业主要工作并不是判断政策，而是挑战市场。龙头房企融资，品牌，人才等各个方面都有明显优势，预计市场占有率将不断提升。

中信证券-房地产行业2014年3月跟踪报告：从以销定产到预销定产